Waarderingskamer

04 WOZ Journaal December 2017

Nieuwsbrief Waarderingskamer over de Wet Waardering Onroerende Zaken

Aan het eind van 2017 is iedereen druk bezig met de laatste werkzaamheden gericht op de nieuwe WOZ-waarden naar de waardepeildatum 1 januari 2017. In dit WOZ-journaal komen diverse aandachtspunten aan de orde die te maken hebben met het begin 2018 bekend maken van deze nieuwe waarden.

Wat betreft de woningen blijkt de WOZ-waarde naar waardepeildatum 1 januari 2017 gemiddeld 5,9% hoger te zijn dan een jaar eerder. Maar dit is slechts een gemiddelde. Diverse grote gemeenten melden een stijging van de gemiddelde woningwaarde van meer dan 10% en voor de gemeente Amsterdam nadert deze stijging zelfs de 20%. Tegenover deze hoge stijgingen, staan natuurlijk ook gemeenten waar de woningen in deze periode slechts marginaal in waarden stijgen of nagenoeg gelijk zijn gebleven. In het algemeen zal ook gelden dat volgend jaar wellicht de WOZ-waarden van woningen als "laag" worden ervaren, want sinds de waardepeildatum 1 januari 2017 zijn de marktwaarden van woningen gemiddeld al weer met circa 5 à 10 procent gestegen. Bij de niet-woningen blijft gemiddeld de WOZ-waarde ongeveer op hetzelfde niveau, maar ook hier is dit een gemiddelde, waarbij de waardeontwikkeling per categorie en per regio verschillen van dit gemiddelde.

Bij het bekend maken van de nieuwe WOZ-waarden speelt MijnOverheid een steeds belangrijkere rol. Belanghebbenden verwachten dat ze op één (digitale) plaats alle post van de overheid kunnen ontvangen (berichtenbox) en dus ook het aanslagbiljet met daarop de nieuwe WOZ-waarden en dat zij op die plaats ook direct taxatieverslagen kunnen raadplegen. Recente ontwikkelingen rond MijnOverheid komen in dit WOZ-journaal aan de orde.

Verder in dit WOZ-journaal wederom aandacht voor WOZ-objecten gelegen op waterverdedigingswerken (dijken etc.). Door recente jurisprudentie krijgen deze objecten naar de waardepeildatum 1 januari 2017 een lagere waarde. Deze jurisprudentie heeft voor gemeenten, maar ook voor afnemers veel werk gebracht. Daarvoor ook in dit WOZ-journaal aandacht. 

MijnOverheid

Inzage WOZ in MijnOverheid

MijnOverheid is de generieke voorziening waarlangs de overheid het grootste gedeelte van de communicatie met inwoners wil laten verlopen. MijnOverheid wordt daarmee voor de WOZ-uitvoering ook steeds belangrijker en in feite onmisbaar.

In toenemende mate versturen gemeenten en samenwerkingsverbanden hun aanslagbiljetten via de berichtenbox van MijnOverheid. De ontvanger heeft al zijn post van de overheid op één overzichtelijke plek bij elkaar en we besparen een grote hoeveelheid papier. Bijna zeven miljoen mensen hebben inmiddels een MijnOverheid account.

Een belangrijk voordeel is dat de ontvanger binnen dezelfde MijnOverheid ook gelijk WOZ-waarden en WOZ-gegevens kan raadplegen. Via MijnOverheid "persoonlijke gegevens" kan men namelijk inzage krijgen in de WOZ-waarde van woningen of andere objecten waarvoor de ingelogde persoon als belanghebbende staat geregistreerd. De afgelopen jaren werd hiervoor nog een voorlopige voorziening gebruikt, maar bij het bekend maken van de WOZ-waarden naar waardepeildatum 1 januari 2017, krijgt een belanghebbende via MijnOverheid direct toegang tot "zijn of haar" gegevens in de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ).

De gebruikscijfers van WOZ in MijnOverheid  t/m oktober 2017 laten zien dat veel mensen gebruik maken van deze mogelijkheid. In 2017, met dus nog de voorlopige voorziening, zijn er al ruim 1,1 miljoen raadplegingen door burgers gedaan. In de eerste maanden van 2018 stijgt het aantal raadplegingen naar verwachting, omdat door de directe koppeling aan de LV WOZ nu ook huurders van woningen de WOZ-waarde van hun woning via MijnOverheid kunnen opvragen.

Wanneer men binnen MijnOverheid de eigen WOZ-gegevens raadpleegt, is er ook een eenvoudige verwijzing naar het WOZ-waardeloket, zodat men ook kan vergelijken met andere woningen.

Veel gebruikers van MijnOverheid bekijken niet alleen de WOZ-waarden, maar halen ook het WOZ-taxatieverslag op. Dit WOZ-taxatieverslag is niet bij de LV WOZ beschikbaar, maar wordt direct opgehaald bij de desbetreffende gemeente. Voor de meeste woningen lukt het om langs deze weg het taxatieverslag op te halen. Nog circa 100 gemeenten bieden deze service om via MijnOverheid het taxatieverslag op te vragen nog niet aan hun burgers. Onze oproep is dan ook aan deze gemeenten om met het oog op een transparante en klantvriendelijke overheid dit op korte termijn te regelen.  

Bij gemeenten en samenwerkingsverbanden bestaan er zorgen over de kosten van MijnOverheid. Het verzenden van een bericht via de berichtenbox gaat hen geld kosten, waardoor de financiële voordelen wegvallen. Wij hebben daar bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aandacht voor gevraagd. Maar ook zonder financieel voordeel heeft het gebruik van deze berichtenbox voordelen. De inzage in de persoonlijke gegevens uit de LV WOZ en het opvragen van het WOZ-taxatieverslag blijven gratis. 

Taxeren woningen op oppervlakte, praktijkvragen

In het WOZ-journaal van augustus hebben we uitgebreid aandacht besteed aan het taxeren van woningen door vergelijking op basis van de gebruiksoppervlakte. We merken dat veel gemeenten en uitvoeringsorganisaties, die nu bijvoorbeeld nog op basis van de bruto inhoud de woningen taxeren, bezig zijn met de omschakeling. Dat is belangrijk want voor een efficiënte omschakeling, waarbij men maximaal gebruik maakt van reguliere controles etc, is het nodig om de werkzaamheden de spreiden over enkele jaren.

Van gemeenten die bezig zijn met de omschakeling of met de voorbereiding van deze omschakeling, ontvangen wij af en toe vragen. De antwoorden op deze vragen delen we graag met iedereen.

  • Moet ik het plan van aanpak voor de omschakeling van het taxeren van woningen op de gebruiksoppervlakte bij de Waarderingskamer indienen?

Nee dat hoeft niet. Wij vinden het belangrijk dat voor een dergelijk project een plan wordt opgesteld. Op die manier kan de organisatie ook zelf de voortgang van het project op een adequate manier volgen en sturen. Maar het is niet nodig dat plan van aanpak aan de Waarderingskamer op te sturen. Wanneer wij bij een gemeente langs komen voor bijvoorbeeld een inspectie, zullen we wel vragen hoe het ervoor staat met deze omschakeling. Het plan van aanpak en de kengetallen voor het volgen van de stand van zaken, kunnen dan een goede leidraad vormen om het gesprek hierover te voeren.

  • Wat voor eisen stelt de Waarderingskamer aan de geregistreerde gebruiksoppervlakten die gebruikt worden voor de taxatie?

In het vorige WOZ-journaal hebben we verwezen naar eisen voor de nauwkeurigheid van de te registreren gebruiksoppervlakten. Absoluut verwachten we een nauwkeurigheid van tenminste 5%. Maar omdat de gebruiksoppervlakte vooral gebruikt wordt om woningen met elkaar te vergelijken, verwachten we dat de onderlinge verschillen nauwkeuriger ingemeten zijn. Daarom verwachten we een relatieve nauwkeurigheid van 3%. Dat betekent dat wanneer in een straat allemaal vergelijkbare woningen staan van circa 100 m2, terwijl bij één woning sprake is van een aangebouwde serre, de nauwkeurigheid van het verschil tussen woningen met en zonder serre niet groter mag zijn dan 3 m2. Verder geldt de expliciete eis dat gelijke woningen ook geregistreerd staan met exact dezelfde gebruiksoppervlakte.

  • Mag de gebruiksoppervlakte van een verblijfsobject zoals geregistreerd in de Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG) gebruikt worden voor de taxatie?

Natuurlijk is het taxeren van woningen op de gebruiksoppervlakte een prima gelegenheid om de bijhouding van de WOZ-gegevens en de bijhouding van de BAG meer op elkaar af te stemmen. Maar toch is het meestal niet mogelijk om een geregistreerde oppervlakte in de BAG zonder meer te gebruiken voor de WOZ-taxatie.

Vaak zal het voor de taxatie immers noodzakelijk zijn om meerdere deelobjecten te onderscheiden. Denk aan de aangebouwde keuken, aangebouwde serre, dakkapellen etc. die bij de taxatie veelal apart worden getaxeerd. De noodzaak voor deelobjecten wordt nog groter wanneer bijvoorbeeld sprake is van een drive-in woning, waarbij de oppervlakte van de garage, een andere waarde heeft dan van de overige onderdelen van de woning.

Verder zijn de nauwkeurigheidseisen voor de gebruiksoppervlakte om deze te kunnen gebruiken voor het taxeren van woningen strenger dan de generieke kwaliteitseis van de BAG (1,15 maal de wortel van de oppervlakte). Wanneer een gebruiksoppervlakte uit de BAG gebruikt wordt, zal dus altijd eerst gecontroleerd moeten worden of deze voldoet aan de eisen vanuit de WOZ-taxatie. In zijn algemeenheid geldt voor de gegevens die worden gebruikt bij de WOZ-taxaties dat deze aan een aantal eisen moeten voldoen. Zo moet tenminste eenmaal per vijf jaar een controle plaats vinden of de gegevens nog correct zijn. De controle van de juistheid van de gebruiksoppervlakten in de BAG heeft veelal langer geleden plaatsgevonden en een groot gedeelte van de geregistreerde gebruiksoppervlakten zijn nog het resultaat van een conversie bij het initieel vullen van de BAG.

  • Hoe moeten we omgaan met verschillen tussen BAG en WOZ?

Natuurlijk zijn er verschillen tussen de BAG en de WOZ. Immers het WOZ-object (bijvoorbeeld een eengezinswoning) is veelal een samenstel van een stuk grond, een hoofdgebouw en één of meer bijgebouwen. In de BAG komen alleen die gebouwen voor. Het hoofdgebouw als verblijfsobject in een pand en de bijgebouwen als panden zonder verblijfsobject. Maar wanneer we kijken naar de objectafbakening dan is juist geprobeerd de BAG-objecten en de WOZ-objecten zoveel mogelijk op elkaar af te stemmen.

In 2018 wordt de wijziging van de Wet BAG van kracht (BAG 2.0). Dit betreft slechts een beperkte wijziging, maar de aangebrachte wijzigingen zijn er juist op gericht om de afbakening van de verblijfsobjecten in de BAG en die van WOZ-objecten nog meer met elkaar in overeenstemming te brengen. Dat is met name van belang voor bijvoorbeeld woningen boven winkels, (zorg)appartementen en/of studentenwoningen.

Verder handhaaft BAG 2.0 de generieke kwaliteitseis over de nauwkeurigheid van de gebruiksoppervlakte. Maar deze wordt wel aangevuld met de verplichting om, wanneer een meer nauwkeurige meting van de gebruiksoppervlakte beschikbaar is, deze over te nemen. Door deze formulering van de kwaliteitseis in BAG 2.0 kan de inwinning van gebruiksoppervlakten voor de WOZ-taxatie van woningen ook perfect van nut zijn voor een controle en kwaliteitsverbetering van de BAG-gegevens. Deze samenwerking gericht op controle van gegevens komt ook tot uitdrukking in het feit dat zowel BAG als WOZ verwijzen naar dezelfde meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen (zie elders in dit WOZ-journaal).

  • Kan volstaan worden met meting van de gebruiksoppervlakten door "3D-tools" of moet elke woning individueel gemeten worden vanuit de bouwtekening of ter plaatse?

Er zijn op dit moment diverse tools beschikbaar waarmee op basis van kaarten (BAG, BGT) en hoogtegegevens van alle woongebouwen driedimensionale modellen gemaakt worden. Deze driedimensionale modellen worden dan gebruikt om geautomatiseerd de gebruiksoppervlakte te bepalen, waarbij het model zelf de positie van de verdiepingsvloeren inschat en uitgaande van kengetallen voor bijvoorbeeld de dikte van de buitenmuren een berekening maakt van de totale gebruiksoppervlakte (optelling van de oppervlakte van verschillende verdiepingsvloeren, rekening houdend met onder andere de 1,5 m. eis).

Hoewel met deze tools heel goede resultaten worden geboekt, is het niet voldoende om uitsluitend metingen te verrichten met deze tools. De tools werken immers met kengetallen voor bepaalde type woningen op bepaalde locaties. Om te beoordelen of deze kengetallen adequaat werken is het belangrijk om per bouwperiode of per gebied of per bouwproject één of enkele woningen apart te meten (vanuit de bouwtekening of ter plaatse) om op deze manier een goede referentie te hebben voor de resultaten vanuit de 3D-tool. Deze metingen vanuit bijvoorbeeld bouwtekeningen zullen zeker ook aan de orde zijn, wanneer in een woongebouw sprake is van meerdere woningen, waarbij de afbakening niet op basis van het 3D-model te maken is.

Daarom zal het project om gebruiksoppervlakten van woningen te meten en/of te controleren veelal bestaan uit een combinatie van "meetinstrumenten", namelijk deels geautomatiseerde tools, waarvan de resultaten "geschaald" worden aan de hand van metingen op basis van bouwtekeningen (na verificatie of de werkelijkheid overeen komt met de tekening) en/of metingen ter plaatse.

Registratie waterverdedigingswerken

In het WOZ-journaal van augustus 2017 hebben we uitgebreid aandacht besteed aan de uitzondering van waterverdedigingswerken. Door de jurisprudentie over deze uitzondering zal een groot aantal woningen en niet-woningen in 2018 een WOZ-waarde krijgen die lager is dan de marktwaarde op de waardepeildatum 1 januari 2017. Dit zijn WOZ-objecten die (deels) zijn gelegen op een waterverdedigingswerk. Dit kunnen bijvoorbeeld dijkwoningen zijn die echt "op een dijk" gebouwd zijn, maar ook woningen of andere objecten, waarbij een gedeelte van de tuin of van het onbebouwde perceel tevens dienst doet als waterkering.

Bij deze woningen wordt een gedeelte van de grond bij de waardebepaling buiten aanmerking gelaten. Omdat de buiten aanmerking gelaten grond, wel door het waterschap betrokken wordt in de watersysteemheffing ongebouwd worden al deze objecten in de Basisregistratie WOZ aangeduid als zogenoemde "B-objecten". Er is sprake van een B-object, wanneer een gedeelte van het WOZ-object als gebouwd wordt aangemerkt (en wordt betrokken in de watersysteemheffing gebouwd) en het resterende deel als ongebouwd (en wordt betrokken in de watersysteemheffing ongebouwd).

In de controle van de WOZ-gegevens door gemeenten, maar vooral ook door afnemers zoals de waterschappen en de Belastingdienst wordt meestal gekeken of er geen sprake is van de combinatie van een "B-object" en een woning. Deze combinatie was immers in het verleden zeldzaam. Woningen die onderdeel uitmaakten van een B-object kwamen in de praktijk alleen voor bij NSW-landgoederen en akkerbouwbedrijven met zeer weinig bedrijfsgebouwen. Door deze jurisprudentie moeten waterschappen en Belastingdienst er rekening mee houden dat zij in 2018 een veel groter aantal WOZ-objecten krijgen met de combinatie "B-object" en tevens woning.

Leeuwarden, WOZ uitvoering in beeld

Naar aanleiding van een onderzoek door de Waarderingskamer naar de interne beheersingsmaatregelen op het WOZ-proces in de gemeente Leeuwarden heeft de redactie Gerald Vlietstra gevraagd zijn ervaringen te delen in dit WOZ-journaal. Iets waar hij graag aan meewerkt.

Gerald: ‘Ik moest daarbij meteen denken aan de manier waarop onze gemeente invulling geeft aan de controle van de primaire en secundaire kenmerken van zowel de woningen als ook de niet-woningen. Het is natuurlijk belangrijk dat je je gemeente goed kent en regelmatig buiten komt om een goed beeld te hebben bij de woonwijken, winkelcentra en industrieterreinen die je taxeert. Daarbij is het vanzelfsprekend dat de kenmerken op basis waarvan je taxeert, juist en compleet zijn en dat de kenmerken van identieke woningen ook gelijk zijn aan elkaar. Kortom, de uitgangspunten moeten goed zijn. Niks nieuws.’

In programma’s als Excel kun je natuurlijk alles uitlijsten en deels controleren. Maar wat nog leuker is en zeer zeker ook effectief en efficiënt, is het visualiseren van de kenmerken in een kaartlaag. Onze gemeente beschikt sinds een aantal jaren over een viewer, waarin we in eigen beheer allerlei data kunnen visualiseren in afzonderlijke kaartlagen. Data die in de waarderingsapplicatie worden aangepast, zijn de volgende dag zichtbaar in de viewer. De viewer geeft daarmee altijd een actueel beeld.

De basis van de viewer is de kadastrale kaart in combinatie met de BAG kaart en de meest actuele luchtfoto van onze gemeente. In dezelfde viewer kan ook gebruik worden gemaakt van cyclorama’s en oblique foto’s. Vooral die laatste foto’s zijn erg handig omdat je de panden vanuit alle windrichtingen in ‘birds eye view’ kunt bekijken en ook goed kunt inzoomen. Het is daardoor lang niet altijd nodig zaken ter plaatse op te nemen. In de viewer kunnen ook de luchtfoto’s, cyclorama’s en oblique foto’s van eerdere jaren worden geselecteerd.

Maar waar de viewer is eerste instantie voor is bedoeld, is om de primaire en deels de secundaire kenmerken van de woningen en de bedrijfspanden te kunnen controleren op juistheid door deze te visualiseren in een kaartlaag. De objectkenmerken zoals bijvoorbeeld de soort-object-code, inhoud, bouwjaar, ligging, groepsaanduiding, kaveloppervlak worden allemaal getoond, maar bijvoorbeeld ook verkoopcijfers en beschikte waarden. De viewer wordt door de medewerkers van Leeuwarden daarmee heel intensief gebruikt, omdat je alle gegevens zo snel beschikbaar hebt. In de praktijk zie je dan ook dat alle bij de WOZ betrokken collega’s de viewer standaard hebben geopend bij de dagelijkse uitvoering van hun werkzaamheden. Want ook als je bijvoorbeeld bezig bent met de marktanalyse, herwaardering of bezwarenafhandeling, is de viewer reuze handig.

Maar zoals gezegd, de viewer is in de eerste plaats bedoeld om controles uit te kunnen voeren. Zo kun je, door in de kaart te navigeren, in één oogopslag zien of bijvoorbeeld de juiste soort-objectcode is toegekend of dat de bouwjaren er consistent inzitten. Dat dit zo gemakkelijk gaat, komt doordat verschillende codes of verschillende bouwjaren een eigen kleur hebben. Een afwijkend bouwjaar of een afwijkende soort-objectcode binnen eenzelfde blok van woningen valt daardoor meteen op.

Viewer Leeuwarden

Op ons verzoek is de functionaliteit door de collega’s van applicatiebeheer uitgebreid en werd het ook mogelijk de KOUDV factoren (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen) en de indicatie ligging in een kaartlaag te ontsluiten. Vooral voor het beoordelen van de kwalificatie ligging, is de viewer ideaal.
Gezien de wens om de viewer bij het doen van controles nog beter te benutten, is ook functionaliteit toegevoegd waarmee je ook weer met één klik, in de kaart kunt visualiseren bij welke woningen in de waarde-opbouw een aanbouw, een dakkapel, een garage en/of een berging is geregistreerd of juist niet! De viewer is daarmee geworden tot een fantastisch hulpmiddel bij het uitvoeren van controles, waar we niet meer zonder kunnen. Gebruik maken van kaarten en hulpmiddelen voor gebruik van geo-informatie maken het bijhouden van de WOZ-administratie niet alleen veel efficiënter, maar eigenlijk ook veel leuker.

Tot slot geldt dat onze gemeente, voor de gemeenten Leeuwarderadeel en Vlieland en volgend jaar ook de gemeente Texel, de waardering van alle onroerende zaken in combinatie met de belastingheffing en inning verzorgt. Je kunt je voorstellen dat de viewer juist dan ook enorm van nut is.

De branche-brede meetinstructies vernieuwd

Voor diverse doeleinden is de grootte van woningen van belang. Zo gebruiken makelaars de gebruiksoppervlakte en de bruto inhoud van woningen voor de aanbieding op de markt en gebruiken Nederlandse gemeenten de gebruiksoppervlakte van woningen voor de Basisregistraties Adressen en Gebouwen. Daarnaast worden de gebruiksoppervlakte (en ook nog de bruto inhoud) van woningen gebruikt voor taxaties, onder andere voor de hypotheekverstrekking van woningen en voor de taxaties in het kader van de Wet WOZ.

Om te zorgen voor uniformiteit en transparantie in het meten van woningen voor deze diverse doeleinden hebben de samenwerkende organisaties NRVT, NVM, VBO makelaar en Vastgoedpro, de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en de Waarderingskamer gezamenlijk meetinstructies opgesteld. Deze meetinstructies hebben tot doel op een eenvoudige wijze de gebruiksoppervlakte en de bruto inhoud van woningen te meten op basis van de norm NEN 2580.

Op basis van gebruikerservaringen zijn deze meetinstructies nu geactualiseerd. In de meetinstructies die gelden vanaf 1 januari 2018 zijn de volgende aanpassingen aangebracht. Allereerst zijn de “stappen” voor het bepalen van de gebruiksoppervlakte wonen en de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte verduidelijkt. Dit onderscheid wordt met name veel gebruikt in makelaarsadvertenties.

Daarnaast is meer duidelijkheid gecreëerd over het inmeten van zolders. Verder zijn de meetvoorschriften voor trapkasten herzien. Omdat met name bij trapkasten het onderscheid tussen de gebruiksoppervlakte wonen en overige inpandige ruimte niet altijd helder was, is besloten deze ruimten tot de gebruiksoppervlakte wonen te rekenen. Naast de meetinstructies is ook de lijst met veel gestelde vragen geactualiseerd.

Met deze vernieuwde meetinstructies streven NRVT, NVM, VBO makelaar en Vastgoedpro, VNG en Waarderingskamer naar een nog grotere uniformiteit en transparantie in het inmeten van woningen.

Het (bredere) belang van WOZ-objectafbakening

De WOZ-waarde wordt voor groeiend aantal doeleinden gebruikt, maar ook de objectafbakening kent een bredere toepassing dan uitsluitend voor de belastingheffing door gemeenten. Zo is de afbakening van energienetwerken van grote invloed op de heffing van de energiebelasting, maar speelt deze ook een rol in de Elektriciteitswet en de Gaswet. In dit WOZ-journaal lichten we graag het een en ander toe.

In de Elektriciteitswet en in de Gaswet is het beheer van energietransportnetwerken geregeld. Onder andere is bepaald dat alleen geautoriseerde organisaties het beheer mogen voeren over dergelijke netten. Eigenaren van meerdere gas- of elektriciteitsaansluitingen die anderen van gas of elektriciteit voorzien moeten een geautoriseerde beheerder aanwijzen of een ontheffing krijgen. De Autoriteit Consument en Markt (ACM) is belast met het toezicht hierop. Om te beoordelen of sprake is van een netwerk wordt gekeken of zelfstandige onroerende zaken al dan niet een eigen aansluiting hebben, of dat sprake is van een installatie binnen één onroerende zaak. Daarbij is telkens de objectafbakening op basis van de Wet WOZ leidend.

Wanneer bijvoorbeeld binnen een groot complex sprake is van een zelfstandig WOZ-object dat geen eigen aansluiting heeft, kan sprake zijn van een netwerk en moet de eigenaar van het complex een ontheffing voor het beheer van dat netwerk hebben.  Bij objecten zoals bijvoorbeeld bedrijfsverzamelgebouwen of spoorwegstations houdt dit in dat bij de WOZ-objectafbakening steeds zorgvuldig beoordeeld moet worden of de units binnen het verzamelgebouw of binnen het stationsgebouw inderdaad in voldoende mate zelfstandig zijn om als afzonderlijk WOZ-object te worden afgebakend of dat er sprake is van een samenstel van onzelfstandige gedeelten.

Ook wordt de WOZ-afbakening gebruikt voor de heffing van energiebelasting. Deze belasting wordt bepaald afhankelijk van de verbruikte energie per onroerende zaak. Uit de objectafbakeningsregels van de Wet WOZ vloeit voort dat alle onderdelen van een energie(distributie)netwerk onderdeel uitmaken van één WOZ-object, omdat sprake is van dezelfde eigenaar en dezelfde gebruiker. Dit betekent dat onder andere trafo’s, distributiestations, hoogspanningsmasten etc. die onderdeel uitmaken van een netwerk gezamenlijk één WOZ-object vormen. Bij de beoordeling hiervan is niet van belang op wiens grond deze onderdelen gelegen zijn. Op basis van artikel 5:20 tweede lid BW bij dergelijke energienetwerken sprake van horizontale natrekking in plaats van verticale natrekking. Dat wil zeggen dat niet de eigenaar van de grond eigenaar van de opstallen (de trafo, het verdeelstation, maar ook de leidingen) is, maar de “aanlegger” van het netwerk als eigenaar van het WOZ-object "energiedistributienetwerk" moet worden aangemerkt. Als gevolg van het degressieve tarief van de energiebelasting neemt het belastingbedrag sterk af wanneer meerdere gedeelten worden samengevoegd tot één WOZ-object.

Het is daarom van groot belang dat gemeenten bij de objectafbakening zorgvuldig te werk gaan (objecten niet te groot, maar ook niet te klein afbakenen). Omdat de diverse afnemers uit moeten kunnen gaan van de juiste registratie van deze objecten in de LV WOZ. In 2016 en 2017 is met de Belastingdienst en de grootste netbeheerders overeengekomen dat geen bezwaar zou worden gemaakt tegen de objectafbakening van de energiedistributienetwerken en dat de Belastingdienst pragmatisch te werk zou gaan bij de beoordeling van de aangiften energiebelasting. Vanaf 2018 verwacht de Waarderingskamer echter dat gemeenten werk maken van de juiste registratie van energienetwerken als één WOZ-object per netwerk, met daarbinnen een groot aantal trafo's en andere onderdelen als WOZ-deelobjecten. In sommige gevallen betekent dit dat de gemeentelijke software nog geschikt gemaakt moet worden voor een groot aantal WOZ-deelobjecten per WOZ-object.

Facturen voor bijdrage Waarderingskamer

De kosten van de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ) en de kosten van het toezicht door de Waarderingskamer op de WOZ-uitvoering worden betaald door de Belastingdienst, de waterschappen en de gemeenten gezamenlijk. Tot en met 2017 werd de bijdrage van gemeenten aan deze kosten direct betaald uit het gemeentefonds. Dit is niet langer toegestaan. Daarom gaat vanaf 1 januari 2019 elke gemeente afzonderlijk een bijdrage betalen. Vanaf 2019 gaat de Waarderingskamer daarom jaarlijks een factuur sturen aan elke gemeente. 2018 is een overgangsjaar waarin gemeenten nog geen rekening hoeven te betalen, maar al wel de informatie ontvangen ten behoeve van de begroting 2019 en verder.

Waarom gaan de kosten van de Waarderingskamer rechtstreeks in rekening worden gebracht bij gemeenten?

De gemeenten betalen 50% van de kosten van de Waarderingskamer en 45% van de kosten van het beheer van de LV WOZ. Tot op heden werd de gemeentelijke bijdrage voldaan via een uitname uit het gemeentefonds. In 2016 heeft de Algemene Rekenkamer bij haar beoordeling van het jaarverslag 2015 van het gemeentefonds geconcludeerd dat betalingen uit dit fonds aan andere organisaties dan de gemeenten niet langer rechtmatig geacht worden. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft daarop toegezegd dat deze betalingen worden afgebouwd.

Dit betekent dat partijen die op deze wijze via het gemeentefonds werden gefinancierd, hun kosten op andere wijze bij gemeenten in rekening moeten brengen. Via de meicirculaire van 2017 heeft de beheerder van het gemeentefonds de gemeenten al geïnformeerd over het feit dat de Waarderingskamer het gemeentelijk aandeel in de kosten rechtstreeks aan de gemeenten gaat factureren. De uitname uit het gemeentefonds voor de Waarderingskamer vindt niet langer plaats. Per saldo ontvangen gemeenten daardoor een hogere bijdrage uit het gemeentefonds.

Wat gaat er in 2018 gebeuren?
In 2018 verandert er nog niets. Om gemeenten de gelegenheid te geven de wijziging goed in de begroting te kunnen verwerken heeft het Ministerie van BZK in overleg met ons besloten om voor het jaar 2018 de gemeentelijke bijdragen in de kosten van de Waarderingskamer en de LV WOZ eenmalig via haar begroting te laten lopen. Voor het jaar 2018 ontvangen gemeenten daarom van ons nog geen factuur.
In 2018 moeten gemeenten er wel voor zorgen dat deze bijdrage op adequate wijze wordt opgenomen in de begroting voor 2019 en volgende jaren.

Wat kunnen gemeenten voor 2019 en de jaren daarna verwachten?
In januari van elk jaar gaan gemeenten van ons een factuur ontvangen voor de kosten van de Waarderingskamer en voor de LV WOZ. In januari 2018 ontvangen alle gemeenten een brief van ons waarin de ontwikkeling nader wordt toegelicht.

Conversies WOZ-gegevens in relatie tot LV WOZ

Nu bijna alle gemeenten zijn aangesloten op de LV WOZ, gaan er ook situaties optreden, waarbij een gemeente wisselt van applicatie voor de Basisregistratie WOZ, terwijl een kopie van de gegevens staat in de LV WOZ.

Wanneer een gemeente wisselt van applicatie, betekent dit dat de gegevens geconverteerd moeten worden van de ene applicatie naar de andere. Bijvoorbeeld per 1 januari treden dit soort conversies weer op voor gemeenten die per die datum toetreden tot een samenwerkingsverband. Maar ook bij bestaande uitvoeringsorganisaties kan sprake zijn van een systeemwisseling.

Bij sommige gemeenten/uitvoeringsorganisaties bestaat het beeld dat na een systeemconversie men een “nieuwe aansluiting” op de LV WOZ moet doen of dat het wenselijk is om na een systeemconversie een volledige hersynchronisatie van alle gegevens uit te voeren. Beide beelden zijn onjuist.

Wanneer een gemeente converteert naar een andere applicatie, blijven alle gegevens in de LV WOZ onveranderd. Het is niet mogelijk om een gemeente “leeg te halen” uit de LV WOZ en daarna vanuit de nieuwe applicatie opnieuw “aan te sluiten”. Een nieuwe aansluiting gecombineerd met een nieuwe beoordeling of de aansluiting wel volledig is, is dus niet aan de orde.

Een volledige hersynchronisatie van alle gegevens is zeker ook niet wenselijk. Aan de ene kant leidt een dergelijke volledige hersynchronisatie tot veel mutaties in de LV WOZ database zonder dat sprake is van inhoudelijke mutaties. Deze mutaties hebben mogelijk ook effecten in de richting van afnemers. Aan de andere kant geeft deze hersynchronisatie ook een schijnzekerheid. Alle WOZ-objecten en waarden die door de nieuwe applicatie ter hersynchronisatie worden aangeboden, worden in de LV WOZ vervangen door de gegevens uit de nieuwe applicatie. Maar WOZ-objecten of waarden die niet in de nieuwe applicatie zijn vastgelegd (bijvoorbeeld als gevolg van conversiefouten) worden niet ter hersynchronisatie aangeboden. Deze objecten blijven dus onveranderd in de LV WOZ staan, zodat voor deze objecten de LV WOZ afwijkt van de Basisregistratie WOZ bij de gemeente.

Daarom is het van belang dat bij een conversie naar een ander systeem de gegevens in de LV WOZ een meer centrale plaats krijgen in het conversietraject. Dat kan op twee manieren gerealiseerd worden.

  • Men kan met de functionaliteit massale bevraging een dump uit de LV WOZ halen en deze dump gebruiken als basisvulling voor de nieuwe applicatie. Voor de gegevens die in de LV WOZ horen kunnen op deze manier ook de historische gegevens en de tijdlijnen voor formele en materiële historie worden opgebouwd. Daarna moeten in het nieuwe gemeentelijke systeem de aanvullende gegevens worden gevuld op basis van een conversie uit de oude applicatie.
  • Men kan een conversie uitvoeren van de gegevens uit de oude applicatie, naar de nieuwe applicatie, waarbij bewaakt moet worden dat voor de gegevens die in de LV WOZ staan de historische gegevens vanaf 1 januari 2009 inclusief formele en materiële tijdlijn worden geconverteerd. Daarna moet een vergelijking plaatsvinden met de gegevens in de LV WOZ. Dit laatste kan op de reguliere wijze waarop alle gemeenten periodiek moeten verifiëren of de gegevens in de LV WOZ nog een conforme kopie zijn van de gemeentelijke Basisregistratie WOZ. Dit kan door te starten met het vergelijken van het tellingenrapport uit de LV WOZ (tellingenrapporten voor verschillende peildata) met de sturingsinformatie uit de nieuwe applicatie. Bij geconstateerde verschillen tussen deze rapportages kunnen door middel van een massale bevraging uit de LV WOZ de gegevens worden opgehaald per afzonderlijk WOZ-object, zodat op basis hiervan achterhaald kan worden waar de LV WOZ afwijkt van de gemeentelijke administratie. Deze verschillen worden dan opgelost door het herstel van een eventuele conversiefout of door het hersynchroniseren van het betreffende WOZ-object of waarde naar de LV WOZ.

WOZ-tijdlijn in relatie tot vragenlijsten

In 2017 zijn voor de inventarisaties van april en oktober voor het eerst de vragenlijsten gebruikt uit de nieuwe Waarderingsinstructie. Deze vragenlijsten zijn hoofdzakelijk gericht op het weergeven van de conclusies die de organisatie zelf heeft getrokken uit de uitgevoerde zelfevaluaties.

Diverse gemeenten en samenwerkingsverbanden hebben in 2017 bij het invullen van deze inventarisaties aangegeven dat zij te weinig tijd hadden voor het invullen van de vragenlijsten. Dit had te maken met het feit dat zij de desbetreffende zelfevaluaties nog niet hadden uitgevoerd.

Daarom verwijzen wij voor de planning van de werkzaamheden voor 2018 graag nog een keer naar de WOZ-tijdlijn. Vorig jaar hebben we deze tijdlijn ook in posterformaat toegezonden aan alle gemeenten. Met deze WOZ-tijdlijn willen we benadrukken dat met het uitvoeren van de zelfevaluaties niet moet worden gewacht tot men de uitnodiging heeft ontvangen voor het invullen van de vragenlijst. Door mede aan de hand van de WOZ-tijdlijn de diverse zelfevaluaties goed over het jaar te spreiden, kan men werken aan een zo efficiënt mogelijke uitvoering van de Wet WOZ.

Daarom vragen wij met name aandacht voor de zelfevaluaties op de onderwerpen interactie en aansluiting op basisregistraties, omdat de bevindingen uit deze zelfevaluaties van belang zijn voor het invullen van de inventarisatie van april.

Voorafgaand aan deze aprilinventarisatie zal vanaf eind januari weer de vragenlijst beschikbaar zijn voor het deelnemen aan de WOZ-benchmark. Het invullen van deze vragenlijst en het actief participeren in de WOZ-benchmark draagt net als de genoemde zelfevaluaties ook bij aan een goede en efficiënte WOZ-uitvoering. Het actief participeren in de WOZ-benchmark kan door bijvoorbeeld deel te nemen aan een benchlearninggesprek met een andere gemeente om van elkaar te leren of de vergelijkende gegevens uit het WOZ-dashboard te gebruiken.

Mocht u nog een poster van de WOZ-tijdlijn toegestuurd willen krijgen, dan is een email naar info@waarderingskamer.nl voldoende.

Jaarkalender