Nieuwsbrief Waarderingskamer over de Wet Waardering Onroerende Zaken
Deze nieuwsbrief is een special over gegevensbeheer. Taxeren op gebruiksoppervlakte is daarbij een aandachtspunt. Het zorgen voor betrouwbare gebruiksoppervlakte in de WOZ-administratie is een mooie gelegenheid om de samenwerking tussen BAG en WOZ te intensiveren. Met GIS-systemen kan het controleren van gebruiksoppervlakten en andere objectkenmerken ondersteund worden. Daarmee wordt ook de samenwerking met bijvoorbeeld de bijhouding van de Basisregitratie Grootschalige Topografie intensiever.
De samenwerking hoeft niet beperkt te blijven tot alleen samenwerking met "gemeentelijke collega's". Op dit moment is het registreren en controleren van de gebruiksoppervlakte van woningen ook een belangrijke activiteit bij woningcorporaties. Ook hier zijn kansen voor samenwerking.
In dit WOZ-journaal staat een bijdragen vanuit de LVLB, de gemeente Zaanstad en de gemeente Ommen-Hardenberg die allemaal aantonen dat samenwerking op terrein van geo-gerelateerde basisregistraties de moeite waard is. De VNG heeft niet voor niets een streefbeeld voor ogen met een geïntegreerde objectenregistratie, waarin de bijhouding van alle gegevens over fysieke objecten wordt samengebracht.
Nu gebleken is dat het percentage WOZ-objecten onder bezwaar nagenoeg gelijk is aan vorig jaar, is er alle ruimte en aanleiding om vanuit de WOZ samen te werken aan de geschetste integratie van objectgegevens en het optimaliseren van de kwaliteit van deze gegevens bij de overheid en alle partijen die deze gegevens gebruiken.
Taxeren op oppervlakte: BAG-intervisie
Alle BAG-beheerders worden tweemaal per jaar uitgenodigd voor regionale intervisiebijeenkomsten. Tijdens deze bijeenkomsten wordt stilgestaan bij ontwikkelingen op het terrein van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Ook worden ervaringen uitgewisseld en er wordt gekeken naar diverse kwaliteitsindicatoren over de registratie van de deelnemers aan de intervisiebijeenkomst. Deze bijeenkomsten worden georganiseerd door het Kadaster. In de intervisiebijeenkomsten in het voorjaar van 2018 is en wordt stilgestaan bij het taxeren van woningen in het kader van de Wet WOZ op basis van de gebruiksoppervlakte.
Tijdens deze bijeenkomsten leggen de medewerkers van de Waarderingskamer de uitgangspunten en de planning van de overgang naar het verplicht taxeren van woningen uit aan de BAG-beheerders. Voor diverse BAG-beheerders is daarbij "niets nieuws onder de zon". Zij zijn immers "BAG-WOZ-beheerder" en dus zelf nauw betrokken bij deze overgang. Maar veel BAG-beheerders staan op veel grotere afstand van de WOZ-uitvoering. Voor deze BAG-beheerders was de intervisiebijeenkomst dan ook vooral een oproep om meer de samenwerking te zoeken tussen BAG en WOZ.
Het uitgangspunt is dat de WOZ-waarden van woningen die in 2022 bekend gemaakt gaan worden (dus waardepeildatum 1 januari 2021) allemaal gebaseerd zijn op een taxatie de gebaseerd is op de gebruiksoppervlakte. Om de samenwerking bij het verzamelen, inmeten en controleren van gebruiksoppervlakten te stimuleren is het belangrijk dat de BAG-beheerders ook de informatiebehoefte bij de WOZ-taxatie begrijpen. Voor goede taxaties zijn immers vaak gedetailleerdere gegevens nodig dan over een verblijfsobject als geheel. Taxatietechnisch is het belangrijk dat in de administratie bekend is dat een woning uit 1930 een in 1980 gerealiseerde aanbouw heeft en tevens een serre uit 2005. Voor de WOZ-taxatie worden de oppervlakten van het oorspronkelijk deel van de woning, van de aanbouw en van de serre apart gemeten en geregistreerd. Opgeteld moet dat dan de totale gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject zijn.
Om goed met elkaar te kunnen samenwerken is in de intervisiebijeenkomst ook besproken hoe voor de WOZ-taxaties deze gebruiksoppervlakten van de delen van de woning worden geregistreerd in WOZ-deelobjecten, hoe deze WOZ-deelobjecten gekoppeld zijn aan een verblijfsobject en hoe de optelling van de oppervlakten per WOZ-deelobject dan overeenkomt met de gebruiksoppervlakte van de BAG. Het meten en controleren van oppervlakten voor de WOZ-taxatie levert daarmee een grootschalige controle op van de gebruiksoppervlakten die zijn geregistreerd in de BAG.
Belangrijk daarbij is dat voor het meten van woningen de uitgangspunten van BAG en WOZ volledig aan elkaar gelijk zijn. De definitie van gebruiksoppervlakte, zoals die formeel vastligt in NEN2580 is immers praktisch vertaald in de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen. Deze meetinstructie wordt niet alleen gebruikt voor BAG en WOZ, maar ook door de gehele branche van taxateurs en ook door alle makelaars voor bijvoorbeeld de advertenties op Funda.nl.
De intervisiebijeenkomsten geven naar wij verwachten een verdere aanzet voor samenwerking tussen BAG en WOZ die niet beperkt zal blijven tot de genoemde overschakeling naar het taxeren op gebruiksoppervlakte. Immers de samenwerking kan ook op andere terreinen zowel bijdragen aan de kwaliteit van de geregistreerde gegevens als aan de doelmatigheid van de werkzaamheden.
Themabijeenkomst Commissie Basisregistraties LVLB
Op dinsdag 15 mei 2018 hebben ruim 60 leden van Landelijke Vereniging voor Lokale Belastingen deelgenomen aan een themabijeenkomst in Utrecht georganiseerd door de Commissie Basisregistraties.
Aanleiding voor de bijeenkomst waren de diverse actuele ontwikkelingen rondom het stelsel van basisregistraties. Voor de uitvoering van de WOZ (als een van ‘de grootgebruikers’ van het stelsel, maar ook belangrijke samenwerkingspartner) gaan deze ontwikkelingen zeker gevolgen hebben. Daarom was het voor de commissie tijd om de achterban te informeren maar ook om informatie op te halen over mogelijke knelpunten en oplossingen.
Door drie sprekers vanuit de VNG werd uitleg gegeven over de verschillende initiatieven namelijk:
- het VNG Programma Samen Organiseren (v.w.b. belastingprocessen),
- het VNG streefbeeld tot integratie naar één geïntegreerde objectenregistratie, en
- het Digitaal Stelsel Omgevingswet.
Bij het Programma Samen Organiseren gaat het over het signaleren (en samen oplossen) van knelpunten in het beheer en gebruik van het stelsel van basisregistraties bij de uitvoering van belastingprocessen, inclusief de WOZ-processen. Er wordt zowel gekeken naar de kwaliteit van de data, de uitwisseling van gegevens als naar de informatie die inwoners en bedrijven ontvangen.
Rond het gemeentelijke Streefbeeld werd toegelicht dat bij het zoeken naar structurele oplossingen voor allerlei knelpunten rondom basisregistraties voor de gemeentelijke geo-agenda (met daarop naast BAG en BGT ook bijvoorbeeld beheer openbare ruimte en bijhouding objectkenmerken voor de WOZ-taxaties) steeds nadrukkelijker het idee bestaat dat het ontwikkelen van één vastgoedregistratie (geïntegreerde objectenregistratie) daarbij een logische keuze is.
Het Digitale Stelsel Omgevingswet zal leiden tot verandering van informatie-uitwisseling en processen niet alleen binnen de overheid, maar vooral ook met belanghebbenden zoals ontwikkelaars en bouwers. Deze veranderingen zullen uiteraard ook invloed hebben op het huidige beheer en bijhouding van BAG-BGT-WOZ.
De aanwezigen hadden overigens verschillende (al of niet gecombineerde) rollen binnen het stelsel (WOZ, BAG en BGT) en mede daardoor ontstond aan de hand van een aantal prikkelende stellingen vervolgens een levendige discussie. Daaruit bleek dat er door de verschillende organisatorische inbedding van het belastingdomein en het stelsel van basisregistraties er bij de dieverse organisaties heel verschillende knelpunten worden ervaren en dus ook andere oplossingen worden bedacht.
Met de VNG is nadrukkelijk afgesproken dat de Commissie Basisregistraties van de LVLB bij deze initiatieven het belastingdomein zal vertegenwoordigen en dus bij de verdere ontwikkelingen zal worden betrokken. Via het forum van de Commissie Basisregistraties van de website van de LVLB kunnen geïnteresseerde leden zich op de hoogte houden van de ontwikkelingen en ook een actieve bijdrage leveren bij de vraagstukken die zich gaan aandienen. Leden van de LVLB kunnen de presentaties en besproken stellingen ook op forum van de LVLB raadplegen.
Alleen samen kun je verder komen!
Voor dit themanummer heeft de redactie gesproken met een nieuwe collega bij de Waarderingskamer, Luc Hermans. Luc is geboren in Helmond (1996) en studeert sinds 2015 aan de UvA in Amsterdam, sociale geografie en planologie. Luc is een echte sportfanaat. Voetbal en wielrennen zijn Luc’s favoriete sporten dus tijdens de Tour de France is Luc aan de tv en radio gekluisterd.
Hoe is Luc bij de Waarderingskamer terecht gekomen? Wij waren op zoek naar iemand met verstand van GIS die creatief kon meedenken hoe GIS kon helpen bij de werkzaamheden van de Waarderingskamer zelf, maar ook over de wijze waarop gemeenten bij uitvoering van de WOZ GIS efficiënt kunnen inzetten. Door zijn (parttime) baan bij de Waarderingskamer loopt zijn studie wel enige vertraging op, maar dat is het door de ervaring die hij opdoet meer dan waard. Sinds 1 augustus 2017, is Luc bezig met ‘het op de kaart’ zetten van het gebruik van GIS-toepassingen bij de uitvoering van de WOZ en bij de Waarderingskamer. Dus tijd om Luc eens ‘aan de tand’ te voelen.
Eerste vraag aan Luc is dan ook: Wat kun je met GIS? Enthousiast vertelt Luc dat je met GIS verschillende data kunt visualiseren op een kaart. In programma’s als Excel kun je natuurlijk alles uitlijsten en deels controleren door te vergelijken. Maar wat nog leuker is en zeer zeker ook effectief en efficiënt, is het visualiseren van de kenmerken in een kaartlaag. Het meeste kan in 2D, omdat de meeste panden maar één verblijfsobject hebben. Wanneer een woning in een straat een afwijkend kenmerk heeft, valt dat in de kaart onmiddellijk op. Maar uiteindelijk zijn kaarten in 3D volgens Luc de slagroom op de taart. In 3D modellen zijn nog veel meer analyses mogelijk.
Luc vertelt dat gemeenten een GIS-toepassing ook heel goed kunnen gebruiken in de communicatie met hun burgers. Plaatjes zeggen meer dan cijfers. Het WOZ-waardeloket is daarvan eigenlijk de eerste massale toepassing. Maar ook bij bestandscontroles kan een GIS-applicatie een goed hulpmiddel zijn. Dankzij de beschikbare gegevens en de hulpmiddelen is het uitvoeren van een dergelijke controle veel eenvoudiger dan enkel jaren geleden. Binnen gemeenten en samenwerkingsverbanden is het dan wel nodig dat de afdeling GEO en BAG/WOZ/belastingen samenwerken. De kenmerken uit de WOZ-administratie kunnen dan met "geo" van de BAG en de BGT eenvoudig in een kaart zichtbaar gemaakt worden. Maar ook zonder een afdeling GEO ‘in huis’ kan met open data resultaat worden bereikt, want de geometrie van de BAG en ook het Kadaster zijn als open data beschikbaar.
Ook bij het analyseren, het vastleggen en het bijhouden van secundaire objectkenmerken heeft GIS een toegevoegde waarde. Met een GIS systeem kan je bijvoorbeeld de verschillende voorzieningen vastleggen en het systeem kan dan bijvoorbeeld de afstand van een woning naar het winkelcentrum uitrekenen en gebruiken voor een analyse of dit effect heeft op de marktwaarde.
We zijn ook nieuwsgierig naar wat Luc van het werken bij de Waarderingskamer vindt. ‘Het is een fijne plek om te werken. Je voelt je er snel thuis. De lijntjes zijn kort, daardoor kan er snel geschakeld worden en worden zaken snel geregeld. De kennis over de WOZ is groot en de toepassing van GIS met een koppeling naar de WOZ is er al. Het enige lastige is wel dat de collega’s soms erg theoretische oplossingen hebben en ik wil graag dingen praktisch werkend maken’.
Gemeenten die nader kennis met Luc en zijn werk willen maken, kunnen via de mail of een telefoontje een afspraak maken. Dan komt Luc graag bij jullie langs voor een kopje koffie en natuurlijk dan ook kennis te delen. Want er moet nog wel het nodige gebeuren en ook daar moet aandacht voor zijn.
De redactie wenst Luc een goede tijd bij de Waarderingskamer en veel succes bij zijn studie.
De juiste route naar betrouwbare gebruiksoppervlakten
Projectleider Edwin Kerklaan van de gemeente Zaanstad werkt samen met zijn team aan het kwalitatief hoogwaardig inwinnen van de gebruiksoppervlakten voor de WOZ-taxaties.
Edwin Kerklaan: ‘Om de kwaliteit van onze WOZ- en BAG administratie zo hoog mogelijk te houden, pakken we dit project grondig aan. We hebben voor dit meerjarige project twee projectmedewerkers aangetrokken en goed nagedacht over de aanpak. De gemeente Zaanstad heeft er voor gekozen om de gebruiksoppervlakte van de ruim 43.000 grondgebonden woningen te bepalen via het 3D-Voxelmodel van 4Value.’
De door 4Value, in samenwerking met wetenschappelijk onderzoekers van de TU Delft, ontwikkelde 3D-Voxeltechnologie was binnen de gemeente Zaanstad niet geheel onbekend. Al in 2016 werkte Zaanstad mee in het ontwikkelproces door het delen van de data en het aanleveren van bouwdossiers van de kern Assendelft. De medewerking maakte het mogelijk om de 3D-Voxeltechnologie te toetsen aan de werkelijkheid en om de verschillende algoritmes op belangrijke punten aan te scherpen.
Resultaten
Edwin: ‘Na een productieperiode van ongeveer vijf weken is het 3D-Voxelmodel volledig binnen de webapplicatie opgeleverd aan de gemeente Zaanstad. En de resultaten mogen er zijn! We zien dat de juistheid van de gemeentelijke WOZ-gegevens in bijna 80% van de gevallen wordt bevestigd door het 3D-Voxelmodel. In een vergelijking met de BAG-gebruiksoppervlakten is dit percentage 71%. Dit laat zien dat de bestanden van de gemeente Zaanstad van een zeer hoge kwaliteit zijn en dat stemt ons tevreden! Deze goede resultaten hebben tot gevolg dat meer dan 39.000 (van 43.000) grondgebonden woningen volledig geautomatiseerd of na een kort onderzoek kunnen worden geaccordeerd. Het ‘echte’ uitzoekwerk is zo teruggebracht tot minder dan 3.800 objecten’.
Vervolgstappen
‘Het bepalen van de gebruiksoppervlakte van de ruim 24.000 niet grondgebonden woningen vraagt echter een meer ambachtelijke aanpak. De projectmedewerkers zoeken in de beschikbare informatie zoals oude inventarisatiekaarten óf inmeetgegevens van de woningbouwvereniging naar bruikbare gegevens. Als deze niet aanwezig zijn, dan moet het bouwdossier worden geraadpleegd.’ ‘Omdat de gebruiksoppervlakten van grondgebonden én niet-grondgebonden woningen binnen de webapplicatie van 4Value geautomatiseerd verdeeld worden over de gerelateerde WOZ-deelobjecten wordt het project zeer efficiënt uitgevoerd’, aldus Edwin.
Schaduwwaardering
Edwin vervolgt: ‘Op basis van de cijfers die we nu hebben verwachten we in december 2019 klaar te zijn met het project. Dit betekent dat dan niet alleen de gebruiksoppervlakten WOZ (WOZ-deelobjecten) zijn bepaald en gevuld, maar dat ook de gebruiksoppervlakten in de BAG zijn aangepast zodat beide registraties vanaf dat moment gelijk lopen. Daarna kunnen we starten met het uitvoeren van een schaduwwaardering op basis van gebruiksoppervlakte. We voeren een schaduwwaardering uit om de bestaande waarderingsmodellen zo goed mogelijk aan te passen aan het waarderen op basis van gebruiksoppervlakte en grote waardeschommelingen in 2022 te voorkomen.’
Samenwerking met woningcorporaties
Voor 2022 moeten gemeenten zorgen dat zij voor alle woningen de gebruiksoppervlakte geregistreerd en gecontroleerd hebben om de woningen op basis van deze gebruiksoppervlakte te kunnen taxeren. Een belangrijk deel van deze woningen waarvoor de gebruiksoppervlakte gemeten en/of gecontroleerd moet worden zijn in eigendom bij woningcorporaties.
Woningcorporaties in Nederland staan voor nagenoeg dezelfde opgaven. Ook zij moeten de woningen in hun bezit taxeren (niet naar de WOZ-waarde/marktwaarde, maar naar de marktwaarde in verhuurde staat ten behoeve van de jaarrekening) en ook zij zijn verplicht deze taxatie te baseren op de gebruiksoppervlakte. Dus ook woningcorporaties zijn momenteel bezig grootschalig de gebruiksoppervlakten van woningen te meten en/of te controleren. Ook woningcorporaties moeten dat uiterlijk 1 januari 2022 allemaal achter de rug hebben.
Wanneer gemeenten en corporaties hierbij samenwerking zoeken, kan dat voor beide partijen flink voordeel opleveren. Deze samenwerking kan natuurlijk op vele verschillende manieren vorm gegeven worden. Wanneer op dit moment één van beide partijen duidelijk verder is in de voorbereiding of uitvoering, zou deze partij zich kunnen richten op het meten van alle gebruiksoppervlakten en de andere partij vooral de controle voor zijn rekening kunnen nemen.
Zeer belangrijk is dat beide partijen dezelfde uitgangspunten moeten gebruiken. In eerste instantie is dat eenvoudig. Immers zowel gemeente als corporatie zullen de meetinstructie op basis van NEN2580 als uitgangspunt nemen. Voor de taxatie zullen gemeenten echter in sommige gevallen de woning splitsen in enkele onderdelen, zoals een aangebouwde serre of aanbouw , naast het WOZ-deelobject voor de rest van de woning. Bij samenwerking is het dan goed om de uitgangspunten bij het onderscheiden van WOZ-deelobjecten met elkaar af te stemmen.
Het is ook mogelijk dat bijvoorbeeld de woningcorporatie het onderscheid wil maken tussen "gebruiksoppervlakte wonen" en "gebruiksoppervlakte overige ruimte". Dit onderscheid wordt bij advertenties bij verkoop van woningen veel gebruikt en staat toegelicht in de meetinstructie.
Wij roepen gemeenten (en woningcorporaties nadrukkelijk op om zo snel mogelijk proberen een afspraak te maken over samenwerking en over de afstemming van de resultaten met elkaar, voordat deze worden gebruikt voor een taxatie,
Integraal beheer; BGT, BAG, WOZ en BOR
Momenteel wordt er hard gewerkt aan een grotere samenhang binnen het Stelsel van basisregistraties. Een betere integratie van overlappende ruimtelijke gegevens uit de registraties voor de WOZ en het Beheer Openbare Ruimte (BOR) met de BAG en de BGT is een logische vervolgstap. De bestuursdienst Ommen-Hardenberg heeft dit een aantal jaren geleden al onderkend en heeft, zoals zij het zelf formuleren, ‘de carrousel’ tussen al deze registraties ‘optimaal’ draaien.
Tussen de verschillende basisregistraties bestaat een overlap. Dat is ook wel te verklaren. Immers, de registraties draaien alle om deels dezelfde objecten in de werkelijkheid. De onderling verschillende pandweergaven binnen de BAG en de BGT zijn bekend. Feitelijk is dit geen overlap, maar zijn dit twee representaties van hetzelfde object. Ook de WOZ registreert panden, maar dan de kenmerken die voor de taxatie van belang zijn.
Bekijk je de onderlinge relaties en afhankelijkheden tussen deze vastgoedregistraties, dan ontkom je niet aan de gedachte dat hier winst te behalen valt wanneer je de bijhouding van die gegevens bij elkaar brengt. Dat is precies wat Ommen-Hardenberg heeft gedaan.
Objectafbakening
De onderlinge verschillen en overeenkomsten tussen de basisregistraties zijn vanuit de historie zo gegroeid. Voor alle partijen geldt dat het een enorme klus is om alle benodigde gegevens per basisregistratie te beheren. Voor de bestuursdienst Ommen-Hardenberg betreft dit alleen al tachtigduizend panden die in drie basisregistraties voorkomen, namelijk de BGT, de BAG en de WOZ. Wat is er handiger dan het beheer van deze gegevens voor de basisregistraties centraal te organiseren?
De medewerkers van Geo-informatie zijn daarom verantwoordelijk voor het bijhouden van geometrie van met name de Basisregistratie Grootschalige Topografie en BAG. Hierbij vindt dan gelijk de objectafbakening plaats van ‘alle’ objecten die we om ons heen zien in de ruimte. Ook kunnen topologische relaties worden vastgelegd, zodat bekend is welke verblijfsobjecten bijvoorbeeld bij een WOZ-object horen.
WOZ-integratie
Een dergelijke integratie is ook denkbaar voor de gegevens voor de WOZ. Ook daar wordt naast objectkenmerken ook (indirect) geometrie bijgehouden die buiten de wettelijke verplichting valt van de BGT, en ook buiten de geometrie van de BAG en buiten de aanvullende geometrie van IMGeo. Er liggen onderling intussen veel relaties. Bijvoorbeeld wanneer een open loods, verplicht in de WOZ en BGT, afwezig in de BAG, deels wordt afgesloten. Dan verandert de objectafbakening voor zowel de BGT, BAG als de WOZ. Dé oplossing in Ommen-Hardenberg om dit efficiënt te beheren is een centrale geografische database waarin je alle objecten met hun geometrie beheert en deze vervolgens ‘afschiet’ naar de verschillende afnemende applicaties.
De WOZ als derde schakel
Eind 2017 is de WOZ als derde belangrijke schakel (naast BGT en BAG) in dit efficiënte beheerproces aangesloten. Helaas is er in het systeem nog geen definitief StUF Geo WOZ-koppelvlak, maar ook nu al werkt het prima, hebben we deze schakel in de raadpleegapplicatie Nedbrowser ondergebracht. Elke ochtend staan daar weer WOZ-objecten klaar die opgenomen moeten worden in de WOZ-administratie. Wanneer we het architectuurplaatje goed bekijken, zien we dat er vanuit elke registratie mutaties doorgevoerd kunnen worden naar de gerelateerde registraties. De praktijk is echter dat 95 (zo niet 100) procent van de mutaties in de objectafbakening bij ‘geo’ starten. Aangeleverd door een landmeter, een BGT-beheerder (luchtfoto) of extern bureau draaien ze dan vervolgens rond in de carrousel.
Inwerkingtreding BAG 2.0
In 2014 is de BAG geëvalueerd. Uit de evaluatie kwam een aantal aanbevelingen op het gebied van kwaliteit, inhoud, structuur en organisatie van de BAG naar voren. In 2015 en 2016 zijn de aanbevelingen door het Kadaster en het ministerie uitgewerkt. Dit gebeurde in nauw overleg met het BAG Bronhouders- en Afnemersoverleg (BAG BAO), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), het Kwaliteitsinstituut Nederlandse Gemeenten (KING, nu VNG Realisatie) en andere belanghebbenden van de BAG.
De aanbevelingen hebben geleid tot een wijziging van de wettekst (de wet is flexibeler gemaakt door details in lagere regels vast te leggen), de uitvoeringsregelingen en de Catalogus BAG. Daarnaast is er nu ook een kwaliteitskader BAG opgesteld.
De ingangsdatum van de gewijzigde regelgeving en de gewijzigde documenten, ook aangeduid als BAG 2.0, is 1 juli 2018. Een samenvatting van de wijzigingen die per 1 juli 2018 gelden en de actuele versie van alle documenten is te vinden op de site van het Kadaster.
De wijzigingen als gevolg van BAG 2.0 hebben ook effecten op de afstemming tussen BAG en WOZ. Door de wijzigingen worden sommige objecten zoals windturbines, nu wel in de BAG-geregistreerd, terwijl dat voor 1 juli niet gebeurde. Dat betekent dat bij de desbetreffende WOZ-objecten nu een koppeling naar een BAG-object toegevoegd moet worden.
In het kader van de registratie van de gebruiksoppervlakte en de afstemming tussen de "BAG-oppervlakte" en de gebruiksoppervlakte van woningen die bij de taxatie gebruikt gaat worden is er ook sprake van een wijziging. In de BAG geldt als kwaliteitseis voor de gebruiksoppervlakte dat de nauwkeurigheid moet voldoen aan de eis van "1,15 maal de wortel van de oppervlakte". Voor de WOZ-taxaties van woningen moet de gebruiksoppervlakte aan een hogere nauwkeurigheidseis voldoen.
Het is echter onwenselijk dat er in de BAG en de WOZ verschillende getallen staan voor dezelfde oppervlakte. Bijvoorbeeld in de BAG staat een gebruiksoppervlakte voor een woning van 110 m2, terwijl de WOZ-taxatie uitgaat van een oppervlakte van 103 m2. Gezien het verschil voldoet de BAG-oppervlakte wel aan de geldende kwaliteitseis. Om dit soort afwijkende oppervlakten door een verschil in nauwkeurigheid te vermijden, is met ingang van BAG 2.0 aan de praktijkhandreiking BAG toegevoegd dat voldaan moet zijn aan de kwaliteitseis van 1,15 maal de wortel van de oppervlakte, tenzij uit een ander proces een nauwkeurigere oppervlakte beschikbaar is. In dat geval moet de BAG de nauwkeurigere oppervlakte overnemen.
Kwaliteitszorg inhoud LV WOZ
Rond deze tijd worden de laatste gemeenten aangesloten op de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ). Vanaf dat moment kunnen afnemers voor alle WOZ-gegevens terecht bij één landelijke voorziening en zijn alle WOZ-waarden van woningen te raadplegen op het WOZ-waardeloket. Hiermee wordt een periode van aansluiten op de LV WOZ afgesloten, maar dat betekent geenszins dat gemeenten en samenwerkingsverbanden geen aandacht meer hoeven te besteden aan de LV WOZ.
Het uitgangspunt van de LV WOZ is dat deze voorziening een conforme kopie bevat van de relevante gegevens in de WOZ-administratie bij de gemeente of het samenwerkingsverband van gemeenten. De gemeenten zijn er als bronhouder verantwoordelijk voor dat zij alle mutaties aanbrengen in hun WOZ-administratie, maar zij zijn er ook verantwoordelijk voor dat de LV WOZ ook steeds de juiste en actuele gegevens bevat.
Bijvoorbeeld in de Waarderingsinstructie staat aangegeven wat gemeenten moeten doen om de LV WOZ synchroon te houden met de eigen administratie. De Waarderingsinstructie geeft een kader voor een zelfevaluatie over de uitgevoerde werkzaamheden gericht op dit synchroon houden.
In hoofdlijnen bestaat het synchroon houden uit de volgende aandachtspunten:
- bewaken dat alle berichten die de applicatie maakt voor de LV WOZ ook daadwerkelijk verzonden en ontvangen worden door de LV WOZ. De digikoppelingsadapter verzorgt het berichtenverkeer van de gemeente naar het Kadaster. Maar soms blijkt dat bijvoorbeeld door maatregelen op het terrein van informatieveiligheid of door het verlopen van beveiligingscertificaten de verbinding niet langer "open staat". De WOZ-applicatie maakt dan wel berichten aan voor de LV WOZ, maar deze komen niet bij het Kadaster aan, want zij blijven hangen in deze digikoppelingsadapter.
- bewaken dat wanneer een bericht niet verwerkt wordt door de LV WOZ en de LV WOZ daarover een foutbericht stuurt, dat dan een adequate correctie wordt aangebracht in de gemeentelijke administratie, zodat de desbetreffende mutatie wel met een correct bericht aan de LV WOZ wordt aangeleverd;
- bewaken dat de kengetallen over aantallen WOZ-objecten, aantallen WOZ-objecten met een waarden, totale waarde, etc, zoals die blijken uit de tellingsrapporten die elke bronhouder kan aanvragen via MijnKadaster overeenkomen met de overeenkomstige kengetallen uit query's op de eigen gemeentelijke WOZ-administratie.
Wanneer onverhoopt de tellingenrapporten niet overeen komen zal de gemeente nader onderzoek moeten doen naar de ontbrekende en/of onjuiste gegevens in de LV WOZ. Voor dit nader onderzoek zal men dan een bestand (indirecte levering) uit de LV WOZ moeten opvragen met bijvoorbeeld alle bekende WOZ-objecten of alle bekende waarden. Op dit moment zijn steeds meer dienstverleners bezig om gemeenten ook de tools te bieden om deze bestanden uit de LV WOZ te halen.
Wanneer men op deze wijze heeft achterhaald welke WOZ-objecten of WOZ-waarden verschillen vertonen tussen de LV WOZ en de gemeentelijke administratie, dan is veelal een hersynchronisatie van de desbetreffende WOZ-objecten of waarden de eenvoudigste oplossing om te zorgen dat de LV WOZ weer synchroon wordt.
Jaarverslag 2017
Wij hebben eind maart ons jaarverslag 2017 gepubliceerd. In het jaarverslag staat een schets van de belangrijkste aandachtspunten van ons werk in 2017. De publieksversie van ons jaarverslag is online beschikbaar.