03 WOZ Journaal Juli 2019

De Waarderingskamer informeert de staatssecretaris van Financiën jaarlijks aan de hand van een overzicht met de "feiten over de WOZ" over de stand van zaken met betrekking tot de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De cijfers uit deze Staat van de WOZ 2019 ontlenen wij aan de opgaven van gemeenten en de samenwerkingsverbanden waaraan gemeenten deelnemen.

WOZ-waarden volgen stijgende markt
De gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt volgend jaar naar verwachting met 8,0 tot 10,0%. De WOZ-waarde die men volgend jaar ontvangt, geeft de marktontwikkeling tussen 1 januari 2018 en 1 januari 2019 weer. Dit is net iets hoger dan de stijging tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2018. Vorig jaar hebben we in de Staat van de WOZ 2018 de verwachting uitgesproken dat de gemiddelde stijging van de WOZ-waarden tussen de 7,5 en 9,5% zou liggen. Uiteindelijk is begin 2019 gebleken dat dit gemiddelde percentage 8,3% was.

Verder rapporteren we dat, naar verwachting mede door de stijging van de WOZ-waarden van woningen dit jaar meer bezwaren zijn ontvangen tegen de WOZ-waarde. Maar met 2,1 % van de woningen onder bezwaar blijft er in Nederland sprake van een goed draagvlak voor de WOZ-waarde. Wel spreken we ook richting de staatssecretaris van Financiën onze zorg uit over de kosten die gemeenten moeten betalen aan bedrijven die op basis van no cure no pay bezwaar maken. Deze proceskostrenvergoeding blijft maar stijgen. De bedragen die gemeenten moeten vergoeden, komen bovenop de kosten die gemeenten zelf maken om deze bezwaren af te handelen. Inmiddels wordt ruim eenderde van alle WOZ-bezwaren ingediend op basis van no cure no pay, ondanks alle inspanningen die gemeenten doen om inwoners langs informele weg hun bezwaar kenbaar te laten maken (bijvoorbeeld "de beller is sneller").

De mogelijkheid om WOZ-waarden van andere woningen te raadplegen via www.woz-waardeloket.nl wordt door een toenemend aantal Nederlanders gewaardeerd en benut. De Waarderingskamer geeft ook aan dat wellicht de tijd rijp wordt om verdere stappen te zetten op het terrein van de openbaarheid van WOZ-waarden.

Verder gaan we in op diverse actuele en toekomstige ontwikkelingen. Deze toekomstige ontwikkelingen vergen voor de komende jaren ook een duidelijke investeringsagenda. De WOZ-werkzaamheden worden immers bij zowel gemeenten als afnemers steeds meer onderdeel van een bredere geo-registratie, waarbij digitale kaarten geleidelijk worden vervangen door een driedimensionale weergave van de werkelijkheid. Dit biedt grote voordelen voor het combineren en interpreteren van gegevens, maar maakt het wel noodzakelijk om te investeren in zowel de gebruikte systemen als in de kwaliteit van de gegevens.

Ook op het terrein van de modelmatige taxatie zijn er belangrijke ontwikkelingen. Kunstmatige intelligentie maakt het mogelijk dat de markt steeds nauwkeuriger beschreven kan worden met taxatiemodellen. Er is de afgelopen jaren een basis gelegd om te komen tot een eenduidige wijze van beoordelen van de kwaliteit van taxatiemodellen. Naar verwachting zal deze wijze van beoordelen de komende jaren zowel bij WOZ-taxaties als bijvoorbeeld bij taxaties voor hypotheekverstrekking steeds meer worden toegepast. Ook in de Staat van de WOZ 2019 verwijzen we naar het recente onderzoek naar de aansluiting van WOZ-taxaties op de markt. Over dit onderzoek kunt u elders in dit WOZ-journaal lezen.

Het WOZ-datacenter verzamelt al jaren namens gemeenten stichtingskosten van bouwprojecten. Deze stichtingskosten vormen het fundament van de landelijke taxatiewijzers waarmee gemeenten incourante- en agrarische objecten kunnen waarderen. Gemeenten kunnen er ook individuele taxaties mee onderbouwen. Een belangrijke activiteit dus.

Een half jaar geleden is de website van het WOZ-datacenter volledig vernieuwd en is het verzamelproces van de stichtingskosten verregaand gedigitaliseerd en geautomatiseerd. Ongewijzigd is dat het WOZ-datacenter bij het verzamelproces de hulp nodig heeft van gemeenten (en belastingsamenwerkingen).

Het WOZ-datacenter krijgt uit allerlei bronnen waaronder de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) signalen over bouwprojecten. Die signalen bevatten echter slechts een klein deel van de noodzakelijke informatie. Als een bouwproject gereed is, vraagt het WOZ-datacenter daarom bij de gemeenten de naw-gegevens (naam, adres, woonplaats en e-mailadres) op van de opdrachtgevers van bouwprojecten die recent zijn opgeleverd. Hierbij wordt ook het verzoek gedaan om alle gegevens van het project aan te leveren die al bij de gemeente bekend zijn zoals bouwsom, oppervlakte (BVO) en een foto van het object. Het verzoek om de naw-gegevens en aanvullende gegevens vindt automatisch plaats per mail rond de opleverdatum van het bouwproject.

Nadat de gemeente de naw-gegevens en overige gegevens digitaal heeft verstrekt, verzendt het WOZ-datacenter een verzoek aan de opdrachtgever om het stichtingskostenformulier verder in te vullen en de vooringevulde informatie te controleren. Door te werken met gedeeltelijk vooringevulde formulieren blijft de administratieve last voor de opdrachtgever beperkt tot het leveren van die informatie die nog niet bekend is bij de gemeente en/of het WOZ-datacenter.

Het is van groot belang dat gemeenten de naw-gegevens en aanvullende gegevens snel aanleveren aan het WOZ-datacenter.. De opdrachtgever kan dan benaderd worden op een moment dat de informatie over het bouwproject nog vers in het geheugen zit, en de schriftelijke vastlegging nog niet in een archiefkast is beland.

Recent is de website van het WOZ-datacenter aangepast om het verzamelproces nog meer te stroomlijnen. Op de homepage van het WOZ-datacenter kan een gebruiker vanuit een gemeente of een samenwerkingsverband zodra hij is ingelogd, nu een lijst met openstaande acties zien, waaronder het aantal bouwprojecten waarvoor de gemeente nog naw-gegevens moet leveren. Door te klikken op ‘NAW-gegevens te leveren’ ziet een gebruiker vervolgens direct een overzichtsscherm met de projecten die nog openstaan. De gemeente kan gelijk doorklikken naar het project en de gegevens daarvan meteen invullen. Op het overzichtsscherm kan een gebruiker het hele opvraagproces volgen. In het overzicht staan ook alle bouwprojecten waarvan de opleverdatum nog niet is verstreken of waarvan (nog) geen opleverdatum bekend is. Weet een gemeente die opleverdatum wel dan kan zij dat doorgeven aan het WOZ-datacenter. Het opvraagproces kan dan gestart worden.

Als een gemeente alle noodzakelijke informatie over een bouwproject op de website heeft ingevuld, vindt nog een controle plaats door het team van het WOZ-datacenter. Daarna krijgt de opdrachtgever per e-mail, of bij gebrek aan een e-mailadres per brief, een uitnodiging met een unieke link om digitaal het stichtingskostenformulier verder in te vullen. Als dit is gebeurd, krijgen de gemeenten de mogelijkheid om de ingevoerde stichtingskostenformulieren weer te controleren. Is alles akkoord dan gaan de producenten van de taxatiewijzers de stichtingskosten analyseren en gebruiken zij de stichtingskosten als onderbouwing in de taxatiewijzers. Het WOZ-datacenter hoopt met de recente verbeteringen in de functionaliteit van de website dat zij er samen met gemeenten in slaagt om nog meer bouwinformatie te verzamelen.

Eind mei hebben wij de terugkoppeling op de aprilinventarisatie aan alle gemeenten en samenwerkingsverbanden verzonden. Naast een vergelijking van de uitkomsten van de zelfevaluatie met het landelijke beeld, hebben we in deze terugkoppeling ook een vergelijking gemaakt tussen de door de organisatie opgegeven kengetallen en de informatie in de LV WOZ. Naar aanleiding van deze vergelijking hebben wij veel vragen ontvangen. Ondanks dat wij niet de werking kennen van alle verschillende softwareapplicaties bij gemeenten en samenwerkingsverbanden, hebben wij een handreiking geschreven die kan helpen om de verschillen tussen de LV WOZ en de gemeentelijke administratie op te lossen. Deze handreiking hebben wij als pilot al eerder aan enkele organisaties toegezonden. Wij hebben de handreiking nu op onze website geplaatst.

Hulpmiddelen synchroon houden LV WOZ

In deze handreiking beschrijven wij de stappen die u kunt doorlopen om de inhoud van uw eigen WOZ-administratie en van de LV WOZ gelijk te trekken. Het is mogelijk dat uw applicatie voorzieningen heeft, waardoor een aantal van de beschreven controles eenvoudiger mogelijk zijn. Wij beschrijven de stappen, die we voor de vergelijking zoals die is meegestuurd met de terugkoppeling op de aprilinventarisatie, hebben uitgevoerd. Aangezien deze vergelijking inmiddels meerdere weken achter ons ligt, zullen de kengetallen die u zelf nu uit de LV WOZ haalt, afwijken door de mutaties die in de tussenliggende tijd zijn aangebracht. Wanneer u de beschreven stappen volgt, kunt u de actuele gegevens in uw WOZ-administratie vergelijken met de actuele gegevens in de LV WOZ en er uiteindelijk voor zorgen dat deze gegevens volledig met elkaar in overeenstemming zijn..

Het is van belang dat u regelmatig bewaakt dat de LV WOZ is gevuld met de juiste en actuele gegevens. Naast het belang van juiste gegevens voor de afnemers (waterschappen en Belastingdienst) en het CBS (voor de algemene uitkering uit het gemeentefonds) zijn er ook verschillende koppelingen vanuit de LV WOZ direct gericht op het informeren van belanghebbenden (MijnOverheid, WOZ-waardeloket).

Wij gaan er vanuit dat we met deze handreiking weer een stap voorwaarts zetten in het proces om er voor te zorgen dat de gegevens in de LV WOZ exact overeenkomen met uw eigen administratie.

In het vorige WOZ-journaal staat een verslag over de BAG-WOZ studiedagen die we in april hebben gehouden. De presentaties die gebruikt zijn op deze dagen zijn beschikbaar op onze site.

Tijdens deze dagen zijn er door de deelnemers ook veel vragen gesteld. De antwoorden op deze vragen zijn niet alleen interessant voor de deelnemers. Daarom worden geleidelijk alle vragen en antwoorden gepubliceerd op onze site. Omdat de vragen vaak op het raakvlak tussen de WOZ en de BAG liggen, stemmen we de beantwoording van de vragen ook af met de BAG-deskundigen bij het Kadaster.

Maar ook nieuwe vragen in het kader van de overgang naar het taxeren van woningen aan de hand van de gebruiksoppervlakte kunt u aan ons voorleggen. Ook de antwoorden op deze vraag zullen wij op onze site publiceren.

Op dit moment hebben we de vragen en antwoorden ingedeeld in drie categorieën:

• vragen over de achtergrond van taxeren woningen met gebruiksoppervlakte,
• vragen over het meten van de gebruiksoppervlakte
• vragen over afbakening WOZ (deel) objecten en BAG-objecten.

Net als voorgaande jaren heeft de Waarderingskamer samen met een groot aantal gemeenten en samenwerkingsverbanden weer gewerkt aan de WOZ-benchmark. Uit de verzamelde cijfers over de WOZ-kosten in 2018 blijkt, dat landelijk aan de WOZ-uitvoering ongeveer € 141 miljoen wordt uitgegeven. Dit komt neer op € 15,76 per object.

Wanneer deze bedragen worden vergeleken met de kosten over 2017 (€ 153 miljoen) lijkt sprake te zijn van een significante daling van de kosten. Deze daling hangt echter volledig samen met een wijziging in de systematiek van bepalen van overheadkosten in de DAR-tarieven in 2018. Een aantal kostencomponenten wordt in de DAR-systematiek niet langer als overheadkosten toegerekend aan de personeelskosten. Wanneer deze wijziging van de DAR-systematiek niet was toegepast, dan zouden de kosten in 2018 op hetzelfde niveau gelegen hebben als in 2017. De opbrengst van de met WOZ-waarden geheven belastingen nadert overigens de € 11 miljard.

Naast het verkrijgen van inzicht in de totale WOZ-kosten hebben organisaties met de WOZ-benchmark ook een prima hulpmiddel om zich met andere organisatie te vergelijken. Voor deze vergelijking biedt het dashboard WOZ-benchmark een groot aantal kengetallen voor onderlinge vergelijking. Mede aan de hand van de recente verzameling en analyse van de gegevens over de WOZ-kosten in 2018, is dit dashboard geactualiseerd met nieuwe gegevens over:

• Werkzaamheden en kosten van de uitvoering Wet WOZ in 2018;
• Kengetallen van de aprilinventarisatie 2019, waaronder beschikkingen, bezwaren en marktontwikkeling naar waardepeildatum 2018 en afhandeling bezwaren naar waardepeildatum 2017;
• Achtergrondgegevens van het CBS, zoals bijvoorbeeld aantal inwoners, gemiddelde en totale WOZ-waarden en meer.

De WOZ-waarden die gemeenten jaarlijks voor woningen vaststellen, zijn in lijn met de waardeontwikkelingen op de woningmarkt. Dat blijkt uit onderzoek van de Waarderingskamer en het Kadaster. U kunt het volledige rapport van dit onderzoek (pdf, 4Mb) downloaden.

De Waarderingskamer en het Kadaster onderzochten meer dan 800.000 woningverkopen in de periode 2012-2017. Het doel was om vast te stellen in welke mate gemeenten erin slagen de WOZ-waarde marktconform vast te stellen. Het onderzoek is uitgevoerd aan de hand van internationale onderzoeksnormen.

De Waarderingskamer en het Kadaster concluderen dat de WOZ-taxaties de marktontwikkelingen in de onderzoeksperiode 2012-2017 goed volgen en dat zij marktconform zijn. Er is bij geen enkele gemeente sprake geweest van een systematische over- of onderwaardering van woningen.

Ook de WOZ-waarden van woningen die niet werden verkocht zijn in lijn met de marktwaarden. Hiervoor zijn de WOZ-waarden van verkochte woningen vergeleken met die van niet-verkochte woningen. De WOZ-waarden van niet-verkochte woningen zijn wel enkele procenten lager. Er is hier echter geen sprake van systematische onderwaardering; doordat door verschillende redenen (bijvoorbeeld het opknappen van een woning) een woning direct na de verkoop een hogere waarde heeft gekregen. Bij niet-verkochte woningen komt het effect van stijgende marktwaarden soms enkele maanden trager in de WOZ-waarde tot uitdrukking.

De verhouding tussen de waarden van niet-verkochte particuliere woningen en huurwoningen is ook constant. Dit betekent dat de WOZ-waarden van woningen in eigendom van woningcorporaties en andere grootschalige verhuurders zich goed verhouden ten opzichte van de marktwaarde van deze woningen.

De Waarderingskamer heeft besloten om dit onderzoek over enkele jaren te herhalen.

Het onderzoek heeft zicht gericht op het gemiddelde waardeniveau in gemeenten en op de vraag of er sprake is van systematische onderwaardering of overwaardering. Het onderzoek geeft daarmee natuurlijk geen uitsluitsel over de juistheid van alle individuele WOZ-waarden. Permanente aandacht voor correcte en actuele objectkenmerken, voor intensieve marktanalyse, voor optimalisering van taxatiemodellen en voor kwaliteitscontrole van de taxaties blijft dus zeker noodzakelijk.

In de periode dat de nieuwe WOZ-waarden bekend werden gemaakt heeft de Waarderingskamer veel vragen gekregen van eigenaren en huurders van woningen over de gegevens op het WOZ-waardeloket en in MijnOverheid. Veelal hadden de vragenstellers al contact gehad met de gemeente of het samenwerkingsverband verantwoordelijk voor hun WOZ-gegevens en waren ze naar ons doorgestuurd.

De vragen hadden veelal betrekking op het niet beschikbaar zijn van bepaalde waarden in het WOZ-waardeloket of via MijnOverheid of op het feit dat de effecten van een waardeverandering als gevolg van bezwaar niet zichtbaar werd. De Waarderingskamer en het Kadaster als beheerder van het WOZ-waardeloket en de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ) kunnen geen gegevens wijzigen en kunnen daarmee ook geen gegevens zichtbaar maken op het WOZ-waardeloket of wijzigen op het loket.

De gegevens binnen MijnOverheid en het WOZ-waardeloket komen (bij het WOZ-waardeloket met enkele dagen "vertraging") rechtstreeks uit de LV WOZ. Dus de gegevens in de LV WOZ bepalen wat men kan zien op het WOZ-waardeloket of in MijnOverheid. Daarmee kan alleen de gemeente of het voor de gemeente werkende samenwerkingsverband gegevens zichtbaar maken op het loket of wijzigen op het loket, door het muteren van gegevens in de LV WOZ. Daarom hebben wij naar aanleiding van dit soort vragen de desbetreffende gemeente concreet uitgelegd wat zij in de LV WOZ moesten wijzigen om te zorgen dat de verwachte gegevens wel zichtbaar worden. Om zoveel mogelijk te voorkomen dat vragenstellers van het ene loket naar het andere loket worden gestuurd, hebben de belangrijkste aandachtspunten op een rij gezet. Deze beschrijving Hulpmiddelen synchroon houden LV WOZ is beschikbaar op onze site.

De SED organisatie is voortgekomen uit de ambtelijke fusie tussen Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland per 1 januari 2015. Het gebied van de drie gemeenten bestaat uit bijna 60.000 inwoners en ongeveer 30.000 WOZ-objecten.

Aaron Prawirodirdjo is Teamleider Inkoop & Belastingen bij de SED organisatie. Aaron vertelt: “Onze samenleving blijft zich ontwikkelen en veranderingen volgen elkaar in een rap tempo op. Inwoners weten steeds beter wat ze willen en wat ze nodig hebben. Nieuwe ontwikkelingen en technologieën hebben veel invloed op ons gedrag en onze kennis. Veel informatie is tegenwoordig makkelijk toegankelijk voor ons allemaal. Onze inwoners en ondernemers verwachten deze snelheid en flexibiliteit ook van de overheid. Om invulling te geven aan deze ontwikkelingen, vindt de SED organisatie het belangrijk om mee te bewegen met beschikbare technische mogelijkheden. Daarom hebben wij afscheid genomen van Stuf-TAX. Het leveren van gegevens verloopt alleen nog via het StUF woz 03.12 formaat, bij voorkeur via WOZ-berichtenverkeer”.

Voor het beheren van de WOZ-gegevens wordt binnen de SED organisatie Neuron WOZ ingezet. Dit programma communiceert op basis van StUF woz 03.12 met andere applicaties. Aaron vervolg: “Wij zijn als organisatie flexibel welke gegevens wij in de berichten willen meeleveren. Zo kunnen wij bijvoorbeeld op maat berichten leveren met de gegevens die een andere applicatie weer nodig heeft. Zo beschikt iedere applicatie steeds over de benodigde gegevens en leveren we ook niet meer gegevens dan nodig (AVG-principe van dataminimalisatie)”

Net als veel andere organisaties is de SED organisatie druk bezig met verzamelen en controleren van gebruiksoppervlakten voor de WOZ-taxaties van woningen. Voor het project gebruiksoppervlakte heeft de SED organisatie gekozen voor het product Way2GO. Dit maakt gebruik van de WOZ-gegevens, zoals WOZ-objectgegevens, WOZ-deelobjectgegevens en de relaties tussen de BAG en de WOZ. Na de belastingapplicatie was dit de derde applicatie die via het WOZ-berichtenverkeer gevoed moest worden.

Gertjan Gerritsen is Informatieadviseur en Data analist bij de SED organisatie. “Samen met Loket31 hebben wij inhoudelijk de benodigde instellingen voor de berichten afgestemd. Juridisch zijn eerst afspraken vastgelegd over persoonsgegevens. Na het uitwisselen van enkele proefberichten bleek Way2Go de standaard StUF woz uitstekend te kunnen verwerken. Na de uitwisseling van de testberichten zijn de definitieve StUF woz 03.12 berichten vanuit Neuron WOZ aangeboden aan  Way2GO”, aldus Gertjan Gerritsen.

Alles kwam mooi samen in de week van de ondertekening van het Convenant Sectormodel WOZ. Aaron: “Dit was een leuke bijkomstigheid. Eén van de afspraken in het convenant WOZ heeft namelijk betrekking op de uitfasering van Stuf-TAX en de invoering van het WOZ-berichtenverkeer. Binnen de SED organisatie zijn we goed op weg om geheel te stoppen met het gebruiken van Stuf-TAX bestanden om gegevens uit te wisselen”.

Het grote voordeel van berichtenverkeer is dat alle benodigde informatie in samenhang beschikbaar is. Losse bestanden met bijvoorbeeld de relaties tussen de BAG en de WOZ zijn hiermee overbodig geworden. De berichten bevatten ook historie, mutaties zijn hiermee eenvoudig te signaleren.  Kortom, het WOZ-berichtenverkeer biedt veel voordelen en flexibiliteit. “Wij zijn trots op deze logische stap die wij hebben gezet! Een stap die aansluit bij onze kernwaarde ‘slimme verbinder’ en de uitgangspunten wie wij als SED organisatie willen zijn”, sluit Gertjan Gerritsen af.