Nieuwsbrief Waarderingskamer over de Wet Waardering Onroerende Zaken
Door de coronamaatregelen verlopen veel activiteiten in ons dagelijks leven en in de economie heel anders dan we gewend waren. Maar zoals ook uit dit WOZ-journaal blijkt is er bij de WOZ-uitvoering zeker geen sprake van minder activiteiten. Ondanks het feit dat heel veel WOZ-medewerkers hoofdzakelijk vanuit huis werken en directe contacten met belanghebbenden veelal vervangen zijn door (video-)bellen, heeft navraag uitgewezen dat bij nagenoeg alle uitvoeringsorganisaties de WOZ-werkzaamheden hun normale voortgang hebben. Versnelde implementatie van nieuwe technieken voor bijvoorbeeld werken op afstand en video-vergaderen hebben dit mogelijk gemaakt. Dit geeft aan dat de beschikbare hulpmiddelen ook de basis kunnen vormen voor snelle veranderingen. Dit geeft vertrouwen in de flexibiliteit van mensen en organisaties die ook de komende tijd nodig zal zijn.
Zoals ieder jaar rond deze tijd hebben we in beeld wat de situatie is op het terrein van de bezwaarafhandeling. Iets meer WOZ-objecten onder bezwaar die naar verwachting ook weer meer werk opleveren dan voorgaand jaar. Dat hangt ook samen met het feit dat het percentage van deze bezwaren dat is ingediend door een gemachtigde die werkt op basis van no cure no pay weer is toegenomen en deze bezwaren vergen altijd een zeer formele afhandeling. Binnenkort publiceren we de cijfers over WOZ-bezwaren op onze site. In dit WOZ-journaal gaan wij in op diverse inhoudelijke ontwikkelingen.
Nieuwe secretaris Waarderingskamer
De Waarderingskamer heeft mevrouw mr. drs. L.C. (Linda) Hennink benoemd als nieuwe secretaris-directeur. Zij start op 14 september 2020.
Linda Hennink heeft op diverse plaatsen in het openbaar bestuur haar sporen verdiend, de laatste jaren bij het Openbaar Ministerie. Daarvoor heeft zij vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties onder andere gewerkt aan de omvorming van de GBA naar de Basisregistratie Personen.
Linda ziet het als een uitdaging om de komende jaren te werken bij de Waarderingskamer waar toezicht wordt gecombineerd met inhoudelijke expertise op het terrein van taxaties en informatievoorziening. WOZ-waarden worden steeds vaker voor verschillende toepassingen gebruikt. Op het terrein van het stelsel van basisregistratie liggen er veel uitdagingen in termen van kwaliteitszorg en toezicht waaraan de Waarderingskamer als gespecialiseerde organisatie een bijdrage kan leveren.
Linda Hennink volgt Jan Gieskes op die vanaf de oprichting van de Waarderingskamer, nu 25 jaar geleden, deze organisatie heeft geleid. In een volgend WOZ-journaal kunt u nader kennis maken met Linda Hennink.
MijnOverheid en WOZ-gegevens
Iedereen die als belanghebbende (eigenaar of gebruiker) een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kan via MijnOverheid inzage krijgen in de WOZ-gegevens van de eigen woning of de woning die hij huurt. Voor dit doel is MijnOverheid aangesloten op de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ). Het kunnen raadplegen van de "eigen gegevens" in de LV WOZ via MijnOverheid is vergelijkbaar met het kunnen raadplegen van gegevens in andere basisregistraties via MijnOverheid, zoals kadastrale gegevens en gegevens uit de Basisregistratie personen.
Het raadplegen van WOZ-gegevens in MijnOverheid biedt meer dan alleen het raadplegen van de gegevens uit de LV WOZ. Wanneer iemand WOZ-gegevens van zijn woning raadpleegt in MijnOverheid, kan hij ook direct de link openen naar het WOZ-waardeloket. Het voordeel hiervan is dat hij in het WOZ-waardeloket direct uitkomt op de eigen woning en dan gemakkelijk de WOZ-waarde kan vergelijken met bijvoorbeeld de woningen van de buren.
Door het combineren van gegevens uit de LV WOZ met gegevens uit de Basisregistratie Kadaster wordt ook in steeds meer situaties de mogelijkheid geboden aan mede-eigenaren van een WOZ-object (bijvoorbeeld een partner) om de WOZ-waarde te raadplegen. Deze combinatie van gegevens uit de Basisregistratie Kadaster en de LV WOZ maakt het extra belangrijk dat een gemeente in de LV WOZ de juiste kadastrale percelen heeft gekoppeld aan een WOZ-object. Wanneer er een onjuist kadastraal perceel wordt gekoppeld aan een WOZ-object, zal ook de eigenaar van dat perceel in MijnOverheid toegang krijgen tot het WOZ-object waar zijn kadastraal perceel ten onrechte aan is gekoppeld.
Daarnaast hebben ook bijna alle gemeenten het taxatieverslag beschikbaar gemaakt via MijnOverheid. Om het taxatieverslag te kunnen tonen, moet MijnOverheid immers niet alleen verbonden zijn met de LV WOZ, maar ook met het systeem waarmee de gemeente de taxatieverslagen publiceert.
Logius als beheerder van MijnOverheid en het Kadaster als beheerder van de LV WOZ controleren regelmatig of de verbinding tussen MijnOverheid en de LV WOZ goed functioneert en of mensen daadwerkelijk hun WOZ-gegevens kunnen raadplegen via MijnOverheid. Ook gemeenten moeten zelf regelmatig controleren of de verbinding tussen MijnOverheid en het systeem voor het publiceren van taxatieverslagen nog werkt. Dit is het eenvoudigst te controleren door als medewerker van de gemeente, mits die medewerker ook woont in die gemeente, in te loggen bij MijnOverheid en te controleren of men het eigen taxatieverslag kan opvragen.
Als zich hierbij problemen voordoen is het goed om ervoor te zorgen dat de beheerder van het systeem voor publicatie van de taxatieverslagen contact opneemt met de beheerder van MijnOverheid (Logius). Dat is zeker nodig, wanneer het systeem voor het publiceren van de taxatieverslagen verandert. MijnOverheid moet dan immers verbinding leggen met een ander systeem (endpoint). Onlangs bleek uit ervaringen van Logius dat niet altijd de wijziging van een endpoint tijdig wordt doorgegeven. We vragen u het publiceren van het taxatieverslag op MijnOverheid periodiek te controleren. Mocht uw endpoint onlangs gewijzigd zijn (of in de toekomst wijzigen) of u ondervindt andere problemen dan kunt u contact opnemen met servicecentrum@logius.nl.
Sociale media en de WOZ
In de periode dat de WOZ-waarden bekend gemaakt worden en belanghebbenden bezwaar kunnen maken, volgt de Waarderingskamer altijd met extra belangstelling wat er allemaal voor informatie over de WOZ wordt uitgewisseld via de sociale media. Ook dit jaar is er veel informatie verstrekt door gemeenten en uitvoeringsorganisaties, waren veel belanghebbenden op zoek naar meer informatie en hebben ook hun mening gegeven over de WOZ-waarden Ook bedrijven die diensten aanbieden aan belanghebbenden zijn actief op deze sociale media.
Door de bijzondere omstandigheden dit jaar door de coronamaatregelen hebben veel WOZ-uitvoerders bijvoorbeeld via sociale media laten weten dat geplande inloopspreekuren en informatieavonden niet door konden gaan. Daarbij werd dan meestal ook gelijk gemeld, welke alternatieven er waren, zodat inwoners konden bellen of e-mailen. Het belang van digitale communicatie wordt door de huidige crisis nog beter zichtbaar. Maar de beschikbare media bieden tegelijkertijd kansen tot innovatie, zoals digitale bewonersbijeenkomsten, hoorzittingen per video-conference en virtuele inpandige opnames. We noemen hier slechts een kleine greep uit de voorbeelden en ontwikkelingen.
Dit jaar valt op dat diverse wethouders zich via sociale media uitspreken over de WOZ en een onderwerp waarop zij zich vaak richten is het "verdienmodel" van sommige gemachtigden die op basis van no cure no pay WOZ-bezwaren indienen. Ook in de traditionele media was er aandacht voor de uitwerking van het Besluit proceskosten bestuursrecht in massale processen zoals de WOZ. Daarnaast zien we, mede door de gemiddelde stijging van de WOZ-waarden van woningen, ook meer aandacht voor de voordelen van een hogere WOZ-waarde, zoals een lagere hypotheekrente.
Maar voor belanghebbenden is een flinke waardestijging toch nog wel vaak aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de vastgestelde waarde. Op Twitter is bijvoorbeeld te lezen: “En dat jouw WOZ-waarde dan met 30% blijkt te zijn gestegen. Dat moet toch een invoerfout of typefout zijn?” Diverse voorstellen op sociale media van bijvoorbeeld raadsleden, om inwoners en bedrijven in financiële moeilijkheden door de coronamaatregelen tegemoet te komen, zijn sympathiek, maar moeten wel binnen de systematiek van de Wet WOZ passen om bij inwoners geen verkeerde verwachtingen te wekken.
De crisis kan ook voor de WOZ-uitvoering een digitaliseringsslag bespoedigen. Zo schrijft een inwoner uit een grote gemeente: “Schattig, ik teken digitaal bezwaar aan tegen de WOZ en krijg per brief een bevestiging. Zo gaat dat in de 21e eeuw”. Een inwoner uit een andere gemeente reageert: “Welkom in de papieren wereld. Knipogend gezicht. Hier gewoon een bevestiging per e-mail”. Overigens realiseren ook nog niet alle inwoners zich dat WOZ-beschikkingen veelal digitaal worden verzonden. Het blijft belangrijk om digitale documenten makkelijk vindbaar te maken, zeker wanneer de beschikking en het taxatieverslag niet via hetzelfde portaal raadpleegbaar zijn. Een Facebook-bericht van een gemeente illustreert dat niet iedereen de weg in de digitale wereld kan vinden: “Je kunt het taxatieverslag WOZ en het aanslagbiljet met de WOZ-waarde online bekijken via [link]. Hiervoor heb je wel DigiD nodig. #woz #belastingen #leukerkunnenwehetnietmaken”. Het wordt dus inderdaad belangrijk om er in ieder geval voor te zorgen dat men via MijnOverheid bij alle informatie kan komen.
Andere voorbeelden van verwarring bij inwoners in de online berichtgeving, zijn de peildata en het tijdvak. Bijvoorbeeld: "Hoe kan het dat een verkoop in juni 2019 wordt betrokken bij de waardering naar peildatum 1 januari 2019? Mijn woning is in 2019 gebouwd, waarom krijg ik een WOZ-waarde als er nog niks stond op de peildatum? Ik wil aangifte inkomstenbelasting doen, wanneer ontvang ik mijn WOZ-waarde?" Het is aan ons om goed te blijven uitleggen waarom verkopen voor én na de peildatum gebruikt worden, wat de toestandsdatum is, en dat de voor de aangifte inkomstenbelasting niet de nieuwe waarde, maar die van het vorige jaar nodig is.
Gemeenten reageren meestal op vragen en opmerkingen van hun inwoners op sociale media, maar nog niet altijd. Sociale media lenen zich in de communicatie met inwoners wel uitstekend voor een meer informele toonzetting, en dit gaat goed samen met de vele informele burgercontacten die al plaatsvinden. Bijvoorbeeld de reactie op eerdere de waardestijging van 30%: “Als je vragen hebt over de verhoging van de WOZ-waarde, kun je het beste even telefonisch contact met ons opnemen. Mijn collega's noteren dan je gegevens en het team WOZ zal je hier dan over terugbellen. Groetjes!” Het is daarna aan ons, WOZ-medewerkers, om niet teveel jargon te gebruiken in onze antwoorden en klare taal te spreken.
Overzicht van online aandacht voor OZB en WOZ door de jaren heen
Het aantal berichten over de WOZ (de blauwe lijn) en de OZB (de rode lijn) liepen in voorgaande jaren redelijk synchroon, maar de laatste jaren is er op de sociale media duidelijk meer aandacht voor de WOZ. Ook hieruit blijkt dat de WOZ ook steeds meer voor andere toepassingen van belang wordt gevonden.
Kwaliteit van taxatiemodellen gemeten: de Price Related Bias
De Waarderingskamer werkt continu aan het verbeteren van de kwaliteit van WOZ-taxaties. Naast de aandacht voor goede gegevens werken we met alle betrokkenen ook aan nauwkeurige taxatiemodellen.
Maar wanneer is sprake van een nauwkeurig taxatiemodel? Om het begrip nauwkeurig taxatiemodel objectief te maken hebben wij de afgelopen jaren ingezet op het implementeren van internationale standaarden voor het meten van de kwaliteit van taxatiemodellen. Eén van de belangrijkste standaarden hiervoor is de Standard on Ratio Studies, die wordt uitgegeven door de International Association of Assessing Officers (IAAO). Naast het vertalen van deze standaard (Standaard voor ratio-controles), hebben we ook presentaties gegeven om te laten zien welke kengetallen deze standaard beschrijft om de nauwkeurigheid van taxatiemodellen te kunnen meten. Eén van de kwaliteitscontroles die is beschreven in de Standard on Ratio Studies, is het berekenen van de Price Related Bias, of in het Nederlands: prijsgerelateerde vertekeningscoëfficiënt (hierna: PRB). Met behulp van de PRB kan iets gezegd worden over de mate waarin de onderlinge waardeverhoudingen van de taxaties in het model aansluiten op de onderlinge waardeverhoudingen tussen de verkoopprijzen..
Specifieker zegt het kengetal PRB iets over de verticale (on)gelijkheid van taxaties door een relatie te leggen tussen de ratio’s van verkochte woningen en de hoogte van de waarde. Het doel hiervan is te toetsen of objecten in verschillende waarde-segmenten in gelijke mate marktconform worden getaxeerd. Dit om bijvoorbeeld te voorkomen dat duurdere woningen worden ondergewaardeerd en goedkopere woningen worden overgewaardeerd, of andersom.
Met andere woorden: de PRB beschrijft de relatie tussen de aansluiting van taxaties op de markt (de hoogte van de ratio’s) en verschillende waarde-segmenten (bijvoorbeeld de woning onder € 200.000, woningen tussen € 200.000 en € 300.000, woningen tussen € 300.000 en € 400.000, etc.). Wanneer de ratio’s van verschillende waarde-segmenten met elkaar vergeleken worden, kan blijken dat hiertussen verschillen bestaan. Als deze verschillen systematisch zijn en er een positieve of negatieve trend bestaat, spreken we van scheefheid van taxaties. Bij scheefheid zijn bijvoorbeeld duurdere woningen minder marktconform getaxeerd (bijvoorbeeld een ratio duidelijk lager dan 1,00) dan goedkopere woningen. De PRB wordt uiteindelijk berekend door de procentuele afwijking van de mediane ratio te verklaren uit een procentuele afwijking in waarde (zie ook bijlage D van de Standaard voor ratiocontroles).
De PRB wordt berekend door regressie toe te passen. De standaard beschrijft hoe dat exact werkt, maar standaard statistische applicaties en ook Excel bieden dit soort berekeningen als een standaardfunctie. Daarbij is de afhankelijke variabele de waarde van het vastgoed en de onafhankelijke variabele de afwijking van de individuele ratio ten opzichte van de mediane ratio. Zo wordt de afwijking van de ratio (positief of negatief) gerelateerd aan de hoogte van de waarde van het vastgoed. De uiteindelijke “PRB” is de coëfficiënt die bij de regressie wordt gevonden. Deze wordt uitgedrukt als percentage. Een PRB van 0,043 duidt op een gemiddelde stijging van de ratio’s met 4,3 procent bij een stijging van de waarden van 100 procent. Wanneer het taxatiemodel woningen met een waarde van circa € 200.000 taxeert met een ratio van 1,00, worden woningen met een waarde rond de € 400.000 getaxeerd met een ratio van 1,043
De norm voor de PRB ligt volgens de internationale standaard tussen -0,05 en +0,05. Een positieve PRB duidt op progressiviteit van taxaties. Dat wil zeggen dat objecten in een hoger waarde-segment relatief hoger zijn getaxeerd dan objecten in een lager waarde-segment. Andersom duidt een negatieve PRB op degressiviteit van taxaties. Dat wil zeggen dat objecten in een lager waarde-segment relatief juist hoger zijn getaxeerd dan objecten in een hoger waarde-segment.
De IAAO heeft een handige video gemaakt, waarin het berekenen van de PRB stap voor stap wordt uitgelegd. Deze vindt u hier: Bereken PRB met Excel.
De vertaalde versie van de Standard on Ratio Studies kunt u vinden op onze site.
Gemeente Oldebroek: Efficiëntere werkwijze en gegevens altijd up-to-date door WOZ-berichtenverkeer
De gemeente Oldebroek heeft ongeveer 10.000 WOZ-objecten en voert het WOZ-proces inclusief de woningtaxaties helemaal in eigen huis uit. Twee jaar geleden stapte zij over van een handmatige KMT-koppeling (Koppeling Modelmatig Taxeren op basis van Stuf-Tax) naar het WOZ-berichtenverkeer. Reden voor de overstap: efficiëntere werkprocessen door real-time dataverkeer tussen de belasting- en taxatie-applicatie via een veel beter beveiligde koppeling.
WOZ-berichtenverkeer vervangt Stuf-TAX bestanden
Het WOZ-berichtenverkeer zorgt voor volledig geautomatiseerde uitwisseling van gegevens. De uitwisseling verloopt real-time waardoor de informatie over objecten in de gemeente altijd up-to-date is. Aanpassingen worden direct in beide applicaties verwerkt. Bovendien voldoet de nieuwe structuur aan de laatste informatieveiligheidseisen voor gegevensuitwisseling tussen overheidsorganisaties.
Efficiënter werkproces: geen lijstjes meer om nog te verwerken
Jaquelien Buurkes, WOZ-medewerker bij de gemeente Oldebroek vertelt over het proces dat zij doorgemaakt hebben: “De overstap kostte in de gemeente Oldebroek flink wat energie, maar inmiddels wegen de voordelen absoluut op tegen de nadelen van de oude KMT-koppeling. De gemeenten die de overstap nu maken, profiteren van de ervaringen die zijn opgedaan bij gemeenten die al over zijn naar WOZ-berichtenverkeer. We waren één van de eersten die overstapten en daardoor zaten er uitdagingen in het traject, maar gedurende het hele traject hielden we het vertrouwen dat we het samen met 4Value en PinkRoccade Local Government tot een succes konden maken. Tijdens de implementatie was er veel contact tussen de verschillende partijen.
We hebben nu een koppeling met heel weinig uitval en een veel efficiënter werkproces. Door real-time uitwisseling tussen de pakketten worden bijvoorbeeld kadastrale wijzigingen zoals verkopen of oppervlaktewijzigingen van percelen direct afgewerkt. Ik werk in een duo-functie en nu zijn er geen lijstjes meer die we over en weer moeten overdragen. We hebben ook samen beter zicht op de datakwaliteit. Daardoor is er ook geen bulk foutmeldingen meer aan het einde van het jaar, wanneer de nieuwe aanslagen voorbereid worden. Dat is ook een flinke verbetering.”
Stabiele basis, slimme toekomst
Systemen voor het beheer van de WOZ-administratie en voor de WOZ-taxaties moeten stabiel zijn én op de toekomst zijn voorbereid. De eisen die we stellen aan bijvoorbeeld slim datagedreven werken en informatieveiligheid worden steeds hoger. Met het berichtenverkeer heeft de gemeente Oldebroek weer applicaties die een veel betere basis bieden voor efficiënte werkprocessen en die de gemeente ook op weg helpen in de richting van de toekomst waar bijvoorbeeld een begrip als "common ground" belangrijk gaat worden.
Aansluiting en WOZ-objectafbakening
Op 2 juni heeft het College van Beroep voor het bedrijfsleven een uitspraak (ECLI:NL:CBB:2020:364) gedaan waarin de WOZ-objectafbakening centraal stond. Deze uitspraak benadrukt nogmaals hoe belangrijk het is dat WOZ-objecten correct worden afgebakend, niet alleen met het oog op de WOZ-waarde en de belastingheffing.
In deze casus was sprake van een zonne-energiecentrale die door de gemeente was afgebakend als meerdere WOZ-objecten. Doordat in de Elektriciteitswet voor het begrip "aansluiting" wordt verwezen naar artikel 16 van de Wet WOZ, meende de eigenaar ook recht te hebben op meerdere, kleine, aansluitingen op het openbare energienet. De netbeheerder was het hier niet mee eens en wilde alleen één grote (en dus duurdere) aansluiting verzorgen. Het College van Beroep voor het bedrijfsleven (CBb), de rechterlijke instantie die bevoegd is voor geschillen over de Elektriciteitswet was het eens met de netbeheerder. Ook deze rechter is van oordeel dat sprake is van één grote aansluiting en dat er dus eigenlijk ook sprake had moeten zijn van één WOZ-object. Naar het oordeel van het CBb houdt de verwijzing uit de Elektriciteitswet in dat aan de WOZ-beschikking een weerlegbaar bewijsvermoeden ontleend kan worden. In dit geval kan het CBb dus afwijken van de WOZ-objectafbakening (het CBb is immers niet bevoegd de WOZ-objectafbakening te wijzigen), meer het feit dat hier sprake is van één "aansluiting" en meerdere WOZ-objecten is natuurlijk onwenselijk. Het is daarom van belang dat gemeenten zorgvuldig omgaan met de objectafbakening.
In de praktijk zien we dat er door belanghebbenden en adviesbureaus bij gemeenten regelmatig wordt verzocht om de objectafbakening aan te passen. Daarbij kan het zowel gaan om verzoeken om grotere objecten te creëren, bijvoorbeeld door het vormen van samenstellen, als om verzoeken om kleinere objecten (het splitsen van een WOZ-object). Het belang van de wijziging van de objectafbakening is dan vaak niet gelegen in de hoogte van de WOZ-waarde of in de gemeentelijke lasten, maar bijvoorbeeld in de rechten van een belanghebbenden in het kader van de Elektriciteitswet. Daarnaast kan ook het feit dat bij de heffing van de Energiebelasting uitgegaan wordt van dezelfde definitie van een aansluiting een rol spelen.
Bij het behandelen van een verzoek om de objectafbakening te wijzigen moet de gemeente telkens objectief toetsen aan de afbakeningsregels van de Wet WOZ. Daarbij heeft de gemeente geen beleidsvrijheid.
Werking Dashboard WOZ
Met de WOZ-benchmark is er binnen het WOZ-domein de mogelijkheid voor gemeenten en uitvoeringsorganisaties om onderlinge vergelijkingen uit te voeren en op die manier te leren van elkaar. In de praktijk zijn er ook vele andere toepassingen en daarmee gebruikers voor deze schat aan informatie die er beschikbaar is in het kader van deze WOZ-benchmark.
Deze informatie in het kader van de WOZ-benchmark is voor iedereen beschikbaar via de site van de Waarderingskamer. Deze informatie is toegankelijk gemaakt via het Dashboard WOZ-benchmark. Dit dashboard maakt het mogelijk om verschillende gegevens over gemeenten en uitvoeringsorganisaties met elkaar te vergelijken.
Naar aanleiding van vragen hebben we besloten om de werking van het Dashboard WOZ-benchmark via een aantal video's te verduidelijken. We laten in deze video's stap voor stap een aantal voorbeelden zien van analyses die u kunt doen met gegevens die beschikbaar zijn.
Er zijn video's over de volgende onderwerpen/analyses:
- De gebruiksmogelijkheden van het dashboard WOZ-benchmark en de achterliggende benchmarkverkenner
- Aanbesteding nieuw softwarepakket
- Bezwaarafhandeling
- Personeelsbestand WOZ-uitvoering
- Proces- en griffiekosten
We hopen dat u met deze uitleg nog meer profijt heeft van de gegevens die er beschikbaar zijn in de WOZ-Benchmark.
Veldcontroles, een nieuw toezichtsinstrument
Juiste en actuele primaire en secundaire objectkenmerken zijn essentieel voor een goede (modelmatige) waardebepaling én voor het vertrouwen bij belanghebbenden in een goede WOZ-waarde. Voor de Waarderingskamer is het waarborgen van een goede registratie van objectkenmerken die overeenkomen met de werkelijkheid ter plaatse dan ook één van de speerpunten in ons toezicht. Om als Waarderingskamer zelf een beeld te vormen over de juistheid en de actualiteit van de objectkenmerken die de gemeente heeft geregistreerd, vergelijken wij de gegevens van de gemeente met diverse externe bronnen zoals iWOZ, Funda, de BAG-viewer en een 3D-tool. Maar sinds vorig jaar voeren we ook meer systematisch "veldcontroles" uit om ons een oordeel te vormen in hoeverre de geregistreerde objectkenmerken in de WOZ-administratie overeen komen met de straatwerkelijkheid.
We hebben vorig jaar bij vijftien gemeenten een veldcontrole uitgevoerd en zullen dat in 2020 naar verwachting bij ongeveer twintig gemeenten doen. We voeren deze controles uit bij zowel grote gemeenten als kleine gemeenten (en ook bij uitvoeringsorganisaties die voor meer gemeenten werken). We hebben gemerkt dat het uitvoeren van een veldcontrole een efficiënte manier is om als toezichthouder een beeld te krijgen van de registratie van met name de bouwjaren, de aanwezigheid van bijgebouwen en de secundaire kenmerken en ook om onze bevindingen heel concreet toe te kunnen lichten aan de verantwoordelijke gemeente of uitvoeringsorganisatie.
De bevindingen uit deze veldcontroles sturen we in de vorm van een rapportage naar de gemeenten en uitvoeringsorganisatie en we bespreken deze uitkomst ook met hen, soma als onderdeel van een breder onderzoek. Ondanks dat we tijdens een veldcontrole natuurlijk niet alle WOZ-objecten binnen een gemeente "bezoeken", constateren we bij een aantal gemeenten dat de registratie van de objectkenmerken in onvoldoende mate overeen komt met de straatwerkelijkheid. Aan de hand van de gerapporteerde voorbeelden is het eenvoudig om onze constatering ook helder te communiceren met de uitvoeringsorganisatie. Een aantal bevindingen uit deze veldcontroles zijn:
- Veel gemeenten hanteren een “default” bouwjaar zoals 1900;
- Bijgebouwen (met name de vergunningsvrije bouwwerken) ontbreken regelmatig in de registratie, indien er bijvoorbeeld geen gebruik wordt gemaakt van luchtfotovergelijking of mutatiedetectie;
- De secundaire objectkenmerken van boven- en ondergemiddelde woningen zijn niet goed in beeld, waarbij zowel situaties voorkomen waarbij een woning is geregistreerd als "ondergemiddeld" terwijl dat niet (meer) het geval is als situaties van duidelijk slechte woningen die als "gemiddeld" zijn geregistreerd;
- De geregistreerde secundaire objectkenmerken van recent verkochte woningen wijken af van niet-verkochte woningen, terwijl dit in de "straatwerkelijkheid" identieke woningen zijn.
Wanneer we constateren dat de geregistreerde objectkenmerken niet in overeenstemming zijn met de straatwerkelijkheid dan verwachten we dat de gemeente maatregelen neemt om de objectkenmerken te optimaliseren. Met een aantal gemeenten hebben we dit optimalisatietraject al opgestart. De meeste gemeenten hebben er voor gekozen om de optimalisatie eveneens uit te voeren met behulp van veldcontroles. Wij horen van hen terug dat deze veldcontroles een efficiënte manier vormen om een goed beeld te krijgen van de kwaliteit van met name de geregistreerde secundaire kenmerken en deze kwaliteit ook te optimaliseren.
Kwaliteitsmeting stelsel van basisregistraties
Per 1 oktober 2019 heeft het CBS weer een meting gedaan naar de kwaliteit van het stelsel van basisregistraties. Hierbij is met name gekeken naar de onderlinge consistentie van deze basisregistraties en de relaties tussen verschillende basisregistraties. Recent zijn de resultaten van dit onderzoek gepubliceerd (https://dashboards.cbs.nl/v2/driemeting_kwaliteit_samenhang_basisregistraties/).
Aan de hand van de op deze site gehanteerde kengetallen kunt u zien hoe het CBS de bronhouders (naast gemeenten zijn dat ook het Kadaster en de Kamers van Koophandel) beoordeelt op het terrein van het leggen van relaties naar andere basisregistraties en het zorgen dat gegevens consistent zijn met andere basisregistraties. Dat betekent dat je bijvoorbeeld bij personen in de BRP of bedrijven in het Handelsregister alleen adressen verwacht die ook bekend zijn in de BAG.
Uit onderstaand blijkt dat er met het stelsel van basisregistraties al veel is bereikt. Aan de andere kant worden gegevens in de basisregistraties intensief gebruikt en kunnen onvolkomenheden in de registratie grote gevolgen hebben. Daarom geldt zeker bij basisregistraties dat "100 % de norm is".
Voor de basisregistratie WOZ is gekeken naar de WOZ-BAG, de WOZ-BRK, WOZ-BRP en WOZ-Handelsregister relaties. Zoals uit de samenvatting van het door CBS uitgevoerde onderzoek naar voren komt (zie ook de tabel hieronder), heeft voor de WOZ-uitvoering de relatie tussen de WOZ en het Handelregister de komende periode de meeste aandacht nodig.
Samenhangende objectenregistratie
Voor de WOZ-taxaties is een goede registratie van objectkenmerken van groot belang. Deze objectkenmerken worden geregistreerd in de WOZ-administratie. Maar sommige objectkenmerken zijn ook terug te vinden in andere (basis)registraties, zoals bouwjaren en gebruiksoppervlakten in de BAG en aanwezigheid van bijgebouwen in de BGT. Om te zorgen dat de registratie van deze kenmerken eenduidiger wordt en bij de bijhouding meer wordt samengewerkt wordt er gewerkt aan een samenhangende objectenregistratie (inmiddels steeds vaker aangeduid als SOR).
In deze SOR zullen in de toekomst de BAG en de BGT opgaan. Maar ook andere registraties, zoals het Nationaal Wegen Bestand (NWB) zullen binnen de SOR een plek krijgen. De SOR is vooral gericht op het vastleggen van gegevens over fysieke objecten, zoals kenmerken van gebouwen, de registratie van wegen en de grootschalige kartering van natuur en landschap.
De registratie van waarden (Basisregistratie WOZ) of van rechten (Basisregistratie Kadaster) zullen niet opgaan in de SOR, maar wel direct gekoppeld worden aan de SOR, zoals deze registratie nu bijvoorbeeld gekoppeld zijn aan de BAG.
Voor iedereen die werkzaam is op het terrein is in de WOZ-uitvoering is het daarom verstandig om samen met collega's die bijvoorbeeld de BAG bijhouden of verantwoordelijk zijn voor de BGT de ontwikkelingen op het terrein van deze SOR te volgen. In de toekomst zal de WOZ-administratie immers niet alleen nauw gekoppeld zijn aan deze SOR, maar zullen diverse voor de WOZ-taxaties gebruikte objectkenmerken ook vastgelegd worden in de SOR en zal er sprake van een intensieve samenwerking tussen de bijhouding van deze SOR en de bijhouding van objectkenmerken specifiek voor de WOZ-taxaties.
In het hoofdlijnenrapport inhoud samenhangende objectenregistratie wordt de beoogde inhoud en structuur van de SOR geschetst. Dit is een goede basis om een beeld te krijgen wat we de komende jaren mogen verwachten van deze registratie. We zullen de komen periode vaker aandacht besteden aan deze ontwikkeling.
De ontwikkeling van deze SOR is geen abstracte ontwikkeling voor de toekomst. In het algemeen wordt de huidige samenwerking om voor alle woningen de gebruiksoppervlakte te bepalen, te controleren en te gebruiken voor de WOZ-taxaties gezien als één van de stappen in de richting van de SOR. De toekomst is dus al begonnen.
Interpreteren historische gegevens uit de LV WOZ
De xml bestanden uit de LV WOZ worden steeds belangrijker, omdat eind 2020 de levering van de klassieke Stuf-WOZ bestanden uit de LV WOZ beëindigd zal worden. Het gebruiken en interpreteren van deze xml-bestanden is zowel belangrijk voor gebruikers als voor afnemers. Immers voor bronhouders vormen ze een belangrijk instrument om te kunnen controleren of de gegevens in de LV WOZ nog conform de eigen gemeentelijke administratie zijn. Voor de afnemers zoals de Belastingdienst en de waterschappen vormen deze bestanden da basis voor de belastingheffing.
Wanneer men voor het eerst de xml-bestanden probeert te begrijpen, komen er vaak vragen over de interpretatie van de xml-bestanden naar boven. Veel van die vragen hebben te maken met het feit dat in de LV WOZ ook consequent historische gegevens worden vastgelegd. Het is immers een basisregistratie en uit een basisregistratie worden nooit gegevens verwijderd. In de Basisregistratie WOZ staan dus ook WOZ-objecten die bijvoorbeeld al vijf jaar geleden zijn beëindigd en deze WOZ-objecten zullen dus ook voorkomen in xml-bestanden die men ontvangt uit de LV WOZ. De status "beëindigd" bij een WOZ-object blijft de actuele situatie van dat object in de LV WOZ en dus ook wanneer men actuele gegevens opvraagt, zal men een beëingd WOZ-objecten in het antwoord. Bij het interpreteren van xml-bestanden zal men dus steeds moeten letten op de statusObject en de einddatumObject. Wanneer een WOZ-object in een xml-bestand voorkomt met de statusObject "8" ("beëindigd") en met de einddatumObject 20150601, dan is dit object al in 2015 beëindigd en niet meer relevant voor de belastingheffing in 2020.
Om dezelfde reden worden ook alle relaties in de Basisregistratie bewaard. Men kan in de LV WOZ dus bijvoorbeeld altijd nagaan wie de voorgaande belanghebbenden waren bij een WOZ-object. Deze historie gaat terug tot 1 januari 2009, de start van de Basisregistratie WOZ. In een xml-bestand uit de LV WOZ is het dus mogelijk dat men bij één WOZ-object drie gerelateerde belanghebbende eigenaren ziet staan. Wanneer men beter kijkt zal dan meestal blijken dat twee van die relaties (statusBelang) de status beëindigd hebben en één de status actief. Door in het xml-bestand dan verder te kijken naar beginRelatie en eindRelatie bij elk van die belanghebbenden, kan men precies het verloop van de eigenaren in de afgelopen jaren aflezen uit het xml-bestand.
De structuur van de xml-bestanden is heel anders dan van de oude Stuf-WOZ bestanden. Maar wanneer je de structuur eenmaal begrijpt, dan wordt duidelijk dat er veel meer informatie in de xml-bestanden zit dan vroeger in de Stuf-WOZ bestanden. En natuurlijk is het meestal niet nodig om zelf de bestanden te lezen, omdat de bestanden primair bedoeld zijn voor automatische verwerking door de systemen. Maar wanneer zich problemen voordoen bij de verwerking van bepaalde objecten, kan het soms wel nuttig zijn om zelf het bestand te kunnen lezen. Wanneer u vragen heeft over de interpretatie van sommige gegevens in een xml-bestand uit de LV WOZ dan kunt u deze altijd aan ons voorleggen: info@waarderingskamer.nl.
Meerdere beschikkingen voor dezelfde belanghebbende bij hetzelfde WOZ-object niet toegestaan
We constateren dat er nog steeds gemeenten zijn die "twee beschikkingen" creëren wanneer één belanghebbende zowel de eigenaar als de gebruiker is bij een WOZ-object. Deze twee beschikkingen komen bijvoorbeeld tot uitdrukking door het vermelden van twee beschikkingsregels op één aanslagbiljet, waarbij bij de ene regel een "E" wordt vermeld als indicatie van de hoedanigheid van belanghebbende eigenaar en bij de andere regel een "G". Echter de aanduiding "E" of "G" behoort volgens de Wet WOZ niet tot de inhoud van een WOZ-beschikking en kan ook niet geleverd worden aan de LV WOZ.
Let op: hiermee wordt niet bedoeld de beschikking voor een nieuwe belanghebbende of een medebelanghebbende, en ook niet een later toegezonden OZB-gebruikersaanslag. Het gaat om meerdere WOZ-beschikkingen ten aanzien van dezelfde persoon voor hetzelfde object in het zelfde jaar.
Wanneer de tweede beschikking op een ander moment wordt vastgesteld, heeft de beschikking twee verschillende dagtekeningen. Dit is in de systematiek van de Wet WOZ niet mogelijk. Daarnaast ontstaat bij afnemers onduidelijkheid over welke dagtekening nu maatgevend is voor de bezwaarperiode en voor het onherroepelijk worden van de beschikking. Afnemers gaan er immers zes weken na de ‘eerste’ dagtekening vanuit dat de waarde onherroepelijk is geworden, terwijl belanghebbende aan de ‘tweede’ dagtekening het vertrouwen ontleent dat nog zes weken lang bezwaar gemaakt kan worden.
De Waarderingskamer heeft in haar vergadering van 5 maart 2020 besloten dat een tweede beschikking voor dezelfde belanghebbende bij dezelfde zaak en dezelfde waardepeildatum niet kan bestaan. Het is dan ook van belang dat deze tweede beschikking(sregel) niet meer verschijnt op de aanslagbiljetten of andere vormen van communicatie met belanghebbenden. Ook wanneer een gemeente in februari een aanslagbiljet stuurt met daarop de WOZ-beschikking en de OZB aanslag eigenaren maar pas in maart een aanslagbiljet aan de OZB-gebruikers, dan wordt op het aanslagbiljet in maart niet opnieuw een beschikkingsregel afgedrukt.
De Waarderingskamer is van mening dat de belangen van inwoners voldoende geborgd zijn en zij door deze werkwijze niet benadeeld worden.