Waarderingskamer

Uitzondering waterverdedigingswerken

Uitzondering voor waterverdedigingswerken (dijken)


Op basis van de regels voor de bepaling van de WOZ-waarde en de uitleg van deze regels door de rechter, mogen waterverdedigingswerken (denk vooral aan dijken en dijkjes langs het water) niet worden meegenomen in de WOZ-waarde. Wanneer de gemeente een woning of ander object moet taxeren waar sprake is van een dergelijk waterverdedigingswerk, dan moet men deze  bij de waardebepaling buiten aanmerking laten.

Bijvoorbeeld wanneer een woning aan het water is gelegen en een deel van de tuin is een “dijkje” en dit dijkje is ook door het waterschap aangewezen als waterverdedigingswerk, dan wordt dit dijkje bij de waardebepaling buiten aanmerking gelaten. Dat betekent dat in dat geval de WOZ-waarde van deze woning lager zal zijn dan de marktwaarde van de woning op de waardepeildatum. Immers de marktwaarde (de prijs die een koper zal betalen) is inclusief de waarde van het gedeelte van de tuin dat “de dijk” vormt, terwijl bij de WOZ-waarde wordt uitgegaan van een kleinere tuin.

De uitzondering betreft alleen de grond en niet het gebouwde deel, de woning zelf en de ondergrond daarvan. Dus wanneer een woning op een dijk is gebouwd, zal de woning zelf en de ondergrond van de woning niet worden uitgezonderd, maar wel het gedeelte van de tuin dat is gelegen op deze dijk. Of een dijk of dijkje ook daadwerkelijk door het waterschap is aangewezen als waterverdedigingswerk kan worden nagekeken op de zogenaamde legger van het waterschap.

In 2017 heeft de Waarderingskamer alle WOZ-uitvoerders (gemeenten en voor gemeenten werkende samenwerkingsverbanden) gewezen op het juist toepassen van deze WOZ-uitzondering voor waterverdedigingswerken.

In ons toezicht op de WOZ-waarden naar waardepeildatum 1 januari 2017 die in 2018 worden gebruikt, hebben wij extra aandacht besteed aan dit onderwerp. Bij onze controles zagen we dat de meeste gemeenten deze ‘vrijstelling’ juist hadden toegepast en de andere gemeenten hebben we erop gewezen deze uitzondering alsnog toegepast moest worden alvorens de Waarderingskamer kon instemmen met het bekend maken van de nieuwe WOZ-waarden.

Bij circa 130 gemeenten zijn  na vergelijking met de legger van het waterschap geen WOZ-objecten op waterverdedigingswerken geconstateerd. Bij circa 250 gemeenten is wel sprake van waterverdedigingswerken en de daarvoor in aanmerking komende delen van de grond zijn bij de waardebepaling door de gemeenten ook uitgezonderd. Landelijk betreft het circa 80.000 WOZ-objecten waarbij dit jaar (een deel van) het perceel is uitgezonderd van de WOZ-waarde, zodat de WOZ-waarde lager is dan de marktwaarde. Voor het deel dat onder deze WOZ-vrijstelling valt, ontvangen belanghebbenden wel een aparte aanslag voor de watersysteemheffing ongebouwd van het waterschap.

Wat houdt de uitzondering voor waterverdedigingswerken in?

Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning. Dit betekent dat onroerende zaken waarvan een dijklichaam (het waterverdedigingswerk) onderdeel uitmaakt, de waarde van dit dijklichaam bij de WOZ-taxatie buiten aanmerking moet worden gelaten. De omliggende beschermingszones vallen niet onder de uitzondering.

De Hoge Raad heeft verduidelijkt dat de waarderingsuitzondering van toepassing is wanneer sprake is van een waterverdedigingswerk dat in beheer is bij het waterschap, ongeacht of dit waterverdedigingswerk is gelegen op het terrein van een ander. De waarderingsuitzondering is daarmee van toepassing op alle WOZ-objecten die (deels) op een waterverdedigingswerk liggen en geldt ongeacht wie de eigenaar is van het desbetreffende WOZ-object.

De uitzondering geldt voor alle typen waterkeringen. Meestal worden twee typen onderscheiden, te weten: primaire waterkeringen en regionale waterkeringen. Primaire waterkeringen zijn waterkeringen welke vooral liggen langs de grote rivieren en die door het Rijk zijn aangewezen op grond van de Waterwet. Regionale waterkeringen liggen vooral langs de boezemwateren en de kanalen en worden aangewezen op grond van een provinciale verordening. Daarnaast onderscheidt een waterschap veelal nog regionale waterkeringen die niet door de provincie worden aangewezen, maar wel van belang worden geacht en daarmee in de Keur van het waterschap als zodanig zijn aangewezen. De Keur is een verordening met regels die een waterschap hanteert bij de bescherming van waterkeringen, watergangen en bijbehorende kunstwerken. Al de genoemde waterkeringen zijn als waterverdedigingswerk in de Keur en de legger vastgelegd. Hieruit kan worden afgeleid welk deel van de onroerende zaak als kernzone van het waterverdedigingswerk is aangewezen.
De uitzondering geldt niet voor de delen die dienen als woning. Dit betekent dat bij de waardebepaling de woning, inclusief ondergrond, altijd in de waarde betrokken wordt. Alleen een ongebouwd gedeelte van de onroerende zaak kan bij de waardebepaling buiten aanmerking blijven.

De toepassing van de waterverdedigingsuitzondering voor woningen en niet-woningen wordt op dezelfde wijze toegepast. Hoewel een niet-woning niet expliciet is uitgezonderd van de waarderingsuitzondering, heeft de opstal geen waterkerende functie en maakt daarom geen deel uit van een waterverdedigingswerk in de zin van de vrijstelling. Hier komt bij dat het beheer door het waterschap zich niet uitstrekt tot de opstal. Derhalve valt de opstal en de ondergrond daarvan niet onder de waarderingsuitzondering. De ongebouwde onderdelen blijvend uitsluitend bij de waardebepaling buiten aanmerking, wanneer ze daadwerkelijk tot het waterverdedigingswerk behoren.

Bronnen:
Artikel 2 onder f van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ.
Artikel 220d onder g van de Gemeentewet.
Hoge Raad 10 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2828.
Hof Amsterdam 6 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2862.
Hoge Raad 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:364.
Rechtbank Rotterdam 26 oktober 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:8152.

Ambtshalve vermindering bij toepassing van de uitzondering voor waterverdedigingswerken

De vraag is of toepassing van de uitzondering voor waterverdedigingswerken naar waardepeildatum 1 januari 2017 ook kan leiden tot een ambtshalve vermindering van de WOZ-waarde van de desbetreffende onroerende zaak voor eerdere jaren. Dat kan ingeval de WOZ-waarde in eerdere jaren ten minste 20% lager is (met een minimum van € 5.000) dan de te hoog vastgestelde waarde (artikel 2 Uitvoeringsbesluit Wet WOZ). Wanneer deze drempels niet overschreden worden, kan ambtshalve vermindering voor eerdere jaren dan belastingjaar 2018 niet aan de orde zijn.

In het kader van de landelijke uniformiteit is het van belang de volgende uitgangspunten te hanteren.

Volgens de regelgeving is, ingeval ‘blijkt’ dat de waarde van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ tot een te hoog bedrag is vastgesteld, de gemeenteambtenaar, belast met de heffing van gemeentelijke belastingen verplicht om deze te hoge waarde ambtshalve te verlagen.

Ingeval het gaat om toepassing van de uitzondering voor waterverdedigingswerken moet de belanghebbende daarvoor een gemotiveerd verzoek doen dat hij richt aan de gemeenteambtenaar, belast met de heffing van gemeentelijke belastingen van de gemeente waar de onroerende zaak is gelegen. Een verzoek om vermindering voor eerdere jaren heeft in beginsel alleen zin wanneer de uitzondering voor waterverdedigingswerken in 2018 voor het betreffende WOZ-object is toegepast. Of dat het geval is zal doorgaans blijken uit het taxatieverslag.

De maximale termijn waarover de vermindering kan worden toegepast is vijf jaar. De belanghebbende, die zijn bezwaartermijn in het verleden ongebruikt voorbij heeft laten gaan, dient in zijn verzoek voor ieder jaar overtuigend aan te tonen dat de waarde in het desbetreffende jaar tenminste 20% lager is dan de vastgestelde waarde. Dat hij dat voor ieder jaar moet vragen is een gevolg van het feit dat in eerdere jaren de regelgeving van het waterschap met betrekking tot de (omvang van de) waterverdedigingswerken (de keurzone) anders kan zijn.

Voorbeeld:

Vastgestelde waarde € 200.000, waardepeildatum 1 januari 2016.

De tekst van artikel 2 Uitvoeringsbesluit Wet WOZ "ten minste 20% lager dan de te hoog vastgestelde waarde" betekent dat alleen ambtshalve vermindering mogelijk is, wanneer bij toepassing van de uitzondering geconcludeerd wordt tot een "nieuwe waarde" van € 160.000 of minder (20% van € 200.000 = € 40.000).

Zijn beschermingszones rond een waterverdedigingswerk uitgezonderd?

Nee. Beschermingszones rond waterverdedigingswerken behoren niet tot het uit te zonderen gedeelte. De reikwijdte van de waarderingsuitzondering is beperkt tot het waterverdedigingswerk (de waterkering).

Door het raadplegen van de keur en de legger die door het waterschap wordt gepubliceerd, kan worden nagaan waar de waterverdedigingswerken zijn gelegen. De uitzondering blijft beperkt tot de in de keur beschreven en in de kaart (de legger) weergegeven waterkering (als onderdeel van het verzamelbegrip “waterstaatswerk”) of, indien in de keur de term “kernzone” nog gehanteerd wordt, tot de “kernzone”.

Door het raadplegen van de keur van het waterschap wordt niet alleen duidelijk welke onroerende zaken zijn betrokken bij de waarderingsuitzondering, maar wordt ook duidelijk welke oppervlakte exact valt onder de waterkering (het waterverdedigingswerk als bedoeld in de uitzonderingsbepaling). Soms is het relevante kaartmateriaal ook digitaal beschikbaar. Dit kan het inventariseren van de betrokken WOZ-objecten en het bepalen van de “uit te zonderen oppervlakte” ondersteunen.

Bronnen:
Hoge Raad 10 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2828.
Hof Den Haag 21 juni 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1787.

Wat betekent de uitzondering voor waterverdedigingswerken voor appartementen?

Bij een appartementencomplex wordt de ondergrond van het gebouw en de omliggende grond geregistreerd  in een sluimerend WOZ-object. Wanneer dit complex geheel of gedeeltelijk is gelegen op een waterverdedigingswerk, heeft dit invloed op de registratie van dit sluimerend WOZ-object. Doordat sprake is van een uitgezonderd deel, moet het sluimerend WOZ-object als “B-object” worden geregistreerd en geleverd aan de afnemers. De oppervlakte van de grond die niet is uitgezonderd op grond van de uitzondering voor waterverdedigingswerken wordt als mee-getaxeerde oppervlakte geleverd. De Waterschappen kunnen op basis hiervan beoordelen of een aanslag watersysteemheffing voor het ongebouwde deel kan worden opgelegd. In de praktijk is de omvang van de ongebouwde uitgezonderde delen echter zo klein dat vaak de door het waterschap gehanteerde aanslaggrens niet wordt overschreven.

Ook voor de waardering van appartementen kan de uitzondering voor waterverdedigingswerken van invloed zijn. De waarde van de grond bij appartementencomplexen is over het algemeen verdisconteerd in de waarde van de afzonderlijke appartementen. Daarom moet, wanneer een gedeelte van de ongebouwde grond als onderdeel van een waterverdedigingswerk is uitgezonderd, worden beoordeeld of deze uitzondering van invloed is op de waarde van de individuele woningen in het complex. In de meeste gevallen bestaat de waarde van het appartement vooral uit de woning zelf en een aandeel in de ondergrond van het gebouw. De omliggende grond is van geen of zeer weinig waarde.

Dit kan anders zijn wanneer rondom het appartementencomplex een aanzienlijk deel ongebouwde grond behoort, waarop bijvoorbeeld een gemeenschappelijke tuin ligt of sprake is van tuinen van bijvoorbeeld de woningen op de begane grond. In dat geval kan deze ongebouwde grond een groter aandeel in de waarde van de afzonderlijke appartementen vertegenwoordigen, waardoor bij toepassing van de uitzondering voor waterverdedigingswerken de waarde van de individuele woningen moet worden verlaagd met de waarde van de grond die als waterverdedigingswerk buiten aanmerking moet blijven.

Hoe heeft de Waarderingskamer aandacht gevraagd voor dit onderwerp?

Met een brief (pdf, 90 kB) aan de colleges van alle gemeenten en besturen va de samenwerkingsverbanden hebben wij aandacht gevraagd voor dit onderwerp.

Hierin staat dat op grond van jurisprudentie over de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ bij de waardebepaling de waarde van waterverdedigingswerken buiten aanmerking moet worden gelaten. Dit geldt wanneer de gehele onroerende zaak een waterverdedigingswerk is, maar geldt ook wanneer het waterverdedigingswerk slechts een onderdeel is van de onroerende zaak. Bijvoorbeeld wanneer bij een woning een gedeelte van het perceel een dijk is, moet de oppervlakte van deze dijk (waterverdedigingswerk) bij de waardebepaling buiten aanmerking worden gelaten.