Courante niet-woningen

In het kort

Courante niet-woningen zijn onroerende zaken, waarvoor huur- en kooptransacties plaatsvinden. Denk aan: kantoren, winkels en bedrijfsruimten. Deze categorie niet-woningen worden getaxeerd op basis van een schatting van de huurwaarde die vermenigvuldigd wordt met een kapitalisatiefactor.

Op deze pagina vindt u een uitleg over hoe de WOZ-waarde van courante niet-woningen wordt bepaald en hoe de kwaliteit van deze taxaties gecontroleerd kan worden.

Waarde van courante niet-woningen wordt bepaald met HWK-methodiek

Bij de taxatiemethode voor courante niet-woningen, zoals kantoren, winkels en bedrijfsruimten, vormt de huurwaarde op de waardepeildatum de basis. Deze wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Bij de huurwaarde-kapitalisatiemethode (HWK-methodiek) vindt de waardebepaling dus plaats in twee stappen.

Eerst wordt de huurwaarde van een courante niet-woning ingeschat, waarbij aansluiting wordt gezocht bij soortgelijke panden waarvoor rond de waardepeildatum een huurovereenkomst is gesloten. Immers de feitelijk voor het te taxeren pand betaalde huur is vaak geen goede indicatie van de markt op de waardepeildatum. Immers die feitelijke betaalde huurprijs is vaak al jaren eerder afgesproken tussen huurder en verhuurder. Bij het inschatten van de huurwaarde door vergelijking met andere panden wordt rekening gehouden met de verschillen in onder andere oppervlakte, bouwkwaliteit en ligging.

Vervolgens worden verkoopprijzen geanalyseerd en wordt bepaald hoe de huurwaarde zich verhoudt tot de verkoopprijs.  Bij het vaststellen van de kapitalisatiefactor wordt daarnaast rekening gehouden met (het risico op) leegstand bij soortgelijke objecten. Eenvoudig gezegd is de kapitalisatiefactor de koopsom gedeeld door de huurwaarde. Met andere woorden de kapitalisatiefactor is het aantal keer de jaarhuur dat men bij verkoop wil ontvangen of bij koop bereid is te betalen. Bij het analyseren van de verkoopprijzen is het ook belangrijk om rekening te houden met het feit dat ook bij het verkochte object de feitelijk betaalde jaarhuur niet gelijk hoeft te zijn aan de marktconforme huurwaarde op de waardepeildatum.

Beoordelingsprotocol courante niet-woningen

Aan de hand van het beoordelingsprotocol kunt u op een systematische wijze de inhoud van taxatieverslagen, de opbouw van taxaties en de aansluiting op het marktniveau controleren. Voor de taxaties naar waardepeildatum 1 januari 2023 is het beoordelingsprotocol nagenoeg identiek ten opzichte van het vorige jaar.

In het Beoordelingsprotocol courante niet-woningen staat centraal:

  • een systematische vergelijking oude waarde en nieuwe waarde;
  • een systematische vergelijking met marktgegevens;
  • een systematische controle van objecten waartegen eerder bezwaar is gemaakt.

Model-taxatieverslagen niet-woningen

Het taxatieverslag geeft inzicht in de opbouw van de WOZ-waarde. Naast het adres van de niet-woning bevat het taxatieverslag een aantal kenmerken die van belang zijn voor de waardebepaling. In ieder geval vermeldt het taxatieverslag het: type object, bouwjaar, de grootte van het pand, het perceel en eventuele bijgebouwen.

Verder geeft het taxatieverslag inzicht in de aansluiting op de markt. Bij niet-woningen gebeurt dat door de opbouw van de taxatie weer te geven. Bij objecten zoals kantoren, winkels en bedrijfsruimten laat het taxatieverslag daarom zien hoe de taxatie is opgebouwd uit een getaxeerde huurwaarde en een getaxeerde kapitalisatiefactor.

In de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken zijn de verschillende model-taxatieverslagen opgenomen als bijlage

Bij courante niet-woningen is het gebruik van het model-taxatieverslag courante niet-woningen verplicht.