Waarderingskamer

De WOZ-waarde voor belastingheffing

De WOZ-waarde wordt gebruikt voor de heffing van belastingen door gemeenten, waterschappen en de Belastingdienst. Op deze pagina vindt u meer informatie over het gebruik van de WOZ-waarde en de soorten belastingen waarbij de WOZ-waarde een rol speelt.

Gemeentebelastingen

De WOZ-waarde wordt door gemeenten in ieder geval gebruikt voor de onroerendezaakbelastingen (OZB). De onroerendezaakbelasting wordt geheven op basis van de waarde van onroerende zaken. Een woning is een onroerende zaak, net als bijvoorbeeld een bedrijfspand, een ziekenhuis, een winkel of een kantoor.
De gemeenteraad stelt de OZB-tarieven vast. Het tarief is een percentage van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde bepaalt samen met het tarief de hoogte van uw OZB-belastingaanslag. Bijvoorbeeld een woning heeft een WOZ-waarde van € 250.000. Het door de gemeenteraad vastgestelde tarief is 0,15%. De aanslag OZB is dan € 375.
De gemeenteraad stelt drie tarieven vast:

  • tarief voor de eigenaren van woningen
  • tarief voor de eigenaren van niet-woningen
  • tarief voor de gebruikers van niet-woningen

De gebruikers van woningen betalen geen OZB. Iemand die eigenaar is van bijvoorbeeld een winkel en deze winkel ook zelf gebruikt betaalt zowel  de OZB voor eigenaren als de OZB voor gebruiker.
De inkomsten uit de OZB behoren tot de algemene middelen van de gemeente. De gemeenteraad bepaalt waarvoor dit geld gebruikt wordt. De OZB draagt daarmee bij aan het voorzieningenniveau van de gemeente.
De WOZ-waarde kan ook de maatstaf zijn bij andere gemeentelijke belastingen. De gemeenteraad kan hiervoor kiezen. Men neemt dan in de verordening op dat de WOZ-waarde ook voor andere belastingen als heffingsmaatstaf geldt en stelt dan ook voor deze belastingen een tarief vast als percentage van de WOZ-waarde. Dit kan de gemeenteraad doen voor:

  • afvalstoffenheffing de belasting die men betaalt om te betalen voor het ophalen en verwerken vanafval;
  • rioolheffing de belastingheffing die men betaalt voor een goed werkende en onderhouden riolering.

De meeste belastingen van gemeenten zijn geregeld in hoofdstuk 15 van de Gemeentewet. Daarnaast zijn er enkele belastingsoorten geregeld in andere wetten zoals de Wet milieubeheer.

Watersysteemheffing

De belasting die waterschappen heffen heet watersysteemheffing. De "watersysteemheffing gebouwd" wordt geheven van de eigenaren van gebouwen. Het algemeen bestuur van het waterschap stelt het tarief van deze belasting vast. Het tarief is, net als bij de OZB, een percentage van de WOZ-waarde.
Daarnaast heffen de waterschappen een watersysteemheffing ongebouwd (van de eigenaar van ongebouwde eigendommen geheven naar de oppervlakte) en een watersysteemheffing ingezetenen (van alle inwoners van het waterschap, naar een vast bedrag per woonruimte). De waterschappen gebruiken de opbrengst voor de uitoefening van hun waterbeheerstaken: beheer van dijken, gemalen en sluizen. Verder leggen de waterschappen een zuiveringsheffing op. Hiermee wordt de zuivering van afvalwater bekostigd.
In de meeste gevallen betaalt men voor een onroerende zaak of de watersysteemheffing gebouwd naar de WOZ-waarde of de watersysteemheffing ongebouwd naar de oppervlakte. In een enkel geval, bijvoorbeeld een boerderij, betaalt men beide belastingen. De watersysteemheffing gebouwd naar de waarde van de gebouwen en de watersysteemheffing ongebouwd voor de landbouwgrond (cultuurgrond) die bij de WOZ-waarde niet is meegetaxeerd.
Het waterschap krijgt de WOZ-waarden uit de Basisregistratie WOZ die door gemeenten wordt bijgehouden.
De belastingen van de waterschappen zijn geregeld in hoofdstuk 16 van de Waterschapswet.

Rijksbelastingen

De Belastingdienst beschikt over de WOZ-gegevens van alle gemeenten. De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor:

  • het eigenwoningforfait;
  • de waardering van andere dan eigen woningen in het kader van de vermogensrendementsheffing;
  • de schenk- en erfbelasting voor woningen;
  • de bepaling van de bijtelling privégebruik woning bij de winst uit onderneming; en
  • de beperking van de afschrijving op gebouwen bij de bepaling van de fiscale winst.

Eigenwoningforfait

Het woongenot zonder de betaling van huur wordt in Nederland beschouwd als een inkomen in natura. Over inkomen betalen we inkomstenbelasting. Het eigenwoningforfait is daarom het fictieve inkomen dat de woningbezitter optelt bij zijn inkomen uit werk (in box 1) wanneer men aangifte doet voor de inkomstenbelasting. Dit eigenwoningforfait is geregeld in artikel 3.112 van de Wet inkomstenbelasting 2001 en is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. Het percentage ligt vast in de wet en wordt jaarlijks aangepast aan de ontwikkeling van de huurprijzen en de WOZ-waarden. Voor 2017 bedraagt dit percentage voor de meeste woningen 0,75%, maar voor woningen met een WOZ-waarde onder € 75.000 of boven € 1.050.000 geldt een afwijkend tarief).

Voor een woning met een WOZ-waarde van € 250.000 telt men dus € 1875 bij het inkomen. Deze bijtelling wordt verminderd, wanneer men geen of een lage aftrek heeft van hypotheekrente. De bijtelling voor het eigenwoningforfait kan nooit hoger zijn dan de aftrek die men heeft voor hypotheekrente. Hoeveel belasting men betaalt, is uiteindelijk afhankelijk in welke inkomensschijf men valt.

Vermogensrendementsheffing

Vermogensrendementsheffing is de belasting die je betaalt over het rendement van het eigen vermogen. Deze belasting maakt ook onderdeel uit van de inkomstenbelasting en wordt aangeduid als box 3 van de inkomstenbelasting. Het rendement van het eigen vermogen voor de belastingheffing wordt berekend op basis van een forfaitair  verwacht rendement. Naast spaargeld en beleggingen behoort ook een tweede woning tot het vermogen dat men moet aangeven in box 3.

De tweede woning betreft een woning die men in eigendom heeft en waarin men niet hoofdzakelijk  woont. De woning waarin men hoofdzakelijk woont, is de "eerste woning" en die valt onder het eigenwoningforfait. Bij de tweede woning kunnen we onderscheid maken tussen:

  • een recreatiewoning; De WOZ-waarde van deze recreatiewoning telt men in box 3 volledig bij het eigen vermogen;
  • een woning die men verhuurt voor permanente bewoning:  Men telt een percentage van de WOZ-waarde bij het vermogen in box 3. De hoogte van dit percentage is afhankelijk van de hoogte van de huur die men ontvangt. Het percentage wordt aangeduid als "leegwaarderatio".

De vermogensrendementsheffing is geregeld in artikel 5.20 van de Wet inkomstenbelasting 2001.

Schenk- en erfbelasting

Degene die een woning erft, betaalt hierover erfbelasting. Deze erfbelasting wordt geheven op basis van de totale waarde van hetgeen men erft. Als waarde van de woning die men erft, geldt de WOZ-waarde. De belastingplichtige heeft daarbij de keus of men de WOZ-waarde neem die geldt in het jaar waarin de persoon waarvan men de woning heeft geërfd, is overleden of de WOZ-waarde die geldt in het eerste jaar na overlijden.

Als de woning die men erft permanent verhuurd is, hoeft men slechts een percentage van de WOZ-waarde te nemen bij het bepalen van de hoogte van de erfenis. De hoogte van dit percentage is afhankelijk van de hoogte van de huur die men ontvangt. Het percentage wordt aangeduid als "leegwaarderatio".

Deze regels zijn vastgelegd in artikel 21 van de Successiewet 1956 .
Wanneer een woning geschonken wordt, dan wordt de WOZ-waarde op dezelfde manier toegepast om de waarde van de schenking te bepalen.

Bijtelling privégebruik woning bij de winst uit onderneming

Wanneer iemand in een pand woont dat zijn hoofdverblijf is en dat geheel tot het ondernemingsvermogen behoort, dan moet het  eigenwoningforfait bij de winst worden geteld. Het kan ook gaan om een pand dat de onderneming huurt en dat deels als woning gebruikt wordt. In dat geval wordt een bedrag bij de winst geteld als privé-onttrekking, oftewel het woongenot. Ook dit bedrag is een percentage van de WOZ-waarde. Deze bijtelling is geregeld in artikel 3.19 van de Wet inkomstenbelasting 2001.

In een aantal gevallen komt het pand waarvoor de WOZ-waarde is vastgesteld niet overeen met het pand dat voor de inkomstenbelasting van belang is. Dit komt vooral voor bij boerderijen, woonwinkelpanden en woningen met praktijk of kantoor aan huis. Het woongedeelte is immers maar een deel van de boerderij of het woonwinkelpand. In die gevallen is voor de inkomstenbelasting alleen de waarde van het woongedeelte van belang. De waarde van het woongedeelte kan niet (rechtstreeks) aan de WOZ-waarde ontleend worden, maar kan soms wel van de WOZ-waarde of het daaraan ten grondslag liggende taxatieverslag afgeleid worden.

Beperking afschrijving op gebouwen bij bepaling fiscale winst

Wanneer een eigen bedrijfspand of bijvoorbeeld een industriële installatie voor de onderneming wordt gebruikt, kan jaarlijks op de boekwaarde van die onroerende zaak worden afgeschreven. De jaarlijkse afschrijving op een pand is voor de belastingheffing alleen mogelijk als de boekwaarde van het pand hoger is dan 50% van de WOZ-waarde. Dit is de bodemwaarde. Daarnaast mag de jaarlijkse afschrijving over het pand niet groter zijn dan het verschil tussen de boekwaarde en bodemwaarde.

Wanneer het bedrijfspand, winkel of kantoor niet wordt gebruikt door de eigen onderneming, maar wordt verhuurd aan een ander, dan is de bodemwaarde gelijk aan 100% van de WOZ-waarde.
De zogenoemde bodemwaarde is geregeld in artikel 3.30a van de Wet inkomstenbelasting 2001 , en artikel 8 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969.

Energiebelasting en belasting op leidingwater

De Wet WOZ is eveneens van belang voor de heffing van energiebelasting en de belasting op leidingwater. In de Wet belastingen op milieugrondslag is geregeld dat voor de zogenoemde energiebelasting en de belasting op leidingwater het WOZ-object geldt als aansluiting. Voor die belastingen is dus niet de waarde maar wel de objectafbakening van belang.

Objectafbakening

Hoeveel belasting men betaalt voor de gebruikte energie en het gebruikte leidingwater, is sterk afhankelijk van het gebruik. Het tarief om de belasting te berekenen is degressief (dus als men veel energie/water gebruikt betaalt men een lager tarief per kWh of m3) en er is ook nog sprake van een belastingvermindering per "aansluiting".
In de Wet belastingen op milieugrondslag wordt gesproken over de levering van gas, elektriciteit en van leidingwater via een "aansluiting" aan een verbruiker. Voor de definitie van het begrip aansluiting voor de belastingheffing wordt niet gekeken naar bijvoorbeeld de energiemeter. De belastingwet sluit aan bij de objectafbakening van artikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken. Ook wanneer er in één WOZ-object bijvoorbeeld twee energiemeters hangen, wordt de hoogte van de energiebelasting bepaald op basis van één aansluiting.

Tarieven

De tarieven van de energiebelasting en de belasting op leidingwater zijn degressief. Dat betekent dat het tarief daalt naarmate er méér geleverd wordt per aansluiting per jaar.

Om te beoordelen welk tarief van toepassing is wordt niet gekeken naar het verbruik per elektriciteits- of gasmeter, maar naar het verbruik in het gehele WOZ-object. Bijvoorbeeld een WOZ-object bestaat uit een bedrijf waar op tien plaatsen met een eigen elektriciteitsmeter een aansluiting bestaat op het elektriciteitsnet. Hoewel bij elke afzonderlijke meter sprake is van een verbruik van tussen de 8.000 en 10.000 kWh, betaalt dit bedrijf toch het lagere tarief voor een verbruik boven de 50.000 kWh, omdat alleen gekeken wordt naar het totale verbruik binnen het WOZ-object.

Daarnaast is er een vaste korting op de energiebelasting van toepassing per aansluiting/WOZ-object met een verblijfsfunctie.

Meer leveringspunten

Voor de meeste WOZ-objecten zal sprake zijn van één meter en één feitelijke aansluiting op het elektriciteitsnet of het gasdistributienet. Als er meer leveringspunten, zijn binnen één WOZ-object, is er sprake van één aansluiting. Omdat het totale verbruik in dat geval in een hogere schijf kan vallen, is er minder belasting verschuldigd dan wanneer sprake is van afzonderlijke onroerende zaken met ieder hun eigen aansluiting.

Blokverwarming

Een omgekeerde regeling bestaat voor gebruik van energie (gas) voor blokverwarming. Wanneer in een appartementencomplex één ketel wordt gebruikt voor de verwarming van alle appartementen, dan wordt voor de bepaling van het tarief gekeken naar het aantal appartementen, de WOZ-objecten, dat aangesloten is op deze blokverwarming. Voor blokverwarming geldt altijd het hoogste tarief.

Belang

Een correcte objectafbakening is met het oog op deze energiebelastingen extra van belang. Dit speelt voornamelijk bij grotere complexen, waarbij het beoordelen van de zelfstandigheid van onderdelen of het al dan niet vormen van samenstellen aan de orde is. Hierbij kan gedacht worden aan bedrijfsverzamelgebouwen, universiteitscomplexen, studentenhuisvesting, ziekenhuizen en zorginstellingen. Gelet op de omvang van het energie- en waterverbruik, kan met een correcte objectafbakening vaak een aanzienlijk financieel belang gemoeid zijn. Wanneer zich bijvoorbeeld in een bedrijfsverzamelgebouw tien afzonderlijk afgebakende bedrijfseenheden bevinden, waarbinnen elk bedrijf 8.000 kWh elektriciteit gebruikt, dan leidt het als één WOZ-object afbakenen van het gehele complex tot toepassing van het laagste genoemde tarief voor de energiebelasting in plaats van het hoogste tarief. Op vergelijkbare wijze zou het afbakenen van een groot complex studentenwoningen als één WOZ-object leiden tot een lager tarief voor de energiebelasting, dan wanneer de afzonderlijke kamers of bijvoorbeeld verdiepingen met gezamenlijke voorzieningen, als afzonderlijke WOZ-objecten worden afgebakend. Ook het als zelfstandige WOZ-objecten afbakenen van bijvoorbeeld het restaurant of de winkel binnen een ziekenhuis leidt tot effecten op de te betalen energiebelasting. Het is dus van groot belang om zorgvuldig met de voorschriften uit artikel 16 van de Wet WOZ om te gaan.

Bedrijveninvesteringszones (BIZ)

Een bedrijveninvesteringszone (BI-zone) is een bedrijventerrein of winkelgebied, waarbinnen ondernemers gezamenlijk investeren in activiteiten in de openbare ruimte. Alle ondernemers binnen dit gebied betalen mee aan een gemeentelijke heffing om activiteiten mee te financieren (de zogenoemde BIZ-bijdrage). De gemeente stelt de opbrengst van de BIZ-bijdrage volledig ter beschikking aan de vereniging of stichting die de activiteiten uitvoert, zoals het veiliger of aantrekkelijker maken van een winkelgebied of bedrijventerrein.

De BIZ-bijdrage is een vorm van belastingheffing, waarbij de belastingplichtigen zelf beslissen of ze de belasting wel of niet willen invoeren. Als er voldoende draagvlak is onder de ondernemers in het gebied, dan moeten volgens de wet alle ondernemers verplicht meebetalen aan deze heffing. De BIZ-bijdrage kan naast de OZB-heffing worden ingesteld en kan op 2 verschillende manieren plaatsvinden:

  • een heffing op basis van een vast bedrag per bedrijf binnen het gebied;
  • een heffing op basis van de waarde van elk bedrijfspand binnen het gebied.

Hierbij kan het tarief voor verschillende categorieën niet-woningen verschillend worden vastgesteld waarbij onder andere de vestigingslocatie, bestemming, de branche of sector maar ook het belang bij de activiteiten in aanmerking kan worden genomen.

De BIZ-bijdrage is geregeld in de Wet op de bedrijveninvesteringszones. Tot 1 januari 2015 was nog sprake van een Experimentenwet Bedrijveninvesteringszones, maar inmiddels heeft de mogelijkheid van een BIZ-bijdrage een permanent karakter gekregen.