Waarderingskamer

03 WOZ Journaal Augustus 2016

Nieuwsbrief Waarderingskamer over de Wet Waardering Onroerende Zaken

In deze nieuwsbrief aandacht voor de openbaarheid van de WOZ-waarden van woningen.                 Vanaf 1 oktober 2016 is deze openbaarheid een feit en zal het loket voor de openbare WOZ-waarde beschikbaar zijn. Met deze aandacht voor het loket voor openbare WOZ-waarden, gaat onze aandacht natuurlijk ook uit naar de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ). Het loket krijgt immers de WOZ-waarden uit dit loket.

Maar er is ook aandacht voor andere actuele onderwerpen, zoals de onlangs gepubliceerde benchmarkgegevens over 2015 die in een zeer visuele omgeving zijn gepresenteerd. Met aandacht voor het taxeren van woningen op basis van de gebruiksoppervlakte en het verantwoorden van de kwaliteit van WOZ-werkzaamheden geeft dit WOZ-journaal weer een goede illustratie hoe breed het WOZ-werkterrein is.

WOZ-waardeloket en openbaarheid

Preview WOZ-loket anoniem
Preview WOZ-loket

Vanaf 1 oktober is het mogelijk om via woz-waardeloket.nl de WOZ-waarde van een woning op te vragen, bijvoorbeeld om deze te vergelijken met andere woningen. Het loket is een centrale landelijke voorziening, zodat iedereen woningen door het gehele land kan opvragen.

Via het loket zijn alleen de WOZ-waarden van woningen zichtbaar. Deze WOZ-waarden worden getoond samen met een kaart van de omgeving of een luchtfoto en samen met objectkenmerken (bouwjaar, gebruiksoppervlakte (uit de Basisregistraties adressen en gebouwen (BAG)

Het loket ontleent de WOZ-waarden aan de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ). Per 1 oktober 2016 zijn dus eerst alleen de WOZ-waarden zichtbaar van de gemeenten die op dat moment zijn aangesloten op de LV WOZ. Zodra de gemeente is aangesloten op de LV WOZ zullen de gegevens ook beschikbaar komen via het loket. Diverse gemeenten die op 1 oktober 2016 nog niet aangesloten zijn op de LV WOZ zullen vanaf 1 oktober tijdelijk een andere voorziening kunnen bieden voor het inzien van de WOZ-waarde van woningen en zullen zo spoedig mogelijk zorgen dat zij zijn aangesloten op de LV WOZ.

In het loket zullen vanaf 1 oktober alleen de nu geldende WOZ-waarden naar de waardepeildatum 1 januari 2015 getoond worden. Zodra in 2017 de WOZ-waarden naar waardepeildatum 1 januari 2016 bekend gemaakt zijn, zullen deze ook aan het loket worden toegevoegd.

Het gaat om individuele bevragingen, bulkverstrekking van WOZ-waarden van woningen is nog niet toegestaan. De waarde van bedrijfsruimte blijft vooralsnog geheim.

Mijlpaal LV WOZ

Op vrijdag 1 juli 2016 is de gemeente Marum als 50e gemeente aangesloten op de LV WOZ. Dit feit is beloond met een heerlijke taart en de medewerkers in Marum zijn terecht trots dat zij als kleine gemeente al aangesloten zijn.

Op dit moment zijn er 83 gemeenten aangesloten en we verwachten dat begin september 2016 de 100e aangesloten gemeente in het zonnetje gezet kan worden.

Van links naar rechts: Jan Willem van der Burg (Medewerker Belastingen), Albert Buruma (Medewerker Automatisering/Projectleider), Toon Hartjes (Afdelingshoofd Financiën/Belastingen) die gezamenlijk niet alleen de gemeente Marum, maar ook de gemeente Grootegast aangesloten hebben op de LV WOZ.

medewerkers Marum

Bestuurlijk aanjager LV WOZ brengt aansluiting onder de aandacht van minister Plasterk

Geert Jansen heeft als de bestuurlijke aanjager voor het aansluiten van gemeenten en samenwerkingsbanden op de Landelijke Voorziening Waarde Onroerende Zaken (LV WOZ) inmiddels met veel gemeenten, samenwerkingsverbanden en hun ondersteuners gesproken. Daarmee heeft hij goed inzicht gekregen in knelpunten die er soms bij het aansluiten naar boven komen. Als aanjager probeert hij partijen zoveel mogelijk met elkaar te laten samenwerken om deze knelpunten te overwinnen.

Geert Jansen is in deze rol van bestuurlijke aanjager aangesteld door minister Plasterk. Daarom heeft hij recent ook een voortgangsbericht uitgebracht aan de minister, waarin ook de knelpunten benoemd zijn.

Politiek-bestuurlijk belang

Allereerst benadrukt Jansen in zijn brief de noodzaak om de aansluiting op de LV WOZ hoger op de bestuurlijke agenda (wethouders, besturen samenwerkingsverbanden) te krijgen. Bestuurlijke aandacht is nodig om geld vrij te maken en om ervoor te zorgen dat alle benodigde stappen voor de aansluiting zo snel mogelijk gaan lukken. Het belang van deze stappen reikt verder dan alleen de aansluiting op de LV WOZ. De aansluiting op de LV WOZ en de stappen die daarvoor gezet worden (bijvoorbeeld gebruik Digikoppeling en op elkaar afstemmen van basisregistraties) zijn namelijk een belangrijke schakel in de ambities van de overheid om een generieke digitale infrastructuur in te richten. En het draagt er uiteindelijk aan bij dat burgers beter bediend worden.

Digitale Agenda 2020

De bestuurlijke aanjager signaleert ook dat de LV WOZ minder aandacht krijgt dan de diverse programma's die genoemd worden in de Digitale Agenda 2020. Daarom pleit hij ervoor om de LV WOZ op te nemen in de Digitale Agenda 2020, omdat daar mogelijk een versnelling door gestimuleerd kan worden.

 

WOZ benchmarkgegevens 2015

Evenals voorgaande jaren heeft weer een groot aantal gemeenten en samenwerkingsverbanden meegedaan aan de benchmark WOZ. Net als voorgaande jaren geven de door deze partijen aangedragen gegevens een goed beeld van de totale WOZ-kosten in Nederland. Uit de cijfers over 2015 blijkt, dat landelijk aan de WOZ-uitvoering ongeveer € 145 à € 150 miljoen wordt uitgegeven. Deze totaal kosten komen overeen met gemiddeld circa € 16,50 per WOZ-object (en daarmee per taxatie). De kosten zijn circa 3% lager dan in 2014.

De Benchmark is niet primair gericht op een totaalbedrag. De benchmark moet organisaties de mogelijkheid bieden zich met elkaar te vergelijken. Om dat te stimuleren is dit jaar gekozen voor een geheel andere wijze van presenteren. Daarom worden vanaf juli 2016 de resultaten van de WOZ-benchmark in een sterk visuele omgeving getoond in het dashboard WOZ-benchmark. Aan de hand van acht themategels wordt er ingezoomd op specifieke WOZ-onderwerpen. Op ieder van die onderwerpen kan men organisaties met elkaar vergelijken.

Om het gebruik van de WOZ-benchmark voor onder andere prestatieverbetering te stimuleren zijn de benchmarkgegevens vanaf dit jaar ook openbaar (dus zonder wachtwoord) beschikbaar. Vergelijken is mogelijk op basis van gemaakte kosten, maar ook op basis van algemene kengetallen van de gemeente (of samenwerkingsverband) en kengetallen die inzicht gegeven in de bereikte resultaten. Ook de organisatie van werkzaamheden en de inzet van medewerkers komt in het dashboard WOZ-benchmark tot uitdrukking.

Dasbord WOZ benchmark

Waarderen woningen op gebruiksoppervlakte

De gemeente Almere heeft samen met ANG een praktijkonderzoek gedaan naar de gevolgen van een overstap naar het taxeren van woningen op basis van de gebruiksoppervlakte in plaats van op basis van de bruto inhoud.

De Waarderingskamer heeft in haar werkplan opgenomen dat om diverse redenen het taxeren van woningen op basis van de gebruiksoppervlakte gestimuleerd wordt. Belanghebbenden zijn bijvoorbeeld bekend met de gebruiksoppervlakte door makelaarssites, zoals Funda. Ook het loket voor de openbare WOZ-waarde laat de WOZ-waarde zien in combinatie met de gebruiksoppervlakte zoals deze in de BAG staat.

Net als de meeste gemeenten waardeert ook Almere de woningen tot nu toe op basis van de bruto inhoud. Eén van de belangrijkste argumenten voor Almere om de overgang naar de gebruiksoppervlakte te starten, is de duidelijkheid voor de burger. Bij de pilots van de WOZ-voormelding in Almere bleek namelijk dat de burger bij de beoordeling van de objectgegevens moeite had met het zelf kunnen bepalen van de inhoud. Ook  verschillen tussen de BAG-oppervlakten en WOZ-inhoud op de taxatieverslagen waren vaak redenen om te reageren op de WOZ-voormelding.

Naast duidelijkheid voor de burger streeft Almere met dit project ook naar efficiency. De verwachting is dat door in veel gevallen in de BAG en de WOZ te gaan werken met dezelfde gebruiksoppervlakte er sprake kan zijn van een winstpakker. Natuurlijk zal voor een adequate WOZ-taxatie bij veel woningen wel meerdere WOZ-deelobjecten onderscheiden (en gemeten) moeten worden. Immer een woning vertegenwoordigt per vierkante meter een andere waarde dan een (inpandige) garage. De BAG-oppervlakte is dan een optelling van enkele WOZ-deelobjecten. 

Naar aanleiding hiervan heeft Almere aan ANG in 2015 de opdracht verstrekt om de gemeente te ondersteunen bij het overschakelen naar het taxeren van de woningen op gebruiksoppervlakte. De afdeling  Belastingen en alle taxateurs zijn unaniem van mening dat het een logische vervolgstap is in de ontwikkeling van de WOZ om nu de gebruiksoppervlakte intensief te gaan gebruiken.

Door de gebruiksoppervlakte te gebruiken kunnen taxateurs eenvoudiger en eenduidiger vergelijken met beschikbare marktgegevens, omdat ook makelaars het begrip gebruiksoppervlakte hanteren. De burger, die vooral te maken heeft met kenmerken van de woning wanneer zijn woning of die van zijn buurman te koop komt. In de advertentie staan dan dezelfde oppervlaktegegevens als op het WOZ-taxatieverslag. Winst dus voor de gemeentelijke taxateurs en de burgers.

Doordat de  uitvoering van taxaties op gebruiksoppervlakte niet kon wachten op de afronding van de bestandcontroles van heel Almere (in verband met de Voormelding 2017 en Herwaardering 2017) is het besluit genomen om in maart 2016 voor een gedeelte van het woningbestand een pilot uit te voeren. Deze pilot is uitgevoerd in twee woonwijken, samen bijna de helft van het woningbestand van Almere.

Voor de pilot is de taxatie op gebruiksoppervlakte uitgevoerd voor het tijdvak 2016 met waardepeildatum 1 januari 2015. Het resultaat van de modelwaarden op basis van de gebruiksoppervlakte is vergeleken met de beschikbare modelwaarden op basis van de bruto inhoud die gebruikt zijn voor de WOZ-beschikkingen voor het tijdvak 2016. Hiervoor is een kopie gemaakt van de productie-omgeving in een testomgeving, zodat de pilot is uitgevoerd met exact dezelfde gegevens die gebruikt zijn voor de nu geldende WOZ-waarden.
Om aan te kunnen geven of de modelwaarden op basis van de gebruiksoppervlakte voldoende in lijn liggen met de modelwaarden op basis van de inhoud zijn als beoordelingscriterium de voormalige Fierensdrempels toegepast. De waarde die in de testomgeving modelmatig is bepaald op basis de gebruiksoppervlakte en die minder dan de Fierensdrempel afwijkt van de waarde zoals die op basis van inhoud in de productieomgeving is bepaald, wordt hierbij als acceptabel gezien.

Samenvattend laten de resultaten zien dat circa 55% van alle woningen in de pilotgebieden zonder bijzondere verfijningen in het taxatiemodel een waarde op basis van de gebruiksoppervlakte hebben gekregen die minder dan de Fierensdrempel afwijkt van de waarde op basis van inhoud.

Indien uitsluitend wordt gekeken naar de woningen die ook in het model op basis van de bruto inhoud volledig modelmatig, zonder verfijningen van het model (dus ook zonder overrules) zijn getaxeerd, zijn er uiteindelijk maar twaalf woningen met een grotere afwijking die in eerste instantie nog niet kan worden verklaard.

De uitgevoerde pilot heeft laten zien dat de overgang naar het taxeren van woningen op gebruiksoppervlakte niet leidt tot grote aantallen onverklaarbare waardeverschuivingen.
Risico’s worden inzichtelijk door een stappenplan te volgen, dat mij eerdere conversie zijn nut heeft bewezen en waardoor tijdig kan worden ingegrepen en een nagenoeg probleemloze overgang naar waarderen op gebruiksoppervlakte binnen afzienbare tijd kan worden gerealiseerd.

De les die ANG en Alemere ons willen meegeven kan als volgt worden samengevat:
Taxeren van woningen op gebruiksoppervlakte is binnen afzienbare tijd te realiseren door een stappenplan toe te passen dat eerder ook al door andere gemeenten is beproefd.

Succesvolle kwaliteitsslag kadastrale volledigheid

De afgelopen tijd heeft Belasting Samenwerking Gouwe-Rijnland (BSGR)) veel aandacht besteed aan de volledigheid van de WOZ-administratie.  Tijd om eens op bezoek te gaan bij de medewerkers van BSGR om te vragen hoe zij dit hebben aangepakt.

De WOZ waardering van de deelnemende gemeenten (inclusief later toegetreden gemeenten) heeft sinds de oprichting van BSGR in 2011 een behoorlijke kwaliteitsimpuls/verbeteringsslag ondergaan. De BAG-WOZ koppeling was volop in uitvoering, de aansluiting op de LV-WOZ stond in de steigers (eerste gemeenten zijn inmiddels aangesloten), maar toch viel er op het terrein van de aansluiting van de WOZ op de kadastrale gegevens nog wel wat te halen. 
Uit een uitgevoerde DataScan kwam naar voren wat er te verbeteren viel. Zonder meer een uitdaging door de omvang van de organisatie, maar geplaatst in het licht van de toekomstige ontwikkelingen een waardevolle exercitie waarbij direct veranderingen in werkwijzen konden en moesten worden ingebed in (bestaande) werkprocessen. Hiermee is gelijk gekeken wat deze werkprocessen moesten zijn in de situatie dat men aangesloten is op de LV WOZ.

Een aantal externe partijen werd uitgenodigd om hun ideeën hieromtrent in een plan van aanpak te verwoorden en ook hier vooral het oog te richten op de impact van toekomstige ontwikkelingen. Uiteindelijk is gekozen voor een samenwerking met TOG Nederland (projectbegeleiding en externe inzet van de handmatige verwerking van verbeteringen) en dVdT Software (inhoudelijke projectbegeleiding, software en geautomatiseerde verwerking van verbeteringen). Dit is allemaal gedaan in nauw overleg met 'eigen medewerkers' ter voorkoming dat het een op zichzelf staand extern project zou worden. De kracht zou juist moeten liggen in de inbedding van de verbeteringen in de eigen werkprocessen gepaard gaand met kennisoverdracht op specifieke onderdelen (o.a. NSW landgoederen, recreatiegronden) aan de eigen medewerkers.

De nulmeting is bepaald met behulp van software (dGdA) ontwikkeld door Korneel Joppe van dVdT. Dat deze programmatuur de BSGR ook na afronding van het project in staat blijft stellen de aansluiting op ieder gewenst moment in beeld te brengen, is vanzelfsprekend een pré! Gezamenlijk met interne medewerkers, Machiel Aukes (stafmedewerker WOZ) en Joop Kempers (teamcoördinator ICT en basisregistraties) is vervolgens voor elke grote categorie uitval bepaald of hier een geautomatiseerde verwerking mogelijk was en zo ja op welke wijze deze herstelwerkzaamheden werden vormgegeven. De herstelwerkzaamheden waren maatwerk, afgestemd op de BSGR.  Zo zijn bijvoorbeeld voor uitval gerelateerd aan nieuwbouw, waarvoor nog geen start van de bouw bekend was, een aantal nieuwe/fictieve hoofdcodes (inactief object) aangemaakt waardoor het totale proces vanaf het nemen van het huisnummerbesluit door de BAG tot uiteindelijk het WOZ object gereed in fases in kaart kon worden gebracht en op elk moment de kadastrale verantwoording kan worden vastgelegd. Op deze wijze zijn zoveel mogelijk categorieën met scripting opgelost. De overige handmatige uitval (circa 8 %) is vervolgens met medewerkers van TOG opgelost. 

Een stappenplan heeft ervoor gezorgd dat steeds helder was in welke fase van het project de werkzaamheden zich bevonden zodat de voortgang kon worden bewaakt.

Doordat ook van meet af aan aandacht was voor toekomstige ontwikkelingen zijn tijdens de herstelwerkzaamheden ook de historische mutaties van de kadastrale uitval direct juist verwerkt. Dit is in het vervolgtraject van aansluiting op de LV-WOZ een tijdversneller gebleken. Vanuit deze optiek is bij de verwerking van de kadastrale uitval dan ook aangesloten op de planning voor aansluiting op de LV WOZ van deelnemende gemeenten. Een vrijwel probleemloze aansluiting op de LV WOZ wat betreft de controle op de consistentie van de kadastrale gegevens is het gevolg geweest.

Voor de BSGR was dit een een geslaagd project en een goed voorbeeld van hoe vanuit een brede visie, het bundelen van krachten en inzichten, effectief en met een hoge kwaliteitsdoelstelling, een mooie stap voorwaarts is gemaakt. 

Na afronding van de kadastrale volledig- en juistheid van de WOZ-administratie van de deelnemende gemeenten is min of meer dezelfde systematiek toegepast voor het gedeelte van het waterschapsgebied, waarvoor we niet zelf de WOZ-werkzaamheden uitvoeren, maar WOZ-gegevens ontvangen van de gemeenten. Ook voor dit gedeelte van de administratie van BSGR verwacht men als uitkomst een betere basis voor de begroting van het waterschap, een hogere opbrengst van de waterschapsbelastingen en een rechtvaardiger belastingverdeling. Dit deel van het project wordt naar verwachting einde 2016 afgerond.

Gezocht: Enthousiaste WOZ-medewerkers voor een nieuwe ontwikkeling

De "internationale beroepsvereniging van waardebepalers en belastingheffers" op onroerend goed, de International Association of Assessing Officers (IAAO), vindt dat de belastingheffer zich moet inspannen om aan belastingbetalers te laten zien dat de (modelmatige) waardebepaling op een deugdelijke manier is uitgevoerd. Hiervoor moeten belastingheffers, volgens de IAAO, jaarlijks een "verantwoordingsdocument" opstellen waarin ze uitleggen hoe de waardebepaling is uitgevoerd, welke keuzes daarbij zijn gemaakt en wat de resultaten zijn. Dit document moet bijvoorbeeld op internet worden gepubliceerd. Het doel is natuurlijk dat de belastingbetalers hierdoor meer vertrouwen krijgen in het waarderingsproces.

De Waarderingskamer wil de komende maanden met een aantal enthousiaste, bij de herwaardering betrokken, medewerkers van gemeenten en samenwerkingsverbanden verkennen of een dergelijk verantwoordingsdocument ook in "ons" systeem een meerwaarde kan zijn. We vragen aan de deelnemers dan om in de periode van september 2016 t/m januari 2017 drie keer een dagdeel bijeen te komen op een centrale locatie in Nederland en om dan voor hun eigen gemeente/samenwerkingsverband een verantwoordingsdocument te maken.

Iedereen die interesse heeft om hieraan mee te doen kan contact opnemen met Marco Kuijper van het secretariaat van de Waarderingskamer (e-mail: m.kuijper@waarderingskamer.nl , tel.: 070 311 05 55).

Voor iedereen die geïnteresseerd is in de IAAO is er binnenkort een bijzondere gelegenheid om kennis te maken. Van 18 tot en met 20 september 2016 is er namelijk een zeer interessante bijeenkomst van deze internationale organisatie in Amsterdam. Programma en inschrijfformulieren zijn te vinden op de site van de IAAO.

Voor informatie over het lidmaatschap van de IAAO kunt u zich bij ons melden.