WOZ KIOSK

Voorbeeld: Codes voor marktanalyse


In het WOZ journaal van september 2011 (jaargang 18, nummer 3, september 2011) staat de volgende tekst opgenomen over de codes voor marktanalyse:
 
Het vastleggen van bevindingen tijdens de marktanalyse is erg belangrijk. Op verzoek van gemeenten zijn daarom wat extra codes gedefinieerd om resultaten vast te leggen. We constateren dat nog niet iedereen hiervan op de hoogte is en deze codes gebruikt.
 
Bij gegevensnummer 65.05 'Aanduiding bruikbaarheid marktgegeven' zijn onderstaande codes toegevoegd:
65 transactie heeft betrekking op grond
71 bouwsom zoals opgegeven in aanvraag bouwvergunning
72 geanalyseerde bouwkosten 
 
Bij gegevensnummer 65.22 'Reden afwijking tussen marktgegeven en op de WOZ-waarde gebaseerde verwachting' is toegevoegd:
16 verkoop door woningcorporatie aan nieuwe bewoner
24 VON-prijs
55 marktprijs is om andere reden lager dan de marktwaarde
56 marktprijs is om onbekende reden lager dan marktwaarde
57 marktprijs is om andere reden hoger dan marktwaarde
58 marktprijs is om onbekende reden hoger dan marktwaarde
62 object gewijzigd sinds verkoop
 
Bij de beoordeling en controles van de ratio's en marktanalyse gebruiken wij deze codes ook. Wilt u de gegevensnummers zelf raadplegen ga dan naar www.waarderingskamer.nl. Onder Sectormodel WOZ vindt u Gegevenswoordenboek WOZ, Catalogus procesgegevens WOZ".
 
In het gegevenswoordenboek versie 03.11 of ouder is het commentaar bij deze gegevensnummers nog niet aangepast op deze nieuwe codes. Vandaar dat hieronder een korte toelichting en een voorbeeld volgt.
 
Toelichting:
 
Commentaar bij 65.23 Relevantie reden afwijking:
  • de code "0" zal alleen voorkomen in relatie met gegeven 65.22 "reden afwijking tussen marktgegeven en op WOZ-gegevens gebaseerde verwachting" gelijk aan de waarde "00".
  • de code "1" zal alleen voorkomen in relatie met gegeven 65.22 gelijk aan 1 van de waarden: 71, 72, 73, 76, 77, 78 en 81.
  • de code "2" zal alleen voorkomen in relatie met gegeven 65.22 gelijk aan 1 van de waarden 11, 12, 13, 14, 15, 16, 21, 22, 23, 24, 31, 41, 42, 55, 56, 57, 58, 61 en 62.
  • de code "9" zal alleen voorkomen in relatie met gegeven 65.22 gelijk aan de waarde "99".

De code 62 bij gegevensnummer 65.22 behoeft nog enige toelichting.

Op het moment van de verkoop zal de verkoopprijs overeenkomen met de WOZ-waarde. De toestand van het object bij verkoop komt immers overeen met de toestand aan het begin van het kalenderjaar en dus met de toestand die bij deze WOZ-waarde als uitgangspunt is genomen. Bij deze waardepeildatum wordt dus als resultaat van de marktanalyse vastgelegd "00" en "0". Er is immers geen sprake van een afwijking.

Bij de volgende waardepeildatum (kwaliteitscontrole nieuwe taxaties) is deze situatie echter anders. De WOZ-waarde zal hoger zijn dan de verkoopprijs aangeeft (ervan uitgaande dat men een waardeverhogende verbouwing heeft gepleegd en geen waardeverlagende). Dat betekent dat er dan sprake is van "62, object gewijzigd sinds verkoop" met "2, afwijking wel relevant". Hiermee is verklaard in de administratie dat de nieuwe taxatiewaarde hoger is dan mag worden verwacht (afwijkende ratio). In 65.24 kan dan ook keurig de waarde-invloed van deze verbouwing worden vastgelegd, omdat deze het verschil tussen WOZ-waarde en verkoopprijs verklaart. Dat geldt voor de eerstvolgende waardepeildatum taxatie na de verkoop, maar ook voor daarop volgende waardepeildata. Het verschil tussen verkoopprijs en waarde verandert niet meer.

Om die reden lijkt het ons ook goed om deze kwantificering vast te leggen in 65.24. Immers telkens wanneer deze verkoopprijs wordt gebruikt bij vergelijking met de WOZ-waarde, is het relevant dat de prijs lager is dan de waarde na de "verbouwing na de verkoop".

Bij de vraag of het passend is om de waardeverandering samenhangend met deze verbouwing (ook) vast te leggen in 65.26 spelen twee aspecten. Inderdaad is deze kwantificering (net als bij code "81") van belang bij een vergelijking "oude waarde/nieuwe waarde". In die zin is het goed om de kwantificering van de extra verandering van oude naar nieuwe waarde ook hier vast te leggen. Er zijn echter meer situaties dat er sprake zal zijn van een groter verschil tussen oude en nieuwe waarde. Ook bij de code 71 tot en met 75 zal er sprake zijn van een afwijkend verschil tussen oude en nieuwe waarde, omdat de fout uit het verleden hersteld zal worden. Toch wordt in deze situaties niet de kwantificering ook vastgelegd in 65.26. Daarom kiezen wij er niet voor om bij "62" de kwantificering (ook) in 65.26 vast te leggen.

Een tekening geeft een duidelijker beeld van de situatie. Deze treft u als download aan.

In het gegevenswoordenboek versie 03.12 is het commentaar bij gegevensnummer 65.23 'Relevantie reden afwijking' aangepast.
 
(kenmerk 11.2470)