Waarderingskamer

Effecten coronacrisis op marktwaarde en WOZ-waarde

In de media verschijnen berichten dat de coronacrisis zeker ook gevolgen gaat hebben voor de woningmarkt en de markt voor andere onroerende zaken. Gesproken wordt over afnemende vraag doordat mensen en bedrijven minder verdienen, oplopende hypotheekrente en dus dalende prijzen. Welk effect heeft dat op de WOZ-waarden?

Invloed van de coronacrisis op de WOZ-waarde in 2020

In 2020 zijn de WOZ-waarden gebaseerd op de waardepeildatum 1 januari 2019. Voor de bepaling van de WOZ-waarden wordt gekeken naar marktprijzen rond deze waardepeildatum. Op dat moment was er nog geen enkel zicht op een coronacrisis en dus zeker ook niet op effect van deze crisis op de markt. Ook aan het begin van het kalenderjaar 2020 (1 januari 2020) was er nog geen sprake van een coronacrisis. Dus ook vanuit het begrip toestandspeildatum zal de coronacrisis in 2020 nog geen invloed hebben op de vastgestelde WOZ-waarden. Ook bij de behandeling van bezwaren hoeft hier dus geen rekening mee gehouden worden.

Invloed van de coronacrisis op de WOZ-waarde in 2021

Inmiddels zijn de werkzaamheden gericht op de WOZ-waarden voor het jaar 2021 (waardepeildatum 1 januari 2020) in feite al weer begonnen. In de aprilinventarisatie moeten gemeenten al opgeven wat hun verwachting is van de waardeontwikkeling van woningen, respectievelijk niet-woningen tussen waardepeildatum 1 januari 2019 en 1 januari 2020 (dus de ontwikkeling van de WOZ-waarden voor 2021).

Dat betekent dat gemeenten nu in feite ook al zicht moeten hebben op de verwachte invloed van de coronacrisis op de WOZ-waarden van 2021. Dit terwijl natuurlijk nog niet bekend is hoe de markt zich verder in 2020 gaat ontwikkelen. Er zijn argumenten te noemen, waardoor marktprijzen gaan dalen (verwachte stijging van hypotheekrente, verwachte afname van koopkracht), maar aan de andere kant loopt het woningtekort verder op, omdat de bouwproductie terugloopt.

  • Kan er door deze onzekerheid nu wel een inschatting gemaakt worden van de verwachte ontwikkeling van de WOZ-waarden voor het jaar 2021?

Voor het jaar 2021 geldt de waardepeildatum 1 januari 2020. Rondom deze waardepeildatum waren transactieprijzen nog niet beïnvloed door de coronacrisis. Dus wanneer we zuiver kijken naar de situatie op de waardepeildatum dan kan op basis van de marktprijzen tot en met februari 2020 nu een inschatting gemaakt worden van het marktniveau op de waardepeildatum 1 januari 2020 en het verschil met het marktniveau op de waardepeildatum 1 januari 2019. Maar het begin van het jaar 2021 ligt wel na de coronacrisis en dat leidt tot de vraag:

  • Zorgt de coronacrisis in de herwaardering naar waardepeildatum 1 januari 2020, voor een verschuiving van de toestandspeildatum naar 1 januari 2021?

Ook als uit de marktanalyse zou blijken dat verkoopcijfers in de loop van 2020 een daling laten zien, is de coronacrisis geen ‘specifieke voor een onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid’, als bedoeld in artikel 18, derde lid onder c, van de Wet WOZ.

Dit blijkt onder andere uit het oordeel van de Hoge Raad in 2018, waar zij toelicht dat de wetgever heeft beoogd om uitsluitend een omstandigheid die bepaalde nauwkeurig aan te wijzen objecten raakt, aan te merken als een bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18 Wet WOZ. Bij de landelijke coronacrisis is daarvan geen sprake.

Dus ook voor de WOZ-waarden in 2021 naar de waardepeildatum 1 januari 2020 geldt dat deze niet beïnvloed worden door de nu nog onbekende effecten van de coronacrisis op de marktprijzen. Daarom is het voor gemeenten en uitvoeringsorganisaties nu al wel mogelijk een eerste inschatting te geven (in de aprilinventarisatie) van de verwachte ontwikkeling van de WOZ-waarden.