Waarderingskamer

01 WOZ Journaal April 2016

Nieuwsbrief Waarderingskamer over de Wet Waardering Onroerende Zaken

Het bekend maken van de nieuwe WOZ-waarden is in de meeste gemeenten weer zonder probleem verlopen. Dit jaar hebben veel meer mensen een WOZ-waarde gekregen dan vorig jaar, omdat ook de meeste huurders van woningen weer een WOZ-waarde hebben gekregen.

Het bekend maken van de WOZ-waarde aan huurders van woningen is niet de enige belangrijke wijziging rond de Wet WOZ in 2016. Vanaf 1 oktober 2016 zullen de WOZ-waarden van woningen openbaar zijn. Een snelle aansluiting van gemeenten op de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ) zorgt ervoor dat ook deze verandering soepel verloopt.

Verder hebben we recent een nieuwe Waarderingsinstructie uitgebracht, waaruit ook veranderingen voor de WOZ-uitvoering voortkomen. Verder verandert er ook het nodige in het beheer van WOZ-gegevens nu de jarenlang intensief gebruikte Stuf-WOZ en Stuf-TAX bestanden vervangen worden door (binnengemeentelijk) xml-berichtenverkeer.

Dit zijn allemaal veranderingen die ook in dit WOZ-journaal, binnen de nieuwe site van de Waarderingskamer, aan bod komen.

Berichtenverkeer bij Steenbergen

Factsheet implementeren berichtenverkeer binnengemeentelijk

Hoewel de ervaringen met het binnengemeentelijk WOZ-berichtenverkeer nog pril zijn, kan Linda van Gastel, WOZ-coördinator in de gemeente Steenbergen, toch al heel enthousiast vertellen over de achtergronden en de ervaren voordelen.

"Bij de invoering van de Basisregistraties adressen en gebouwen (BAG) stond de gemeente Steenbergen voor de vraag op welke afdeling het beheer van de BAG ondergebracht moest worden. Uiteindelijk heeft Steenbergen het standpunt ingenomen dat het voor de BAG en de WOZ het meest efficiënt is om het bouwdossier maar één keer in te zien. Daarom werd de BAG bij het taakveld WOZ ondergebracht. Bij het begin van de BAG-uitvoering door de WOZ-afdeling, waren er drie verschillende softwarepakketten voor de BAG, de WOZ en heffen/innen zonder dat er berichtenverkeer mogelijk was tussen deze applicaties. Het was in die tijd geen makkelijke opgave om de BAG en WOZ op elkaar afgestemd te houden.

Omdat het afgestemd houden van BAG en WOZ veel werk was en er geen noodzaak was om BAG-mutaties ook meteen in de WOZ-administratie aan te passen, omdat de aanslagen toch pas eind februari opgelegd worden, waren er vaak verschillen tussen beide administraties. Dat was niet de ideale situatie die we voor ogen hadden met het samenbrengen van de BAG- en de WOZ-activiteiten in één afdeling.

Vanaf het begin werkt de gemeente voor de BAG met de applicatie van Vicrea. Sinds januari 2015 werkt Steenbergen ook voor de WOZ administratie met de applicatie van Vicrea: Neuron WOZ. Voor het waarderen en voor het heffen en innen van Belastingen gebruikt Steenbergen nu het pakket VRiS van TOG Nederland. Sinds begin 2015 wordt gebruik gemaakt van het standaard StUF bg en StUF woz berichtenverkeer. En sinds juni 2015 is de gemeente ook met dat StUF woz berichtenverkeer aangesloten op de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ).

Wat betekent dat binnengemeentelijk berichtenverkeer nu voor de gemeente Steenbergen? Ten eerste kregen ze vanaf dat moment de berichten vanuit de Basisregistratie Personen (BRP) digitaal. Het voordeel voor de gemeente is dat de actuele adressen van de belanghebbenden automatisch aangepast worden in zowel Neuron WOZ als in VRiS. Ook de berichten over het overlijden van een persoon worden direct automatisch verwerkt in beide administraties. Dat voorkomt pijnlijke fouten. En als er bij een belanghebbende gebruiker een verhuizing plaatsvindt of een overlijden, dan wordt automatisch het belang beëindigd. Punt van aandacht bij deze manier van werken is wel  dat er bij belanghebbenden die buiten de gemeente wonen of naar een adres buiten de gemeente verhuizen, een volgindicatie geplaatst moet worden. Dan worden ook berichten over die personen automatisch digitaal ontvangen en verwerkt. Door deze manier van werken zijn de administraties van de WOZ en voor de belastingheffing met minder inspanningen veel meer up to date en kan de gemeente veel sneller handelen bij bijvoorbeeld het verminderen en opleggen van de aanslagen. 

De verwachte voordelen om een bouwdossier maar één keer in te zien voor de BAG en de WOZ is met het koppelen van deze pakketten door het binnengemeentelijke berichtenverkeer nu beter gerealiseerd. Op het moment dat er een wijziging is voor de BAG, wordt deze niet alleen binnen vier dagen in de BAG opgenomen, maar ook gelijk in de WOZ-administratie en bij de objectkenmerken voor de WOZ-taxatie. In Neuron WOZ kan men niet alleen de WOZ mutaties doorvoeren maar ook gelijk de bijbehorende BAG mutaties. Dat betekent dat wij met de statussen voor WOZ-objecten en WOZ-deelobjecten zijn gaan werken. Dat geeft meer inzicht in de actuele staat van het WOZ-object, rekening houdend met eventueel al verleende vergunningen voor veranderingen. Hiermee verleg je de werkzaamheden voor actueel houden van de WOZ-objectkenmerken van periodiek naar volledig procesmatig, waardoor de werkdruk net voor de aanslagoplegging vermindert. De koppeling BAG-WOZ wordt met deze manier van werken ook automatisch onderhouden.

Tijdens de werkzaamheden voor de marktanalyse, de bezwaarafhandeling of de waardebepaling kan het ook voorkomen dat er in VRiS een onderdeel opgevoerd wordt. Dit onderdeel wordt dan automatisch doorgevoerd in Neuron WOZ. Neuron WOZ onthoudt van deze mutaties nog een bericht zodat de BAG-WOZ koppeling op onderhouden wordt met de verwerking van deze berichten.

Ook ontvangt de gemeente inmiddels berichten van het Handelsregister (NHR) digitaal. Per drie weken ontvangen wij van het nieuw Handelsregister een mutatiebestand. Dit bestand wordt omgezet naar StUF-bg berichten zodat Neuron WOZ deze berichten automatisch kan verwerken. Een vergelijkbaar situatie is er met het Kadaster. Vanuit de BRK-levering (Basisregistratie Kadaster) ontvangt NEURON en VRiS automatisch alle eigenaren mutaties, maar VRiS ontvangt ook automatisch de verkoopcijfers voor de marktanalyse. Vanaf april wordt bij het aanleveren vanuit BRK van een transportakte automatisch het oude eigendomsbelang beëindigd waarna wij nog wel de juiste belanghebbende eigenaar moeten selecteren. Zodra dit gerealiseerd is, zal ook op dit aspect de administratie meer up to date zijn.

Heel veel mutaties in Neuron WOZ worden ook automatisch doorgestuurd naar de LV WOZ. Dus geen gedoe meer met aanmaken van bestanden. Een goed voorbeeld hiervan is dat wanneer een waardebeschikking genomen wordt of een uitspraak op bezwaar wordt gedaan, de LV WOZ hier automatisch een bericht van krijgt. Hierdoor zijn ook de afnemers veel eerder up to date.

Deze algehele omschakeling naar het "Sectormodel WOZ" en het binnengemeentelijk (WOZ-)berichtenverkeer, is zeker niet gemakkelijk geweest en het is ook een andere manier van denken. Het werkt alleen wanneer de kwaliteit van je gegevens echt op orde is. Zo zijn het burgerservicenummer (BSN) bij natuurlijke personen, en het Rechtspersonen en Samenwerkingsverbanden informatie Nummer (RSIN) voor bedrijven veel belangrijker geworden. Zo is het bij de gemeente voorgekomen dat door de conversie personen en niet-natuurlijke personen "van gedaante verwisseld werden". Dit kwam doordat in het oude systeem een verkeerd BSN nummer of RSIN of Kamer van Koophandelnummer geregistreerd stond. Ook waren niet alle WOZ-objecten verwezen naar een BAG-verblijfsobject waardoor er achteraf nog opruimwerk verricht moest worden. Ook is het van belang dat de gemeente de stroom van berichten goed beheert. Want soms gebeurt het wel eens dat er een bericht uitvalt. Dan moet wel actie worden ondernomen. Samenwerken met de mensen van ICT is daarbij ook een must geworden. Voorheen kon onze afdeling vaak zelf beslissingen nemen. Met de komst van berichtenverkeer is dat niet meer mogelijk. We zijn immers voor een goed verloop van de informatie-uitwisseling afhankelijk van de generieke infrastructuur voor het uitwisselen van berichten."

WOZ-objectafbakening en energiebelasting

De WOZ-waarde wordt voor diverse toepassingen gebruikt. Maar ook zonder de WOZ-waarde, kunnen WOZ-gegevens van belang zijn. Voor de Energiebelasting is namelijk niet de WOZ-waarde van belang, maar alleen de WOZ-objectafbakening.

Het tarief dat geldt voor de Energiebelasting is afhankelijk van de hoeveelheid energie die gebruikt wordt "per aansluiting". Een aansluiting is daarbij volgens de Energiebelasting niet "een energiemeter", maar "een WOZ-object". Natuurlijk is er vaak wel sprake van een één op één relatie tussen een energiemeter en een WOZ-object, maar in complexere situaties wordt voor het bepalen van het juiste tarief uitsluitend gekeken naar de grenzen van het WOZ-object.

Daarom kan het voor een belanghebbende soms van belang zijn om twee WOZ-objecten samen te voegen, ook wanneer de waarde van dat nieuwe WOZ-object gelijk is aan de optelling van de waarde van de twee bestaande WOZ-objecten. Voor het beoordelen of een dergelijke samenvoeging wel of niet correct is, gelden gewoon de voorschriften en de jurisprudentie over een samenstel.

Eén van de voorbeelden waar het vanuit het perspectief van de Energiebelasting kijken naar de WOZ-objectafbakening heeft geleid tot andere inzichten, is de objectafbakening van de elektriciteitsdistributienetwerken binnen een gemeente. Tot nu toe werd ieder verdeelstation en iedere trafo als een afzonderlijk WOZ-object gezien, waardoor een eigenaar/beheerder van een dergelijk netwerk een aanslagbiljet krijg met daarop vaak honderden WOZ-waarden en honderden aanslagregels. Op basis van het eigendom van deze netwerken (inclusief kabels en leidingen) zijn we nu tot de conclusie gekomen dat dat distributienetwerk (inclusief kabels en leidingen en alle trafo's) voor zover in eigendom en beheer van één beheerder gezien moeten worden als één WOZ-object. Dit uitgangspunt is ook vastgelegd in de nieuwe taxatiewijzers voor de waardepeildatum 1 januari 2016.

Aanjager voor aansluiten op de LV WOZ

Op dit moment zijn er 32 gemeenten aangesloten op de Landelijke voorziening (LV WOZ). Welke gemeenten zijn aangesloten is steeds te volgen via het overzicht aangesloten gemeenten.

Met het oog op de openbaarheid van de WOZ-waarde per 1 oktober 2016 is het belangrijk dat voor die datum en in ieder geval voor het bekend maken van de nieuwe WOZ-waarden in 2017 zoveel mogelijk gemeenten zijn aangesloten. Daarom voeren gemeenten en hun ondersteunende bureaus de snelheid van aansluiten van gemeenten de komende periode flink op. Alle gemeenten moeten uiterlijk eind april hun actuele planning voor het aansluiten op de LV WOZ doorgeven aan de Waarderingskamer.

Om alle betrokken partijen te stimuleren en te enthousiasmeren voor het aansluiten op de LV WOZ heeft de Minister van Binnenlandse Zaken aan Geert Jansen gevraagd ten minste tot 1 oktober 2016 aan de slag te gaan als bestuurlijke aanjager van de Landelijke Voorziening WOZ. Geert Jansen is oud Commissaris van de Koning(in) in Overijssel en oud-voorzitter van de Waarderingskamer. De aanjager bevindt zich momenteel nog in een oriëntatiefase waarin hij zich verdiept in de materie, voorbereidende gesprekken voert en werkt aan een startbijeenkomst met relevante stakeholders. De bestuurlijke aanjager verwacht half mei 2016 actief naar buiten te treden met zijn aanpak.

WOZ taxaties in Ondernemingsdossier

Voor natuurlijke personen wordt het verstrekken van informatie via MijnOverheid steeds intensiever gebruikt ook voor de WOZ. Vooral het vesturen van aanslagbiljetten/WOZ-beschikkingen via de Berichtenbox en het opvragen van taxatieverslagen zijn veel gebruikte voorzieningen die een toenemend aantal gemeenten bieden aan de inwoners.

Voor bedrijven ontbrak tot nu toe een dergelijke landelijke toegang tot (WOZ-gegevens). Met het ondernemingsdossier krijgen zij nu een vergelijkbare voorziening. Daardoor kunnen bijvoorbeeld ondernemers met vestigingen in meerdere gemeenten in één overzicht de WOZ-taxaties van al hun vestigingen zien. Een ondernemer hoeft de WOZ informatie niet meer per gemeente te achterhalen. 

Bijna 70 gemeenten werken op dit moment mee aan het invullen van deze service die in samenwerking tussen het Ondernemingsdossier, Logius, de Waarderingskamer en softwareleveranciers mogelijk wordt gemaakt. De verwachting is dat net als bij MijnOverheid het aantal deelnemende gemeenten snel zal groeien.

Bekeken zal worden of de functionaliteit nog verder moet worden uitgebreid waardoor bijvoorbeeld ook het vooraf inzien en beoordelen van de WOZ-waarde een mogelijke functionaliteit wordt.

Kijk voor meer informatie over het Ondernemingsdossier op www.ondernemingsdossier.nl

Correcte waterschapcode in LV WOZ

In de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ) ligt voor ieder WOZ-object vast welke gemeente verantwoordelijk is voor het bijhouden van de gegevens van dat WOZ-object (dus in welke gemeente is het WOZ-object gelegen) en welk waterschap de gegevens van dat WOZ-object mag ontvangen (in welk waterschap is het WOZ-object gelegen). Voor deze vastlegging wordt gebruik gemaakt van de gemeentecode, respectievelijk de waterschapscode.

Gemeentecodes worden vastgesteld door het CBS. Deze formeel vastgestelde codes worden ook in de LV WOZ gebruikt. Voor de waterschappen is er geen landelijk gebruikte codelijst. Daarom is voor de LV WOZ een eigen lijst met waterschapscodes gepubliceerd op deze site: Lijst waterschapscodes.

Op dit moment gebruiken de waterschappen de WOZ-gegevens uit de LV WOZ nog hoofdzakelijk door het verwerken van Stuf-WOZ bestanden die door de LV WOZ gemaakt worden. De LV WOZ produceert maandelijks per gemeente voor elk waterschap waarin WOZ-objecten van die gemeente zijn gelegen, een Stuf-WOZ bestand. Een belangrijk Stuf-WOZ bestand is natuurlijk de levering van de nieuwe WOZ-waarden voor het jaar 2016. Op 1 maart 2016 zijn de initiële bestanden voor 2016 geleverd aan de waterschappen.

Uit de aanlevering van Stuf-WOZ bestanden aan de waterschappen is gebleken dat het correct gebruik van de waterschapscode bij een aantal gemeenten nog een aandachtspunt is. De gemeente moet bij ieder WOZ-object de geldende waterschapscode vastleggen van het waterschap waarin het object is gelegen. Wanneer er een code van een verkeerd waterschap staat of een code die niet voorkomt op de lijst met waterschapscodes, krijgt het desbetreffende waterschap niet de benodigde gegevens.

Gebleken is dat gemeenten in hun WOZ-administratie niet altijd de juiste code gebruiken voor de aanduiding van het waterschapsgebied. Bij sommige gemeenten is er een enkel WOZ-object voorzien van een onjuiste code, terwijl een andere gemeente consequent een onjuiste (formeel niet bestaande) code heeft gebruikt. Inmiddels is het controleren van gebruik van correcte waterschapscodes een afzonderlijk aandachtspunt bij de aansluittoets voor de LV WOZ.

Het eventueel corrigeren van onjuiste waterschapscodes is één van de noodzakelijke verbeteringen van de kwaliteit van de WOZ-gegevens die een gemeente uitgevoerd moet hebben, voordat aangesloten kan worden op de LV WOZ.

Nieuwe Waarderingsinstructie

Structuur waarderingsinstructie

De Waarderingskamer heeft een nieuwe Waarderingsinstructie vastgesteld. Deze Waarderingsinstructie geldt vanaf 2017. Om te zorgen dat iedereen zich goed kan voorbereiden is de Waarderingsinstructie ruim tevoren gepubliceerd.

De nieuwe Waarderingsinstructie legt het accent op de interne beheersing en kwaliteitszorg van alle WOZ-werkzaamheden door gemeenten en voor gemeenten werkende samenwerkingsverbanden. De nieuwe Waarderingsinstructie betekent niet dat de WOZ-processen heel anders moeten worden uitgevoerd of dat er hele andere producten moeten worden geleverd.

Kwaliteitszorg betekent dat de gemeente of het samenwerkingsverband aantoonbaar op basis van sturingsinformatie conclusies moet trekken over de kwaliteit van de de WOZ-waarden, en ook over de kwaliteit van de onderliggende gegevens, de gebruikte systemen, de contacten met belanghebbenden etc. In voorkomende gevallen moeten deze conclusies ook leiden tot maatregelen om de kwaliteit te verbeteren. De Waarderingsinstructie ondersteunt deze kwaliteitszorg met beoordelingsprotocollen en zelfevaluaties.

Vanaf 2017 zullen de periodieke voortgangsinventarisaties van de Waarderingskamer vervangen worden door rapportages over de conclusies die de gemeente heeft getrokken uit de zelfevaluaties. De inhoud van de zelfevaluatie en de rapportage daarover staan beschreven in de Waarderingsinstructie.

Verder wordt er in de nieuwe Waarderingsinstructie ook veel aandacht besteed aan de vakbekwaamheid van WOZ-medewerkers. De WOZ-uitvoering betekent immers de samenwerking van een groot aantal disciplines. Daarom staan er in de Waarderingsinstructie twintig rollen beschreven met per rol ook een aanduiding van de werkzaamheden, maar ook van de benodigde kennis en vaardigheden.

De nieuwe Waarderingsinstructie is alleen digitaal uitgegeven, mede gezien het grote aantal links etc. en te vinden op deze site: Waarderingsinstructie 2017.

Datascan LV-WOZ

Belasting Samenwerking Rivierenland (BSR) heeft inmiddels drie van de deelnemende gemeenten aangesloten op de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ). Hier is dus inmiddels sprake van ervaring. Een belangrijke stap in de voorbereiding van de aansluiting op de LV WOZ is het zorgen dat de kwaliteit van de gegevens goed zijn en in ieder geval alle gegevens voldoen aan de consistentie-eisen die de LV WOZ stelt. BSR maakt voor het optimaliseren van de kwaliteit van de gegevens voorafgaand aan het aansluiten van een gemeente gebruik van de Datascan LV-WOZ van de Antea Group. Het toepassen van de datascan gebeurt met het motto: data op orde is het halve werk!

De aansluiting op de LV WOZ is een nieuwe stap binnen de realisatie van het Stelsel van Basisregistraties. Een consistente koppeling tussen verschillende onderdelen van dat stelsel is daarbij dan ook een belangrijk aandachtspunt. Relaties tussen WOZ-objecten en kadastrale percelen, BAG-objecten en subjecten uit de BRP en het Handelsregister zijn dan ook een belangrijk aandachtspunt in de voorbereiding op de aansluiting op de LV WOZ. Veel gemeenten en belastingsamenwerkingen zijn momenteel bezig met deze voorbereidingen.

BSR heeft de ambitie als één van de eerste belastingsamenwerkingen, waarin sprake is van een geïntegreerde gemeentelijke en waterschapsadministratie, volledig aan te sluiten met de tien gemeenten. Met deze aansluiting wordt dan afscheid genomen van een maandelijkse cyclus waarin BSR andere afnemers (met name de Belastingdienst) informeert over de mutaties. BSR is ook helemaal klaar voor de openbaarheid van de WOZ-waarden van woningen vanaf 1 oktober 2016.

Dick van Oostrom, teamleider Informatisering & Automatisering bij BSR, vertelt over zijn ervaringen tot nu toe: "Bij een aansluiting op een officiële landelijke voorziening is het regelen en inrichten van de juiste techniek natuurlijk van groot belang. Daarnaast bleek de kwaliteit van de beschikbare WOZ-gegevens een harde randvoorwaarde voor aansluiting. Daarom heeft Antea Group de datascan LV WOZ voor ons uitgevoerd. Hierin is getoetst of onze data voldoet aan de vereisten om aan te sluiten op de landelijke voorziening. De datascan bestaat uit consistentiecontroles, waarschijnlijkheidscontroles en een analyse van het percentage van de WOZ-administratie dat gekoppeld is aan de BAG-administratie. Deze scan is rechtstreeks op onze dataset voor de tien gemeenten uitgevoerd.

De uitkomsten van de datascan ontvingen wij in een rapportage met uitvallijsten. Daarnaast is de uitval ook overzichtelijk in een WEBGIS-omgeving gepresenteerd. In het bijbehorende adviesgesprek heeft Antea Group ons duidelijk uitgelegd waar de pijnpunten zaten en welke oplossingsmogelijkheden er zijn. In ons geval bleken vooral de sluimerende objecten en relaties naar andere objecten een minder consistent deel van de registratie. Dat hebben we gericht kunnen aanpakken. Ons advies naar aanleiding van onze ervaring met de Datascan: begin op tijd! BSR heeft de datascan al in juni 2015 uit laten voeren. Dick concludeert dat het hierna nog best wat werk was om de uitval te verwerken, zeker omdat het binnen BSR tien gemeenten betreft.

Wij adviseren organisaties dan ook tijdig te starten met het krijgen van inzicht in de kwaliteit van de data.

Openbaarheid WOZ-waarden

De WOZ-waarde voor woningen wordt openbaar met ingang van 1 oktober 2016. Deze openbaarheid betekent dat alleen de WOZ-waarde getoond en geen onderliggende WOZ-gegevens. Bovendien gaat het alleen om de WOZ-waarden van woningen.

Vanaf 1 oktober 2016 luidt artikel 40a van de Wet WOZ als volgt:

Artikel 40a

1. Eenieder kan op verzoek het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient, inzien of verstrekt krijgen bij het loket voor openbare WOZ-waarden.

2. Bij algemene maatregel van bestuur wordt bepaald in welke gevallen, onder welke voorwaarden en tegen welk tarief een verzameling van waardegegevens betreffende onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen verstrekt kan worden via het loket voor openbare WOZ-waarden in een zodanige vorm dat daarop rechtstreeks een geautomatiseerde verwerking mogelijk is ten aanzien van een op voorhand onbepaalde groep van woningen of personen.

 

Het in artikel 40a genoemde loket komt vanaf 1 oktober 2016 voor iedereen beschikbaar via internet. Via dit loket zijn de WOZ-waarden van woningen vanaf waardepeildatum 1 januari 2015 zichtbaar. Het loket ontvangt deze WOZ-waarden uit de Landelijke Voorziening WOZ. Op dit moment zijn gemeenten bezig hun Basisregistratie WOZ aan te sluiten op deze Landelijke Voorziening WOZ.

Vanaf 1 oktober 2016 zal vooralsnog het genoemde loket de enige voorziening zijn om de WOZ-waarden van woningen te raadplegen. De in het tweede lid genoemde algemene maatregel van bestuur wordt namelijk niet voor 1 oktober 2016 vastgesteld. Alvorens regels te stellen over andere vormen van openbaar maken van de WOZ-waarden van woningen wil de wetgever eerst ervaring opdoen met de openbaarheid via het genoemde loket.

Voorbeeld loket