04 WOZ Journaal December 2018

Per 15 oktober 2018 heeft het Kadaster de overstap gemaakt naar een nieuw platform voor de Basisregistratie Kadaster (BRK). Helaas is deze overstap niet zonder problemen verlopen. Sinds deze overgang zijn er ernstige vertragingen bij het aanleveren van kadastrale mutaties aan gemeenten via BRK-levering. De verwerking van de mutaties bij gemeenten ondervindt daarbij nog verdere vertraging doordat er sprake is van kleine wijzigingen in de wijze waarop de mutaties worden aangeleverd, waarop softwareleveranciers soms hun programmatuur moeten aanpassen.

Voor het bekend maken van de nieuwe WOZ-waarden is het van groot belang dat alle kadastrale mutaties tot en met 31 december 2018 volledig zijn verwerkt. Het Kadaster spreekt de verwachting uit dat men wel kan voldoen aan de eis dat deze mutaties uiterlijk binnen 15 werkdagen na 1 januari 2019 (dus uiterlijk 22 januari 2019) geleverd zullen zijn. Gezien de vertragingen van de afgelopen maanden en de daardoor ontstane achterstanden bij gemeenten is het echter onzeker of alle gemeenten (en voor gemeenten werkende samenwerkingsverbanden) tijdig alle kadastrale mutaties verwerkt kunnen hebben. Daarmee dreigen de problemen met BRK-levering ook gevolgen te krijgen voor de tijdige en zorgvuldige verzending van aanslagbiljetten door gemeenten met daarop de nieuwe WOZ-waarden. Deze verzending moet op basis van de Wet WOZ binnen acht weken na 1 januari 2019 plaatsvinden en moet onder andere geschieden aan degene die op 1 januari 2019 eigenaar is. Met name voor gemeenten die een planning hebben gericht op de dagtekening 31 januari 2019, is de huidige situatie zorgelijk.

Gezien het bovenstaande schatten wij in dat voor diverse gemeenten en voor gemeenten werkende samenwerkingsverbanden het risico bestaat dat niet alle kadastrale mutaties in de periode 15 oktober 2018 tot en met  31 december 2018 via BRK-levering geleverd zullen zijn en verwerkt zullen zijn in de WOZ- en belastingadministratie, voordat zij conform de reguliere planning de aanslagbiljetten 2019 met daarop de nieuwe WOZ-waarden definitief maken. Voor de gemeenten die regulier de aanslagbiljetten versturen met dagtekening 31 januari, worden de runs voor de aanslagbiljetten immers rond 15 januari definitief gemaakt.

Omdat door de problemen met BRK-levering niet tijdig de kadastrale mutaties tot en met 31 december 2018 verwerkt kunnen zijn, hebben gemeenten en voor gemeenten werkende samenwerkingsverbanden in feite twee mogelijkheden:

-            Uitstellen van het verzenden van de aanslagbiljetten met daarop de nieuwe WOZ-waarden. Er is vanuit de Wet WOZ een wettelijke plicht om deze in de eerste acht weken van het jaar te verzenden. Wij zien de problemen met BRK-levering als een zodanige vorm van overmacht, dat wij een overschrijding van deze termijn niet zullen meewegen in ons oordeel over de uitvoering van de Wet WOZ. Maar een besluit tot uitstel van het verzenden van aanslagbiljetten heeft veel meer gevolgen dan uitsluitend het oordeel van de Waarderingskamer. Organisaties zullen nieuwe afspraken moeten maken met dienstverleners zoals print- en mailbedrijven. Hieraan zijn kosten verbonden. Ook communicatie met belanghebbenden vergt aandacht en brengt kosten met zich mee. Tenslotte zal het later verzenden van aanslagbiljetten gevolgen hebben voor het moment waarop organisaties de belastinginkomsten ontvangen.

-            Verzenden van de aanslagbiljetten op het geplande moment, waarbij de kadastrale mutaties uit de periode 15 oktober 2018 tot en met 31 december 2018 niet of slechts ten dele zijn verwerkt. Gezien het gemiddelde aantal transacties per maand zal dit betekenen dat een significant aantal aanslagbiljetten gezonden wordt aan een (rechts)persoon die inmiddels geen eigenaar en dus geen belastingplichtige meer is. Los van de hoge kosten die de vele bezwaarprocedures met zich meebrengen die hiervan het gevolg zullen zijn, zal dit ook kunnen leiden tot veel negatieve aandacht voor de kwaliteit van de administratie van de overheid als geheel en van gemeenten in het bijzonder.

Geen enkele gemeente of samenwerkingsverband zal een keuze tussen deze twee opties graag willen maken. Wij hopen dat op het moment waarop deze keuze definitief gemaakt moet worden het Kadaster definitieve garanties kan geven over het moment waarop alle mutaties tot en met 31 december 2018 voor gemeenten beschikbaar kunnen zullen zijn. De mate van vertraging bij het bekend maken van de WOZ-waarden is immers afhankelijk van de inschatting wanneer BRK-levering de mutaties tot en met 31 december 2018 aangeleverd zal hebben, de inschatting of deze mutaties op de reguliere wijze verwerkt zullen kunnen worden, de inschatting van de tijd en capaciteit die men nodig heeft voor deze verwerking en de inschatting die nodig is voor de verdere voorbereiding van de aanslagbiljetten, inclusief de tijd die de dienstverlenende (print- en mail) dienstverleners nodig hebben, wanneer veel organisaties te maken hebben met verschuivende planningen.

Het kan voorkomen dat een eigenaar van een WOZ-object een ander belang heeft dan de gebruiker. Bijvoorbeeld de huurder van een woning kan een belang hebben bij een zo laag mogelijke WOZ-waarde, omdat dit de maximaal redelijke huurprijs beïnvloedt. De eigenaar/verhuurder heeft in dat geval juist belang bij een hogere WOZ-waarde, zodat de huurprijs mogelijk verhoogd kan worden.

In het huidige systeem van de wet is het voor een gemeente lastig om met beide belangen rekening te houden in bijvoorbeeld een bezwaarprocedure. Wanneer bijvoorbeeld een bezwaar van de huurder leidt tot een lagere WOZ-waarde, dan zal de gemeente deze lagere WOZ-waarde ook door een ambtshalve vermindering melden aan de eigenaar/verhuurder. Hoewel deze eigenaar duidelijk in zijn belangen wordt geraakt, mag hij formeel geen bezwaar maken of in bereoep gaan tegen deze verlaging van de WOZ-waarde.

Er is nu het voornemen om de Wet WOZ zodanig te veranderen dat deze rechtsbescherming beter geregeld wordt. Het uitgangspunt van deze wijziging is dat de eigenaar (verhuurder) en de gebruiker (huurder) niet meer ieder een eigen WOZ-beschikking krijgen. Beide krijgen een afschrift van dezelfde zaakgebonden WOZ-beschikkking. Wanneer er een bezwaar is tegen deze WOZ-waarde, kunnen alle belanghebbenden bij het object worden gehoord (niet alleen degene die het bezwaar heeft gemaakt). De uitspraak op bezwaar gaat ook naar alle belanghebbenden, zodat een ieder desgewenst in  beroep kan gaan.

Natuurlijk heeft een zaakgebonden beschikking in plaats van een WOZ-beschikking voor elke belanghebbende meer gevolgen voor de uitvoeringspraktijk. Daarom wordt iedereen in de gelegenheid gesteld te reageren op het wetsvoorstel. Dit kan via de zogenaamde internetconsultatie. Uw reacties op het wetsvoorstel zijn welkom tot 1 maart 2019.

Het registreren van belanghebbenden (de eigenaar, de gebruiker) bij een WOZ-object is van groot belang. Immers de Belastingdienst en de waterschappen gebruiken deze gegevens voor het opleggen van aanslagen. Maar ook andere afnemers van de LV WOZ zullen WOZ-objecten en WOZ-waarden zoeken op basis van de belanghebbende.

In het vorige WOZ-journaal hebben we verwezen naar een kwaliteitsmeting van het stelsel van basisregistraties door het CBS. Uit deze kwaliteitsmeting kwam als belangrijkste aandachtspunt voor de Basisregistratie WOZ naar voren het zorgvuldig gebruik van gegevens over personen uit de Basisregistratie Personen (BRP) en van bedrijven uit het Handelsregister, inclusief de in die basisregistraties gedefinieerde sleutels.

Concreet betekent dit dat bij ieder natuurlijk persoon die geregistreerd is in de LV WOZ een burgerservicenummer (bsn) wordt verwacht. Alleen bij personen die niet voorkomen in de BRP, ook niet als "niet-ingezetene", is het registreren van een bsn niet mogelijk. In dat geval moet de gemeente deze natuurlijk persoon registreren met als sleutel een anp.identificatie plus een aanvulling subjectnummer (dubbele sleutel). Berichten aan de LV WOZ die natuurlijke personen bevatten die niet aan deze eisen voldoen, zullen steeds vaker door de LV WOZ geweigerd worden (foutmelding) en gemeenten zullen ook vaker verzoeken krijgen om het consequent gebruik van sleutels te optimaliseren. Het is dus belangrijk dat gemeenten zelf actief op zoek gaan of er in de WOZ-administratie personen voorkomen die niet een correcte vastlegging van sleutelgegevens hebben.

Het aantal natuurlijke personen dat geen bsn heeft en waar ook niet een correcte alternatieve sleutel (anp.identificatie èn aanvulling subjectnummer) is vastgelegd, is gelukkig beperkt. Maar voor niet-natuurlijke personen geldt een vergelijkbare eis en rond de niet-natuurlijke personen zijn er veel meer problemen met ontbrekende sleutels of onvolledige sleutels. Onvolledige sleutels bij niet-natuurlijke personen leiden tot diverse problemen bij het vestrekken van gegevens uit de LV WOZ, maar ook bij het verwerken van gegevens door de afnemers.

Voor niet-natuurlijke personen geldt in beginsel de eis dat het rsin (rechtspersonen en samenwerkingsverbanden informatienummer) de sleutel is. Dit rsin is te vinden in het Handelsregister. Alleen buitenlandse bedrijven en rechtspersonen die zijn vrijgesteld van registratie in het Handelsregister hebben geen rsin. Deze niet-natuurlijke personen moeten dan als sleutel een ann.identificatie plus een aanvulling subjectnummer hebben als (dubbele) sleutel. Het actief aanvullen van het rsin bij niet-natuurlijke personen is nog bij veel gemeenten een activiteit die met prioriteit opgevat moet worden. Immers ook bij niet-natuurlijke personen leidt onjuist of onvolledig gebruik van sleutels tot problemen.

Bij niet-natuurlijke personen is niet alleen het uitgangspunt dat men het rsin gebruikt, maar ook de naam-, adres en woonplaatsgegevens conform het Handelsregister. In de praktijk betekent dit dat men het adres gebruikt van de hoofdvestiging van de rechtspersoon. In sommige gevallen wil de gemeente expliciet een andere (lokale) vestiging aanwijzen als belanghebbende. Dat kan. Dat moet men voor die vestiging wel verplicht het vestigingsnummer uit het Handelsregister gebruiken. Ook deze sleutel moet altijd aangevuld worden met een aanvulling subjectnummer (dubbele sleutel).

Wanneer men bezig is met het controleren of in de WOZ-administratie alle belanghebbenden wel een volledige sleutel hebben (in sommige gevallen dus een dubbele sleutel, zoals vestigingsnummer en aanvulling subjectnummer) kan men ook gebruik maken van overzicht in de LV WOZ. Bijvoorbeeld onder "rapportage" binnen MijnKadaster kan iedere bronhouder een "Actueel belangenrapportage" opvragen. In het csv-bestand dat men dan krijgt staat voor elk WOZ-object in de LV WOZ een verwijzing naar de sleutelgegevens van de actuele belanghebbenden. Wanneer in dit overzicht sprake is van een onvolledige sleutel kan men eenvoudig in de eigen administratie terugvinden bij welke belanghebbende de sleutelgegevens aangevuld moeten worden.

Zodra deze sleutels in de eigen administratie zijn aangevuld, wordt deze mutatie ook door het systeem aan de LV WOZ gestuurd (met een zogenaamd MSUB bericht). Alleen wanneer in de eigen administratie een belanghebbende in het geheel geen sleutel heeft (bijvoorbeeld het veld rsin is gevuld met "0", dan is het toevoegen van een sleutel in de LV WOZ met een MSUB bericht niet mogelijk. Na het plaatsen van adequate sleutels in de gemeentelijke administratie moeten de gegevens over deze (niet-natuurlijke) persoon dan afzonderlijk aan de LV WOZ worden gestuurd (subjectsynchronisatie). Daarna moet ook het desbetreffende WOZ-object worden gehersynchroniseerd om te zorgen dat deze nieuwe persoon gekoppeld wordt als belanghebbende.

Om te komen tot de juiste objectafbakening of waardebepaling hebben gemeenten soms informatie nodig van belanghebbenden of van derden. Hoewel de verplichting tot het vertrekken van gegevens uit artikel 47 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) ook van toepassing is op het verstrekken van informatie in het kader van de Wet WOZ, komt het voor dat geen of onvolledige informatie wordt verstrekt. Om toch de benodigde informatie te verkrijgen, kan de gemeente dan een informatiebeschikking nemen.

In dit WOZ-journaal zetten wij de mogelijkheden en beperkingen van de informatiebeschikking uiteen op basis van de ervaringen van de gemeente Huizen. Huizen ervaart dat wanneer het instrument juist wordt toegepast, het zorgt voor duidelijkheid voor alle partijen, waarbij onnodige juridisering wordt voorkomen en waardoor het risico op het moeten betalen van een proceskostenvergoeding in een latere fase wordt beperkt.

Informatievergaring, duidelijkheid en proceskosten
Als een gemeente, bijvoorbeeld met een inlichtingenformulier, informatie opvraagt en de gevraagde gegevens worden niet, niet volledig of alleen onder voorwaarden verstrekt, kan de heffingsambtenaar een voor bezwaar vatbare informatiebeschikking nemen (artikel 52a AWR). Het is goed om te beseffen dat de informatiebeschikking de minst vergaande sanctie is van de in de AWR beschikbare sancties. Het gebruik van deze "lichte sanctie" past bij het beperken van de juridisering. Met de informatiebeschikking kan de gemeente duidelijk maken dat het verstrekken van de informatie geen vrijblijvende zaak is. Zodra de informatiebeschikking definitief is, is een omgekeerde en verzwaarde bewijslast van toepassing.

Gemeenten die de informatiebeschikking gebruiken voor het verkrijgen van de gegevens die zijn opgenomen in een inlichtingenformulier, merken dat de respons groter is. Zij nemen de informatiebeschikking op in de herinnering voor het verstrekken van de in het inlichtingenformulier gevraagde gegevens. De informatiebeschikking geeft voor zowel belanghebbende als gemeente duidelijkheid. De ontbrekende gegevens zijn inzichtelijk beschreven en de consequenties voor de belanghebbende zijn duidelijk.

Tegen de informatiebeschikking zelf staan rechtsmiddelen open. De ontvanger van een informatiebeschikking kan bezwaar maken. De gemeente Huizen constateert dat in de WOZ-praktijk deze bezwaarmogelijkheid zelden gebruikt wordt. Wanneer de informatiebeschikking onherroepelijk is, helpt de genoemde duidelijkheid van de informatiebeschikking in vervolgprocedures (bezwaar, beroep) tegen de WOZ-waarde. Een verzoek om proceskosten kan bijvoorbeeld worden afgewezen als in de bezwaar- of beroepsprocedure de eerder niet-verstrekte gegevens alsnog worden verstrekt en deze leiden tot aanpassing van de waarde.
 

Redelijkheid en billijkheid
Wij vinden het belangrijk om te benadrukken dat, in het licht van de goede betrekkingen met belanghebbenden en het niet onnodig juridiseren van de uitvoering van de WOZ, het belangrijk is om de informatiebeschikking niet krachtiger te maken dan nodig. Ook dienen de gevolgen van de informatiebeschikking redelijk te blijven. De omkering van de bewijslast heeft bijvoorbeeld alleen betrekking op datgene dat niet is verstrekt, en niet op de gehele WOZ-waardering. Wanneer een inpandige opname wordt geweigerd, is het na de genomen informatiebeschikking te verdedigen dat van een gemiddelde toestand wordt uitgegaan, ook al wordt dit door belanghebbende weersproken. De bewijslast voor de andere onderdelen zoals onderbouwingen en de liggingswaarde, ligt dan nog steeds bij de gemeente.

Tips voor het gebruik van de informatiebeschikking

• Zorg dat het doel van de informatiebeschikking heel duidelijk is, namelijk: het alsnog verkrijgen van de benodigde informatie. Maak het niet te groot, gebruiken de informatiebeschikking alleen voor het deel dat ontbreekt en behandel de betreffende zaak verder zoals iedere andere zaak. Geef ook helder aan voor welke belastingjaren de informatiebeschikking van toepassing is.
• Vermeld in de eerste brief met een verzoek om informatie, dat een informatiebeschikking wordt genomen als de gegevens niet worden verstrekt.
• Vermeld duidelijk dat de informatiebeschikking komt te vervallen als de informatie alsnog wordt verstrekt en vermeldt ook duidelijk dat bezwaar gemaakt kan worden tegen de informatiebeschikking.
• Wacht op de uitkomst van een eventuele bezwaar- of beroepsprocedure over de informatiebeschikking voordat een beslissing wordt genomen op het WOZ-bezwaar.

Het stelsel van basisregistraties vereist dat gegevens in de diverse registraties goed op elkaar zijn afgestemd. Ook voor de beheerder van de WOZ-administratie (de Basisregistratie WOZ) is dat een belangrijk aandachtspunt. Immers de Basisregistratie WOZ vereist afstemming met zowel gegevens over personen (BRP en Handelsregister) als met Basisregistratie Kadaster en BAG.

Bij de invoering van de BAG, was er voor gemeenten de I-spiegel beschikbaar als tool om hen te helpen om diverse bestanden op elkaar af te stemmen en allemaal "BAG-conform" te maken. Inmiddels zijn we met het realiseren van een samenhangend stelsel veel verder. Toch hebben gemeenten (en andere bronhouders van bestanden) nog steeds behoefte aan tools om te bewaken dat de gegevens in de diverse (basis)registraties een consistent geheel vormen.

Uit deze behoefte is de I-spiegel 3.0 of Gegevensvergelijker van VNG-Realisatie voortgekomen. Voor bronhouders die de gegevens in de WOZ-administratie of andere bestanden willen vergelijken met de brongegevens biedt deze Gegevensvergelijker de mogelijkheid om snel inzicht te krijgen in de bestaande verschillen. Alle informatie over het gebruik van deze tool is te vinden op de site van VNG-Realisatie.

Het jaar 2019 begint met 25 gemeenten minder dan in 2018. Er zijn 37 van de huidige gemeenten betrokken bij een herindeling per 1 januari 2019 en deze vormen vanaf 2019 twaalf nieuwe gemeenten. Dat betekent dat we in 2019 nog 355 gemeenten hebben.

Natuurlijk zijn alle betrokken gemeenten inmiddels ver gevorderd voor de uitvoering van deze herindeling. Een herindeling heeft immers ook belangrijke gevolgen voor de informatievoorziening waaronder ook de WOZ-administratie en het synchroon houden van de basisregistratie WOZ met de Landelijke Voorziening WOZ. Het zorgen dat de gegevens bij zowel de (nieuwe) gemeenten als de LV WOZ weer helemaal aangepast zijn aan de nieuwe gemeentelijke herindeling is een flinke klus voor zowel de betrokken gemeenten als voor de ondersteunende softwareleveranciers en andere dienstverleners.

De gemeentelijke herindelingen hebben natuurlijk ook gevolgen voor de gebruikers van de gegevens uit de Landelijke Voorziening WOZ. Een aandachtspunt is dat WOZ-objecten bij een herindeling hetzelfde WOZ-objectnummer behouden. Normaliter begint een WOZ-objectnummer met de gemeentecode van de gemeente waarin het object is gelegen. Na de herindeling zal een gemeente echter WOZ-objecten leveren met WOZ-objectnummers die beginnen met verschillende gemeentecodes. De WOZ-objecten blijven beginnen met de gemeentecodes van de voormalige gemeenten. Daarnaast krijgen WOZ-objecten die vanaf 1 januari 2019 worden geregistreerd een WOZ-objectnummer dat begint met de gemeentecode van de nieuwe gemeente.

Een ander aandachtspunt is dat gemeenten die betrokken zijn bij een herindeling niet altijd in de gelegenheid zijn om de aanslagbiljetten met daarop de nieuwe WOZ-waarden op tijd, dus vóór 1 maart 2019, te versturen. Deze vertraging bij het bekend maken van de nieuwe WOZ-waarden kan te maken hebben met de ingrijpende effecten op de informatievoorziening. Maar soms wordt de vertraging ook veroorzaakt door het feit dat de nieuwe gemeenteraad van de nieuwe gemeente niet op tijd een belastingverordening met de tarieven voor 2019 heeft vastgesteld.

Gemeenten maken flink voortgang met het registreren van de gebruiksoppervlakte van woningen (en van WOZ-deelobjecten binnen woningen) in het kader van de omschakeling naar het taxeren van woningen op basis van deze gebruiksoppervlakten. Daarbij wordt ook in toenemende mate samengewerkt met anderen. Natuurlijk betreft dit de "binnengemeentelijke" samenwerking tussen BAG en WOZ. Deze samenwerking is soms heel eenvoudig, omdat dezelfde personen of dezelfde afdeling zowel de taak heeft van beheerder van de BAG als beheerder van de WOZ. Deze "binnengemeentelijke" samenwerking is soms echter veel complexer, wanneer bijvoorbeeld het BAG-beheer binnen een gemeente plaatsvindt en de WOZ-uitvoering is ondergebracht bij een samenwerkingsverband.

Er wordt ook in toenemende mate samengewerkt met woningcorporaties. Vanuit de WOZ juichen wij deze samenwerking van harte toe. Maar ook vanuit de woningcorporaties en het Ministerie van BZK (Wonen) wordt deze samenwerking op prijs gesteld. De woningcorporaties hebben daarom van het ministerie dezelfde overgangsperiode gekregen voor het registeren van de gebruiksoppervlakte (tot en met 2021). Om deze samenwerking verder te benadrukken zal vanaf 1 januari 2019 ook het logo van Aedes, de koepel van woningcorporaties, op de meetinstructie worden weergegeven.

Toch leidt de samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties bij het meten van de oppervlakte van woningen nog regelmatig tot vragen of inderdaad de woningcorporaties wel meten met dezelfde definities en instructies als de gemeente. Deze discussies hangen vooral samen met het feit dat voor woningcorporaties verschillende oppervlaktedefinities van belang zijn.

Woningcorporaties zijn verplicht de woningen in hun bezit te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Voor deze taxatie zijn zij verplicht de gebruiksoppervlakte te (gaan) gebruiken. De definitie van gebruiksoppervlakte voor dit doel komt volledig overeen met de definitie van de meetinstructie en dus het meten in het kader van de BAG en de WOZ.

Daarnaast zijn woningcorporaties ook verplicht om de energie-index van al hun woningen te bepalen. Voor het bepalen van de energie-index is ook een oppervlakte van de woning nodig. Maar hier geldt een andere definitie van de oppervlakte, omdat bijvoorbeeld niet verwarmde en/of geïsoleerde delen, zoals een niet verwarmde bergzolder, bij het bepalen van de energie-index anders worden meegenomen dan de primaire woonruimte.

Tenslotte is voor woningcorporaties ook de maximaal redelijke huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel van belang. Het woningwaarderingsstelsel kijkt weer anders aan tegen de oppervlakte van een woning, omdat hier hoofdzakelijk gekeken wordt naar de oppervlakte van de afzonderlijke kamers en hun functie.

De samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties zal dus primair gericht zijn op het bepalen van de gebruiksoppervlakte die beide instanties gebruiken voor de taxaties. Maar wellicht wil de woningcorporaties meteen ook gegevens verzamelen en/of controleren voor beide andere toepassingen van de oppervlakte van de woning. Wellicht is ook hierbij goede samenwerking mogelijk, wanneer over en weer de toepassing van de gegevens goed wordt begrepen.

Alle gemeenten zijn aangesloten op de LV WOZ. Zij leveren dus niet langer Stuf-WOZ bestanden aan de afnemers. Voor gemeenten is daarmee het tijdperk van Stuf-WOZ bestanden afgelopen. Afnemers gebruiken deze Stuf-WOZ bestanden echter nog wel intensief. Zij krijgen die Stuf-WOZ bestanden nu vanuit de LV WOZ. Maar ook de afnemers, Belastingdienst en waterschappen, zijn bezig met de omschakeling naar het xml-berichtenverkeer. Daarom is met alle partijen afgesproken dat de LV WOZ alleen nog in 2019 en 2020 Stuf-WOZ bestanden zal leveren. Vanaf 2021 is het tijdperk van de Stuf-WOZ bestanden definitief voorbij. Dit bestandsformaat is dan ongeveer 25 jaar lang gebruikt voor het overbrengen van gegevens van de ene overheidsorganisatie naar de andere. Met het huidige xml-verkeer kan echter veel beter voldaan worden aan eisen van informatieveiligheid etc.

Naast het Stuf-WOZ formaat gebruiken gemeenten ook Stuf-TAX bestanden voor het uitwisselen van informatie met andere organisaties (bijvoorbeeld dienstverlenende partijen) of met andere applicaties. De Stuf-TAX bestanden lijken qua structuur sterk op het Stuf-WOZ formaat, maar bevatten veel meer gegevens over objectkenmerken, marktgegevens en de taxatie-opbouw. Net als het Stuf-WOZ eindigt voor het Stuf-TAX formaat binnenkort het tijdperk. Niet lang nadat gestopt wordt met uitwisselen van Stuf-WOZ bestanden, zal ook het gebruik van het Stuf-TAX formaat definitief beëindigd worden. Ook voor het Stuf-TAX formaat is met het binnengemeentelijk xml-berichtenverkeer (StUF) een alternatief beschikbaar dat veel beter beveiligd is en ook beter aansluit bij de huidige structuur van de informatievoorziening gebaseerd op diverse basisregistraties. We zien dan ook steeds meer gemeenten overstappen op dit berichtenverkeer.

Voor sommige onderzoeken vraagt ook de Waarderingskamer bestanden op bij gemeenten. In het verleden betrof dit meestal Stuf-TAX bestanden. De Waarderingskamer ontvangt nu ook graag bestanden die gebaseerd zijn op de specificaties van het xml-verkeer. Op deze manier dragen we allemaal bij aan het beëindigen van het tijdperk van de Stuf-WOZ en Stuf-TAX bestanden, zodat we op basis van de xml-specificaties de informatieveiligheid beter kunnen waarborgen.

De Waarderingskamer wil het gebruik van papier zoveel mogelijk beperken. Daarom vindt de meeste communicatie tussen de Waarderingskamer en gemeenten of uitvoeringsorganisaties inmiddels plaats via digitale kanalen. Dat betekent natuurlijk dat betrokken medewerkers regelmatig een directe e-mail krijgen van één van de medewerkers van de Waarderingskamer. Maar een belangrijk ander kanaal voor de communicatie tussen Waarderingskamer en gemeenten of uitvoeringsorganisaties is het "gemeenteportaal" binnen www.waarderingskamer.nl.

In feite is dit gemeenteportaal een soort MijnWaarderingskamer voor alle medewerkers in het WOZ-domein. Communicatie via het gemeenteportaal heeft een aantal voordelen boven het versturen van post of e-mail. Alle berichten die de Waarderingskamer verstuurt via dit kanaal blijven gedurende enkele jaren hier beschikbaar. Verder kan de gemeente zelf bepalen welke medewerkers de berichten mogen zien. Dat geldt dan ook voor de historische berichten. Medewerkers die geautoriseerd zijn om de gegevens te raadplegen krijgen ook een notificatie op een door hen zelf opgegeven e-mail adres, wanneer de Waarderingskamer een nieuw bericht plaatst op het gemeenteportaal.

Naast het autoriseren van medewerkers die berichten mogen lezen, kan de gemeente ook zelf medewerkers autoriseren voor bijvoorbeeld het invullen van de diverse vragenlijsten. Dit gebeurt door het toekennen van rollen aan diverse medewerkers. Het is daarom belangrijk dat steeds alle actieve medewerkers binnen de organisatie binnen het gemeenteportaal de juiste rol hebben. Dan blijven zij immers op de hoogte van de berichten die geplaatst worden binnen het gemeenteportaal. Ook heeft steeds de juiste medewerker toegang tot het portaal om bijvoorbeeld vragenlijsten van de Waarderingskamer in te vullen.

Het toegang verlenen tot het gemeenteportaal aan nieuwe medewerkers of het veranderen van de rollen kan elke gemeente of uitvoeringsorganisatie zelf regelen. De bevoegdheid tot dit soort wijzigingen ligt bij de beheerder die voor iedere organisatie is aangewezen. Alleen wanneer de beheerder van een gemeente of uitvoeringsorganisatie gewijzigd moet worden, moet dat door de Waarderingskamer worden gedaan. Wie de beheerder is voor de eigen organisatie kan iedere op het gemeenteportaal ingelogde gebruiker zien onder "Organisatie gegevens". Om extra aandacht te vragen voor het belang van de rol van deze beheerder verwijzen we in onze brief aan het college van een gemeente, wanneer wij mededelen dat we instemmen met het bekend maken van de nieuwe WOZ-waarden naar waardepeildatum 1 januari 2018 ook naar deze beheerder voor de organisatie.

In verschillende delen van het land en verschillende marktsegmenten is er sprake van ernstige krapte op de markt. Dit resulteert niet alleen in stijging van verkoopprijzen, maar ook de markt verandert. Was in het verleden de "vraagprijs" van de verkoper altijd een start van de onderhandelingen. De uiteindelijke verkoopprijs kwam in de regel enkele procenten lager uit.

Door de krapte op de markt zien we nu dat regelmatig meerdere kopers tegen elkaar opbieden, waardoor de uiteindelijke verkoopprijs vaak hoger wordt dan de "vraagprijs". In deze nieuwe marktomstandigheden wordt een vraagprijs dan ook regelmatig gepresenteerd als "bieden vanaf" prijs.

In de marktanalyse en ook in de beoordeling van de nieuwe taxatiewaarden gebruiken gemeenten ook de vraagprijzen van woningen die op de markt zijn, maar nog niet verkocht zijn. In het verleden werd dan geanalyseerd of gecontroleerd vanuit de verwachting dat de uiteindelijke verkoopprijs lager zal worden dan de vraagprijs. Dus ook bij het vergelijken van de vraagprijs met een getaxeerde WOZ-waarde bestond de verwachting dat de getaxeerde waarde lager moest zijn dan de vraagprijs. Meer bij een "bieden vanaf" prijs ligt die verwachting net andersom.

Bij het gebruik van "bieden vanaf" prijzen bij de marktanalyse en kwliteitscontrole is het dus wel belangrijk om te weten of sprake is van een "bieden vanaf" prijs of van een "klassieke vraagprijs".

Om dit onderscheid goed te kunnen maken, kan gebruik gemaakt worden van het attribuut "Aard marktinformatie" (65.03). Tot nu toe werd hier vooral vastgelegd de "T" van transactieprijs of de "V" van vraagprijs. Maar het is ook mogelijk om hiet als code te gebruigen de "O" van "openingsprijs (vanaf prijs bij opbod). Op deze wijze kan in de registratie van vraagprijzen goed het onderscheid worden gemaakt tussen klassieke vraagprijzen en van "bieden vanaf" prijzen.