Waarderingskamer

Veelgestelde vragen over uw WOZ-waarde

Hieronder beantwoorden wij enkele veelgestelde vragen over uw WOZ-waarde. Staat uw vraag er niet bij, dan kunt ook bij uw gemeente terecht of kunt u uw vraag stellen via ons contactformulier.

Hoe bepalen gemeenten de WOZ-waarde?

Gemeenten bepalen de waarde van onroerende zaken (WOZ-waarde) door een taxatie. Hierbij gaat de gemeente uit van het bedrag dat de onroerende zaak zou moeten opbrengen op 1 januari van het voorgaande jaar. Dit is de waardepeildatum. Meer weten? Klik hier voor meer informatie.

Mag de gemeente mij om informatie vragen om de WOZ-waarde te taxeren?

Ja.

Om de WOZ-waarde van een woning goed te taxeren, heeft de gemeente informatie nodig over bijvoorbeeld de kwaliteit van de woning en het onderhoud. Om over actuele en betrouwbare informatie te beschikken, vragen gemeenten regelmatig om informatie bij de eigenaar van de woning. Immers de eigenaar kent zijn of haar woning het best.

Het verstrekken van die informatie is verplicht. Vaak vragen gemeenten die informatie vooral als er sprake is van een verandering. Bijvoorbeeld aan iemand die een woning net heeft gekocht of wanneer sprake is van een verbouwing. Omdat gemeenten voor alle woningen willen beschikken over actuele gegevens, wordt een verzoek om informatie soms ook gestuurd aan iemand die al jaren lang eigenaar is, zonder dat sprake is van een verbouwing.

Mag de gemeente vragen om foto's van de binnenkant van mijn woning aan de gemeente te verstrekken

Gemeenten ondernemen verschillende activiteiten om de gegevens over alle te taxeren woningen in de gemeente actueel te houden. Het vragen van informatie aan de eigenaar is daarbij een belangrijk hulpmiddel, omdat de eigenaar de eigen woning natuurlijk het beste kent.

Gemeenten willen het de eigenaar zo eenvoudig mogelijk maken om deze informatie te verstrekken. Het beantwoorden van vragen en het invullen van een vragenformulier vinden mensen soms lastig. In plaats van inhoudelijke vragen te stellen over bijvoorbeeld het voorzieningenniveau of de technische kwaliteit van de woning, is het voor de eigenaar vaak veel eenvoudiger om een foto te maken. Gemeenten maken het met een App of een QR-code makkelijk om deze foto's aan te leveren.

Het aanleveren van foto's levert veelal een win-win situatie op. Het is voor de eigenaar eenvoudiger dan het invullen van een vragenformulier en de gemeente ontvangt objectieve, actuele informatie. De eigenaar van de woning is niet verplicht om foto's te verstrekken. Echter wanneer men geen gebruik maakt van de mogelijkheid om enkele foto's op te sturen, zal men wel op een andere manier de gevraagde informatie moeten verstrekken.

Hoe kan ik controleren of de WOZ-waarde klopt?

Via het WOZ-waardeloket kunt u gratis de WOZ-waarde van uw woning en andere woningen opvragen. Ook kunt u bij uw gemeente een taxatieverslag opvragen van uw woning of bedrijfspand. Met de koopsominformatie van het Kadaster kunt u controleren of de WOZ-waarde ongeveer klopt.

Waar vind ik mijn WOZ-taxatieverslag?

U kunt het taxatieverslag, waarin de WOZ-waarde wordt uitgelegd aan de hand van de kenmerken van uw woning en vergelijkbare verkoopprijzen vinden bij de digitale belastingbalie van uw gemeente of de organisatie die voor uw gemeente de WOZ-taxaties en belastingheffing verzorgt. Daarnaast tonen de meeste gemeenten de WOZ-taxatieverslagen ook via MijnOverheid.

Zowel bij de gemeentelijke balie als bij MijnOverheid kunt u inloggen met uw DigiD. Als u geen toegang heeft tot internet of geen DigiD kunt u het taxatieverslag bij uw gemeente ook schriftelijk of per telefoon aanvragen.

Waarvoor gebruikt de gemeente de WOZ-waarde?

De gemeente gebruikt de WOZ-waarde vooral voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB). Sommige gemeenten gebruiken de WOZ-waarde ook voor andere heffingen, zoals de rioolheffing, de forensenbelasting en bedrijveninvesteringszones (BIZ). De eigenaren van woningen en van andere onroerende zaken (verder niet-woningen genoemd) en gebruikers van niet-woningen krijgen een aanslag OZB. Gebruikers van woningen krijgen geen aanslag OZB. Het bedrag van de aanslag OZB is een percentage van de WOZ-waarde. Dat percentage (tarief) verschilt per gemeente. Gemeenten gebruiken meestal verschillende tarieven voor: eigenaren van woningen, eigenaren van niet-woningen, en gebruikers van niet-woningen. Het tarief wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeenteraad.

Heeft de gemeente een belang bij een hoge WOZ-waarde?

Nee. De gemeenteraad stelt de begroting vast en daarmee hoeveel geld de gemeenteraad wil ophalen met de OZB. Als de WOZ-waarde hoger wordt, zal het tarief lager worden om hetzelfde bedrag op te halen.

Is er een maximaal stijgingspercentage voor de WOZ-waarde?

Nee, de WOZ-waarde wordt bepaald door te kijken naar de verkoopprijzen van verkochte woningen in de gemeente rondom de waardepeildatum (dit jaar is dat 1 januari 2021). Elk jaar wordt de WOZ-waarde opnieuw vastgesteld. De WOZ-waarde stijgt dus mee met de verkoopprijzen op de woningmarkt. Als de woningmarkt daalt, dalen ook de WOZ-waarde weer mee. Dit heeft tot gevolg dat er geen maximaal stijgingspercentage bestaat, want er is een vrije markt voor de verkoop van woningen, dus de prijsstijging op de markt is niet beperkt.

De WOZ-waarde wordt niet getaxeerd door de vorige WOZ-waarde met een bepaald percentage te verhogen. Ieder jaar wordt iedere woning opnieuw getaxeerd. Daarbij wordt  gekeken naar de verkoopprijzen van woningen rondom de waardepeildatum.

Mag de gemeente de WOZ-waarde voor 2022 al vaststellen als er nog niet beslist is op mijn bezwaar of beroep over de WOZ-waarde voor 2021?

Ja, de WOZ-waarde voor het nieuwe jaar is onafhankelijk van het eerdere jaar. Als u vindt dat uw WOZ-waarde opnieuw niet goed is vastgesteld, dan kunt u weer bezwaar indienen. De gemeente kan er dan voor kiezen om uw nieuwe bezwaar pas te behandelen, wanneer het bezwaar of beroep over de WOZ-waarde over 2020 definitief is afgehandeld of gelijktijdig uitspraak te doen op beide bezwaren.

Mijn woning is dit jaar verbouwd. Heeft dit invloed op mijn WOZ-waarde?

Ja, verbouwingen in dit jaar worden meegenomen in de WOZ-waarde voor het komende jaar.

De waardepeildatum voor 2022 is 1 januari 2021. Dit betekent dat in de meeste gevallen wordt gekeken naar hoe de woning er op 1 januari 2021 bij stond (toestandspeildatum) en naar de verkoopprijzen (waardepeildatum) rond 1 januari 2021. In de meeste gevallen is dus zowel de waardepeildatum, als de toestandspeildatum 1 januari 2021.

Maar wanneer er na de waardepeildatum in de loop van 2021 een verbouwing heeft plaatsgevonden, wordt gekeken naar de staat van de woning (dus de toestand) bij het begin van 2022, het jaar waarvoor de WOZ-waarde geldt. Bij een verbouwing in de loop van 2021 wordt voor de in 2022 geldende WOZ-waarde de toestandspeildatum dus 1 januari 2022, terwijl de waardepeildatum 1 januari 2021 blijft. Op deze manier worden waardeveranderingen door verbouwingen in het afgelopen jaar meegenomen in de WOZ-waarde voor dit jaar.

Dit geldt dus ook voor nieuwbouwwoningen die op de waardepeildatum nog niet bestonden (in aanbouw waren), maar die in de loop van 2021 zijn opgeleverd en in gebruik genomen.

Verbouwingen die na 1 januari 2022 hebben plaatsgevonden, worden dit jaar nog niet meegenomen in de WOZ-waarde, maar komen volgend jaar tot uitdrukking in de WOZ-waarde.

Kan een huurder van een woning bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?

Ja, de huurder kan op de gebruikelijke manier bezwaar maken tegen de WOZ-waarde op zijn WOZ-beschikking. Voor de gemeente is niet relevant wat het effect van de WOZ-waarde op de huurprijs is. Bij een eventueel bezwaar beoordeelt de gemeente uitsluitend of de WOZ-waarde een correcte inschatting is van de marktwaarde op de waardepeildatum.

Moeten WOZ-waarden worden afgerond?

Het vermelden van een waarde op de euro nauwkeurig suggereert dat er sprake is van een exacte berekening. Maar een taxatie is een systematische inschatting van een reële verkoopprijs voor de desbetreffende woning op de waardepeildatum rekening houden met de marktomstandigheden. Wanneer een woning uiteindelijk echt verkocht wordt, komt de prijs tot stand als gevolg van de onderhandelingspositie van de koper  en de verkoper. Deze partijen komen een prijs overeen die past binnen een marge die zij beiden een reëel vinden voor die woning.

Regelmatig krijgen wij de vraag of afronden van de WOZ-waarde op bijvoorbeeld € 5000 mag of misschien wel moet. Voor de gebruiker van een taxatiewaarde is een rond bedrag logisch. Een taxatierapport voor een verkoop of een hypotheek vermeldt dan ook meestal een rond bedrag. Dat geldt ook voor de ontvanger van een WOZ-waarde. Een rond bedrag is meer in overeenstemming met de bandbreedte voor de nauwkeurigheid die men verwacht van een taxatie.  Maar anders dan bij een taxatierapport voor een hypotheek, zal een ontvanger van de WOZ-waarde, zijn of haar waarde wel vergelijken met andere WOZ-waarden, bijvoorbeeld van buurpanden. Daarom is het wel belangrijk dat ondanks de afronding de onderlinge verschillen tussen woningen op een adequate manier tot uitdrukking komt in de WOZ-waarde.

Daarom staat er in onze Waarderingsinstructie ook nadrukkelijk dat de getaxeerde waarden worden afgerond op een niveau dat aansluit bij de nauwkeurigheid van de taxatie. De waarde wordt in ieder geval afgerond op eenheden van minimaal € 1000.

Maar bij een hogere waarde geeft een taxatie op € 1000 nauwkeurig nog steeds een onjuist beeld van de nauwkeurigheid die mogelijk is. Daarom wordt in het algemeen deel van de taxatiewijzers voor waardepeildatum 1 januari 2015 een suggestie gedaan voor welk niveau van afronden passend is bij de hoogte en nauwkeurigheid van de taxatie. Hoewel het algemeen deel van de taxatiewijzers primair gericht is op de taxatie van niet-woningen, kunnen deze suggesties ook prima fungeren als richtlijn voor het afronden van de taxatiewaarde van woningen. Voor woningen komt dit neer op: 

  • afronden op € 1.000 voor WOZ-waarden tot en met € 250.000
  • afronden op € 5.000 voor WOZ-waarden tussen € 250.000 en € 1000.000
  • afronden op € 10.000 voor WOZ-waarden tussen € 1000.000 en € 10.000.000
  • afronden op € 50.000 voor WOZ-waarden boven de € 10.000.000.  

In het verleden werden WOZ-waarden bijna altijd uitsluitend naar beneden afgerond. Nu er steeds meer evenwicht komt in de belangen bij een hogere WOZ-waarde of een lagere WOZ-waarde, sluit een rekenkundige afronding beter aan bij het zo goed mogelijk benaderen van de marktwaarde.

Het passend afronden vinden wij een onderdeel van het komen tot een goede WOZ-taxatie. Daarom is ervoor gekozen om geen dwingende voorschriften in de regelgeving te geven voor het afronden van de WOZ-waarde. De hierboven genoemde suggesties zijn dus geen verplichte voorschriften.

Wat is een onroerende zaak?

In de Wet WOZ wordt gesproken over onroerende zaken. In de praktijk worden deze ook vaak aangeduid als WOZ-objecten. In Nederland worden jaarlijks circa 8,6 miljoen onroerende zaken gewaardeerd. Van een groot aantal andere onroerende zaken, zoals wegen en natuurgebieden, wordt geen WOZ-waarde bepaald, omdat deze waarde nergens formeel voor gebruikt wordt.

De circa 8,6 miljoen WOZ-objecten die jaarlijks gewaardeerd worden zijn ruim 7 miljoen woningen en daarnaast ruim 1 miljoen niet-woningen zoals winkels, kantoren, agrarische bedrijven, industrie maar ook ziekenhuizen, scholen, musea en kerken. Hieronder wordt eerst het begrip onroerend toegelicht en daarna het begrip zaak uitgelegd.

Onroerend

Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplanting, evenals de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Deze definitie wordt gegeven in artikel 3:3 van het Burgerlijk Wetboek.

Alles wat volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, is bestanddeel van die zaak. Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak (art. 3:4 BW).

Zaak

Zaken zijn de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten (art. 3:2 BW).

Een onroerende zaak is volgens de Wet WOZ altijd een fysiek object zoals de grond of een gebouw. In het kader van de Wet WOZ wordt dus niet de waarde van iets niet-fysieks zoals een erfpachtrecht op een woning, getaxeerd maar de woning zelf. Meer voorbeelden over wat als onroerend wordt beschouwd, kunt u vinden in onze Vraagbaak Waardebepaling.