Waarderingskamer

04 WOZ Journaal November 2015

Nieuwsbrief Waarderingskamer over de Wet Waardering Onroerende Zaken

In dit WOZ-journaal diverse verhalen uit de praktijk over het gewone dagelijkse werk van de WOZ-uitvoering. Maar rond de uitvoering van de Wet WOZ is er ook sprake van de nodige veranderingen.
Over enkele maanden, begin 2016, maken we de nieuwe WOZ-waarden weer bekend. In veel gemeenten zijn voor woningen de waarden licht gestegen. Een groter verschil met vorig jaar is echter dat we in 2016 de WOZ-waarde ook weer bekend maken aan de gebruikers van woningen. Zij betalen weliswaar geen OZB, maar sinds 1 oktober 2015 hebben zij door het woningwaarderingsstelsel wel een belang bij de WOZ-waarde.

Verder zijn steeds meer gemeenten ver gevorderd met de voorbereiding op het aansluiten op de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ). Er zijn 15 gemeenten volledig aangesloten en zij vertegenwoordigen 4,5 % van het aantal objecten in Nederland. De aangesloten gemeenten zijn zeer verschillend wat betreft de grootte van de gemeente, met Son en Breugel als kleinste gemeente (ruim 8.000 WOZ-objecten) en Amersfoort (ruim 75.000 WOZ-objecten) als grootste.
Naast deze 15 gemeenten zijn er ook twee gemeenten geslaagd voor de aansluittoets, zodat deze binnenkort hun gegevens laden in de LV WOZ. Dit betreft de gemeenten Noordoostpolder en Rotterdam.

WOZ in de praktijk

Koppeling Handelsregister

Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het bijhouden van de Basisregistratie WOZ en het (in toenemende mate via de Landelijke Voorziening WOZ) leveren van gegevens uit deze basisregistratie aan diverse afnemers. De Basisregistratie WOZ moet daarbij zorgvuldig gekoppeld zijn aan andere basisregistraties, zoals het Handelsregister.
Een correcte koppeling van basisregistraties aan elkaar wordt steeds belangrijker voor de overheid en voor belanghebbenden. Een goed voorbeeld van dit belang is de voorziening die de Belastingdienst biedt aan verhuurders van woningen om na te gaan of zij gezien het inkomen van de huurders de huur extra mogen verhogen (Inkomens Afhankelijke Huurverhoging: IAH). Een verhuurder van een woning (bijvoorbeeld een woningcorporatie) krijgt van de Belastingdienst alleen gegevens wanneer het RSIN (in het Handelsregister geregistreerde Rechtspersonen en Samenwerkingverbanden Informatie Nummer) van de aanvrager overeenkomt met het RSIN van de eigenaar van die woning in het door de gemeente (of de LV WOZ) geleverde Stuf-WOZ-bestand.
Een zorgvuldige en correcte koppeling betekent dat gemeenten regelmatig moeten controleren of alle rechtspersonen in de Basisregistratie WOZ voorzien zijn van een RSIN en of de naam- adres- en woonplaatsgegevens van die rechtspersoon overeenkomen met de gegevens in het Handelsregister.
Een RSIN mag alleen achterwege blijven wanneer de belanghebbende een buitenlandse rechtspersoon is die niet in het Nederlandse Handelsregister is ingeschreven. Ook voor kerkgenootschappen ontbreekt de plicht om zich in te schrijven in het Handelsregister, dus ook voor deze niet-natuurlijke personen is het mogelijk dat het Handelsregister geen RSIN beschikbaar heeft.
Recent hebben gemeenten waar sprake is van een groter aantal ontbrekende RSIN per e-mail een verzoek van de Waarderingskamer gehad om de koppeling tussen WOZ en Handelsregister te verbeteren. Het optimaliseren van deze relatie is echter een aandachtspunt voor alle gemeenten.
Indien u vragen heeft kunt u contact opnemen met onze collega’s Kenneth Rampersad of Edwin Vos.

Innovatieve controles

Innovatieve controles

Goede primaire en secundaire kenmerken zijn noodzakelijk om te komen tot taxaties die aansluiten op het marktniveau en waarbij de onderlinge waardeverhoudingen tussen verkochte objecten en niet verkochte objecten en tussen alle getaxeerde objecten onderling ook overeenkomen met de verhoudingen in de markt. Met goede primaire en secundaire kenmerken bedoelen we dan dat de gegevens die staan geregistreerd in de WOZ-administratie overeenkomen met wat er op straat staat. Er gaat bij de WOZ-uitvoering dan ook veel aandacht uit naar het controleren van deze objectkenmerken. Gelukkig komen daar steeds meer innovatieve hulpmiddelen voor beschikbaar. Tijd voor de redactie om bij een tweetal organisaties te informeren wat de ervaringen zijn met innovatieve manieren om de geregistreerde inhoud van woningen te controleren.


Een van de organisaties is de Belastingsamenwerking West-Brabant (BWB). Zij voeren onder meer de WOZ-taxaties uit voor negen gemeenten. Het controleren van de objectkenmerken staat bij de BWB hoog op de agenda. Voor het controleren van de primaire objectkenmerken wordt onder meer gebruik gemaakt van de inventarisatietool WOZ360.

Martijn van Loon van de BWB:
"Bij de BWB is het bereiken van een hoge kwaliteit op een zo efficiënt mogelijke manier erg belangrijk.  
Wanneer er nieuwe hulpmiddelen beschikbaar komen, maken we altijd de afweging of dit hulp-middel een meerwaarde kan hebben. Voordat we gestart zijn met een pilot voor WOZ360 hebben we de betrouwbaarheid van de applicatie getest aan de hand van traditionele berekeningen. De uitkomsten hiervan waren positief zodat we dit hulpmiddel nu sinds eind 2014 bij al onze deelnemers gebruiken.

We zetten dit hulpmiddel in bij de controle van individuele gevallen, bijvoorbeeld bij een bezwaar of bij de marktanalyse. Maar we gebruiken het ook bij de systematische controle van hele wijken. Een object wordt altijd eerst berekend met de nieuwe applicatie. Met een paar klikken is de inhoud van de woning en de bijgebouwen bekend en door de koppeling met een luchtfoto en streetviews heb je snel een volledig beeld van een woning. Als de inhoud die de applicatie geeft overeenkomt met de gegevens in onze administratie, zien we de opgevoerde inhoud als correct. We voorkomen hiermee dat er tekeningen moeten worden opgevraagd, ingezien en er vervolgens moet worden gerekend door onze werkvoorbereiders. Een proces wat logischerwijs veel langer duurt dan de snelle berekening met deze nieuwe applicatie."

Ook de gemeente Voorst  hecht net als BWB veel waarde aan goede objectkenmerken. Hiervoor werd vroeger vooral gebruik gemaakt van bouwtekeningen en opnames ter plaatse. Sinds begin 2015 maakt Voorst gebruik van een oplossing van Thorbecke: de 3D inhoudscontrole. Met de 3D inhoudscontrole worden in één keer van alle woningen exclusief de gestapelde bouw, de inhouden gecontroleerd. Objecten die buiten de afwijkingsnorm vallen, die in Voorst is ingesteld op 10%, worden gericht aangepakt bij de jaarlijkse controle van de objectkenmerken.

Henry Olsman, van de gemeente Voorst: "Ik stond eerlijk gezegd aanvankelijk zeer sceptisch tegenover deze wijze van controleren. Bij de oplevering van de metingen door Thorbecke hebben wij dan ook met de bouwtekeningen in de hand de resultaten nauwkeurig nagemeten. In de meeste gevallen klopten de uitkomsten van de applicatie. In een aantal situaties bleken onze kubieke meters inderdaad onjuist. Eén situatie staat mij hierbij nog helder voor de geest: wij kwamen met de bouwtekening op een andere inhoud dan de berekening van de 3D inhoudscontrole. Na raadpleging van de luchtfoto’s bleek er een hele dikke rieten kap op de woning te zitten, die het inhoudsverschil veroorzaakte.
In relatief veel andere situaties bleek dat het BAG-pandvlak onjuist ingetekend of afgebakend was. De foute BAG-pandafbakening leidt bij onze registratie tot een onjuiste berekening van de inhoud. De methode is daarom tevens een goede controle op de BAG-gegevens. Fouten in de pandgeometrie worden door ons als terugmelding aan de BAG geleverd.
Ook levert de controletool uitval ten aanzien van de typering van de deelobjectcodes. Een aangebouwde garage die niet aangebouwd blijkt te zijn, komt in deze werkwijze bijvoorbeeld naar voren. Het omgekeerde vindt ook plaats. Mijn conclusie: dit is een zeer efficiënte manier om de objectgegevens risicogericht te controleren. Het is dan wel belang¬rijk dat je bij geconstateerde verschillen uitzoekt wat er aan de hand is en niet zonder meer de resultaten uit de tool overneemt"

Gegevenslevering

Evenals voorgaande jaren heeft de Belastingdienst weer een schema opgesteld voor de levering van de Stuf-WOZ bestanden. Uitgaande van dit schema verzendt de Belastingdienst uitnodigingen en worden de bestanden verwerkt.

Zodra een gemeente is aangesloten op de LV WOZ, ontvangt de gemeente geen uitnodigingen meer. De Belastingdienst krijgt immers vanaf dat moment de Stuf-WOZ bestanden uit de LV WOZ. Het is wel belangrijk dat onmiddellijk voorafgaand aan het aansluiten op de LV WOZ een laatste Stuf-WOZ mutatiebestand aan de Belastingdienst en het waterschap wordt geleverd. Dat levermoment kan dus afwijken van onderstaand schema.

Versturen uitnodigingPeriodeOntvangen vóór:
2015
1 oktober 2015September 201515 oktober 2015
2 november 2015Oktober 201516 november 2015
30 november 2015November 201514 december 2015
18 december 2015Laatste mutaties over 2015 December 201525 januari 2016
2016
4 januari 2016Initieel 01-01-2016 26 februari 2016
1 april 2016Mutaties 1ste kwartaal 2016 15 april 2016
2 mei 2016April 201617 mei 2016
1 juni 2016Mei 2016 15 juni 2016
1 juli 2016Juni 2016 15 juli 2016
1 augustus 2016Juli 2016 15 augustus 2016
1 september 2016Augustus 2016 15 september 2016
3 oktober 2016September 2016 17 oktober 2016
1 november 2016Oktober 2016 15 november 2016
1 december 2016November 2016 15 december 2016
16 december 2016Laatste mutaties over 2016 December 2016 23 januari 2017
2017
4 januari 2017Initieel 01-01 2017 24 februari 2017

Belangrijk:
Na aanlevering van het bestand met de laatste mutaties over 2015, kunnen er nog mutaties plaatsvinden over dit jaar. Gemeenten dienen zelf contact op te nemen met de Belastingdienst om deze gegevens aan te leveren en krijgen dan op aanvraag een aanlevernummer (+ barcode) voor het aan¬leveren van deze mutaties.

Voor gemeenten die nog RSIN-nummers etc. moeten aanvullen bij bijvoorbeeld verhuurders van woningen voor de informatievoorziening voor de inkomensafhankelijke huurverhoging, is belangrijk dat deze gegevens ook uiterlijk in het bestand van 25 januari 2016 zijn opgenomen.

Ondernemersdossier

In meer dan 250 gemeenten kunnen burgers via MijnOverheid hun WOZ-waarden en taxatieverslag opvragen. Deze gemeenten hebben hun "WOZ-loket" aangesloten op MijnOverheid. Van deze mogelijkheid wordt veel gebruik gemaakt. Bedrijven hebben deze voorziening op dit moment nog niet. Het ministerie van Economische Zaken (EZ) heeft in het kader van haar ambities voor digitaal 2017 een impactanalyse uitgevoerd naar de mogelijkheid om voor bedrijven op soortgelijke wijze WOZ-gegevens via het Ondernemingsdossier te tonen. Het Ondernemingsdossier moet bedrijven vergelijkbare voorzieningen geven als MijnOverheid verzorgt voor burgers.

Het benodigde berichtenverkeer tussen het Ondernemingsdossier en het gemeentelijk WOZ-loket is hetzelfde als wordt gebruikt voor WOZ in MijnOverheid. Het is de bedoeling dat het al begin 2016 voor de eerste gemeenten mogelijk wordt dat bedrijven hun WOZ-taxatieverslagen via het Ondernemingsdossier kunnen opvragen. Uitgangs-punt is dat zo snel mogelijk (digitaal 2017) burgers (MijnOverheid) en bedrijven (Ondernemingsdossier) in alle gemeenten hun WOZ-gegevens via deze kanalen kunnen ontvangen.
Meer informatie over WOZ in MijnOverheid of WOZ in het Ondernemingsdossier kunt u krijgen bij Caspar Remmers.

Mantelzorgwoningen

De veranderingen in de zorg leiden ertoe dat steeds vaker mantelzorgers en degene aan wie zij zorg verlenen, bij elkaar in de buurt willen wonen. In toenemende mate leidt dit tot het realiseren van tijdelijke mantelzorgwoningen in de tuin bij woningen. De zorgverlener is dan in de onmiddellijke nabijheid, maar zorgverlener en zorgvrager hebben toch ieder een eigen woning.

Om te voorkomen dat er drempels zijn voor het mogelijk maken van deze vorm van zorg, hebben veel gemeenten speciale regels voor het plaatsen van deze mantelzorgwoningen, zodat men niet hoeft te wachten op lange vergunningsprocedures. Er komen echter ook steeds meer vragen over de WOZ-waarde van de mantelzorgwoningen, omdat men bang is dat men meer belasting moet betalen door een extra WOZ-object of een hogere WOZ-waarde.

Deze vragen zijn ook gesteld in de Tweede Kamer. In antwoord op deze vragen heeft de Staats­secretaris van Financiën aangegeven dat hij de eerder door de Waarderingskamer naar buiten gebrachte lijn ondersteunt en dat hij graag ziet dat de Waarderingskamer stimuleert dat deze lijn door alle gemeenten wordt toegepast, zodat eventuele onrust bij zorgvragers en mantelzorgers over dit onderwerp weggenomen kan worden.

Deze lijn is de volgende: Bij de afbakening voor de Wet WOZ worden de tijdelijke mantelzorgwoning en de woning waaraan deze dienstbaar is zo veel mogelijk gezamenlijk als één object afgebakend. Dit sluit aan op het karakter dat de tijdelijke mantelzorgwoning dienstbaar is aan de hoofdwoning en dat de mantelzorgwoning vanuit vergunning en ruimtelijk beleid een tijdelijk karakter heeft. Bij beëindiging van de zorg, maar ook bij verkoop van de woning zal de mantelzorgwoning weer verwijderd moeten worden. Omdat voor de waardering voor de Wet WOZ een zo zuiver mogelijke inschatting van de markt-waarde moet worden gemaakt, moet men uitgaan van een verkoop "na verwijdering van de mantelzorgwoning". Tijdelijke mantelzorgwoningen zijn in de meeste gevallen dan ook niet of maar beperkt waardeverhogend voor de woning waaraan deze dienstbaar zijn.

Afstemming BAG en WOZ

De Fryske Marren

In 2013 heeft de Waarderingskamer in een aantal sessies verspreid door het land presentaties verzorgd over de gegevensafstemming tussen de BAG en de WOZ. Eén van de gemeenten die zichzelf gepresenteerd heeft tijdens deze sessies, is de voormalige gemeente Skarsterlân. Deze gemeente maakt nu deel uit van de gemeente De Fryske Marren.

In deze twee jaar is er in alle gemeenten veel gebeurd. Bij de meeste gemeenten is de koppeling tussen BAG en WOZ, mede in het kader van de voorbereiding op de aansluiting op de LV WOZ, gereed of nagenoeg gereed. Ook zien we dat steeds meer gewerkt wordt aan het gezamenlijk actueel houden van BAG- en WOZ-gegevens. Maar we zijn ook zeer benieuwd hoe het twee jaar later in De Fryske Marren gaat. Met Werner Olivier, WOZ-coördinator toen van Skarsterlân en nu van De Fryske Marren, kijken we hoe het nu loopt. De WOZ-medewerkers bepalen de gebruiksoppervlakte voor de BAG. De voormalige gemeente Skarsterlân besloot al in september 2010 om naast de bruto inhoud ook de gebruiks-oppervlakte van de woonobjecten te bepalen, te registreren en deze te melden aan de BAG. Deze gebruiksoppervlakte wordt in de WOZ-administratie vastgelegd door de oppervlakte op te splitsen en te verdelen over WOZ-onderdelen die deel uitmaken van het verblijfsobject (bijvoorbeeld aanbouw of serre). Een object waarbij de optelling van de gebruiksoppervlakten van de verschillende onderdelen precies overeenkomt met de gebruiks-oppervlakte van het verblijfsobject in de BAG, krijgt de status "BAG-WOZ proof". De gemeente doet dit uiteindelijk om:

  1. Over dezelfde oppervlaktegegevens te beschikken in beide registraties.
  2. De WOZ-administratie aan te vullen met (betrouwbare) oppervlaktegegevens.
  3. Tot betere taxaties te komen (bij het starten van de WOZ in 1995 is de bruto inhoud van woonobjecten soms schattenderwijs bepaald en na controle blijkt deze vaak onnauwkeurig te zijn.
  4. In de toekomst te kunnen overstappen op een systeem van taxeren bepalen op basis van oppervlaktes.

In de afgelopen vijf  jaar zijn er bijna 10.000 woonobjecten volledig gecontroleerd en "BAG-WOZ proof" verklaard. We zijn begonnen onder het motto: "laten we gewoon beginnen en we zien wel hoever we komen". De Fryske Marren heeft nu ongeveer 24.000 woonobjecten. Daarmee voldoet circa 38% van de woonobjecten aan het criterium. De redactie wenst De Fryske Marren veel succes met de controle van de volgende 10.000!