Waarderingskamer

03 WOZ Journaal September 2018

Nieuwsbrief Waarderingskamer over de Wet Waardering Onroerende Zaken

Inmiddels zijn alle gemeenten aangesloten op de LV WOZ. Van alle woningen zijn de WOZ-waarden zichtbaar op het WOZ-waardeloket. In deze nieuwsbrief een groot aantal onderwerpen die op één of andere wijze in verband staan met de LV WOZ en het WOZ-waardeloket. Bijvoorbeeld de overgang naar het taxeren op basis van de gebruiksoppervlakte, waarbij WOZ-waarden op het WOZ-waardeloket nu al samen met de gebruiksoppervlakte worden gepresenteerd.

Maar ook de ambtshalve vermindering bij waterverdedigingswerken en de objectafbakening van energienetwerken zijn gekoppeld aan de LV WOZ, want de afnemers, zoals Belastingdienst en waterschappen ontlenen nu al direct gegevens over deze objecten aan de LV WOZ. Al met al voldoende aanleiding om als gemeente te bewaken of de gegevens in de LV WOZ kloppen (ook daarvoor aandacht in dit WOZ-journaal).

Ten slotte geven we ook vast een blik op wat er allemaal gaat veranderen rond het WOZ-examen, want het huidige WOZ-examen wordt na 2018 niet meer afgenomen.

Wat betekent zelfevaluatie voor De Fryske Marren?

Na een aantal sessies op de VNG-Belastingconferentie, is er inmiddels in het land een beetje ervaring opgedaan met de zelfevaluaties en het rapporteren aan de Waarderingskamer over de lessen die de organisatie heeft getrokken uit deze zelfevaluatie. Tijd om een ervaringsdeskundige aan het woord te laten. Werner Olivier uit de gemeente De Fryske Marren wil graag met u zijn ervaringen en visie op de zelfevaluatie delen.

Werner: "De Waarderingskamer pakte met de introductie van de Waarderingsinstructie 2017 letterlijk groots uit en presenteerde 291 pagina’s leesvoer met richtlijnen, doelstellingen en stuurinformatie. Een belangrijke wijziging was de aankondiging van de Waarderingskamer om bij hun toezicht aan te sluiten op de conclusies uit de zelfevaluaties. Alles wat de gemeente al gecontroleerd heeft, hoeft de Waarderingskamer niet over te doen. 

Zelf is Werner voorstander van het principe ‘less is better’ als dat ervoor zorgt dat informatie beter betekenis krijgt. In onze informatietijdperk verzuipen we bijna in de tsunami van informatie. Het omgekeerde van wat de Waarderingskamer beoogt, is dan het geval. De 291 pagina’s tellende informatie-overlading biedt voldoende basis voor interpretatie en discussie zoals ook bleek tijdens enkele sessies op de Belastingconferentie in maart van dit jaar. 

Niet zo raar dus dat enkele gemeentes in de verdediging schoten en de Waarderingskamer tijdens de sessies bestookte met kritische vragen over de nieuwe taak om te gaan evalueren. Alle zeilen bij zou ik de houding van de Waarderingskamer achteraf willen toedichten om de sessies nog in goede banen te leiden en de sfeer constructief te houden. Jammer dat de goede bedoelingen van ons toezichthoudend orgaan om gemeentes meer zelf ruimte te geven geen gehoor vonden bij enkele collega’s.

Het fenomeen van zelf evalueren is op zichzelf niet verkeerd. Het gaat immers samen met onze autonomie om zelf sturing te geven aan de WOZ-uitvoering, zoals ‘zelfevaluatie’ ook doet vermoeden. Minder bemoeienis van de Waarderingskamer en meer zelf bepalen welke verbeterstappen je wenst te maken. Niets nieuws onder de horizon! Als het goed is doen we niet anders en stellen we vast wat er goed en minder goed gaat. Wat nieuw is dat we de belangrijkste constateringen voor onszelf gaan vastleggen. Althans dat is wat de Waarderingskamer ons vraagt te doen. Vormvrij wel te verstaan! Voor degene die nog een sigaartje roken kunnen dat bij wijze van spreken daarvoor de achterkant van de sigarendoos gebruiken.

De Fryske Marren

Toch speelt er iets onderhuids. We hebben de neiging om het ‘goede’ te benadrukken, want anders zijn we negatief of te kritisch. Om te komen tot verbeteringen gaat het juist om een beeld te krijgen bij die dingen die niet goed gaan. En dat is best eng als een persoon of organisatie zich onvoldoende veilig voelt om probleemsituaties bij bestuur, directie en leidinggevenden transparant ("zoals het is") aan de orde te stellen. Deze openheid kan bedreigend zijn als medewerkers persoonlijk verantwoordelijk worden gehouden voor de negatieve uitkomsten van de evaluaties. Dat raakt de cultuur van een organisatie. De openheid die nodig is voor een succesvolle zelfevaluatie moet werkelijk steun krijgen in een organisatie. Een probleem impliceert immers dat er een oplossing moet komen en dat kan dus ook extra geld kosten. Zit een bestuur daar wel op te wachten?

In De Fryske Marren is die veiligheid er volgens mij wel en schrijven we per evaluatie in een A4 open op wat er verbeterd kan worden. Zo stelden we dit jaar vast dat de architectuur van de LV-WOZ tot veel foutberichten en daarmee tot niet actuele data voor onze betalende afnemers leidde. Pijnlijk om zoiets te moet vaststellen, maar wel effectief om ook uit de eigen organisatie de juiste personen erbij te betrekken. Soms moet een knelpunt echt duidelijk een probleem zijn, voordat er in een organisatie  aandacht komt. Een korte vastlegging maken knelpunten inzichtelijk. Daar zit de meerwaarde.

De middelen zijn niet oneindig, dus maken we keuzes. Met het team bepalen we welke verbeteringen we wel en welke we niet doen. Dat geeft rust. De Waarderingskamer mag vanuit haar rol als toezichthouder daar uiteraard iets van vinden, maar het is de gemeente die de Wet WOZ uitvoert. Met het stellen van prioriteiten nemen we immers zelf verantwoordelijkheid.

Voor ons is de Waarderingsinstructie een naslagwerk. Hebben we bepaalde informatie nodig, dan raadplegen we deze. Handig is dat relevante informatie is gebundeld en zo gemakkelijk vindbaar. De naam ‘instructie’ is niet zo handig gekozen en roept mogelijk zodoende andere associaties op bij gemeentes. Een iets neutralere titel zou meer passend zijn.

Wereldcafé zelfevaluaties

De schets vanuit De Fryske Marren geeft een goed beeld hoe in gemeenten en uitvoeringsorganisaties gewerkt wordt en soms ook geworsteld wordt met zelfevaluaties. Wij denken dat het nuttig is om meer van dit soort ervaringen met elkaar te delen.

Het lijkt ons daarom nuttig om ervaringen, met de openheid die Werner Olivier schetst, met gemeenten, uitvoeringsorganisaties en Waarderingskamer te bespreken. Dat lukt natuurlijk niet met alle gemeenten. Maar inmiddels hebben wij wel al een groot aantal gemeenten en uitvoeringsorganisaties uitgenodigd om met elkaar en met ons in gesprek te gaan.

Om dat gesprek laagdrempelig te kunnen voeren, organiseren wij deze bijeenkomsten als een wereldcafésessie.

Wilt u meer weten over deze bijeenkomsten over de zelfevaluaties dan kunt u met uw vragen terecht bij Eva Man van de Waarderingskamer.

Overgang op gebruiksoppervlakte in Bergeijk

De gemeente Bergeijk, gelegen in de Brabantse Kempen, heeft de afgelopen maanden in samenwerking met Tog Nederland de eerste stappen gezet om te komen tot een tijdige waardering van alle woningen op basis van de gebruiksoppervlakte.

Esther Helmond, heffingsambtenaar van de gemeente Bergeijk, licht toe welke stappen de gemeente inmiddels al gezet heeft.

“Voor de uitvoering van dit project hebben we in eerste instantie gezocht naar een leverancier die ons een nauwkeurige en betrouwbare “tool” kon leveren om op een verantwoorde, geautomatiseerde wijze bij zoveel mogelijk woningen de gebruiksoppervlakten te bepalen. Op basis van een aantal presentaties van marktpartijen hebben wij gekozen voor Tog Nederland en hun VRiS “3D tool”. Naast de vele mogelijkheden van de “tool”, het gebruik van actuele, recente luchtfoto’s en de samenwerking van Tog Nederland met het specialistische bureau Readaar waren wij ook gecharmeerd van het eerlijke verhaal van Tog Nederland over de werkzaamheden die na de bulkdoorrekening nog dienen plaats te vinden. Ook wij begrijpen dat helemaal geautomatiseerd natuurlijk niet mogelijk is.

De “tool” is dermate gebruiksvriendelijk dat we deze zelfstandig kunnen gebruiken. Door de flexibiliteit van de “tool” zijn er zelfs op objectniveau aanpassingen in de uitgangspunten door te voeren, hetgeen erg handig is bij een landelijke gemeente als de onze. Bovendien is het prettig dat er per individueel object een 3D model wordt opgebouwd hetgeen zaken transparant maakt.

In samenspraak met Tog Nederland is er vervolgens een plan van aanpak opgesteld hoe wij als gemeente Bergeijk de overgang wilden gaan realiseren. Uitgangspunt hierbij was dat we de waardering op basis van gebruiksoppervlakte van de verschillende categorieën woningen gefaseerd wilden gaan oppakken met ingang van de waardering naar peildatum 1 januari 2018.

In eerste instantie hebben we er voor gekozen om de gebruiksoppervlakte van alle etagewoningen in de gemeente opnieuw te laten bepalen vanaf de bouwtekening. De oppervlaktegegevens zijn inmiddels voor alle etagewoningen beschikbaar en verwerkt in zowel de waarderingsapplicatie als in de BAG applicatie. Momenteel wordt het herwaarderingsmodel voor de etagewoningen opgebouwd en gaan we de waardering naar waardepeildatum 1 januari 2018 voor alle etagebouw op basis van de gebruiksoppervlakte uitvoeren.

Voor de overige objectklassen bij de woningen heeft de “tool” in VRiS de gebruiksoppervlakte reeds berekend. De resultaten van deze doorrekening zijn opgeleverd in een rapportage met duidelijke conclusies en aanbevelingen, specifiek afgestemd op onze gemeente. Naast de WOZ en BAG gegevens worden ook de gegevens vanuit iWOZ in de rapportage meegenomen. Op basis van deze rapportage kunnen we zelf per objectklasse bepalen bij welke objecten wij van mening zijn dat een nadere controle van de gegevens dient plaats te vinden. Op deze wijze houden we ook grip op de werkvoorraad en niet te vergeten het budget."

Op basis van de voortvarende start, de goede resultaten vanuit de VRiS-“tool” en de samenwerking met Tog Nederland heeft Esther er alle vertrouwen in dat de gemeente Bergeijk ruimschoots op tijd al haar woningen op basis van een goede gebruiksoppervlakte zal waarderen!

plaatje 2018-09

Objectafbakening en energiebelasting

Op 20 april 2018 heeft de rechtbank Oost Brabant uitspraak (ECLI:NL:RBOBR:2018:1978) gedaan in een door een onderwijsinstelling gevoerde WOZ procedure over de objectafbakening. In geschil is of de gebouwen naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren en aldus een samenstel vormen.

Welke consequenties heeft deze uitspraak voor de gemeentelijke praktijk? Niet alleen de WOZ-waarde wordt gebruikt voor belastingen, maar ook de wijze waarop de gemeente het object afbakent kan directe invloed hebben op de hoeveelheid belasting die moet worden betaald. Daarom ontvangen gemeenten in toenemende mate bezwaren (en ook beroepsprocedures) van belanghebbenden die het eens zijn met de waarde, maar die van mening zijn dat het WOZ-object anders afgebakend moet worden.

 Relatie WOZ-object en energiebelasting

Eén van de belastingen die expliciet de WOZ-objectafbakening volgt, is de energiebelasting. Energiebelasting wordt in rekening gebracht door de energieleverancier en is onderdeel van de energienota. De energiebelasting kent een degressief tarief. Het laagverbruik wordt het zwaarst belast en naarmate het verbruik stijgt dan daalt het tarief.

Als verschillende gebouwen gezamenlijk als één WOZ-object zijn afgebakend, dan kan het verbruik van de verschillende gebouwen – met elk een eigen energiemeter – bij elkaar worden opgeteld voor de berekening van energiebelasting. Door het degressieve tarief betaalt de belanghebbende dan minder energiebelasting.

De genoemde procedure betrof precies een dergelijke situatie waarbij de belanghebbende graag zag dat verschillende gebouwen zouden worden samengevoegd tot één WOZ-object.
In de gevoerde procedure ging het erover of verschillende schoolgebouwen van dezelfde instelling binnen één gemeente voor toepassing vna de WOZ konden worden samengevoegd tot één WOZ-object. Om gebouwen samen te kunnen voegen moeten de gebouwen volgens de Wet WOZ:
•    dezelfde eigenaar en gebruiker hebben;
•    naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen.
Volgens de gemeente was dit laatste niet het geval, omdat de gebouwen op enige afstand van elkaar waren gelegen en bovendien van elkaar werden gescheiden door tussenliggende wegen, groenvoorzieningen en gebouwen van derden.
Door belanghebbende werd echter op de samenhang tussen de gebouwen gewezen. Er was namelijk sprake van:
•    een centraal stafgebouw;
•    opleidingen die van elkaars ruimten gebruik maakten;
•    centrale voorzieningen waarvan de studenten gebruik konden maken.

Doordat de gebouwen dicht bij elkaar waren gelegen liepen zowel staf en studenten dan ook regelmatig van het ene gebouw naar het andere.
De rechter was het met belanghebbende eens en wees erop dat de verschillende gebouwen allemaal voor hetzelfde organisatorisch doel worden gebruikt; het bieden van onderwijs. De opgelegde aanslagen dienen te worden vernietigd vanwege een onjuiste objectafbakening.

Deze procedure laat eens te meer zien dat een zorgvuldige beoordeling van de samenhang tussen gebouwen nodig is om te beoordelen of gebouwen samengevoegd moeten worden. Immers een gemeente heeft voor de objectafbakening geen beleidsvrijheid en er is ook geen sprake van "objectafbakening op verzoek". De gemeente moet steeds de voorschriften uit de wet met de beschikbare toelichting uit de jurisprudentie zorgvuldig toepassen.

Beheer gemeenteportaal

Noisa van Molkenhorst

Ook in dit WOZ-journaal een kennismaking met een nieuwe collega binnen de Waarderingskamer. Deze keer een gesprek met Noisa van Malkenhorst. Noisa werkt sinds november 2016 bij de Waarderingskamer.

Daarvoor heeft hij de bacherlopleiding Economie, Bestuur en Management succesvol afgerond en zocht hij naar een plek om relevante werkervaring op te doen. Die plek heeft hij uiteindelijk gevonden bij de Waarderingskamer, een plek waar hij zich al snel thuis voelde door het kleine aantal, erg gezellige, collega’s. Daarnaast is er is veel ruimte voor eigen inbreng, en dat kan Noisa zeer waarderen.

Bij de Waarderingskamer heeft hij zich tot nu toe vooral bezig gehouden met het gemeenteportaal en de functionaliteiten op onze website. Daarbij probeert Noisa ervoor te zorgen dat de contactpersonen in het gemeenteportaal actueel zijn voor iedere gemeente, zodat wij steeds de juiste mensen benaderen voor iedere toezichtstaak. Diverse gemeenten hebben Noisa dus al aan de telefoon gehad of via de mail het verzoek gehad om niet te vergeten om er als gemeente zelf voor te zorgen dat de contactpersonen op het gemeenteportaal worden bijgehouden bij personele mutaties. Daarnaast heeft hij veel tijd besteed aan het vormgeven van het informatieveiligheidsbeleid binnen de Waarderingskamer.

In 2017 is Noisa begonnen aan een vervolgstudie (de master Economics and Governance), die hij eind 2018 hoopt af te ronden. In zijn vrije tijd doet hij veel aan sport zoals fitness, squash en tennis.

Mochten er vragen zijn over het gemeenteportaal dan kunnen uitvoeringsorganisaties Noisa hierover benaderen via mail n.vanmalkenhorst@waarderingskamer.nl.

Synchroniseren LV WOZ

Synchroon

Houd de LV WOZ synchroon aan de basisregistratie!

Gemeenten zijn ervoor verantwoordelijk dat de LV WOZ een conforme kopie is van de gegevens in de eigen gemeentelijke administratie. Om dat te kunnen controleren is het soms nodig of nuttig om gegevens uit de LV WOZ te halen om deze te kunnen vergelijken met de gegevens in de eigen gemeentelijke WOZ-administratie. 

Als eerste Nederlandse gemeente heeft Leidschendam-Voorburg gebruik gemaakt van de mogelijkheid die de LV WOZ aan gemeenten biedt om massaal (de eigen) gegevens uit de LV WOZ te halen. In samenwerking met ANG heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg de LV WOZ zelfstandig bevraagd. Het massaal verkrijgen van gegevens uit de LV WOZ wordt "indirecte bevraging"genoemd of de “webservice massale bevraging”. Dimitri IJzerman, teamleider van het Klantcontactcentrum van de gemeente Leidschendam-Voorburg en Theo van Vliet, senior adviseur / partner bij ANG, vertellen over de resultaten van de datacheck die ze hebben gedaan door gegevens uit de LV WOZ te vergelijken met de gemeentelijke administratie.

 Gemeenten verantwoordelijk voor synchronisatie

Dimitri geeft aan: “Na controle van individuele WOZ-objecten via MijnKadaster was het ons al eerder duidelijk dat bij sommige WOZ-objecten de data in de LV WOZ afwijken van de Basisregistratie WOZ bij de gemeente. Om de verschillen compleet in beeld te brengen moest een vergelijking plaatsvinden tussen de gegevens in de LV WOZ en de gegevens in onze belastingapplicatie. Het was voor ons eerder nog niet mogelijk om de benodigde kopie van de LV WOZ met de massale bevraging te verkrijgen." Theo van Vliet vult aan dat hij vanuit ANG deze problematiek al eerder had besproken met de Waarderingskamer. "De gemeente moet regelmatig controleren of de LV WOZ nog alle relevante gegevens bevat. Gemeenten moeten verifiëren of de gegevens in de LV WOZ nog overeenkomen met die van de gemeentelijke Basisregistratie WOZ. Anders krijgen de afnemers niet de juiste gegevens of klopt de belastingcapaciteit die het CBS vaststelt niet. Een tellingenrapport dat de gemeente via MijnKadaster kan maken, is hiervoor niet voldoende. Als je in het tellingenrapport ziet dat er verschillen zijn, wil je namelijk inzichtelijk hebben welke objecten afwijken. Dit is alleen mogelijk door het resultaat van de massale bevraging te relateren aan de gegevens in de belastingapplicatie." 

Discrepanties inzichtelijk

Theo heeft gemerkt dat gemeenten niet altijd voldoende aandacht kunnen geven aan de foutberichten die zijn ontvangen vanuit de LV WOZ. Een foutbericht is het signaal dat de aangeleverde mutatie niet door de LV WOZ verwerkt is. Wanneer deze fout niet hersteld wordt en de mutatie na verbetering niet opnieuw geleverd wordt aan de LV WOZ, zal er sprake zijn van een verschil. Ook zijn er andere oorzaken in het berichtenverkeer aan te wijzen die ertoe leiden dat data in de LV WOZ soms afwijken van het origineel bij gemeenten. Dit is een onwenselijke situatie. Dimitri: “Met de resultaten van datacheck is de gemeente Leidschendam-Voorburg in staat de verschillen op detailniveau op te lossen. Zodoende kan uitvoering gegeven worden aan de opgave om de LV WOZ synchroon te houden aan de Basisregistratie WOZ bij de gemeente”.

Kosten WOZ-uitvoering 2017

In de zomer is het dashboard van de WOZ-benchmark weer aangevuld met actuele cijfers. Deze cijfers betreffen onder andere de in 2017 gemaakte kosten voor de uitvoering van de Wet WOZ. 

Uit de cijfers over 2017 blijkt, dat landelijk aan de WOZ-uitvoering ongeveer € 153 miljoen wordt uitgegeven door gemeenten en voor gemeenten werkende uitvoeringsorganisaties. Deze totaalkosten komen overeen met gemiddeld circa € 17,30 per WOZ-object (en daarmee per taxatie).

Wilt u meer weten over de kosten en de vergelijking met voorgaande jaren, dan kunt u het volledige rapport lezen op de pagina Landelijk overzicht van de WOZ-kosten. 

Tegenover deze kosten staan ook de baten van de WOZ-taxaties. De WOZ-waarden worden in eerste instantie gebruikt voor de belastingheffing. De belastinginkomsten die gebaseerd zijn op de WOZ-waarden bedragen ruim € 10 miljard. Daarnaast kennen de WOZ-taxaties een toenemend aantal andere gebruikstoepassingen.

 

Kwaliteitsmeting basisregistraties door CBS

In 2018 heeft het CBS voor de derde maal een kwaliteitsmeting van het stelsel van basisregistraties gedaan. Nieuw is dat CBS dit jaar ook de LV WOZ heeft meegenomen in deze kwaliteitsmeting.

In het onderzoek wordt met name gekeken naar de onderlinge relaties tussen basisregistraties. Het CBS heeft voor de LV WOZ met name onderzocht of de relaties kloppen die in de LV WOZ vastliggen naar belanghebbendenn. Daarbij heeft men vooral beoordeeld of bij de relaties naar natuurlijke personen sprake is van correct gebruik van het burgerservicenummer en of de gegevens over deze belanghebbende in de LV WOZ overeenkomen met de gegevens in de Basisregistratie Personen (BRP). Natuurlijk is er nog ruimte voor verbetering, maar de relatie tussen WOZ en BRP krijgt wel een voldoende.

Ditzelfde is gedaan bij de niet-natuurlijke personen. Hier is veel meer ruimte voor verbetering en ook een duidelijke noodzaak tot verbetering. Het RSIN (het informatienummer voor rechtspersonen) wordt nog lang niet altijd gebruikt en naam- en adres-gegevens in de LV WOZ komen zeer vaak niet overeen met het Handelsregister. De verbetering van deze relatie tussen WOZ en Handelsregister zal de komende tijd aandacht krijgen van de Waarderingskamer en hopelijk ook van gemeenten en uitvoeringsorganisaties. 

Doordat het een meting is van het stelsel van basisregistraties, krijgt deze conclusie ook de aandacht van de Kamers van Koophandel als beheerder van het Handelsregister.

(nieuwe) Foutmeldingen uit LV WOZ

Afnemers melden dat zij soms onvolledige gegevens aantreffen in de LV WOZ. Veel van deze problemen betreffen problemen met gegevens over belanghebbenden, waarbij bijvoorbeeld een BSN of een RSIN ontbreken, terwijl deze wel bekend zouden moeten zijn. Zeker wanneer een BSN of RSIN als leeg veld of gevuld met nullen in de LV WOZ staat, kan dat tot problemen leiden bij de verwerking bij de afnemers, maar ook bij het bevragen van de afnemers.

Daarom komen er extra validatiecontroles in de LV WOZ. Deze extra controles hebben ook betrekking op mogelijk andere onjuistheden in de berichten die gemeenten aanleveren aan de LV WOZ. Deze extra controles kunnen betekenen dat wanneer men een bepaald soort mutatie (een bepaald soort bericht) naar de LV WOZ stuurt, men een foutmelding krijgt. Het is belangrijk dat de gemeente deze foutmeldingen serieus bekijkt en zorgt dat de gesignaleerde fout ook wordt hersteld.

De extra validaties zullen ook worden toegepast op de gegevens die al in de LV WOZ staan. Wanneer de LV WOZ bij de bestaande gegevens fouten aantreft, zal het systeem eerst proberen dit automatisch op te lossen. Het automatisch oplossen betekent dat de LV WOZ geautomatiseerd een "synchronisatieverzoek" voor een bepaald gegeven stuurt aan de WOZ-applicatie van de desbetreffende gemeente. De WOZ-applicatie van de gemeente zal op dat verzoek geautomatiseerd reageren met een synchronisatiebericht.

Maar het is mogelijk dat dit synchronisatie bericht niet voldoet aan de nieuwe validatie-eisen, Dan ontvangt de gemeente weer een foutmelding, die men zal moeten oplossen.

Om gemeenten te ondersteunen bij het zorgen dat de LV WOZ een complete en conforme kopie is van de gemeentelijke administratie en ook voldoet aan alle eisen, krijgen gemeenten soms ook vanuit de Waarderingskamer of het Kadaster per mail verzoeken om bepaalde gegevens te onderzoeken en te verbeteren in de LV WOZ. Op deze manier werken we de komende periode samen aan een steeds betere LV WOZ.

Waterverdedigingswerken

In eerdere WOZ-journaals hebben we uitgebreid gesproken over de vrijstelling voor waterverdedigingswerken. Op grond van de geldende jurisprudentie is in 2018 bij circa 80.000 WOZ-objecten naar waardepeildatum 1 januari 2017 een WOZ-waarde vastgesteld die lager is dan de marktwaarde, omdat een waterverdedigingswerk onderdeel uitmaakt van het WOZ-object. Gemeenten, waterschappen en Belastingdienst hanteren bij de belastingheffing in dit jaar dus direct de juiste "lagere" waarde.

Geconstateerd is dat bij een deel van deze 80.000 WOZ-objecten ook de WOZ-waarden naar waardepeildatum 1 januari 2012 tot en met 1 januari 2016 aangepast moet worden. Het Uitvoeringsbesluit Wet WOZ bepaalt immers dat tot vijf jaar terug een ambtshalve vermindering gedaan moet worden, wanneer blijkt dat de WOZ-waarde meer dan 20% te hoog is vastgesteld. Partijen hebben afgesproken volgens welke procedure gemeenten verzoeken om ambtshalve vermindering in behandeling nemen.

Wanneer de gemeente besluit de WOZ-waarde voor voorgaande jaren ambtshalve te verminderen, zal deze vermindering ook worden vastgelegd in de LV WOZ. Deze ambtshalve verminderde waarde bereikt op dit moment de Belastingdienst en waterschappen als afnemer niet automatisch. Deze afnemers nemen alleen nog gegevens af via de klassieke Stuf-WOZ bestanden en deze leveren, conform de praktijk vóór invoering van de LV WOZ, uitsluitend mutatiebestanden over het lopende jaar. Deze afnemers zijn op grond van artikel 18a AWR wel verplicht deze ambtshalve verminderde waarde te verwerken in de aanslagen van voorgaande jaren en ook deze aanslagen ambtshalve te corrigeren (en teveel betaalde belasting terug te betalen).

Om te bereiken dat de Belastingdienst en de waterschappen toch een notificatie krijgen van de WOZ-objecten waarbij een dergelijke ambtshalve vermindering in voorgaande jaren heeft plaatsgevonden, heeft de Waarderingskamer gegevens ontleend aan de LV WOZ en verwerkt tot een bestand met WOZ-objecten en gewijzigde waarden in voorgaande jaren. Deze bestanden worden ter beschikking gesteld aan de afnemers.

Ontlenen gegevens aan de LV WOZ

Er worden gegevens opgevraagd over de vijf voorgaande jaren (waardepeildata 1 januari 2012 tot en met 1 januari 2016.
Er worden gegevens, inclusief historie opgevraagd, zodat uit het antwoord bestand uit de LV WOZ afgelezen kan worden bij welke WOZ-objecten sprake is van een WOZ-waarde (naar één of meer van de genoemde waardepeildata) waarbij de uiteindelijke waarde afwijkt van de oorspronkelijk beschikte waarde.

Om te selecteren welke waardewijzigingen nu relevant zijn voor de afnemers wordt gekeken naar beginGeldigheid en tijdstipRegistratie. Uitsluitend waardewijzigingen die zijn ingegaan en geregistreerd na 1 januari 2018 zijn relevant voor deze procedure. Eerdere waardeveranderingen zijn immers al eerder met een Stuf-WOZ bestand geleverd aan de afnemers.

In beginsel is de procedure gericht op het informeren over ambtshalve verminderingen over voorgaande jaren. Daarom wordt ook de status Beschikking opgevraagd. Status Beschikking = "13" betekent ambtshalve verandering. Overigens worden langs deze procedure ook andere waardeveranderingen, bijvoorbeeld als gevolg van uitspraken van rechters over oude belastingjaren, genotificeerd aan de afnemers. Dit is een "bijkomend voordeel" van deze extra gegevens uit de LV WOZ voor de afnemers.

Oktoberinventarisatie en WOZ-waardeloket

Het WOZ-waardeloket is inmiddels bij veel Nederlanders bekend. Het wordt het gehele jaar gebruikt. Maar het belangrijkste gebruik ligt toch rond het bekend maken van de nieuwe WOZ-waarden, dus rond januari of februari 2019. Het WOZ-waardeloket biedt ontvangers van de nieuwe WOZ-waarde dan de mogelijkheid om deze te vergelijken met andere woningen. Het is daarom wenselijk dat de nieuwe WOZ-waarden van een gemeente beschikbaar zijn op het WOZ-waardeloket, wanneer de nieuwe WOZ-waarden "op de mat vallen".

Maar veel gemeenten willen ook niet dat de WOZ-waarden "te vroeg" op het WOZ-waardeloket staan. Belanghebbenden kunnen dan hun waarde al zien, voordat men de WOZ-waarde officieel ontvangen heeft. Het kan dan zelfs zijn dat een gemeente al bezwaren ontvangt, voordat men de WOZ-beschikkingen feitelijk heeft verzonden.

Om te voorkomen dat de WOZ-waarden "te vroeg" op het WOZ-waardeloket zichtbaar zijn, hebben begin 2018 enkele gemeenten het verzenden van berichten naar de LV WOZ enkele dagen of zelfs weken stilgelegd om te voorkomen dat WOZ-waarden "te vroeg" op het WOZ-waardeloket zouden staan. Het stilleggen van de aanlevering van gegevens aan de LV WOZ achten wij niet wenselijk.

Daarom vragen wij bij de oktoberinventarisatie of gemeenten gebruik willen maken van het "vertragen" van de publicatie van WOZ-waarden op het WOZ-waardeloket. De nieuwe WOZ-waarden kunnen dan wel gewoon worden aangeleverd, zodra deze gefiatteerd zijn en administratief geplaatst zijn op een aanslagbiljet. Het tonen van de nieuwe WOZ-waarden wordt dan uitgesteld tot bijvoorbeeld vijf dagen voor de dagtekening.

Wanneer gemeenten gebruik willen maken van deze "vertraagde publicatie op het WOZ-waardeloket" dan kan men dat aangeven op het digitale formulier voor de oktoberinventarisatie.

Afbakening objecten energienetwerken

In het WOZ-journaal van maart 2018 hebben wij uitgebreid aandacht besteed aan de objectafbakening van energienetwerken. We hebben aangegeven dat we gemeenten enige tijd gaven om voor deze energienetwerken de objectafbakening correct toe te passen (het energiedistributienetwerk van één leverancier in één gemeente is in de regel één WOZ-object en niet een groot aantal WOZ-objecten, namelijk voor elke trafo één).

We hebben alle uitvoeringsorganisatie een termijn gegeven van twee jaar om de vastlegging van deze energiedistributienetwerken in de LV WOZ aan te passen aan de correcte objectafbakening. Toch zien we dat tot nu toe nog slechts een beperkt deel van deze distributienetwerken correct in de LV WOZ staan. We zullen daarom in ons toezicht vaker aandacht gaan besteden aan de voortgang van deze aanpassing.

Gemeenten geven soms aan dat zij problemen hebben met het realiseren van deze gewijzigde objectafbakening in hun systeem. Het WOZ-object dat ontstaat heeft immers een groot aantal WOZ-deelobjecten (allemaal trafo's, verdeelstations etc.). Op zich klopt dat, maar er zijn meer objecten met een groter aantal WOZ-deelobjecten en deze moeten kunnen worden vastgelegd.

Een ander probleem waar gemeenten tegenaan lopen, is dat wanneer je een groot aantal WOZ-objecten samenvoegt tot één WOZ-object, dit WOZ-object ook een zeer groot aantal kadastrale relaties krijgt. Immers in het verleden had ieder WOZ-object (iedere trafo) verplicht een relatie naar een kadastraal perceel, veelal met een oppervlakte van nul. Wanneer al die trafo's zonder meer worden samengevoegd tot één WOZ-object, dan ontstaat een WOZ-object met een groot aantal relaties naar kadastrale percelen. Dat is niet nodig. Ook nu geldt de eis dat het nieuw afgebakende WOZ-object tenminste één relatie naar een kadastraal perceel moet hebben. Uiteindelijk moeten natuurlijk wel alle kadastrale percelen gekoppeld worden, waarvan een significante oppervlakte wordt toegekend (bijvoorbeeld de verdeelstations).

Taxeren recreatieobjecten; is het een woning of een bedrijf?

De afgelopen tijd deed de Hoge Raad enkele uitspraken over recreatieparken. Centraal bij deze uitspraken stond het verschil tussen een woning en niet-woning, dat gemaakt wordt in de WOZ en de Gemeentewet. De vraag is aan de orde in hoeverre een recreatieterrein als woning in de OZB-heffing betrokken moet worden of toch als niet-woning.

De Waarderingskamer krijgt regelmatig vragen over hoe gemeenten hier het best mee kunnen omgaan.

Hoe bepaalt de gemeente of 70 procent van het vakantiepark bestaat uit woningen?

De waarde van het bedrijf wordt steeds als één geheel bepaald volgens de gebruikelijke manier van de exploitatiewaarde. (Dit geldt natuurlijk alleen, wanneer op terrein geen vakantiewoningen staan die in volledig eigendom of erfpacht van een particulier zijn of waarvoor een particulier een opstalrecht heeft),

Wanneer de waarde van het geheel bekend is, moet de gemeente een procentuele verdeling maken, welk deel van die waarde aangemerkt moet worden als de "woningdelen" en welk deel als "niet-woning". Gemeenten moeten op een pragmatische manier deze procentuele verdeling maken en dus het het onderscheid maken tussen gebouwen die woningen zijn en gebouwen of delen van het bedrijf die dat niet zijn.

Elke gemeente stuurt af en toe iemand naar zo'n bedrijf om te kijken welke onderdelen er op een bedrijf aanwezig zijn. Die onderdelen bepalen immers de geobjectiveerde exploitaite op basis waarvan de WOZ-waarde wordt bepaald. Er kan natuurlijk sprake zijn van veranderingen die de gemeente moet meenemen in de taxatie, zoals het wijzigen van een toeristische plaats naar een recreatiechalet. Laat die taxateur, wanneer hij er toch is, dan ook een lijstje maken van alle elementen op het bedrijf en bepalen of het een woning betreft of niet. Aan de hand van die lijst kan men dan, mogelijk in overleg met de recreatie-ondernemer, de procentuele verdeling opstellen.

Vakbekwaamheid: het WOZ-examen

Al bijna 25 jaar bestaat in Nederland de mogelijkheid om het WOZ-examen te doen. Oorspronkelijk was dit examen bedoeld voor taxateurs die WOZ-taxaties gingen verrichten. Later gingen steeds meer mensen met andere achtergronden werkzaamheden voor de WOZ-uitvoeren en velen van hen hebben het WOZ-examen gehaald of geprobeerd te halen.

Eind van dit jaar eindigt de mogelijkheid om dit WOZ-examen te doen. Eén centraal WOZ-examen voor alle disciplines werkzaam in de WOZ (one size fits all) sluit niet meer aan op de afzonderlijke specificaties die nodig zijn om de WOZ-uitvoering tot een succes te maken.

Vanaf 2019 zal het mogelijk zijn om examen te doen in verschillende modules rondom de WOZ. Dit modulaire WOZ-examen sluit aan op de twintig in de Waarderingsinstructie beschreven rollen voor de uitvoering van de Wet WOZ.

Omdat het niet mogelijk is voor elke rol een afzonderlijk examen te organiseren zijn deze rollen geclusterd in zes modulen voor het WOZ-examen. Deskundigen werkzaam in de WOZ kunnen in één of meer van deze modulen examen doen (waarbij de basismodule voor "WOZ-medewerker" nodig is voor alle vervolgmodulen).

Voor elke module is een volledig kwalificatiedossier opgesteld. In dit kwalificatiedossier staat exact beschreven op welke onderwerpen en welk niveau een kandidaat getoetst wordt en aan welke eisen een medewerker verder moet voldoen. De kwalificatiedossiers per cluster kunnen geraadpleegd worden op onze site. Aan de hand van deze kwalificatiedossiers kunnen opleiders hun opleidingen vast zo inrichten dat deze optimaal voorbereiden op één of meer van de geschetste modules.

Voor de WOZ-taxateurs (woningen en niet-woningen) lopen de vakbekwaamheidseisen parallel met de vakbekwaamheidseisen voor taxateurs. Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) biedt de mogelijkheid aan taxateurs om zich als registertaxateur (RT) in te schrijven, in de WOZ-kamer. Bij NRVT is inschrijving als WOZ-taxateur mogelijk, wanneer men naast examens op terrein van vastgoedkennis en algemene taxatieleer de geschetste modules voor WOZ-taxateur woningen of WOZ-taxateur niet-woningen heeft gedaan. Meer informatie over inschrijven als Register Taxateur WOZ vindt u op de site van het NRVT

Het voorbereiden van de nieuwe WOZ-examens in 2019 bevindt zich momenteel in de fase van aanbesteding. Binnenkort zal er meer bekend worden wanneer men de diverse modules van het WOZ-examen voor het eerst zal kunnen doen.

modules WOZ-examen