WOZ-Uitvoering: Taxatieverslag woningen
Kwaliteitseis: Vergelijkbaarheid verkochte woning op taxatieverslag
Versie gegevens
| Status normatiek |
Door Waarderingskamer vastgestelde normatiek |
| Verplicht |
V |
| Ingangsdatum |
01-01-2003 |
| Einddatum |
|
| Laatst gewijzigd op |
25-06-2007 |
Het taxatieverslag moet een herkenbare onderbouwing voor de burger vormen. Daarom moeten de op het taxatieverslag vermelde vergelijkbare marktgegevens wat betreft buurt, categorie, grootte en vastgestelde waarde de belanghebbende de mogelijkheid bieden voor een goede vergelijking. Voor een goede vergelijking moeten de vergelijkbare woningen minimaal aan de volgende criteria voldoen:
1. woningen in dezelfde buurt
2. woningen van dezelfde categorie
3. woningen met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%
Indien geen of minder dan drie woningen verkocht zijn die voldoen aan deze criteria worden verkochte woningen vermeld in dezelfde buurt van vergelijkbare categorie met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%, dan wel worden verkochte woningen vermeld in een vergelijkbare buurt van dezelfde categorie met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%. Minstens één vermelde woning moet in dezelfde buurt zijn gelegen.
Het kan voorkomen dat er geen drie vergelijkbare, verkochte woningen aanwezig zijn, zoals bijvoorbeeld voor een huurwoning die gelegen is in een buurt met hoofdzakelijk huurwoningen of bijvoorbeeld voor specifieke, unieke woningen. In deze situaties kunnen ook niet-verkochte woningen (dus zonder verkoopprijs, maar met vastgestelde waarde) vermeld worden. Dit betekent woningen in dezelfde buurt van dezelfde categorie met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%.
Het totaal aantal vermelde woningen onder "marktgegevens" (met of zonder gerealiseerde verkoopprijs) is in ieder geval drie.
De gemeente moet een redelijke inspanning verrichten om tot de beschreven onderbouwing met verkoopcijfers te komen. Indien het niet mogelijk blijkt om de vereiste onderbouwing te geven, dan moet vastliggen welke inspanningen de gemeente heeft gedaan om de onderbouwing tot stand te brengen.
Toelichting
De betekenis van het begrip "dezelfde buurt" zal afhankelijk zijn van het type woningen. Voor courante woningen zal dit in het algemeen overeen komen met "CBS-buurt". Voor bijzondere woningen zoals woonboerderijen, landhuizen en andere zeer grote woningen kan de "ligging" die nog als vergelijkbaar wordt ervaren door de burger een veel grotere afstand rechtvaardigen (bijvoorbeeld gehele buitengebied van de gemeente of wellicht zelfs buiten de gemeentegrenzen).
Op overeenkomstige wijze zal het begrip "vergelijkbare buurt" afhankelijk zijn van de soort woning. Voor courante woningen zal bij het vermelden van woningen uit een andere buurt alleen gekeken worden naar buurten die qua opbouw (soort woningen, bouwjaar) en aantrekkingskracht (leegstand e.d.) door de burger als vergelijkbaar worden ervaren.
Het begrip "dezelfde categorie" voor het kiezen van een vergelijkbare woning is ruimer dan dezelfde "soort-object-code". Als toelichting op de gedetailleerdheid van het begrip categorie wordt verwezen naar de categorie-indeling die in de vragenlijsten van de Waarderingskamer wordt gebruikt (zie pagina 90 van de Waarderingsinstructie 2005):
- flats, appartementen, maisonnettes, duplexwoningen
- boven-, beneden- portiek-, etagewoningen
- eengezins-, rij-, hoek-, tussen-, drive-in woningen
- 2 onder 1 kap-, geschakelde woningen, herenhuizen
- vrijstaande -, individuele woningen, woonboerderijen
- recreatie-, bejaarden-, studentenwoningen en overige woningen
Er mag ook sprake zijn van een andere categorie-indeling die toegespitst is op de lokale markt.
Bij de beoordeling welke categorie "vergelijkbaar" is, moet vooral gekeken worden naar herkenning door de burger. Een verwijzing van studenten-/bejaardenwoningen naar bijvoorbeeld flats/appartementen is bijvoorbeeld goed mogelijk.
De grens van 35% in het verschil in waarde is tot stand gekomen door de mening van verschillende deskundigen te wegen.
