Heeft de kredietcrisis invloed op de WOZ-waarde?
In de media verschijnen veel berichten dat door de kredietcrisis de verkoopprijzen van woningen onder druk staan. Dit heeft echter nog geen gevolgen voor de WOZ-waarde die u rond februari 2010 van de gemeente ontvangt. Deze WOZ-waarde 2010 heeft de gemeente namelijk bepaald naar het waardeniveau op 1 januari 2009. Pas in de tweede helft van 2008 is de invloed van de kredietcrisis op de marktprijzen van woningen zichtbaar geworden. Gemiddeld is de WOZ-waarde van woningen naar het waardeniveau op 1 januari 2009 0,4 % hoger dan de vorige WOZ-waarde naar waardeniveau 1 januari 2008.
Is de WOZ-waarde hoger dan de prijs waarvoor ik mijn huis nu zou kunnen verkopen?
De landelijke cijfers van CBS en Kadaster laten zien dat in Nederland over het gehele jaar 2008 nog sprake was van een neutrale tot licht positieve ontwikkeling van verkoopprijzen van woningen. Over het gehele jaar 2008 zijn de prijzen van woningen rond de 0,4% gestegen. Daarmee ligt de actuele marktwaarde van woningen gemiddeld genomen dus nog circa 0,4 % hoger dan de WOZ-waarde zoals u die in 2009 krijgt.
Natuurlijk wijkt de ontwikkeling per gemeente en per woning vaak af van dit landelijke gemiddelde. Het kan daarom zijn dat in sommige regio's en voor sommige categorieën woningen in 2009 wel een prijsdaling is opgetreden. In die gevallen kan het daarom zo zijn dat de WOZ-waarde van een woning in 2010 hoger is dan de actuele marktwaarde van die woning. Deze daling van de waarde van uw woning door de marktontwikkelingen in 2009 en 2010 wordt echter pas meegenomen in de WOZ-waarde die u begin 2011 zult krijgen. Die WOZ-waarde in 2010 wordt immers bepaald naar het waardeniveau op 1 januari 2009.
Wat is de marktontwikkeling van woningen tussen 2008-2009
Het landelijke gemiddelde geeft aan dat woningen tussen 1 januari 2007 en 1 januari 2009 0,4% in waarde gestegen zijn. Natuurlijk wijkt de ontwikkeling per gemeente vaak af van dit landelijke gemiddelde.
Wanneer u de waardeontwikkling van uw eigen gemeente wilt weten kunt u deze vinden op pagina van de gemeente op deze site. Onder Toezichtsresultaten individuele gemeenten vindt u alle relevante toezichtinformatie over individuele gemeenten.
Ik heb de voor mijn woning vastgestelde WOZ-waarde gecontroleerd met behulp van de prijsindex koopwoningen van het Kadaster. De uitkomst van de berekening is een ander bedrag dan mijn WOZ-waarde.
Er zijn wezenlijke verschillen tussen de door het Kadaster gehanteerde cijfers over de waardeontwikkeling en de ontwikkeling van de WOZ-waarden.
Omdat de Wet WOZ gemeenten voorschriften geeft voor de waardebepaling, gebruiken gemeenten alleen geanalyseerde verkoopcijfers die aansluiten op de waarderings-voorschiften. Het Kadaster gebruikt alle ingeschreven verkoopcijfers. Daartoe behoren ook transactiegegevens voor beperkt zakelijke rechten (bijvoorbeeld erfpacht), terwijl deze voor de gemeente buiten aanmerking blijven omdat voor de WOZ altijd wordt uitgegaan van volle eigendom. Het Kadaster houdt geen rekening met de samenstelling van de verkochte woningen: dure of goedkope woningen. De verkoop van relatief veel of weinig dure woningen heeft aanzienlijke invloed op de berekening van de gemiddelde waardeontwikkeling.
De prijsindex bestaande koopwoningen van het Kadaster is gebaseerd op regionale gemiddelde prijzen, terwijl de gemeente rekening houdt met verschillen tussen wijken en buurten. Ook komt uit de marktanalyse die de gemeente uitvoert de invloed op de waarde van het verschil in kwaliteit en de kenmerken van de woning tot uitdrukking. De individuele WOZ-waarden kunnen daarom afwijken van berekeningen van het Kadaster en de CBS. In dit verband is relevant de bijlage 3 bij het persbericht van het Kadaster van 21 mei 2008 "Waarom de gemiddelde koopsom geen huizenprijsindicator is" (www.kadaster.nl).
Hoe wordt de WOZ-waarde van uw woning bepaald?
Bij de waardebepaling van woningen wordt uitgegaan van de “waarde in het economische verkeer”. Deze waarde is de prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij een veronderstelde verkoop. Dit is de vrije verkoopwaarde van het pand. Met, huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden. De woning wordt gewaardeerd alsof u het volledig eigendom van de woning in handen heeft.
Een beperkt aantal woningen is daadwerkelijk bezocht door een taxateur. Per wijk zijn representatieve panden uitgekozen en getaxeerd. Daarbij heeft de taxateur gebruik gemaakt van verkoopcijfers (marktgegevens) van representatieve panden. De waarden van de overige woningen van hetzelfde type zijn daarvan afgeleid. De overige woningen zijn veelal op geautomatiseerde, modelmatige wijze getaxeerd. Na het berekenen van de door het geautomatiseerde model bepaalde taxatiewaarden en de onderbouwing daarvan, is een nadere controle uitgevoerd op de juistheid van deze gegevens. Een deel van deze controle zal met de bij de gemeente bekende gegevens plaatsvinden. Verder is er een aantal objecten ter plaatse gecontroleerd.
Wat houdt modelmatige waardebepaling in?
De gemeente ontvangt van het Kadaster van alle verkochte woningen de verkoopcijfers en analyseert deze gegevens. De gemeente krijgt hierdoor een beeld van de gerealiseerde verkoopprijzen in relatie tot de verkochte woningen. Hieruit kan zij factoren afleiden die de waarde van de verschillende woningen bepalen.
Waardebepalende factoren zijn ondermeer het type van de woning, de grootte, de gewildheid van de omgeving, de buurt of de ligging. Op basis van de factoren stelt de gemeente een taxatiemodel op. Het taxatiemodel bepaalt, op basis van vergelijking geautomatiseerd voor alle woningen een taxatie. Op deze wijze worden uit alle gerealiseerde verkoopcijfers een taxatie voor de niet verkochte woningen afgeleid. De resultaten hiervan worden gecontroleerd met behulp van controleprotocollen.
Modelmatige waardebepaling is een algemeen aanvaarde taxatiemethodiek.
In onderstaande notitie is het proces verder uitgewerkt.
notitie toelichting modelmatige waardebepaling.pdf
Aan welke eisen moeten de vergelijkbare woningen op mijn taxatieverslag voldoen?
Het taxatieverslag moet een herkenbare onderbouwing voor de burger vormen. Daarom moeten de op het taxatieverslag vermelde vergelijkbare marktgegevens wat betreft buurt, categorie, grootte en vastgestelde waarde de belanghebbende de mogelijkheid bieden voor een goede vergelijking. Voor een goede vergelijking moeten de vergelijkbare woningen minimaal aan de volgende criteria voldoen:
1. woningen in dezelfde buurt
2. woningen van dezelfde categorie
3. woningen met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%
Het kan zijn dat geen of minder dan drie woningen verkocht zijn die voldoen aan deze criteria. Dan worden verkochte woningen vermeld in dezelfde buurt met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%, maar niet van dezelfde categorie, maar van een vergelijkbare categorie. Ook mogen verkochte woningen vermeld worden van dezelfde categorie maar in een andere, vergelijkbare buurt (wederom met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%). Minstens één vermelde woning moet in dezelfde buurt zijn gelegen.
Het kan voorkomen dat er geen drie vergelijkbare, verkochte woningen aanwezig zijn, zoals bijvoorbeeld voor specifieke, unieke woningen. In deze situaties kunnen ook niet-verkochte woningen (dus zonder verkoopprijs, maar met vastgestelde waarde) vermeld worden. Dit betekent woningen in dezelfde buurt van dezelfde categorie met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%.
Het totaal aantal vermelde woningen onder "marktgegevens" (met of zonder gerealiseerde verkoopprijs) is in ieder geval drie.
Hoe wordt het stijgingspercentage berekend?
De gemeenten gebruiken voor hun marktanalyse (net als het Kadaster) ook alle verkopen. Voor het bepalen van het van het stijgingspercentage wordt steeds een afzonderlijke verkoopprijs vergeleken met de geldende WOZ-waarde van de verkochte woning. Op deze manier ontstaat een zuiver beeld van de effecten van de nieuwe waardepeildatum (stijging tussen 1 januari 2007 en 1 januari 2008) op de nieuwe vast te stellen WOZ-waarden.
Uit de cijfers blijkt dat de gemiddelde stijging van de waarden van woningen in een gemeente kunnen afwijken van de landelijk gemiddelde stijging.
In individuele gevallen kan het stijgingspercentage natuurlijk weer (sterk) afwijken van het gemiddelde in de gemeente.
Kan ik bij de Waarderingskamer mijn WOZ-waarde opvragen?
Nee, De Waarderingskamer beschikt niet over waarden van individuele woningen of bedrijfspanden. U kunt de WOZ-waarde opvragen bij de gemeente waar u woonachtig bent of waar uw bedrijf gevestigd is.
Kan ik mijn bezwaar laten toetsen door de Waarderingskamer?
Nee, de Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van de Wet WOZ bij gemeenten. Bezwaar tegen uw WOZ-waarde kunt u bij uw gemeente indienen. Wij hebben geen oordeel over individueel vastgestelde WOZ-waarden.
Hoe vindt het verzamelen van marktgegevens plaats?
Voor het waarderen van objecten, wordt gebruik gemaakt van marktgegevens. Marktgegevens zijn verkoopprijzen van woningen.
De gemeente vraagt de verkoopprijzen op bij het Kadaster. Het Kadaster is een openbaar register waar het eigendom en alle verkopen van onroerende zaken worden geregistreerd.
Overigens kan iedereen -tegen betaling- bij het Kadaster verkoopprijzen opvragen: online via het koopsommenoverzicht op www.kadaster.nl of via de koopsomtelefoon: 0900 2020201.
Marktgegevens vormen de basis voor de waardering van woningen. Deze gegevens zijn daarom ook terug te vinden op het taxatieverslag.
Heeft een verbouwing in het afgelopen jaar invloed op de waarde?
De waarde van de onroerende zaak is bepaald naar de toestand van het pand op 1 januari 2008. Verbouwingen na 1 januari 2008 en voor 1 januari 2009 worden in de waarde meegenomen. De woning wordt dan gewaardeerd zoals deze er op 1 januari 2009 stond. Daarbij wordt wel het waardepeil van 1 januari 2008 gehanteerd.
Kan er een beschikking worden genomen voor een woning in aanbouw?
Ook woningen en bedrijfspanden in aanbouw krijgen een WOZ-beschikking. Hiervoor is de feitelijke stand van de bouw op 1 januari 2009 maatgevend. Dat is voorgeschreven. Een aanslag OZB vloeit daar dan uit voort.
In de Wet WOZ wordt bij het waarderingsvoorschrift gesproken over het feit dat men de onroerende zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. Onmiddelijk en in volle omvang wil zeggen dat als men de woning in aanbouw koopt, men onmiddelijk van de woning gebruik kan maken en derhalve door kan gaan met de bouw. De volle omvang duidt erop dat de koop betrekking heeft op alle op dat moment bestaande onderdelen. Het betekent dus niet dat het een compleet woonhuis dient te zijn.
Kan de termijn voor het aanvullen van een pro formabezwaarschrift worden verlengd?
Ja. De Algemene wet bestuursrecht (AWB) geeft ruimte voor verlenging. Voor woningen lijkt een termijn van twee weken redelijk. Voor niet-woningen lijkt een termijn van één maand redelijk, maar er kan wel rekening gehouden worden met de complexheid van de waardebepaling.
Binnen welke termijn moet de gemeente uitspraak doen op een bezwaarschrift?
Met ingang van 1 januari 2008 moet een bezwaar tegen een WOZ-beschikking in hetzelfde kalenderjaar worden afgehandeld als het is ingediend. Alleen wanneer het bezwaar is ingediend in de laatste zes weken van het jaar, geldt deze regel niet.
Ben ik verplicht een taxateur voor een hertaxatie bij bezwaar binnen te laten?
De taxateur mag niet tegen de wil van de bewoner een woning betreden. Wanneer een taxateur niet wordt binnen gelaten, kan hij de bewoner/belanghebbende wel verzoeken een inlichtingenformulier in te vullen. De bewoner/belanghebbende is verplicht dit in te vullen.
Wanneer de bewoner/belanghebbende de toegang heeft geweigerd, in het kader van een bezwaar moet dit worden vastgelegd. Dit kan namelijk van belang zijn in het verdere verloop van een procedure.
Van welke methode wordt uitgegaan bij het meten van de inhoud van mijn woning?
In de Waarderingsinstructie die de Waarderingskamer heeft uitgegeven, is aangegeven dat de voorkeur bestaat voor het bepalen van de bruto inhoud van de WOZ-objecten.
Overigens wordt bij de waardebepaling steeds meer gebruik gemaakt van de oppervlakte van het WOZ-object. Bij de waardebepaling wordt dan gekeken naar de gebruiksoppervlakte. Met name niet-woningen worden meestal gewaardeerd met behulp van deze gebruiksoppervlakte. Maar sommige gemeenten gebruiken ook bij de waardebepaling van woningen deze gebruiksoppervlakte. (Ook advertenties van makelaars geven tegenwoordig steeds vaker de grbruiksoppervlakte van woningen in plaats van de inhoud).
Geadviseerd is ongeacht welk uitgangspunt wordt gebruikt (bruto inhoud of gebruiksoppervlakte) hiervoor steeds te meten volgens de meetvoorschriften van de NEN 2580. Deze meetinstructie is te bestellen via www2.nen.nl de kosten zijn ongeveer € 70.
Mag de gemeente inlichtingen vragen?
Voor de waardebepaling hebben gemeenten de bevoegdheid inlichtingen te vragen bij eigenaren en/of gebruikers (belanghebbenden) van de te taxeren panden. Eigenaren en gebruikers zijn verplicht daaraan mee te werken. Daarnaast hebben gemeenten op grond van artikel 31 van de Wet WOZ de bevoegdheid gekregen om gegevens op te vragen bij derden. Onder welke voorwaarden dat kan, is nader uitgewerkt in het Besluit gegevensverstrekking Wet WOZ.
Staat uw vraag er niet bij, stuur dan een mail via
info@waarderingskamer.nl