Waarderingskamer

03 WOZ Journaal September 2015

Nieuwsbrief Waarderingskamer over de Wet Waardering Onroerende Zaken

De nieuwe WOZ-taxaties naar waardepeildatum 1 januari 2015 beginnen steeds meer in beeld te komen. In veel gemeenten is bij woningen weer sprake van een lichte stijging van de waarden.

Deze waarden naar waardepeildatum 2015 zijn om een aantal redenen bijzonder. Daarop gaan we in dit WOZ-journaal in. Begin 2016 gaan we de WOZ-waarden namelijk ook weer massaal bekend maken aan de gebruikers van woningen. In het kader van het woningwaarderingsstelsel hebben huurders van woningen immers vanaf 1 oktober 2015 ook weer een belang bij de WOZ-waarden.

De waarden van woningen naar waardepeildatum 2015 zijn naar verwachting ook de eerste WOZ- waarden die openbaar raadpleegbaar worden voor iedereen via het loket voor openbare WOZ-waarden. De intentie bestaat deze openbaarheid van WOZ-waarden per 1 oktober 2016 te laten starten, maar daarvoor moeten dan wel voldoende gemeenten hun aansluiting op de LV WOZ gerealiseerd hebben.

WOZ in de praktijk

WOZ-gegevens en leegstand

De gemeente Doetinchem kampt, net als veel andere gemeenten, met een toename van leegstaande panden. De gemeente heeft een actief beleid om deze leegstand te minimaliseren. De kern van het beleid is om de leegstand in samenwerking met eigenaren, potentiële gebruikers en andere overheden aan te pakken. Om het leegstandsbeleid uit te voeren is een leegstandsteam samengesteld.

Het taakveld WOZ is ook in het team vertegenwoordigd. Een belangrijk instrument voor het leegstandsteam is namelijk een goede inventarisatie en monitoring van de leegstand. In de WOZ-administratie zijn vrijwel alle gegevens voor de inventarisatie van de leegstand aanwezig. De panden zijn hier geregistreerd en gekoppeld aan de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) en in de WOZ-administratie zijn ook eigenaren en gebruikers gekoppeld met de BRP (Basisregistratie Personen) en NHR (Nieuw Handelsregister).

Elke drie maanden wordt er door het taakveld WOZ voor het leegstandsteam een nieuw leegstandsoverzicht gemaakt. Hierdoor wordt de leegstandsontwikkeling inzichtelijk. De gegevens van het overzicht worden ook grafisch weergegeven in de GIS applicatie zodat ze voor de hele gemeentelijke organisatie beschikbaar zijn. Het is de bedoeling dat de gegevens via de website ook voor derden ter beschikking komen. Van de plaatselijke makelaars krijgt de gemeente periodiek een lijst met te koop en te huur staande panden. Voor zover deze niet in het leegstandsoverzicht voorkomen, worden zij, na controle of er sprake is van leegstand, hierin opgenomen.

De controle wordt steeds gedaan door de marktanalist die voor de WOZ de marktanalyse voor courante niet-woningen uitvoert en die daarom veel op pad is om de verkochte objecten te bezoeken.

Voor de waardering van courante niet-woningen is een deugdelijke leegstandsanalyse essentieel. Het verschil in marktwaarde tussen kansarme en kansrijke kantoorpanden is immers erg groot en alleen op basis van deze leegstandsanalyses kan men komen tot een onderbouwing van het gehanteerde leegstandsrisico en de kapitalisatiefactor.

De ervaring van de gemeente Doetinchem laat zien dat door deze samenwerking er sprake is van een win-win-situatie. De WOZ-marktanalist krijgt beter inzicht in de markt door gegevens van en gesprekken met andere deskundigen en andere profiteren van de WOZ-gegevens.

Integratie WOZ-BAG werkproces

Tijdens de implementatie van de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) in de gemeente Woerden werd duidelijk dat de gemeente Woerden per 1 januari 2011 een interne reorganisatie zou doorvoeren. De projectleiding BAG heeft toen direct een voorstel gedaan om een team Gegevensbeheer samen te stellen uit de clusters WOZ, BAG, Belastingen en Geo-informatie.

De motivering dat dan één team verantwoordelijk zou zijn voor de registratie en distributie van de administratieve en geometrische gegevens van alle objecten in de gemeente was overtuigend. Sinds 2011 kent de gemeente Woerden een volledige integratie van de werkprocessen WOZ en BAG. Hierdoor kan de gemeente Woerden de extra taken voor de BAG uitvoeren, zonder dat er extra personeel nodig was.

In oktober 2010 is de gemeente Woerden aangesloten op de Landelijke Voorziening voor de BAG. Wat de gemeente zelf veel belangrijker vindt, is dat sinds die tijd de werkprocessen WOZ en BAG volledig zijn afgestemd, gedigitaliseerd en geïntegreerd. Voor deze geïntegreerde werkprocessen heeft de gemeente het zaakgericht werken volledig doorgevoerd en dat blijkt goed te werken. Het werkproces wordt digitaal uitgevoerd via een mappenstructuur in het zaaksysteem Corsa. Het team DIV plaatst alle (bron)documenten op de verzenddatum in de werkvoorraad van de BAG beheerder. De BAG-beheerder zorgt dan niet alleen dat deze brondocumenten keurig gekoppeld worden aan BAG-mutaties, maar zorgt er meteen voor dat alle gegevens voor de betrokken objecten weer gecontroleerd en geactualiseerd zijn.

Vanaf 2013 voert Woerden de taxaties van de woningen ook uit op basis van de gebruiksoppervlakte. De gebruiksoppervlakte zoals deze in de BAG staat geregistreerd, wordt per WOZ-deelobject verdeeld over de "vaste delen" (bijvoorbeeld aanbouw). De BAG beheerder is ook verantwoordelijk voor de objectkenmerken en de objectafbakening voor de WOZ. Daarom kan de BAG- beheerder zorgdragen voor het vastleggen van alle WOZ-relevante objectkenmerken. De WOZ-coördinator is uiteindelijk verantwoordelijk voor de taxatie en de formele vaststelling van de waarden.

De integratie van werkzaamheden gaat nog verder. Jaarlijks wordt bijvoorbeeld mutatiedetectie uitgevoerd via actuele luchtfoto’s. De gesignaleerde mutaties worden direct verwerkt in de BAG- en WOZ-administratie. Het team Toezicht en Handhaving bepaalt aan het eind van het jaar het voortgangspercentage voor de objecten in aanbouw. Doordat gedurende het jaar de gereedmeldingen direct worden verwerkt in de BAG- en WOZ- administratie wordt een piekbelasting van gereedmeldingen in december vermeden.

In de WOZ-werkprocessen marktanalyse (inclusief vraagprijzen met internetadvertenties en inlichtingenformulieren) en behandelen bezwaren worden door de WOZ-medewerkers natuurlijk ook veel geregistreerde objectkenmerken beoordeeld en de wijzigingen die daaruit voortkomen, worden via het terugmeldsysteem ook direct doorgegeven aan de BAG-beheerder.

De medewerkers constateren dat het heel veel voordeel oplevert om de werkprocessen BAG, WOZ en Geo te combineren. De BAG- en de WOZ-gegevens zijn daarmee meer "van ons allemaal" en daardoor is het draagvlak verbreed. Het meer zaakgericht werken met de juiste geautomatiseerde hulpmiddelen helpt daar ook zeker bij. Maar de ontwikkelingen gaan ook verder. Met ingang van 2016 wil de gemeente Woerden met het binnengemeentelijk berichtenverkeer de mutatie ook meer geautomatiseerd verwerken, onder andere in de GISVG WOZ-applicatie. Ook in de geautomatiseerde mutatiesignalering hoopt men weer verder te komen met BAG Smart. Kortom er zijn nog steeds uitdagingen voor verdere optimalisering.

Voortgang LV WOZ

Op dit moment zijn negen gemeenten aangesloten op de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ). Diverse andere zijn bezig met de aansluittoets of zijn daarvoor al geslaagd. Wekelijks komen er wel weer nieuwe gemeenten bij die de Basisregistratie WOZ voor afnemers ontsluiten via de LV WOZ en op die manier ook klaar zijn voor de naderende openbaarheid van de WOZ-waarden van woningen. De actuele stand van op de LV WOZ aangesloten gemeenten is via onze site te volgen.

In het bestuurlijk overleg van 27 mei 2015 hebben VNG, Unie van Waterschappen Minister van BZK en Waarderingskamer met Staatssecretaris van Financiën afgesproken te streven naar openbaarheid van de WOZ-waarden per 1 oktober 2016. Maar dat kan alleen wanneer vóór 1 oktober 2016 voldoende gemeenten zijn aangesloten op de LV WOZ.

Daarom probeert de Waarderingskamer in de loop van september 2015 van alle gemeenten en samen- werkingsverbanden een planning te krijgen voor deze aansluiting. Voor gemeenten die in 2015 aansluiten, zal dit een zeer concrete planning kunnen zijn. Voor gemeenten die later in 2016 aansluiten, zal dit in eerste instantie nog een globale planning zijn.

Ongeacht of de geplande aansluiting dichtbij is of wat verder in 2016, de voorbereiding op de aansluiting is een activiteit waarmee nu iedereen aan de slag kan zijn. Aan de hand van bijvoorbeeld het draaiboek en/of informatie van uw software- leverancier kan deze voorbereiding systematisch worden opgepakt. Punten die bijvoorbeeld nu gedaan worden zijn:

  • Zorgen voor een adequaat werkende digikoppeling adapter;
  • afronden BAG-WOZ-koppeling;
  • controle van de consistentie van de gegevens aan de hand van query's van uw softwareleverancier;
  • zorgen voor actuele midoffice, zodat gegevens uit bijvoorbeeld BAG, BRP en Handelsregister conform StUF bg 03.10 in uw WOZ-administratie staan.

WWS en zorgwoningen

foto zorgcomplex

Per 1 oktober 2015 geldt er een nieuw woningwaarderingsstelsel (WWS). Op basis van dit woningwaarderingsstelsel kan voor een woning de maximaal redelijke huurprijs worden bepaald. Het woningwaarderingsstelsel geldt alleen voor woningen beneden een bepaalde huurprijsgrens. Daarboven zijn de huurprijzen "geliberaliseerd".

Vanaf 1 oktober 2015 bepaalt de WOZ-waarde ongeveer een kwart van de maximaal redelijke huurprijs. Dit effect van de WOZ-waarde op de maximaal redelijke huurprijs heeft ook gevolgen voor de WOZ-uitvoering. Huurders van woningen hebben immers weer echt belang bij de WOZ-waarden en krijgen dus begin 2016 weer allemaal een WOZ-beschikking. Maar verhuurders hebben soms ook een formeel "wettelijk" belang bij een hogere WOZ-waarde. Daarom komt vanaf 1 oktober 2015 ook in de Wet WOZ te staan dat een WOZ-bezwaar ook kan leiden tot een verhoging van de WOZ-waarde. Meer informatie over de samenhang tussen de WOZ-waarde en het woningwaarderingsstelsel vindt u op onze site.

De verandering van het woningwaarderingsstelsel leidt ook tot vragen over de WOZ-objectafbakening. Want wanneer iemand een "woning" huurt waarvoor geen WOZ-waarde is vastgesteld, omdat de woning niet als zelfstandig WOZ-object is afgebakend, kan er ook niet volgens de normale regels een maximaal redelijke huurprijs worden berekend. Bij de meeste woningen zal de gehuurde woning overeenkomen met een WO-object, maar bij de wooneenheden in bijvoorbeeld zorgcomplexen en studentencomplexen, kan dat anders liggen.

De verandering van het woningwaarderingsstelsel heeft geen invloed op de regels voor de objectafbakening in het kader van de Wet WOZ. Door deze wijziging hoeven gemeenten dus niet anders te gaan afbakenen.

De vraag komt echter wel naar voren of gemeenten op dit moment bijvoorbeeld alle zorgcomplexen en studentencomplexen hebben afgebakend conform de laatste jurisprudentie over zelfstandige wooneenheden. Aandachtspunten uit deze jurisprudentie over afbakening van studentencomplexen, respectievelijk zorgcomplexen, hebben wij op onze site ook weergegeven bij de vergelijking tussen BAG- en WOZ-afbakening voor deze complexen. Een zelfstandige eenheid binnen bijvoorbeeld een zorgcomplex met alle eigen voorzieningen (sanitair, keuken) moet als zelfstandig WOZ-object worden afgebakend.

Voor het woningwaarderingsstelsel is een zelfstandige WOZ-afbakening geen "must". De regeling voorziet in de situatie dat punten bepaald moeten worden, bij ontbreken van een WOZ-waarde. Dat leidt dan wel tot relatief weinig punten.

Wij kunnen ons voorstellen dat de verhuurder dan voorkeur heeft voor een afbakening van de woningen in het complex als zelfstandige WOZ-objecten. Voor complexen waar dat niet het geval is, bestaat dus de mogelijkheid dat verhuurders in 2016 in bezwaarprocedures gaan vragen om en een heroverweging van de WOZ-afbakening. Daarom adviseren wij gemeenten om voorafgaand aan het in 2016 bekend maken van de WOZ-waarden nog even zorgvuldig na te gaan of de objectafbakening van bijvoorbeeld zorgcomplexen en studentencomplexen nog wel aansluit op de actuele jurisprudentie.

Waarderingskamer

Vraagbaak Waardebepaling

Op dit moment werken wij aan de actualisering van de Vraagbaak Waardebepaling. Deze vernieuwde editie zal over enkele maanden in digitale vorm verschijnen op onze site. De bestaande vragen en antwoorden worden aangepast aan de laatste stand van de jurisprudentie en ook aan de laatste stand van de taxatiehulpmiddelen, zoals de systemen voor modelmatige waardebepaling.

Ook nieuwe vragen over actuele onderwerpen op het terrein van de WOZ-taxaties, zoals het bijhouden van (secundaire) objectkenmerken, de werktuigenvrijstelling bij zonnepanelen en het omgaan met energielabels krijgen een plaats in deze nieuwe editie van de vraagbaak.

Maar wij kennen niet alle vragen waarmee in de WOZ-praktijk wordt geworsteld. Daarom doen we aan iedereen de oproep om actuele vragen, die men graag in de Vraagbaak Waardebepaling behandeld wil zien, naar ons te sturen. De Vraagbaak Waardebepaling is daarbij niet alleen gericht op taxatietechnische vragen, maar ook op onderwerpen op terrein van WOZ-objectafbakening, zoals het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken of de afbakening van (mantel)zorgwoningen. Hebt u dergelijke vragen? Mail ze dan naar: vraagbaak@waarderingskamer.nl.

 

Interview Willem de Boer

Foto Willem de Boer

Willem werkt nu bijna een jaar bij de Waarderingskamer. Tijd om te vragen naar zijn ervaringen in het WOZ-werkterrein en bij de Waarderingskamer.

Een collega van Willem bij de Belastingdienst attendeerde hem ruim een jaar geleden op de vacature bij de Waarderingskamer. Willem belde toen met zijn oud-collega Edwin Vos, die toen al een tijdje bij de Waarderingskamer werkte. Dat telefoontje resulteerde in een eerste gesprek met Ruud Kathmann. Daarna was de zaak snel beklonken.

Willem is als professional altijd op zoek naar vernieuwing binnen zijn vakgebied. Hij is EDP-auditor en heeft dat vak op vele plaatsen binnen de Belastingdienst uitgeoefend. Hij geeft aan dat het nu leuk is om eens buiten de grenzen van de Belastingdienst te kijken. Het werk bij de Waarderingskamer is inhoudelijk echt anders dan bij de Belastingdienst.

Naast de bestandsonderzoeken als onderdeel van de onderzoeken naar de kwaliteit van nieuwe WOZ- taxaties en het uitvoeren van onderzoeken naar de volledigheid van de WOZ-administratie heeft Willem ook een bijdrage geleverd aan de nieuwe Waarderingsinstructie. De WOZ-werkzaamheden bij gemeenten zijn immers sterk afhankelijk van goed werkende ICT-systemen en een informatiehuishouding met veel koppeling en uitwisseling van gegevens.

Willem geeft aan dat de overheidsbreed gebruikte informatie toeneemt en de werkprocessen bij gemeenten (en andere WOZ-uitvoeringsorganisaties) in grote mate worden geïntegreerd en afhankelijk worden van de geautomatiseerde systemen.

Bij de interne beheersing van de risico’s bij de uitvoering van de WOZ, en daar gaat de nieuwe Waarderingsinstructie vooral over, zal een gemeente daarom ook voldoende aandacht moeten hebben voor de beheersing van deze geautomatiseerde systemen. Het is daarbij zaak voor bijvoorbeeld de WOZ-coördinator om zicht te hebben op de IT-risico’s en deze te beheersen. Willem hoopt dat de nieuwe Waarderingsinstructie gemeenten helpt om bij de uitvoering van de WOZ ook voldoende aandacht aan de beheersing van IT-risico’s te geven.

Tot slot geeft Willem aan dat hij zijn collega’s bij de Waarderingskamer een professionele, gedreven en verantwoordelijke groep mensen vindt waarmee het fijn is om samen te werken. En dat kan hij ook zeggen van de WOZ-uitvoerders bij gemeenten en uitvoeringsorganisaties die hij de afgelopen maanden heeft ontmoet.