Waarderingskamer

05 WOZ Journaal December 2020

Nieuwsbrief Waarderingskamer over de Wet Waardering Onroerende Zaken

In deze nieuwsbrief het afscheidsinterview met Jan Gieskes. Verder enkele praktijkverhalen op terrein van de overgang naar de gebruiksoppervlakte en het controleren van de gegevens in de LV WOZ. Deze verhalen laten zien dat 2021 weer een belangrijk jaar wordt. Immers in 2021 zullen alle gemeenten de overgang naar gebruiksoppervlakte moeten afronden, zodat in 2022 alle WOZ-waarden van woningen de gebruiksoppervlakte als basis hebben.

Uit de verhalen rond het controleren van de LV WOZ  en het belang van xml-berichtenverkeer komt naar voren dat ook voor de LV WOZ 2021 weer een belangrijk jaar is. Per 1 mei 2021 stopt de LV WOZ met de tijdelijke rapportages voor bronhouders, omdat alle bronhouders dan (kunnen) beschikken over tools in hun eigen software om een doelmatige vergelijking te maken tussen de LV WOZ en de eigen administratie. Per 1 juli 2021 stopt de LV WOZ definitief met het leveren van Stuf-WOZ bestanden aan waterschappen en de Belastingdienst, omdat deze afnemers dan ook volledig de xml-berichten hebben geïmplementeerd.

Met het oog op de aanstaande ronde voor bekend maken van nieuwe WOZ-waarden ook aandacht voor de gevolgen van corona voor de (WOZ-)waardeontwikkeling en de juiste afbakening van WOZ-objecten, onder meer met het oog op de energiebelastingen.

Afscheidsinterview Jan Gieskes

Foto Jan Gieskes

Een afscheid zonder een echt afscheid! Na ruim 25 jaar heeft Jan Gieskes afscheid genomen als secretaris van de Waarderingskamer.. Maar het symposium over 25 jaar WOZ moest door de coronamaatregelen op het laatste moment worden geannuleerd. Daarom vond het afscheid van Jan Gieskes op 1 oktober 2020 uiteindelijk in een heel klein gezelschap plaats.

Met een interview in dit WOZ-journaal staan we stil bij zijn afscheid. Zoals we van Jan Gieskes gewend zijn, kijkt hij daarbij zeker ook naar de toekomst. De eerste vraag die we Jan stellen is:

Vind je dat we de WOZ goed uitleggen aan de belanghebbende? En wat kan er nog beter?

Wij doen ons best en gemeenten doen dat ook. Dat weet ik zeker. Maar het kan natuurlijk altijd nog beter. De tijden veranderen en daarmee ook wat wij verwachten van een hedendaagse toelichting. We zien dat informeel contact een mooie bijdrage levert aan beter begrip. Maar het initiatief daarvoor leggen we wel bij inwoners met het motto "de beller is sneller". Maar ik zou juist willen voorkomen dat die inwoner de behoefte voelt om te gaan bellen. Want je zou zo graag direct willen laten zien hoe zorgvuldig er gewerkt wordt, welke gegevens gebruikt worden en welke gegevens precies beschikbaar zijn.

Dat gaat natuurlijk niet alleen over gerealiseerde verkoopprijzen in de omgeving maar ook over andere aspecten die invloed hebben op de aantrekkingskracht van een bepaalde woning zijn van belang. Nabijheid voorzieningen als scholen en OV bijvoorbeeld. En niet te vergeten duurzaamheidsaspecten die tot uitdrukking komen in een de nieuwe energielabelindex. Het WOZ-waardeloket in een vernieuwde vorm kan daarbij goede diensten bewijzen. Ook een meer interactief MijnOverheid kan helpen. Als mensen laagdrempelig wijzigingen kunnen doorgeven en actief kunnen instemmen met getoonde gegevens, helpt dat natuurlijk om de overheidsinformatie op orde te houden. En het is aan de overheid om voorgestelde wijzigingen dan te leggen op het bord van degene die ervoor verantwoordelijk is (de bronhouder) en aan hem of haar de verificatie van de juistheid op te dragen.

Ook een verantwoordingsdocument en een beter taxatieverslag kunnen natuurlijk een steentje bijdragen. Allemaal onderwerpen waaraan wordt gewerkt. Laat ook in de vastgestelde WOZ-waarde zien dat het een zo goed mogelijke schatting is van een mogelijke verkoopprijs op een bepaalde datum. Rekenkundig afronden op eenheden van € 5000 of € 10000 overtuigt volgens mij veel beter dan de schijnnauwkeurigheid die we nu laten zien. En verder denk ik dat het ook van belang is om te blijven vertellen dat de waarde als heffingsmaatstaf maar een onderdeel is van de rekening die je van de overheid krijgt. Om dat verhaal te ondersteunen zijn er al leuke korte filmpjes beschikbaar. Kijk bijvoorbeeld maar eens op de site van Gemeentebelastinegn en Basisinformatie Drechtsteden.

Zijn er nog belangrijke uitdagingen voor de WOZ de komende tien jaar?

Natuurlijk, en de tijd is er rijp voor. Het is volgens mij nu weer net als in de beginperiode van de Wet WOZ, We zijn klaar voor een doorontwikkeling alleen moeten we die stappen nu nog meer dan vroeger wel in goede samenspraak met andere partijen zetten. Beter en meer geïntegreerd toezicht op de verschillende vastgoedgerelateerde basisregistraties (BAG, WOZ, BGT) is er één. Meer samenwerking tussen de verschillende basisregistraties is een andere uitdaging. En intussen moeten we voorkomen dat inwoners van het kastje naar de muur gestuurd worden. Als de telefoon gaat, pak je hem op en geef je antwoord op vragen en help je mensen bij de oplossing van het probleem als er iets niet blijkt te kloppen. Goede dienstverlening is van alle tijden en dat geldt voor iedereen die werkzaam is in de WOZ en de overheid. Daarom is vakbekwaamheid ook zo belangrijk. Je moet immers wel begrijpen op welke manier iemand die belt, geraakt wordt door een bepaald WOZ-waarde of WOZ-gegeven.

Wat vond je het leukste onderdeel van het werken aan de Wet WOZ?

Eigenlijk was dat de beginperiode, ook in de fase toen de Wet WOZ er nog niet was, de aanloop er naar toe. Het doel was om af te stappen van eigen taxaties van verschillende overheden die ook verschillende uitgangspunten hanteerden. Dit vervangen door een uniforme waardebepaling die het dichtst bij de bron van alle gegevens wordt uitgevoerd. Het omgaan met wantrouwen dat andere overheden jegens gemeenten uitspraken en de oplossing daarvoor in de vorm van onafhankelijk toezicht bedenken en verder brengen. Het onafhankelijk toezicht zoals dat nu draait, kan best een voorbeeld voor andere domeinen zijn. 

Het samen delen van de gemaakte kosten was een overwinning. Het beslechten van geschillen tussen overheden was daarna wel minder leuk, maar ook dat is met de inspanning van velen tot een goed einde gebracht. Het samen zorgdragen voor een stabiele financiering kan ook een recept zijn voor de toekomst van het stelsel van basisregistraties. Ik ben ervan overtuigd dat we snel af moeten van prijs maal hoeveelheid als uitgangspunt omdat dit ontmoedigend werkt. Kijk maar naar afhakers bij DigiD en Berichtenbox.

De geridderde
Hoe heb je het afscheid in coronatijd ervaren?

Het was natuurlijk ontzettend jammer dat het symposium dat voorzien was op 1 oktober 2020 op het laatste moment moest worden afgelast en dat ook de receptie niet door kon gaan. Ik vond het vooral jammer dat de groep mensen die van het eerste uur aan de WOZ hebben gewerkt elkaar niet konden spreken want dat is natuurlijk het leukste van dergelijke bijeenkomsten: het hernieuwen van contacten en het ophalen van herinneringen. Voor mij was het wel een prachtige dag omdat ik op kantoor in aanwezigheid van vrouw en kinderen werd toegesproken door de voorzitter van de Waarderingskamer en de burgemeester van Wassenaar. De laatste kwam ook met de versierselen die horen bij de ridderorde op de proppen en dat was natuurlijk een kroon op de dag! Het was ook leuk om de laatste weken te kunnen besteden aan het inwerken van Linda Hennink die mij vanaf 14 september opvolgde. Zo is in mijn ogen een soepele overgang bereikt en daar heb ik veel plezier aan beleefd.

En dan onze laatste vraag: 'Wat vind je jammer dat je de afgelopen 25 jaar niet bereikt hebt?'

Ik kijk vooral terug op wat er wel bereikt is en dat is best iets om met zijn allen trots op te zijn. Het is niet voor niets dat de Wereldbank vindt dat het Nederlandse systeem kan dienen als toetssteen bij de ontwikkeling van belastingen op onroerend goed in andere landen. Dat komt omdat bij ons de overheidsgegevens in verschillende basisregistraties goed op orde zijn. We hebben gebouwen en adressen, eigenaren in het Kadaster, inwoners in een bevolkingsadministratie een goed systeem van waardebepaling en er wordt onafhankelijk toezicht gehouden op het geheel. Dat samen zijn de ingrediënten voor het positieve oordeel van de Wereldbank. En met die integratie van verschillende basisregistraties die (nog) niet bereikt is komt het op termijn ook vast nog wel goed. Als je maar met elkaar in gesprek blijft vertrouwen houdt en overtuigd bent van ieders goede bedoelingen in het belang van alle inwoners!

Omzetting woningen naar gebruiksoppervlakte in Borne

Inloopmiddag Borne

De Waarderingskamer heeft GBTwente benaderd om te reageren op de berichtgeving in Tubantia en Bornebloeit, in maart van dit jaar, over het project “van m3 naar m2”. Deze berichten hadden betrekking op het feit dat alle woningen in Borne in 2020 (waardepeildatum 1 januari 2019) voor het eerst op basis van de gebruiksoppervlakte zijn getaxeerd. GBTwente bepaalt voor tien gemeenten de WOZ waarden en verzorgt het proces van heffen en innen van belastingen. Dat zijn Almelo, Berkelland, Borne, Bronckhorst, Enschede, Haaksbergen, Hengelo, Losser, Oldenzaal en Twenterand. In het hele verzorgingsgebied wonen meer dan een half miljoen inwoners voor wie GBTwente jaarlijks circa 350.000 aanslagen verzorgt. Landelijk behoort GBTwente tot de vijf grootste belastingorganisaties. Om niet voor alle gemeenten op hetzelfde moment deze overstap naar het taxeren op gebruiksoppervlakte te maken, was de gemeente Borne als pilot gedaan. 

Op Tubantia.nl werd medio maart gemeld dat er veel kritiek in de gemeenteraad van Borne was over een proef met een nieuwe methode voor WOZ-waardebepaling. Zo werd aangegeven dat er middels luchtfoto’s en strengere controles meer gelet wordt op veranderingen en uitbreidingen van de woning. Dat gebeurde wel met instemming van het college, maar niet met instemming van de gemeenteraad volgens verschillende politieke partijen. Veel inwoners ontvingen een WOZ-waardestijging die veel hoger was dan verwacht.

In een reactie heeft de wethouder toegegeven dat de communicatie naar de gemeenteraad over de verandering in de berekening van de WOZ-waarde door GBTwente beter had gekund. Met name de combinatie van de verhoging van de OZB-tarieven met het beter in beeld brengen van vergunningsvrije bouwwerken die de afgelopen jaren waren gerealiseerd, hebben emoties opgeroepen in de raad.

Onze vraag aan GBTwente is wat de leerpunten zijn die zijn opgedaan met Borne als pilotgemeente. Maartje Hooijmans, strategisch adviseur bij GBTwente, geeft aan dat het belangrijkste leerpunt is dat in het vervolgtraject rondom de overschakeling naar taxeren op basis van de gebruiksoppervlakte de gemeenteraden in de verschillende gemeenten nadrukkelijk geïnformeerd worden over de inhoudelijke werkwijze. Verder is besloten dat er vooraf nog beter wordt gecommuniceerd met de inwoners. In Borne heeft Chantal Goossen, de projectleider van “van m3 naar m2”, deze communicatie met inwoners gedaan in de vorm van een inloopmiddag op het gemeentehuis, waarbij taxateurs aanwezig waren voor vragen van geïnteresseerden. Opgemerkt wordt dat in Borne voor de inwoners heeft meegespeeld dat naast de omzetting naar gebruiksoppervlakte de OZB-tarieven fors waren verhoogd en we ook de gegevens over vergunningsvrije aanbouw en bijgebouwen hebben geactualiseerd en gecontroleerd..

In 2020 is voor het project “van m3 naar m2”, in Almelo, Hengelo, Losser en Oldenzaal de gebruiksoppervlakte bepaald. Deze gemeenten worden in 2021 (waardepeildatum 1 januari 2020) voor het eerst op basis van de gebruiksoppervlakte beschikt.

Naar aanleiding van onze ervaringen in Borne is in september 2020 bij deze vier gemeenten een presentatie gegeven aan de raad, waarin de omzetting is uitgelegd en ruimte was voor vragen van raadsleden. In tegenstelling tot Borne is de presentatie nu vooraf gegeven, nog voordat inwoners inzage krijgen in de nieuwe objectkenmerken. De sfeer was ontspannen en de ervaringen waren positief. Onderwerpen als WOZ-waarde, OZB-tarieven en gebruiksoppervlakte zijn voor de raadsleden duidelijker geworden en hiermee kunnen ze de eerste vragen van inwoners ook beter zelf beantwoorden. Mochten ze er niet uitkomen, dan weten ze nu beter dat ze inwoners kunnen doorverwijzen naar GBTwente.

En in november 2020 worden de ruim 20.000 inwoners van deze vier gemeenten actief benaderd om de (nieuwe) objectkenmerken van hun woning te controleren. Deze controle kunnen ze doen in november en december. Ook inwoners die niet actief benaderd worden, hebben in deze periode de mogelijkheid om de kenmerken te controleren. Op de gemeentelijke website en de website van GBTwente wordt er extra aandacht aan besteed.

GBTwente zal de reacties van inwoners op de kenmerken van de woning nog meenemen in de WOZ-waarde van 2021 als dit van toepassing is. Verder heeft GBTwente bij de vier gemeenten in beeld gebracht in welke mate de WOZ-waarde van woningen in 2021 gewijzigd is ten opzichte van 2020 en waarbij dit is te herleiden naar de omzetting naar gebruiksoppervlakte. Gemeenten hebben hierover een rapportage ontvangen, met het verzoek deze informatie te delen met het college en de raad.

GBTwente adviseert de gemeenten proactief te communiceren over een verhoging van de OZB-tarieven, zeker als deze verhoging gelijktijdig valt met de omzetting naar gebruiksoppervlakte.

Covid-19 en de gevolgen voor de WOZ (-waarde)

De maatregelen in het kader van de covid-19 epidemie hebben natuurlijk grote invloed op de uitvoering van de WOZ-werkzaamheden. Door thuiswerken, minimaliseren van directe contacten, ook met belanghebbenden, en onzekerheid over de toekomst zijn werkzaamheden veelal heel anders verlopen dan in voorgaande jaren. Dankzij de beschikbare technieken voor video-overleggen en veilige verbindingen met de automatiseringssystemen konden alle werkzaamheden toch voorgang hebben. Zeker ook door de "out of the box" oplossingen voor video-overleg met belanghebbenden of "inpandige opnames" met een video-verbinding zijn nagenoeg alle gemeenten ook dit jaar weer op tijd en zorgvuldig voorbreid om de nieuwe WOZ-waarden bekend te maken aan afnemers.

Ondanks de grote wereldwijde impact van de covid-19 epidemie op de economie, valt de invloed hiervan op de WOZ-waarden in 2021 erg mee. Natuurlijk komt dat voor een belangrijk gedeelte door het feit dat de WOZ-waarden die begin 2021 bekend gemaakt worden betrekking hebben op de waardepeildatum 1 januari 2020, dus ruim voor de uitbraak van de pandemie in ieder geval in Nederland.

Toch wordt bij de WOZ-waarden die gelden al wel rekening gehouden met de effecten van de covid-19 maatregelen. Dat heeft te maken met artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. In bijzondere gevallen moet bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ de toestandspeildatum worden verschoven. De toestandspeildatum is dan niet gelijk aan de waardepeildatum (voor volgend jaar 1 januari 2020), maar het begin van het kalenderjaar (dus 1 januari 2021). Dit is onder andere het geval bij bijzondere omstandigheden specifiek voor een onroerende zaak. De covid-19 maatregelen kunnen voor bepaalde onroerende zaken een dergelijke omstandigheid opleveren.

Op onze site staat het rapport van het ESBL, onderdeel van de Erasmus Universiteit Rotterdam, over een door hen uitgevoerde analyse over deze mogelijke verschuiving van de toestandspeildatum.

Generieke conclusie is dat voor woningen de WOZ-waarden in 2021 niet beïnvloed worden door covid-19. Overigens blijkt uit de verkoopprijzen in 2020 dat er ook dit jaar sprake is van een stijgende woningmarkt en dus ook bij de waardepeildatum 2021 zullen de WOZ-waarden verder stijgen.

Voor niet-woningen heeft covid-19 alleen in zeer uitzonderlijke situaties een geringe invloed. Die invloed is er alleen wanneer er maatregelen getroffen zijn die direct invloed hebben op het gebruik van een bepaald type objecten (zoals verplichte sluiting van theaters). Op onze website hebben wij een schematisch afwegingskader weergegeven.

XML-berichtenverkeer: Stuf-TAX bestanden verdwijnen

Stuf-TAX bestanden zijn jarenlang het belangrijkste instrument geweest om WOZ-gegevens van de ene applicatie naar de andere applicatie uit te wisselen en ook van de ene organisatie naar de andere. Maar het werken met deze Stuf-TAX bestanden voldeed steeds minder aan de hedendaagse eisen.

Veel gegevens die tegenwoordig een belangrijke rol spelen bij de WOZ-uitvoering zoals de koppeling naar de BAG of de driedelige waardeopbouw bij de gecorrigeerde vervangingswaarde passen niet in de gegevensstructuur van de Stuf-TAX bestanden. Ook op het terrein van informatieveiligheid past uitwisselen van gegevens met behulp van dit soort massale bestanden niet meer bij de hedendaagse eisen. Daarom is het goed te zien dat steeds meer organisaties inmiddels Stuf-TAX bestanden niet meer gebruiken.

Ook de Waarderingskamer heeft voor diverse onderzoeken gegevens uit de gemeentelijke administratie nodig. In het verleden gebeurde dat ook met Stuf-TAX bestanden. Gelukkig zien we dat ook in de richting van de Waarderingskamer de gegevens steeds vaker in de vorm van xml worden aangeleverd. Bij de onderzoeken naar de kwaliteit van de nieuwe taxaties naar waardepeildatum 1 januari 2020 zien we dat uitvoeringsorganisaties die gebruik maken van bijvoorbeeld de taxatie-applicaties van 4Value of Ortec de voorkeur geven aan xml boven de Stuf-TAX bestanden.

Wij denken dat dit een goede ontwikkeling is. Zeker ook met het oog op informatieveiligheid willen we graag dat in 2021 de Stuf-TAX bestanden volledig buiten gebruik worden gesteld (net als dat we in 2021 stoppen met de Stuf-WOZ bestanden vanuit de LV WOZ).

Het feit dat gemeenten en uitvoeringsorganisaties dan allemaal xml benutten, betekent dat er een betere basis is voor komende ontwikkelingen, zoals de samenwerking om toe te groeien naar een samenhangende objectenregistratie (SOR) of het implementeren van common ground binnen de organisatie. Veilige informatievoorziening wordt steeds belangrijker, voor de overheid als geheel en zeker ook binnen het WOZ-domein. Met het afscheid nemen van het Stuf-TAX formaat zetten we weer een stap in die richting.

Conforme LV WOZ: Fase 3 vraagt kennis en tijd

foto

De gegevens in de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ) moeten een conforme kopie zijn van de gegevens in de Basisregistratie WOZ bij de gemeente. Om dit te bereiken kan je drie fasen onderscheiden: de aansluiting op de LV WOZ en het aanleveren van gegeven, het wegwerken van foutberichten en tot slot het controleren van de volledigheid. De gemeente Terschelling heeft sinds begin 2020 veel aandacht besteed aan deze derde fase.

Terschelling voert haar WOZ-administratie in software van GouwIT. Dit systeem geeft, zoals we inmiddels gewend zijn automatisch alle mutaties door aan de LV WOZ. Maar veel bronhouders hebben de afgelopen jaren ervaren dat dit niet automatisch een waarborg is dat de LV WOZ een conforme kopie is. Sommige mutaties leiden tot een foutbericht en dan wijkt de LV WOZ af van de gemeentelijke administratie.

Terschelling heeft het de afgelopen maanden voor elkaar gekregen dat de gegevens in de LV WOZ wel volledig overeenkomen met haar gegevens in de eigen WOZ-administratie. We willen u graag meenemen hoe dit is gerealiseerd en welke kennis en ervaring de medewerkers op Terschelling hebben opgebouwd.

Om zinvol te kunnen vergelijken of de data in de gemeentelijke bron overeenkomen met de LV WOZ, heeft Terschelling eerst alle foutberichten uit de LV WOZ beoordeeld en opgelost. Dat betekende bijvoorbeeld dat elke natuurlijke persoon een BSN moest hebben en elk bedrijf een RSIN of een vestigingsnummer, omdat veel foutberichten veroorzaakt werden door het ontbreken van een goede sleutel voor de belanghebbenden. “Vooral voor de bedrijven betekende dit veel werk. Veelal moesten subjecten worden ontdubbeld. Bij grote organisaties, zoals telecomproviders, kon dezelfde rechtspersoon wel op vijf verschillende manieren met vijf verschillende sleutels en gegevens in de WOZ-administratie staan. Bijvoorbeeld wanneer ze in de loop der jaren van (handels-)naam en/of adres waren gewisseld. En dan is het soms diep spitten om bij de juiste gegevens te komen.”

Toen alle foutberichten waren opgelost, begon de echte vergelijking tussen de administratie bij de gemeente en de gegevens in de LV WOZ. Voor deze fase 3 gebruikte Terschelling nog de standaardrapportages van Mijn.Kadaster.nl. De beschikbaarheid van deze rapportage eindigt in 2021, omdat dan alle uitvoeringsorganisaties kunnen beschikken over functionaliteit in de eigen systemen die deze vergelijking veel gemakkelijker maakt.

Maar ook wanneer het vergelijken gemakkelijker is, vergt het oplossen van de verschillen nog steeds dezelfde kennis en ervaring en dezelfde inspanningen om de gegevens te optimaliseren.

Met de directe vergelijking kregen we inzicht in welke WOZ-objecten misten en bijvoorbeeld bij welke WOZ-objecten er een verschil was in grondoppervlakte. "Volledig tegen onze verwachtingen in vonden we al ‘gravend’ een hele lijst met afwijkingen. Zowel zaken die (nog) wel in de bron zaten maar niet in de LV, als omgekeerd!"

De achtergrond van de verschillen bleek divers. Terschelling werkt al jaren met dezelfde software. In de actuele versie zit intelligentie die zorgt dat bij het invoeren van mutaties alle relevante velden worden ingevuld en tijdlijnen kloppen. Dat zorgt ervoor dat recent ingevoerde data goed is en goed wordt aangeboden bij de LV WOZ. Maar die controles zijn in de loop der jaren gebouwd en steeds beter geworden. Relatief oude mutaties kunnen nu alsnog verantwoordelijk zijn voor verschillen met de LV WOZ.

Een ander voorbeeld bleken verschillen bij bezwaar of beroep. Vroeger was een zaak afgedaan als er een uitspraakbrief was met eventueel een aanpassing van de belastingaanslag. Nu is een zaak pas klaar als de correcte status in de LV WOZ staat. “Uit onze controle bleek dat, door te ruime inrichting van de software, medewerkers op verschillende wijze uitspraak konden doen. Dat leidde tot verschillende berichten aan de LV WOZ. Daardoor kon een beschikking onterecht ‘in bezwaar’ blijven staan. Als gemeente merk je daar niets van, maar landelijk gaat dat niet goed”. Door het aanpassen van soms al oudere zaken, werden alsnog in de LV WOZ openstaande bezwaren afgerond. Waarmee nu ook de afnemers tot afronding van die zaken kunnen overgaan.

Verschillen kunnen in alle velden zitten; een naam, een WOZ-waarde, een oppervlakte, een status of een datum. Als een verschil gevonden is, moet dit worden aangepast in de gemeentelijke administratie en/of worden gesynchroniseerd. Terschelling had daarbij voordeel bij haar beperkte omvang: het licht van de Brandaris is overal te zien. Maar doorgronden wat en waardoor het fout gaat, vraagt WOZ-specialistische kennis die we al doende hebben opgebouwd. Fase 3 is een behoorlijk traject; trek er voldoende tijd voor uit!

Door intensieve controles heeft Terschelling de aansluiting met de LV WOZ nu goed op orde. Daarvan profiteren wij, maar ook onze belanghebbenden en de afnemers. De kennis die wij hebben opgebouwd, hebben we ook gedeeld met onze leverancier GouwIT. Gemeenten die nog met dit traject aan de slag gaan, kunnen op die manier profiteren van onze ervaringen. Zo ondersteunen we elkaar!”

Energiebelasting en gebruik samenstelverklaringen

In het vorige nummer van het WOZ-journaal hebben we aandacht besteed aan de kwaliteitseisen die de Waarderingskamer heeft geformuleerd voor het afgeven van een samenstelverklaring. Een samenstelverklaring heeft geen basis in de Wet WOZ. De kwaliteitseis die in het vorige nummer is besproken, geeft eigenlijk aan dat de samenstelverklaring alleen een "vooraankondiging" kan zijn dat men in de Basisregistratie WOZ een andere objectafbakening heeft geregistreerd (een samenstel) en dat bij de volgende waardevaststelling deze gewijzigde objectafbakening de basis zal vormen voor de WOZ-beschikking.

Maar belangrijker dan het al dan niet verstrekken van een samenstelverklaring is het correct afbakenen van WOZ-objecten. De regels in de Wet WOZ over het afbakenen van onroerende zaken of WOZ-objecten beogen een eenduidige afbakening te definiëren die gemeenten zonder beleidsvrijheid allemaal op een eenduidige wijze kunnen en moeten toepassen. 

De Wet belastingen op milieugrondslag (hierna: Wbm) verwijst voor het begrip ‘aansluiting’ naar artikel 16 van de Wet WOZ. Vanwege de verwijzing in de Wbm en omwille van de uniformiteit, gaat de Belastingdienst in beginsel uit van de WOZ-beschikking als basis voor de afbakening van onroerende zaken, en neemt daarmee de WOZ-objectafbakening over als het uitgangspunt voor het bepalen van de ‘aansluiting’ bij het heffen van de energiebelastingen. Ook in de Elektriciteitswet en de Gaswet zijn verwijzingen naar de WOZ-afbakening als uitgangspunt voor het begrip “aansluiting” opgenomen.

Strekking artikel 16d wet WOZ        

In artikel 16 Wet WOZ is opgenomen hoe een onroerende zaak moet worden afgebakend. In 16a en 16b is bepaald dat bij de afbakening eerst wordt gekeken naar de eigendomspositie van onroerende zaken. Kort weergegeven houden deze bepaling in dat de grens van een WOZ-object gelijk loopt met de eigendomsgrens. Artikel 16c bepaalt dat zelfstandige gedeelten binnen een eigendom een zelfstandig WOZ-object kunnen vormen.

In artikel 16 onderdeel d is bepaald dat verschillende eigendommen of (zelfstandige) gedeelten daarvan kunnen worden samengevoegd tot één WOZ-object wanneer deze eigendommen dezelfde eigenaar hebben en ze ook door dezelfde gebruiker worden gebruikt. De wet spreekt over het vormen van een samenstel, waardoor artikel 16d ook wel de samenstelbepaling of complexbepaling wordt genoemd. Naast de eis dat de eigenaar en de gebruiker dezelfde moeten zijn om objecten te kunnen samenvoegen tot één WOZ-object geldt ook nog de eis dat de samen te voegen onderdelen "naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren".

Het gevolg van het gebruik van de WOZ-objectafbakening bij de energiebelastingen is dat gemeenten verzoeken van belanghebbenden krijgen om samenstellen te vormen van twee of meer WOZ-objecten van deze belanghebbende binnen de gemeente. Deze verzoeken worden soms geuit in de vorm van een bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking, maar worden ook op andere momenten in het jaar gedaan.

Bij een bezwaar tegen de WOZ-beschikking gericht tegen de objectafbakening of een verzoek tot wijziging van de afbakening, moet steeds gekeken worden naar een zorgvuldige toepassing van artikel 16 van de Wet WOZ. De gemeente heeft immers geen beleidsvrijheid bij deze WOZ-afbakening, maar moet zuiver de wettelijke voorschriften toepassen.

Medewerkers van de Belastingdienst (team milieubelastingen) hebben aangegeven dat zij in beginsel de WOZ-afbakening door de gemeente volgen bij de uitvoering van de Wbm, maar iedere casus wel zullen toetsen op juistheid. Als de WOZ-afbakening niet juist is, zal deze niet gevolgd worden en zal de Belastingdienst zelf de juiste afbakening vaststellen. Mede vanwege het feit dat de Belastingdienst in gevallen waar de WOZ-objectafbakening niet op juiste gronden is gebaseerd, deze niet zal volgen, meent de Waarderingskamer dat het vertrouwen van belanghebbenden in het gedrang komt als gemeenten "op verzoek van belanghebbende" de afbakening van een WOZ-object aanpassen, terwijl dit niet overeenkomt met de wettelijke voorschriften.

Zoals ook in het voorgaande WOZ-journaal is aangegeven zal een correcte toepassing van de objectafbakening de komende periode extra aandacht krijgen in ons toezicht. Gezien de belangen voor de Wbm gaat daarbij met name de aandacht uit naar bijvoorbeeld objecten zoals de energiedistributienetwerken en WOZ-objecten waar  veel energie wordt gebruikt.

Consultatie uniformering soort-objectcodes

Voor het uitvoeren van de WOZ-taxaties is de typering van WOZ-objecten natuurlijk erg belangrijk. Bij het vergelijken van woningen voor de taxatie is het niet wenselijk om een vrijstaande woning te vergelijken met een appartement en in de taxatiemethode moet een kantoorpand ook anders worden getaxeerd dan een zorginstelling. De soort-objectcode is dan ook een belangrijk gegeven in de gemeentelijke WOZ-administratie en de Fotowijzer woningen en de landelijke soort-objectcodelijst zijn hierbij belangrijke documenten.

In de praktijk worden de Fotowijzer woningen en de soort-objectcodelijst niet altijd consequent toegepast. In gemeentelijke systemen worden soms andere codes gebruikt of andere definities gehanteerd voor de betekenis van een code. Zolang deze codes alleen binnen een gemeente worden gebruikt, is dat geen probleem. Maar er zijn nu toch diverse redenen waarom we nu tot meer landelijke uniformiteit willen komen:

  • Het project "Samen Organiseren" vanuit de VNG probeert de WOZ-uitvoering doelmatiger te maken, door meer landelijke uniformiteit, zodat gemeenten meer kunnen profteren van elkaars ervaringen en er meer landelijk hulpmiddelen kunnen worden ingezet;
  • We willen in de (nabije) toekomst ook het soort object opnemen in de Landelijke Voorziening WOZ, zodat dit gegeven (het type woning) ook getoond kan worden in het WOZ-waardeloket;
  • Bij de vormgeving van de Samenhangende Objectenregistratie (SOR) wil men ook komen tot een meer verfijnde typering van gebouwen dan het huidige gebruiksdoel in de BAG. Vanuit het oogpunt van gezamenlijk gegevensbeheer zou de uniforme soort-objectcode in de WOZ een goede basis voor dit gegeven in de SOR kunnen vormen.

Om tot een voor iedereen bruikbare uniforme typering van woningen en andere WOZ-objecten te komen is er een voorstel uitgewerkt, waarop nu een reactie gevraagd wordt van alle betrokkenen. Deze consultatie van een voorstel voor de uniformering van de soort-objectcode vindt plaats via het WOZ-datacenter.

Het voorstel richt zich niet alleen op de uniformering van de soort-objectcodes, maar ook op de uniformering van de soort-deelobjectcodes. Wij zijn heel benieuwd hoe iedereen aankijkt tegen de voorstellen voor deze uniformering.