Waarderingskamer

02 WOZ Journaal Juni 2017

Nieuwsbrief Waarderingskamer over de Wet Waardering Onroerende Zaken

In het WOZ-waardeloket zijn inmiddels de WOZ-waarden van woningen in 263 gemeenten zichtbaar. Binnenkort zijn meer dan 75% van de woningen raadpleegbaar in het WOZ-waardeloket. Van deze woningen zijn nu de WOZ-waarden naar de waardepeildata 1 januari 2015 en 1 januari 2016 zichtbaar. Uit het gebruik van het WOZ-waardeloket blijkt dat er veel belangstelling is voor deze WOZ-waarden.

Uit een eerste analyse van door gemeenten aan ons aangeleverde gegevens, blijkt dat er dit jaar iets meer bezwaren zijn ingediend dan in 2016. Bij woningen blijft daarbij sprake van een structureel laag niveau van WOZ-bezwaren, namelijk 1,5% dit jaar en 1,3 % vorig jaar. Het feit dat in een aantal gevallen de WOZ-waarde die men dit jaar heeft ontvangen hoger was dan vorig jaar, was vaak aanleiding voor een dergelijk bezwaar. Gemiddeld was dit jaar de WOZ-waarde van woningen 3,3 % gestegen, maar in sommige regio's en marktsegmenten was nog steeds sprake van een daling, terwijl in andere gebieden de marktontwikkelingen alweer leidde tot een stijging van meer dan 10 %. Volgend jaar worden grotere stijgingen van de WOZ-waarden verwacht, want de marktontwikkelingen tussen 1 januari 2016 en 1 januari 2017 wijzen erop dat de gemiddelde stijging van de WOZ-waarden van woningen volgend jaar ergens tussen 5 en 7 % zal liggen. Maar ook dan zullen de onderlinge verschillen tussen gemeenten en marktsegmenten groot zijn.

Taxeren op gebruiksoppervlakte, wettelijke grondslag

De Waarderingskamer heeft gemeenten laten weten dat na een overgangsperiode van vijf jaar vanaf 2022 alle WOZ-woningtaxaties gebaseerd moeten zijn op de gebruiksoppervlakte van de woning. Nu gebruiken gemeenten nog vaak de bruto inhoud van de woning om woningen met elkaar te vergelijken of een andere maatstaf om een woning op te meten. Vanaf 2022 moet iedere gemeente de woningen op dezelfde manier meten.

Naast de voordelen van landelijke uniformiteit en het aansluiten op de wijze waarop woningen veelal gemeten worden bij verkoop (Funda), kleeft er natuurlijk ook een nadeel aan deze uniformering. De overschakeling naar het registreren van een nauwkeurige en gecontroleerde gebruiksoppervlakte van alle woningen, vergt een investering. Daarom stellen sommige gemeenten ons de vraag of de Waarderingskamer wel bevoegd is om de de verplichting tot taxeren op basis van de gebruiksoppervlakte voor te schrijven, nu deze verplichting niet in de wet staat. De bevoegdheid van de Waarderingskamer vloeit voort uit het feit dat wij als toezichthouder de criteria bepalen of een gemeente voldoet aan de eisen die de Wet WOZ stelt.

De Wet WOZ (artikel 4, lid 2, en artikel 20 Wet WOZ), het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ (artikelen 2, 4, 5 en 6) en in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (artikel 3) bepalen dat gemeenten (en daarmee ook de voor gemeenten werkende uitvoeringsorganisaties) verplicht zijn om waarderelevante objectkenmerken te verzamelen.

De belangrijkste doelstellingen van de Wet WOZ zijn gelegen in het streven naar kwaliteit, uniformiteit, duidelijkheid en doelmatigheid. Vooral het aspect van uniformiteit heeft de Waarderingskamer gebracht tot het besluit om landelijk uniform de gebruiksoppervlakte te gebruiken voor de taxatie van woningen. Het feit dat gemeenten nu diverse meetvoorschriften gebruiken (naast bruto inhoud en gebruiksoppervlakte zijn er ook gemeenten die bijvoorbeeld bruto vloeroppervlakte (BVO) of juist netto vloeroppervlakte (NVO) gebruiken), past niet bij de beeldvorming over uniforme uitvoering van de Wet WOZ.

Naast het voordeel van uniformiteit heeft het gebruik van de gebruiksoppervlakte voor het meten van woningen voor de WOZ meer inhoudelijke voordelen. De belanghebbenden zullen de gemeten gebruiksoppervlakte herkennen, wanneer ze deze bijvoorbeeld vergelijken met informatie in de markt. Het meetvoorschrift dat bij Funda gehanteerd moet worden, is immers exact hetzelfde meetvoorschrift dat voor de WOZ-taxaties gebruikt wordt. Verder biedt het hanteren van de gebruiksoppervlakte gemeenten ook meer mogelijkheden om de activiteiten gericht op bijhouding en kwaliteitsverbetering voor de WOZ-administratie en de Basisregistraties adressen en gebouwen meer op elkaar af te stemmen, danwel verder te integreren.

Raadplegen WOZ-waardeloket

Inmiddels zijn van circa 75% van de woningen in Nederland de WOZ-waarden zichtbaar in het WOZ-waardeloket. Wanneer in de komende maanden ook de resterende 125 gemeenten aansluiten op de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ), groeit het aantal woningen in het WOZ-waardeloket naar 100%.

Gemeenten die nog niet zijn aangesloten op de LV WOZ maken de WOZ-waarden via een alternatieve voorziening openbaar. Op deze manier hebben belanghebbenden altijd de mogelijkheid om bijvoorbeeld de eigen WOZ-waarde te vergelijken met WOZ-waarden van vergelijkbare woningen.

Het WOZ-waardeloket blijkt duidelijk in een behoefte te voorzien. In de eerste drie maanden van de openstelling (laatste kwartaal 2016) hebben bijvoorbeeld al ongeveer 500.000 mensen het loket bezocht en het eerste kwartaal van 2017 lag dit aantal nog iets hoger door het bekend worden van de nieuwe WOZ-waarden. De piek van bezoekers lag in februari met ruim 25.000 unieke bezoekers op een dag. Gemiddeld telt het WOZ-waardeloket ongeveer 2.500 tot 5.000 bezoekers per dag. Naast belanghebbenden die hun WOZ-waarden vergeleken met andere woningen zijn er ook mensen die geïnteresseerd zijn in bijvoorbeeld een bepaalde buurt of een woning in verband met aankoopplannen. Het WOZ-waardeloket kent ook een groot aantal professionele gebruikers, zoals makelaars die zich voorbereiden op de verkoop van de desbetreffende woning of waterschappen die het WOZ-waardeloket gebruiken om te controleren of de ontvangen gegevens actueel zijn.

Raadplegen WOZ gegevens via MijnOverheid voor burgers steeds gebruikelijker

Burgers krijgen steeds meer berichten van de overheid in hun berichtenbox van MijnOverheid en kunnen ook steeds meer gegevens via MijnOverheid raadplegen. MijnOverheid vervult daarmee inmiddels de ambitie dat het het primaire kanaal is voor de communicatie tussen de overheid en burgers. Dit digitale kanaal helpt veel papier te besparen, dienstverlening aan burgers begrijpelijker en sneller te maken en draagt ook bij aan efficiency van de overheid.

Deze generieke trend rond MijnOverheid is ook duidelijk zichtbaar bij de WOZ-uitvoering. Een steeds groter deel van de WOZ-belanghebbenden ontvangt de nieuwe WOZ-waarde, het gemeentelijk aanslagbiljet, (uitsluitend) via de berichtenbox. Ook het raadplegen van WOZ-gegevens en –taxatieverslagen via de pagina Persoonlijke Gegevens op MijnOverheid voorziet duidelijk in een behoefte. Het afgelopen jaar (april 2016 -april 2017) zijn bijna 1,3 miljoen keer WOZ-gegevens en/of WOZ-taxatieverslagen via MijnOverheid geraadpleegd. Natuurlijk ligt de piek in de periode waarin de beschikkingen worden genomen. Zo zijn in maart 2017 ruim 195.000 raadplegingen door burgers gedaan. De WOZ was daarmee in die maand de meest door burgers geraadpleegde bron binnen MijnOverheid.

Het tonen van het WOZ-taxatieverslag binnen MijnOverheid is veelal een extra mogelijkheid om het taxatieverslag te kunnen zien en opslaan, omdat gemeenten en samenwerkingsverbanden de mogelijkheid om het taxatieverslag te raadplegen ook direct bieden via de eigen site. MijnOverheid is immers voor het WOZ-taxatieverslag primair een verwijzing naar de taxatieverslag zoals de gemeente/het samenwerkingsverband dat op de eigen site heeft klaargezet voor de belanghebbenden. Deze extra mogelijkheid om het taxatieverslag te vinden via het generieke loket van MijnOverheid wordt duidelijk door belanghebbenden zeer gewaardeerd.

De genoemde raadplegingen van belanghebbenden leiden nog niet altijd tot het vinden van het taxatieverslag. Op dit moment vindt bijvoorbeeld MijnOverheid nog uitsluitend gegevens van een belanghebbende eigenaar. Later dit jaar wordt MijnOverheid ook aangesloten op de LV WOZ en dan kunnen ook huurders de WOZ-gegevens en WOZ-taxatieverslagen via MijnOverheid raadplegen.

Een andere reden waarom men niet altijd het WOZ-taxatieverslag kan vinden via MijnOverheid hangt samen met het feit dat nog niet alle gemeenten/samenwerkingsverbanden de koppeling naar MijnOverheid hebben gerealiseerd. Voordat de WOZ-taxatieverslagen geraadpleegd kunnen worden, moet de gemeente of het samenwerkingsverband op de voorziening van Inzage WOZ in MijnOverheid zijn aangesloten. Gezien de intensiteit van gebruik van MijnOverheid voor dit doel en de teleurgestelde reacties van belanghebbenden, bijvoorbeeld via de sociale media, dat zij langs deze weg hun taxatieverslag niet kunnen vinden, vertrouwen we erop dat de laatste (minder dan 100) gemeenten snel deze service wel gaan bieden. Welke gemeenten wel een actieve koppeling hebben met MijnOverheid wordt getoond op een overzichtslijst.

WOZ-gebruik in MijnOverheid

Zelfevaluatie

Sinds begin 2017 geldt de nieuwe Waarderingsinstructie. Deze Waarderingsinstructie legt veel gewicht bij de interne beheersingsmaatregelen die de gemeente of uitvoeringsorganisatie zelf neemt. Het verzamelen van sturingsinformatie, het analyseren van deze sturingsinformatie, het hieruit trekken van conclusies en uiteindelijk het treffen van maatregelen waar dat nodig is, vormen de rode draad bij deze interne beheersing. We vragen de gemeenten en uitvoeringsorganisaties om op de belangrijkste aspecten van de WOZ-uitvoering door middel van een periodieke zelfevaluatie te controleren of deze keten van interne beheersingsmaatregelen werkt. In de periodieke inventarisaties vragen wij daarom naar de bevindingen uit deze zelfevaluaties.

In de aprilinventarisatie 2017 hebben wij gemeenten/uitvoeringsorganisaties voor het eerst gevraagd naar de werking van deze zelfevaluaties en naar de bevindingen. Welk aspect van de WOZ-uitvoering op welk moment onderworpen wordt aan een zelfevaluatie komt tot uitdrukking in de WOZ-tijdlijn. De gemeenten/ uitvoeringsorganisaties ontvangen binnenkort een individuele terugkoppeling op hun vragenlijst. Maar uit de eerste overzichten komt duidelijk naar voren dat de Waarderingsinstructie al goed bekend is en dat gemeenten/uitvoeringsorganisaties serieus invulling geven aan deze zelfevaluaties. Hieronder staat een overzicht met de antwoorden op de vraag of er sprake is van een serieuze zelfevaluatie binnen de organisatie op het genoemde onderwerp. Omdat wij deze vraag stellen per uitvoeringsorganisatie is door de samenwerkingsverbanden het totaal aantal te ontvangen antwoorden kleiner dan het aantal gemeenten.

Zelfevaluatieuitgevoerd(nog) niet uitgevoerdonbekend
Interactie voorafgaand aan het bekend maken van de vastgestelde WOZ-waarde (wpd1-1-2016)1436932
Interactie rond de beschikkingen (wpd 1-1-2016)1545634
Interactie na het bekend maken van de WOZ-waarden maar voor het indienen van bezwaar (wpd 1-1-2015)1545733
Interactie rond de bezwaarafhandeling (wpd 1-1-2015)1594045
Gegevensbeheer met betrekking tot aansluiting basisregistratie Kadaster1703242
Gegevensbeheer met betrekking tot registratie Personen1395748
Gegevensbeheer met betrekking tot het Handelsregister9610048
Gegevensbeheer met betrekking tot het synchroon houden van de LV WOZ8611543

 

Bewaartermijnen voor de digitale WOZ-gegevens

digitaal archief

Het thema duurzame toegankelijkheid van gegevens is een aandachtspunt voor de steeds meer digitale overheid. Deze duurzame toegankelijkheid speelt zeker bij de basisregistraties, omdat deze basisregistraties de kern vormen van de informatievoorziening van de gehele overheid.

Het belangrijkste uitgangspunt voor de gegevens die vastgelegd zijn in de basisregistraties, is dat deze gegevens permanent bewaard worden. In de Basisregistratie personen kunnen we diverse generaties terugzoeken en in het Kadaster kunnen we nagaan hoe gedurende de afgelopen jaren de huidige rechtstoestand is ontstaan. Ook de gegevens in de Basisregistratie WOZ worden permanent bewaard door de gemeente en in de kopie in de LV WOZ. Voor de Basisregistratie WOZ geldt dit bewaren vanaf 1 januari 2009, omdat vanaf dat moment sprake is van een formele basisregistratie.

Het permanent bewaren geldt bij de Basisregistratie WOZ wel voor de gegevens in de basisregistratie, maar niet voor de onderliggende brondocumenten. In de Catalogus Basisregistratie WOZ is een bepaling opgenomen over de bewaartermijnen voor deze brondocumenten. De brondocumenten zijn bijvoorbeeld de aanslagbiljetten waarmee de WOZ-waarden formeel zijn vastgesteld, maar ook de uitspraken op bezwaren.

Volgens pagina 19 van de Catalogus Basisregistratie WOZ, geldt voor de brondocumenten:
"Eén van de uitgangspunten van het stelsel van basisregistraties is dat deze brondocumenten bewaard worden door de bronhouder. De brondocumenten zijn dus niet via een basisregistratie zelf (of via een landelijke voorziening) te raadplegen, maar kunnen bij de bronhouder worden geraadpleegd. Algemeen geldt binnen het stelsel van basisregistraties dat alle gegevens bewaard blijven en dus ook de brondocumenten. Als uitzondering op dit algemene uitgangspunt voor het stelsel van basisregistraties is er voor de Basisregistratie WOZ voor gekozen om de bewaarplicht voor de brondocumenten te beperken tot twaalf jaar. De gegevens in de Basisregistratie WOZ zelf (en de Landelijke Voorziening WOZ) blijven wel langer bewaard."

De WOZ-beschikking/aanslagbiljet waarmee de WOZ-beschikking bekend wordt gemaakt, is een brondocument, dus de bewaartermijn voor aanslagbiljetten is 12 jaar. Hiermee ligt dus vast dat de (digitale kopieën van) aanslagbiljetten na 12 jaar vernietigd mogen worden.

De genoemde termijnen zijn niet strijdig met de Archiefwet en kunnen daarmee generiek door alle gemeenten en uitvoeringsorganisaties worden toegepast.

Nulmeting vakbekwaamheid WOZ-medewerkers

De uitvoering van de Wet WOZ is een complex werkproces waarbij de vakbekwaamheid van medewerkers veel invloed heeft op de kwaliteit van de uitkomsten (de WOZ-taxaties en onderbouwingen). Daarom heeft de Waarderingskamer het afgelopen jaar een nulmeting uitgevoerd naar de vakbekwaamheid van WOZ-medewerkers. Dit hangt samen met het feit dat de Waarderingskamer in haar toezichtstrategie heeft opgenomen dat in 2020 een gemeente of uitvoeringsorganisatie van de WOZ-medewerkers de vakbekwaamheid moet kunnen aantonen.

Uit de resultaten van de nulmeting blijkt, dat er landelijk circa 1250 fte’s in dienst van gemeenten of uitvoeringsorganisaties zijn en ongeveer 150 fte’s wordt ingehuurd voor het uitvoeren van de WOZ-werkzaamheden. In totaal zal het aantal "WOZ-medewerkers" hoger zijn vanwege de werkzaamheden die zijn uitbesteed aan externe (taxatie) bureaus.

Het uitgangspunt in de nulmeting zijn de twintig rollen die in de Waarderingsinstructie worden beschreven. De nulmeting laat zien, dat er grote verschillen zijn in de mate waarin deze rollen: 

  • wel of niet door uitvoeringsorganisaties worden ingevuld;
  • door interne of door externe medewerkers worden uitgevoerd;
  • binnen of buiten de organisatie zijn geplaatst.

Ook zijn er, wanneer de verschillende rollen worden vergeleken, grote verschillen in de mate waarin de vakbekwaamheid van de medewerkers kan worden aangetoond. Ook constateren wij dat er voor sommige rollen geen toegesneden opleidingsaanbod is en dat er voor de meeste rollen ook geen centraal systeem beschikbaar is waarmee behaalde diploma's en/of PE-punten kunnen worden geregistreerd.

De uitvoeringsorganisaties die aan deze nulmeting hebben deelgenomen, hebben inmiddels een gedetailleerd rapport met de resultaten ontvangen.

Sluimerende WOZ-objecten zonder gekoppelde WOZ-objecten

We willen in dit WOZ-journaal aandacht besteden aan de sluimerende WOZ- objecten, hoewel deze sluimerende WOZ-objecten veelal erg "onzichtbaar" zijn. Hoewel de sluimerende WOZ-objecten onzichtbaar zijn, zijn ze wel van groot belang voor zowel de gemeente als het waterschap om een sluitende administratie te hebben.

Omdat sluimerende WOZ-objecten niet gecommuniceerd hoeven te worden met bijvoorbeeld belanghebbenden, is er in de Basisregistratie WOZ en daarmee in de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ) voor gekozen om deze sluimerende WOZ-objecten geen adres te geven. Voor het normale gebruik van de gegevens uit de LV WOZ is het geen enkel probleem dat het sluimerende WOZ-object geen adres heeft.

Maar vanuit de LV WOZ worden op dit moment ook nog klassieke Stuf-WOZ bestanden gemaakt voor de afnemers Belastingdienst en waterschappen. In het klassieke Stuf-WOZ bestand moet een sluimerend WOZ-object echter verplicht wel een adres hebben. De LV WOZ lost dit op door voor het sluimerende WOZ-object het adres af te leiden uit de gegevens van één van de WOZ-objecten die verwijzen naar dit sluimerende WOZ-object. Het afleiden gebeurt langs twee wegen. De woonplaats/straatnaam voor het adres van het sluimerende WOZ-object wordt afgeleid van één van de aan het sluimerende WOZ-object gekoppelde WOZ-objecten. De locatieOmschrijving voor het sluimerende WOZ-object wordt afgeleid uit het gekoppelde kadastrale perceel.

Door het afleiden van het adres van het sluimerende WOZ-object langs twee wegen, is er dus altijd een vulling. Maar de ervaring leert dat de software waarmee waterschappen deze sluimerende WOZ-objecten verwerken in hun administratie een probleem heeft, wanneer uitsluitend de locatieOmschrijving bij het sluimerende WOZ-object gevuld is. Het probleem dat woonplaatsnaam/straatnaam niet gevuld wordt, ontstaat wanneer sprake is van een sluimerend WOZ-object waarin in de LV WOZ geen enkel WOZ-object is gekoppeld.

Daarom melden wij bij de beoordeling van een gemeente die is aangesloten op de LV WOZ ook altijd of er sluimerende WOZ-objecten zijn die geen relatie hebben met een WOZ-object. Als dat het geval is, verzoeken we de gemeente altijd om dat op te lossen. De gemeente kan ook zelf zien of er in de LV WOZ sprake is van sluimerende WOZ-objecten zonder dat er reële WOZ-objecten aan gekoppeld zijn. De gemeente kan altijd een tellingenrapport aanvragen waarop ook het aantal sluimerende WOZ-objecten zonder relaties wordt getoond.

Wanneer uit een melding van ons of uit een tellingenrapport dat de gemeente zelf uit de LV WOZ heeft gekregen, blijkt dat er toch sluimerende WOZ-objecten zonder gerelateerde reële objecten zijn, dan is het wat lastig om te achterhalen welke sluimerende WOZ-objecten dit zijn. Deze relatie wordt immers niet vastgelegd bij het sluimerende WOZ-object, maar bij het WOZ-object.

Om te achterhalen welke sluimerende WOZ-objecten ten onrechte een relatie naar reëel WOZ-object missen, moet je dus bij elk WOZ-object nagaan of er een relatie is naar een sluimerend WOZ-object en zo ja naar welk sluimerend WOZ-object. Langs deze weg kan je een overzicht maken van de sluimerende WOZ-objecten waarnaar wel verwezen wordt. Tenslotte is het mogelijk om dat overzicht  te vergelijken met een uitlijsting van de sluimerende WOZ-objecten die in de administratie voorkomen.

Wij vertrouwen erop dat gemeenten en uitvoeringsorganisaties blijven bewaken dat de koppeling tussen sluimerende WOZ-objecten en reële WOZ-objecten compleet en actueel is en dat deze koppeling niet alleen vastligt in de gemeentelijke WOZ-administratie, maar ook correct is "gekopieerd" naar de LV WOZ.