Veelgestelde vragen over bedrijfspanden

Het vermelden van een waarde op de euro nauwkeurig suggereert dat er sprake is van een exacte berekening. Maar een taxatie is een systematische inschatting van een reële verkoopprijs voor de desbetreffende winkel, kantoor of ander soort niet-woning op de waardepeildatum rekening houden met de marktomstandigheden. Wanneer een dergelijke onroerende zaak uiteindelijk echt verkocht wordt, komt de prijs tot stand door onderhandelen tussen koper en verkoper. Deze partijen onderhandelen binnen een marge die zij beide een reële prijs voor dat object vinden. Diezelfde onderhandelingsmarge is er bijvoorbeeld ook bij huurprijzen, waarop bijvoorbeeld e taxatie van kantoren en winkels vaak gebaseerd word.

Regelmatig krijgen wij de vraag of afronden van de WOZ-waarde op bijvoorbeeld € 5000 mag of misschien wel moet. Voor de gebruiker van een taxatiewaarde is een rond bedrag logisch. Een taxatierapport voor een verkoop of een hypotheek vermeldt dan ook meestal een rond bedrag. Dat geldt ook voor de ontvanger van een WOZ-waarde. Een rond bedrag is meer in overeenstemming met de bandbreedte voor de nauwkeurigheid die men verwacht van een taxatie.  

Daarom staat er in onze Waarderingsinstructie ook nadrukkelijk dat de getaxeerde waarden worden afgerond op een niveau dat aansluit bij de nauwkeurigheid van de taxatie. De waarde wordt in ieder geval afgerond op eenheden van minimaal € 1000.

Maar bij een hogere waarde geeft een taxatie op € 1000 nauwkeurig nog steeds een onjuist beeld van de nauwkeurigheid die mogelijk is. Daarom wordt in het algemeen deel van de taxatiewijzers voor waardepeildatum 1 januari 2015 een suggestie gedaan voor welk niveau van afronden passend is bij de hoogte en nauwkeurigheid van de taxatie. De suggestie in het algemeen deel komt neer op:

• afronden op € 1.000 voor WOZ-waarden tot en met € 100.000
• afronden op € 5.000 voor WOZ-waarden tussen € 100.000 en € 1000.000
• afronden op € 10.000 voor WOZ-waarden tussen € 1000.000 en € 10.000.000
• afronden op € 50.000 voor WOZ-waarden boven de € 10.000.000. 

In het verleden werden WOZ-waarden bijna altijd uitsluitend naar beneden afgerond. Nu er steeds meer evenwicht komt in de belangen bij een hogere WOZ-waarde of een lagere WOZ-waarde, sluit een rekenkundige afronding beter aan bij het zo goed mogelijk benaderen van de marktwaarde.

Het passend afronden vinden wij een onderdeel van het komen tot een goede WOZ-taxatie. Daarom is ervoor gekozen om geen dwingende voorschriften in de regelgeving te geven voor het afronden van de WOZ-waarde. De hierboven genoemde suggesties zijn dus geen verplichte voorschriften.

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) pleit ervoor deze suggesties voor het afronden van de WOZ-waarde wel in de Wet WOZ vast te leggen. Dit voorstel van de VNG is te lezen het document 10 stappen naar een doelmatiger uitvoering van de WOZ-waardering en belastingheffing (PDF, 2,8 MB). Het door de VNG verwachte voordeel daarvan is dat er dan geen procedures meer kunnen zijn binnen de geschetste afrondingsmarge.

Bij de bepaling van de WOZ-waarde moet volgens artikel 17 van de Wet WOZ rekening worden gehouden met de waarderingsvoorschriften. Deze voorschriften worden ook wel ficties genoemd. Deze houden in dat de marktwaarde van alle objecten wordt bepaald op het bedrag dat op de waardepeildatum bij een veronderstelde verkoop voor het object onder normale marktomstandigheden zou worden betaald, er van uitgaande dat de volledige en onbezwaarde eigendom wordt overgedragen en waarbij er vanuit wordt gegaan dat de verkrijger het object onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarderingsvoorschriften uit artikel 17 hebben invloed op de manier waarop courante niet-woningen worden getaxeerd. Courante niet-woningen zijn objecten die niet in hoofdzaak tot woning dienen en die doorgaans op de vastgoedmarkt worden verkocht en/of verhuurd. Hieronder vallen voornamelijk kantoren, winkels en bedrijfsruimten.

In de praktijk zijn veel courante niet-woningen verhuurd. Bij verkoop van een verhuurd object zal het object niet altijd leeg worden opgeleverd en zal een koper het object dus ook niet (in volle omvang) in gebruik kunnen nemen. Omdat de WOZ-waarde van zowel verhuurde en niet-verhuurde objecten objectief moet worden vastgesteld, speelt de feitelijke huursituatie van het object zelf geen grote rol bij de waardering, maar wordt vooral gekeken naar de leegstand en de betaalde huurprijzen van vergelijkbare objecten. Die huurprijzen en het gemiddelde leegstandsniveau worden geobjectiveerd voor een bepaalde categorie objecten, een bepaald marktsegment of een waardegebied. Vervolgens wordt dit objectieve leegstandsrisico en de huurwaarde gebruikt om de WOZ-waarde te bepalen. Dit gebeurt voor de meeste courante niet-woningen met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.

Wat is de huurwaardekapitalisatiemethode?

De markt voor courante niet-woningen bestaat voornamelijk uit huurtransacties en in mindere mate uit verkooptransacties. Voor het bepalen van de WOZ-waarde wordt daarom bij de meeste objecten gewerkt met de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode. Met behulp van deze methode kan de huurwaarde van een object worden gebruikt om de waarde van courante niet-woningen te bepalen.

Van alle te taxeren objecten wordt de huurwaarde bepaald. Hiervoor verzamelt de gemeente van vergelijkbare objecten huurtransacties die op of rond de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. Deze transactiegegevens, waaronder het eventuele huurcontract van het object zelf worden gebruikt om de objectieve huurwaarde vast te stellen. Deze huurwaarde is dus eigenlijk het bedrag dat een huurder onder normale omstandigheden voor het desbetreffende object aan huur zou betalen.

Vervolgens wordt de WOZ-waarde bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. Deze factor wordt evenals de huurwaarde op basis van marktanalyse bepaald.

Een meer uitgebreide beschrijving van de huurwaardekapitalisatiemethode wordt gegeven in deel 24 van de taxatiewijzers – Huurwaardekapitalisatie.

Wat is de kapitalisatiefactor en hoe wordt deze bepaald?

De kapitalisatiefactor is kort gezegd het aantal keer de jaarhuur dat men bij verkoop wil ontvangen of bij koop bereid is te betalen. Andersom is de kapitalisa­tiefactor gelijk aan 100 gedeeld door het percentage van de waarde van een object dat men als jaarlijkse inkomsten wil ontvangen. Een courant object met een laag leegstandsrisico is meer waard dan een minder courant object met een hoog leegstandsrisico. Van een courant object met weinig leegstandsrisico zal de kapitalisa­tiefactor dus hoger liggen dan voor een minder courant object met meer leegstandsrisico.

De kapitalisatiefactor wordt beïnvloed door onder meer de rentestand, het (leeg­stands)risico van het object, de verwachte inflatie en de te verwach­ten onderhouds­kosten. Het is daarom belangrijk de verkooptransacties terug te rekenen naar de omstandigheden die golden rond de waardepeildatum.

De te hanteren kapitalisa­tiefactor moet indien mogelijk afgeleid worden uit verkooptransac­ties met lege oplevering waarbij een eigenaar-gebruiker betrok­ken is. Deze transacties voldoen namelijk het best aan de waarderings­voorschriften in het kader van de Wet WOZ. Voor een object waarvoor een dergelijke verkooptrans­actie bekend is, kan een huurwaarde bekend zijn of getaxeerd worden. Bij de bepaling van de huurwaarde dient uitgegaan te worden van voor het type object gebruikelijke voorwaarden (bijvoor­beeld huurperiode van vijf jaar met vijf optiejaren). ­De gerealiseer­de verkoop­prijs wordt gedeeld door deze getaxeer­de huurwaarde en dit levert een kapitalisa­tiefactor op die als referentie gebruikt kan worden voor de berekening van de kapitalisatiefactor van andere objecten.

De aldus berekende kapitalisatiefactor leidt voor alle objecten waar­bij de factor wordt toegepast tot een waarde die direct aansluit op de verkoop­prijzen die op de markt worden betaald door eigenaar- gebruikers. Deze waarde vormt daarmee een goede benadering van de marktwaarde die in het kader van de Wet WOZ centraal staat. Verdere correcties, zoals bijvoorbeeld voor verkoop­kosten en over­drachtsbelasting, op de aldus gekapitali­seerde huurwaar­de zijn dan niet meer nodig.

Bijvoorbeeld:

Stel dat een kantoorpand voor het bedrag van € 5.900.000 is gekocht door een bedrijf dat zich in het pand wil vestigen. Het gebouw heeft een bruto oppervlakte van 2500 m2. Uit de marktanalyse blijkt dat dergelijke kantoorpanden worden verhuurd voor € 250 per m2 (bruto huurwaarde dus inclusief onderhoudslasten en per bruto vierkante meter). De bruto huurwaarde bedraagt dan € 625.000.

De kapitalisatiefactor bedraagt dan € 5.900.000 gedeeld door € 625.000 is 9,4.

Indien er geen of onvoldoende eigenaar-gebruiker transacties voor handen zijn, kan ook gebruik worden gemaakt van beleggingstransacties. Deze verkoopcijfers dienen dan wel gecorrigeerd te worden voor het geobjectiveerde huurniveau en het werkelijke leegstandsrisico voor soortgelijke objecten. Vaak wijken deze af van de situatie ven het specifieke object, waardoor de transactieprijs niet één-op-één overeen kan komen met de WOZ-waarde.

Een meer uitgebreide beschrijving van de totstandkoming van de kapitalisatiefactor wordt gegeven in deel 24 van de taxatiewijzers – Huurwaardekapitalisatie.

Is de WOZ-waarde hetzelfde als de beleggingswaarde?

Nee, de WOZ-waarde is doorgaans niet gelijk aan de beleggingswaarde van een object, omdat bij de bepaling van de WOZ-waarde rekening gehouden moet worden met de waarderingsvoorschriften. Dit wil zeggen dat er bij het bepalen van de WOZ-waarde vanuit wordt gegaan dat de potentiële koper het object vrij en onbezwaard kan verwerven en het object dus direct leeg en in volle omvang in gebruik kan nemen. Om de WOZ-waarde vast te kunnen stellen wordt daarom niet alleen gekeken naar de toestand van het object zelf, maar wordt vooral ook gekeken naar de huurprijzen van vergelijkbare objecten en naar de leegstand van objecten binnen hetzelfde marktsegment. Dit terwijl het bij het bepalen van de beleggingswaarde van een pand voornamelijk van belang is wat de actuele inkomsten uit verhuur voor een belegger zullen zijn en hoe lang bestaande huurcontracten nog lopen. Bij een object dat is gelegen in een gebied met veel leegstand of waarin relatief lage huurprijzen worden gerealiseerd, zal de beleggingswaarde van een langdurig en voor een hoge prijs verhuurd pand daarom hoger zijn dan de WOZ-waarde. Andersom kan een bestaand huurcontract leiden tot beleggingswaarde die lager is dan de WOZ-waarde, wanneer vergelijkbare objecten voor een hogere prijs worden verhuurd.

Het bepalen van de waarde van het bedrijfsdeel, respectievelijk het woningdeel heeft geen gevolgen voor de WOZ-beschikking. Dat betekent dat deze uitsplitsing ook niet kan leiden tot een bezwaar tegen de WOZ-beschikking.

Deze uitsplitsing wordt alleen gebruikt voor de OZB-gebruikersaanslag. Wanneer een belastingplichtige het niet eens is met de gemaakte uitsplitsing tussen bedrijfsdeel en woondeel, dan moet hij dus bezwaar maken tegen de aanslag OZB voor gebruikers. De gemeente moet dan ook deze uitsplitsing bij deze aanslag kunnen motiveren. 

Het taxatieverslag waarop woondeel en bedrijfsdeel afzonderlijk zichtbaar zijn, kan voor deze motivering worden gebruikt. Wanneer uit het taxatieverslag niet direct blijkt welke delen als onderdeel van de woning buiten aanmerking zijn gelaten, dan zal bij een verzoek om motivering een aangepast taxatieverslag gemaakt moeten worden. Op dit taxatieverslag moet dan bijvoorbeeld zichtbaar zijn welk deel van de grond als onderdeel van de woning buiten aanmerking is gelaten en welk deel van de grond tot het bedrijfsdeel behoort.