Waarderingskamer

Veel gestelde vragen bij WOZ voor woningen

Wat is waardebepaling?

Het begrip waardebepaling zoals de wet dat gebruikt, komt eigenlijk overeen met het begrip taxeren. Onder waardebepaling vallen alle gemeentelijke werkzaamheden, die nodig zijn om tot een getaxeerde WOZ-waarde te komen. Tot deze taxatiewerkzaamheden horen onder andere:

  • het aanduiden en registreren van alle onroerende zaken die getaxeerd moeten worden (objectafbakening, volledigheidscontroles);
  • het verzamelen, controleren en registreren van alle kenmerken die nodig zijn om te kunnen taxeren, zoals type object, grootte, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud etc.);
  • de marktanalyses door analyseren van alle verkooptransacties en aanbiedingen op de markt, maar ook huurtransacties en bouwprojecten voor niet-woningen)
  • het inrichten van modellen die een goede weergave zijn van de onderlinge verhoudingen in de markt;
  • bepalen van een getaxeerde WOZ-waarde door gebruik te maken van de ingerichte modellen;
  • systematische controle van de getaxeerde WOZ-waarden.

Wat is waardevaststelling?

De waardevaststelling gebeurt nadat de gemeente de WOZ-waarde van het pand heeft bepaald. De WOZ-waarde wordt ieder jaar "vastgesteld" met een zogenoemde WOZ-beschikking. Hierdoor krijgt de WOZ-waarde zijn formele status. 

Voor de belanghebbenden is deze formalisering van de WOZ-waarde zichtbaar, doordat de WOZ-waarde wordt vermeld op het aanslagbiljet gemeentelijke belastingen. Deze vermelding is een formele beschikking (de WOZ-beschikking), zodat de belanghebbende de mogelijkheid heeft om ook bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde.

De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de Wet WOZ ligt over het algemeen bij het College van burgemeester en wethouders. Maar het is niet het college dat de WOZ-waarde vaststelt . De bevoegdheid voor de taxatie en het vaststellen van de WOZ-waarde ligt bij de door het college aangewezen heffingsambtenaar. Wanneer men bezwaar wil maken tegen de WOZ-waarde, moet dat dus ook bij deze heffingsambtenaar

Wat is een onroerende zaak?

In de Wet WOZ wordt gesproken over onroerende zaken. In de praktijk worden deze ook vaak aangeduid als WOZ-objecten. In Nederland worden jaarlijks circa 8,6 miljoen onroerende zaken gewaardeerd. Van een groot aantal andere onroerende zaken, zoals wegen en natuurgebieden, wordt geen WOZ-waarde bepaald, omdat deze waarde nergens formeel voor gebruikt wordt.

De circa 8,6 miljoen WOZ-objecten die jaarlijks gewaardeerd worden zijn ruim 7 miljoen woningen en daarnaast ruim 1 miljoen niet-woningen zoals winkels, kantoren, agrarische bedrijven, industrie maar ook ziekenhuizen, scholen, musea en kerken. Hieronder wordt eerst het begrip onroerend toegelicht en daarna het begrip zaak uitgelegd.

Onroerend

Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplanting, evenals de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Deze definitie wordt gegeven in artikel 3:3 van het Burgerlijk Wetboek.

Alles wat volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, is bestanddeel van die zaak. Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak (art. 3:4 BW).

Zaak

Zaken zijn de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten (art. 3:2 BW).

Een onroerende zaak is volgens de Wet WOZ altijd een fysiek object zoals de grond of een gebouw. In het kader van de Wet WOZ wordt dus niet de waarde van iets niet-fysieks zoals een erfpachtrecht op een woning, getaxeerd maar de woning zelf. Meer voorbeelden over wat als onroerend wordt beschouwd, kunt u vinden in onze Vraagbaak Waardebepaling.

Moeten WOZ-waarden worden afgerond?

Het vermelden van een waarde op de euro nauwkeurig suggereert dat er sprake is van een exacte berekening. Maar een taxatie is een systematische inschatting van een reële verkoopprijs voor de desbetreffende woning op de waardepeildatum rekening houden met de marktomstandigheden. Wanneer een woning uiteindelijk echt verkocht wordt, komt de prijs tot stand door onderhandelen tussen koper en verkoper. Deze partijen onderhandelen binnen een marge die zij beide een reële prijs voor die woning vinden. 

Regelmatig krijgen wij de vraag of afronden van de WOZ-waarde op bijvoorbeeld € 5000 mag of misschien wel moet. Voor de gebruiker van een taxatiewaarde is een rond bedrag logisch. Een taxatierapport voor een verkoop of een hypotheek vermeldt dan ook meestal een rond bedrag. Dat geldt ook voor de ontvanger van een WOZ-waarde. Een rond bedrag is meer in overeenstemming met de bandbreedte voor de nauwkeurigheid die men verwacht van een taxatie.  Maar anders dan bij een taxatierapport voor een hypotheek, zal een ontvanger van de WOZ-waarde, zijn of haar waarde wel vergelijken met andere WOZ-waarden, bijvoorbeeld van buurpanden. Daarom is het wel belangrijk dat ondanks de afronding de onderlinge verschillen tussen woningen op een adequate manier tot uitdrukking komt in de WOZ-waarde.

Daarom staat er in onze Waarderingsinstructie ook nadrukkelijk dat de getaxeerde waarden worden afgerond op een niveau dat aansluit bij de nauwkeurigheid van de taxatie. De waarde wordt in ieder geval afgerond op eenheden van minimaal € 1000.

Maar bij een hogere waarde geeft een taxatie op € 1000 nauwkeurig nog steeds een onjuist beeld van de nauwkeurigheid die mogelijk is. Daarom wordt in het algemeen deel van de taxatiewijzers voor waardepeildatum 1 januari 2015 een suggestie gedaan voor welk niveau van afronden passend is bij de hoogte en nauwkeurigheid van de taxatie. Hoewel het algemeen deel van de taxatiewijzers primair gericht is op de taxatie van niet-woningen, kunnen deze suggesties ook prima fungeren als richtlijn voor het afronden van de taxatiewaarde van woningen. Voor woningen komt dit neer op: 

  • afronden op € 1.000 voor WOZ-waarden tot en met € 250.000
  • afronden op € 5.000 voor WOZ-waarden tussen € 250.000 en € 1000.000
  • afronden op € 10.000 voor WOZ-waarden tussen € 1000.000 en € 10.000.000
  • afronden op € 50.000 voor WOZ-waarden boven de € 10.000.000.  

In het verleden werden WOZ-waarden bijna altijd uitsluitend naar beneden afgerond. Nu er steeds meer evenwicht komt in de belangen bij een hogere WOZ-waarde of een lagere WOZ-waarde, sluit een rekenkundige afronding beter aan bij het zo goed mogelijk benaderen van de marktwaarde.

Het passend afronden vinden wij een onderdeel van het komen tot een goede WOZ-taxatie. Daarom is ervoor gekozen om geen dwingende voorschriften in de regelgeving te geven voor het afronden van de WOZ-waarde. De hierboven genoemde suggesties zijn dus geen verplichte voorschriften.

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) pleit ervoor deze suggesties voor het afronden van de WOZ-waarde wel in de Wet WOZ vast te leggen. Dit voorstel van de VNG is te lezen het document 10 stappen naar een doelmatiger uitvoering van de WOZ-waardering en belastingheffing (PDF, 2,8 MB). Het door de VNG verwachte voordeel daarvan is dat er dan geen procedures meer kunnen zijn binnen de geschetste afrondingsmarge. 

Hoe komt de Waarderingskamer aan de door haar gepubliceerde gemiddelde waardeontwikkeling per gemeente?

Elke gemeente geeft de gemiddelde marktontwikkeling van woningen door aan de Waarderingskamer zodra men de WOZ-taxaties heeft afgerond. Het gepubliceerde percentage betreft de gemiddelde ontwikkeling van de WOZ-waarde van alle woningen in de gemeente. Dit wordt berekend door voor elke woning de nieuwe WOZ-waarde te vergelijken met de voorgaande WOZ-waarde.

Mijn woning is dit jaar verbouwd. Heeft dit invloed op de WOZ-waarde?

Ja, verbouwingen in dit jaar worden meegenomen in de waarde voor het komende jaar.

De waardepeildatum voor 2019 is 1 januari 2018. Dit betekent dat in de meeste gevallen wordt gekeken naar hoe de woning er op 1 januari 2019 bij stond (toestandspeildatum) en naar de verkoopprijzen (waardepeildatum) rond 1 januari 2018. In de meeste gevallen is dus zowel de waardepeildatum, als de toestandspeildatum 1 januari 2018.
Maar wanneer er na de waardepeildatum in de loop van 2018 een verbouwing heeft plaatsgevonden, wordt gekeken naar de staat van de woning (dus de toestand) bij het begin van 2019, het jaar waarvoor de WOZ-waarde geldt. Bij een verbouwing in de loop van 2018 wordt voor de in 2019 geldende WOZ-waarde de toestandspeildatum dus 1 januari 2019, terwijl de waardepeildatum 1 januari 2018 blijft. Op deze manier worden waardeveranderingen door verbouwingen in het afgelopen jaar meegenomen in de WOZ-waarde voor dit jaar.

Verbouwingen die na 1 januari 2019 hebben plaatsgevonden, worden dit jaar nog niet meegenomen in de waarde, maar komen volgend jaar tot uitdrukking in de WOZ-waarde.