Waarderingskamer

Invloed funderingsrisico's op WOZ-taxatie

Achtergrond

Naar aanleiding van berichten over de gevolgen van de lage grondwaterstand na de droge zomer van 2018 voor de fundering van woningen hebben we een aantal aspecten van de mogelijke invloed van funderingsrisico's op de WOZ-waardering op een rij gezet.

Als gevolg van problemen met de fundering kunnen huizen gaan verzakken en ook kunnen scheuren ontstaan. Wanneer sprake is van verzakking en scheuren zijn dit duidelijk zichtbare kenmerken van de woningen waarmee natuurlijk bij het bepalen van de WOZ-waarde rekening wordt gehouden. We spreken van funderingsrisico's, wanneer er nog geen sprake is van zichtbare schade aan de woning, maar er wel sprake blijkt te zijn van verminderde draagkracht van de fundering door bijvoorbeeld "paalrot" of dat er kans bestaat dat deze verminderde draagkracht van de fundering op korte termijn gaat ontstaan. Aan de woning is nog niets te zien, maar er zijn wel risico's dat de woning minder lang meegaat dan voorzien of dat er noodzaak tot herstel van fundering op (korte) termijn aan de orde is.

Wanneer woningen zijn gebouwd op veenachtige ondergrond is er vaak geheid tot op de zandgrond voor een stevig fundament. Daarvoor zijn tot ongeveer 1970 houten palen gebruikt. Daarna zijn nagenoeg alleen nog betonnen palen gebruikt voor de fundering. Houten palen blijven zeer lang goed, zolang ze volledig onder water staan. Door een lage grondwaterstand kunnen de paalkoppen echter met zuurstof in aanraking komen. Zij kunnen daardoor een rottingsproces doormaken. Zonder zuurstof (permanent onder water) rotten houten palen niet. Het rottingsproces leidt veelal pas maanden/jaren later tot daadwerkelijke problemen met de fundering.

De herstelkosten voor herstel/vervanging van rottende funderingspalen of voor herstel van scheuren zijn voor rekening van de eigenaar van de woning. Het is de vraag of vervanging van fundering en schadeherstel verzekerd is onder een reguliere opstalverzekering.

Wettelijke kader: De toestand op de toestandspeildatum

Artikel 18 van de Wet WOZ is het belangrijkste kader voor de vraag of we met funderingsrisico's rekening moeten houden bij de bepaling van de WOZ-waarde.

  1. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
  2. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
  3. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:
    a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,
    b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of
    c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid,
    wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
  4. Bij ministeriële regeling kunnen regels worden gesteld ingevolge welke bij de waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende zaken of onderdelen daarvan, indien die waarde geen onderdeel uitmaakt van de grondslag van de belastingen.

De omstandigheid dat er gebreken aan een pand ontstaan, is aanleiding om de WOZ-waarde te corrigeren. In het geval van schade door funderingsproblemen, zoals verzakking en scheuren, zal daarmee direct in het jaar na het ontstaan van de verzakking en scheuren rekening gehouden moeten worden. In het algemeen moet de fysieke gesteldheid van een object immers worden beoordeeld op de waardepeildatum. Maar bij een verandering van de kwaliteit van de fundering door (gedeeltelijke) vernietiging, moet als gevolg van het voorschrift van artikel 18, derde lid, de toestand van het object op de toestandspeildatum (het begin van het kalenderjaar waarin de WOZ-waarde geldt) worden beoordeeld.

De kwaliteit van de fundering maakt onderdeel uit van de fysieke gesteldheid van een object. Wanneer er sprake is van paalrot, waardoor een deel van de fundering is aangetast, is ook dit een situatie van (gedeeltelijke) vernietiging als bedoeld in artikel 18, derde lid, onderdeel b van de Wet WOZ. Ervan uitgaande dat het daadwerkelijk aantasten van de palen een langzaam proces is, zal de droge zomer van 2018 theoretisch voor het eerst effect gehad kunnen hebben op de WOZ-waarden naar waardepeildatum 1 januari 2018 die bij het optreden van aantasting van de fundering bepaald moest worden naar de toestandspeildatum 1 januari 2019. Door het langzame rottingsproces zal naar verwachting eerder pas in latere jaren sprake zijn van feitelijke vaststelbare aantasting van de fundering.

Wanneer beïnvloedt aantasting van fundering en/of funderingsrisico's de marktwaarde?

In het proces van funderingsrisico naar schade door funderingsproblemen kunnen in ieder geval de volgende fasen onderscheiden worden:

  • start proces door blootstelling aan zuurstof als gevolg van lage (grond)waterstand;
  • begin rottingsproces is bij inspectie van de palen zichtbaar;
  • rottingsproces is zover gevorderd dat palen onvoldoende draagkracht hebben voor beoogde fundering;
  • start optreden van funderingsproblemen;
  • funderingsproblemen worden zichtbaar door verzakking en scheurvorming.

Omdat er bij de verkoop van een woning niet verplicht sprake is van funderingsonderzoek, zal meestal pas in de laatste fase, het zichtbaar worden van de funderingsproblemen, sprake zijn van invloed op verkoopprijzen. Mogelijk dat gezien de aandacht voor deze funderingsproblematiek de komende jaren kopers bij "risico-woningen" vaker besluiten om wel een funderingsonderzoek uit te (laten) voeren. Dat kan betekenen dat dan paalrot in een eerdere fase ook invloed gaat krijgen op de verkoopprijzen en daarmee op de marktwaarde.

Omdat de schade veelal pas na jaren zichtbaar wordt, was er op de waardepeildatum 1 januari 2019 nog niets aan de hand. Naar verwachting zal dit ook op de toestandspeildatum 1 januari 2020 nog slechts in beperkte mate het geval zijn. In de prijzen die voor woningen worden betaald en de marktanalyse die gemeenten uitvoeren voor de WOZ-taxaties zijn dus naar verwachting voorlopig nog geen effecten van "de droge zomer van 2018" merkbaar, laat staan meetbaar.

Aangezien bij de risico-woningen op houten palen het rottingsproces mogelijk wel in gang is gezet kan het voor gemeenten verstandig zijn bij de marktanalyse al wel rekening te houden met de funderingsrisico's en mogelijke herstelkosten in de toekomst, omdat kopers op de woningmarkt mogelijk ook rekening zullen houden met deze risico's. 

Een werkwijze waarbij bij de WOZ-waarde uitsluitend rekening wordt gehouden met de aanwezigheid van paalrot en daarmee van invloed van dit funderingsprobleem op de vast te stellen WOZ-waarde, wanneer de belanghebbende een inspectie-/schaderapport inbrengt, lijkt vooralsnog de best en meest pragmatische oplossing.

Wat is de invloed van funderingsproblemen en funderingsrisico op de marktwaarde/WOZ-waarde?

Marktcijfers over verkoopprijzen van woningen met vastgestelde funderingsrisico's of funderingsproblemen (in verschillende stadia) zijn er niet. Hoewel de kosten van funderingsherstel aanzienlijk zijn, is de vraag of de uiteindelijke invloed van de funderingsproblemen op een verkoopprijs (de marktwaarde) op dat niveau zal liggen.

Er bestaat geen regeling op basis waarvan de overheid eventuele schade aan de fundering vergoedt Het is mogelijk dat de eigenaar verzekerd is voor deze schade, hoewel de reguliere opstalverzekering deze schade in het algemeen niet vergoedt. Wanneer iemand een woning koopt met een funderingsrisico of een funderingsprobleem zal hij er rekening mee moeten houden dat alle mogelijke toekomstige herstelkosten voor eigen rekening komen.

Bij de marktanalyse mag je ervan uitgaan dat een regulier funderingsrisico voor een bepaalde categorie woningen (bepaald bouwjaar in verband met houten palen en bepaalde locatie in verband met bodemsamenstelling en daardoor wijze van fundering) in de verkoopprijzen is meegenomen. Maar wanneer bij een woning (zonder recent eigen verkoopcijfer) sprake is van de (aangetoonde) aanwezigheid van aangetaste fundering en/of schade aan de woning als gevolg van funderingsproblemen, lijkt het redelijk om hiermee rekening te houden. Daarbij moet gedacht worden aan dezelfde componenten die een rol spelen bij andere vormen van "schade" aan woningen, zoals bijvoorbeeld bodemverontreiniging. Deze componenten zijn:

  • herstelkosten
  • overlast en rompslomp;
  • imago.

De belangrijkste component zijn de herstelkosten. De geraamde feitelijke herstelkosten moeten bijvoorbeeld blijken uit een schaderapport of een offerte van een herstelbedrijf. Het lijkt praktisch om deze kosten volledig op de waarde in mindering te brengen, totdat uit verkooptransacties blijkt dat in de markt kopers bereid zijn om (een deel van) deze schade voor hun rekening te nemen. Invloed op de marktwaarde als gevolg van overlast en rompslomp en imago kan op vergelijkbare wijze worden bepaald als in situaties van bodemverontreiniging.

Informatie over funderingsrisico

website funderingsproblemen

Het risico van funderingsproblemen als gevolg van tijdelijk drooggevallen palen kan verspreid over het land gevolgen hebben voor woningen. Het risico hangt samen met het bouwjaar (vanaf circa 1970 is nog uitsluitend gebouwd met betonnen palen), wijze van fundering (bij fundering op staal is het risico veel kleiner) en de bodemsamenstelling.

Op grond van deze kenmerken zijn er landelijke risico-analyses opgesteld, die uiteindelijk ook vertaald zijn in een risico-indicatie per woning. Een dergelijke risico-analyse is bijvoorbeeld te raadplegen via www.funderingsrisico.nl. Informatie over deze risico-analyse is niet alleen nuttig voor kopers van woningen en partijen die adviseren bij de koop van woningen, maar ook voor bijvoorbeeld gemeenten voor de uitvoering van de marktanalyse. Immers het is bekend bij welke woningen gekeken zou moeten worden of er sprake is van invloed van de funderingsrisico's op de marktprijzen.

Marktanalyse door gemeenten

Dankzij de beschikbare informatie over bouwjaren (alleen woningen vóór 1970 zijn gebouwd met houten palen en alleen bij deze woningen kan dus sprake zijn van funderingsrisico's als gevolg van droogte) en bodemgesteldheid (woningen direct gebouwd op zandgrond hebben bijvoorbeeld geen paalfundering nodig en hebben dus geen risico) kunnen gemeenten nagaan bij welke woningen mogelijk sprake is van funderingsrisico's. Bij deze risico-woningen kan men dan in de marktanalyse speciaal aandacht besteden aan mogelijke effecten van de funderingsrisico's op de marktwaarde, zodat men deze effecten ook in de WOZ-taxaties kan vertalen naar de WOZ-waarden van alle woningen met de desbetreffende mate van funderingsrisico.

Het is belangrijk dat gemeenten bij vragen over funderingsrisico's of eventueel bezwaren in verband met funderingsrisico's kunnen teruggrijpen op de gebruikte informatie voor het "in kaart brengen" van welke woningen een significant risico hebben en de informatie over de analyse van de effecten op marktprijzen. De beschikbare informatie op bijvoorbeeld de hierboven genoemde site kan hierbij helpen.

De aangeduide risicowoningen kunnen ook afzonderlijk beoordeeld worden op de feitelijke gesteldheid om vast te stellen of er al dan niet sprake is van verzakkingen en scheurvorming. Dankzij het gebruik van deze externe informatie kan funderingsrisico op een doelmatige wijze meegenomen worden in de marktanalyse, taxatie en communicatie in het kader van de WOZ-waarden.