Waarderingskamer

Zonnepanelen en -parken

De afgelopen jaren is het aantal zonnepanelen in Nederland aanzienlijk toegenomen. Daarbij is de trend niet alleen een toenemend aantal consumenten dat zonnepanelen op het eigen dak plaatst maar wordt tevens in toenemende mate geïnvesteerd in grootschalige projecten. Ook heeft het begrip “zonnepark” zijn intrede gedaan. Hieronder wordt verstaan een terrein waarop zonnepanelen zijn geplaatst, met als doel energie op te wekken: een zonne-energiecentrale.

Voor de waardering van zonnepanelen en zonneparken in het kader van de Wet WOZ ontstaan een aantal vragen. Maken zonnepanelen onderdeel uit van de woning waardoor zij bij de WOZ-waardepaling moeten worden betrokken? Zijn er bij bedrijfsmatig gebruik vrijstellingen van toepassing?

Zonnepanelen op woningen

WOZ-waardering van zonnepanelen

Bij de waardebepaling in de kader van de Wet WOZ wordt uitgegaan van de marktwaarde van een onroerende zaak (bijvoorbeeld een woning) op de waardepeildatum. Daarbij wordt gekeken naar alle onroerende gedeelten van de woning. Over het algemeen geldt dat zonnepanelen bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven en daarom vormen zonnepanelen op basis van artikel 3:3 en 3:4 BW een onroerend deel van de woning. Een koper van de woning mag er op vertrouwen dat bij koop van de woning ook de zonnepanelen worden geleverd. De systematiek van de Wet WOZ schrijft daarom voor dat bij de waardebepaling ook rekening gehouden moet worden met de invloed van de zonnepanelen op de verkoopprijs van de woning (marktwaarde/WOZ-waarde).

Investeringen in de woning leiden er vaak toe dat de waarde van de woning stijgt. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een renovatie, of het plaatsen van een nieuwe keuken. Ditzelfde geldt voor duurzaamheidsinvesteringen, zoals het aanbrengen van isolatie, of het plaatsen van zonnepanelen. Wanneer een potentiële koper bereid is meer te betalen voor de woning na deze investeringen, neemt de marktwaarde (en dus ook de WOZ-waarde) van deze woning toe.

In de praktijk betekent dit dat gemeenten uit de analyse van verkoopprijzen moeten concluderen of de aanwezigheid van zonnepanelen bij een woning al dan niet leidt tot een hogere marktwaarde en indien dat het geval is, hoeveel hoger die marktwaarde zou moeten zijn. Over het algemeen geldt dat het bedrag aan investeringen in een woning niet één-op-één leidt tot een waardestijging. Bij het plaatsen van zonnepanelen betekent dit, net als bij bijvoorbeeld het vernieuwen van een keuken, dat invloed op de marktwaarde vaak kleiner is dan de gedane investering. Daarnaast zal de toegevoegde waarde van de zonnepanelen afnemen naarmate de panelen ouder zijn en/of een lager rendement hebben.

Gemeenten hebben geen beleidsvrijheid als het gaat om het al dan rekening houden met  zonnepanelen in de waardebepaling. De Wet WOZ schrijft voor dat in de waardebepaling rekening gehouden moet worden met alle kenmerken die invloed hebben op de marktwaarde van het object. Als uit de analyse van verkoopprijzen blijkt dat er een positieve invloed uitgaat van de aanwezigheid van zonnepanelen, dan moet deze positieve invloed in de WOZ-waarde tot uitdrukking worden gebracht.

De Waarderingskamer zal in haar toezicht beoordelen of een gemeente op een adequate wijze de aanwezigheid van zonnepanelen (en andere relevante duurzaamheidsaspecten) heeft betrokken in de marktanalyse en, op basis van de resultaten hiervan, in de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. In dit kader is van belang dat in toenemende mate landelijke marktanalyses uitwijzen dat duurzaamheidsinvesteringen, waaronder investeringen in zonnepanelen, inderdaad een significante invloed hebben (krijgen) op de marktwaarde van woningen.

Zoals aangegeven hebben gemeenten geen beleidsvrijheid om de invloed van zonnepanelen op de marktwaarde wel of niet te betrekken in de vast te stellen WOZ-waarde. Wanneer een gemeente ervoor kiest om in de belastingverordening te bepalen dat zonnepanelen niet worden betrokken in de heffing van de ozb, dan zal men bij het opleggen van de ozb-aanslag een lagere heffingsmaatstaf moeten hanteren dan de vastgestelde WOZ-waarde.

Bedrijfsmatig gebruik zonnepanelen

Werktuigenvrijstelling in relatie tot zonnepanelen

Voor de werktuigenvrijstellingvrijstelling komen werktuigen in aanmerking die aan de volgende vijf criteria voldoen:

  • het werktuig moet onroerend zijn (roerende zaken worden in het kader van de Wet WOZ niet gewaardeerd);
  • het moet een werktuig zijn ten behoeve van een productieproces en dus niet een installatie ten behoeve van het functioneren van een gebouw, zoals bijvoorbeeld een lift of een roltrap;
  • het moet afgescheiden kunnen worden zonder dat beschadiging van betekenis aan die werktuigen wordt toegebracht;
  • het is geen op zichzelf gebouwd eigendom (waarbij aangetekend dat een werktuig in een gebouw niet op zichzelf een gebouwd eigendom kan zijn). Bijvoorbeeld olieopslagtanks in de open lucht zijn een op zichzelf gebouwd eigendom en kunnen daarom niet als werktuig worden vrijgesteld, terwijl een gasturbine in een gebouw van een elektriciteitscentrale wel kan worden vrijgesteld;
  • onderdelen van een gebouwd eigendom kunnen alleen als werktuig bij de waardebepaling buiten aanmerking blijven als het resterende deel na verwijdering van deze onderdelen zijn uiterlijke herkenbaarheid behoudt.

Werktuigenvrijstelling voor het gehele zonnepark

Vraag I: Kan een zonnepark in zijn geheel zijn vrijgesteld?

Nee, een zonnepark is in het algemeen een samenstel van gebouwde en ongebouwde eigendommen. Tot het zonnepark behoort dus ook de grond waarop het zonnepark is geplaatst. De waarde van de grond kan nooit volledig buiten aanmerking blijven. De ondergrond van de bouwwerken moet in ieder geval in de WOZ-waarde betrokken worden.

De bouwwerken en installaties waaruit het zonnepark bestaat zijn naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven en daarmee onroerend. Deze bouwwerken en installaties zijn een op zichzelf gebouwd eigendom. Dat technisch de mogelijkheid bestaat de bouwwerken en installaties te verplaatsen doet daaraan niet af. Daarmee is voor het geheel van de bouwwerken en installaties niet voldaan aan de vereisten om in aanmerking te komen voor de werktuigenvrijstelling.

Werktuigenvrijstelling voor delen van een zonnepark

Vraag II: Zijn de zonnepanelen op een zonnepark vrijgesteld op grond van de werktuigenvrijstelling?

Nee, de werktuigenvrijstelling is niet van toepassing op zonnepanelen die zijn opgesteld in een zonnepark. Hoewel zonnepanelen op een zonnepark werktuigen zijn die dienstbaar zijn aan het productieproces, en ook eenvoudig met behoud van hun waarde verwijderd kunnen worden, verliest het zonnepark zijn herkenbaarheid als zonnepark wanneer de panelen worden verwijderd.

Deze eis van uiterlijke herkenbaarheid na verwijdering van het werktuig is door de Hoge Raad geformuleerd in een zaak over windturbines. De wieken van een windturbine zijn op eenzelfde wijze van belang voor de uiterlijke herkenbaarheid van een windturbine, als de zonnepanelen van belang zijn voor de uiterlijke herkenbaarheid van een zonnepark. De waarde van de zonnepanelen wordt daarom meegenomen in de waarde van het zonnepark.

De constructies waarop de zonnepanelen zijn bevestigd kunnen ook niet bij de WOZ-waardebepaling buiten aanmerking blijven, omdat dit op zich gebouwde eigendommen zijn.
Randapparatuur, zoals kabels, transformators en vergelijkbare elektronica zijn geen op zich gebouwd eigendom en ook niet noodzakelijk voor de uiterlijk herkenbaarheid. Deze kunnen wel onder de werktuigenvrijstelling vallen en worden niet meegenomen in de WOZ-waardering.

Vindplaats:
Hoge Raad 7 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6113 (Franekeradeel).
Hof Arnhem 11 februari 2009, ECLI:GHARN:2009:BH3558.

Vraag III: Is de werktuigenvrijstelling van toepassing op zonnepanelen op daken?

Voor het antwoord op deze vraag kan onderscheid gemaakt worden tussen de volgende twee situaties:

1. De zonnepanelen vormen een bestanddeel van het gebouw wanneer de zonnepanelen eigendom zijn van en in gebruik zijn bij dezelfde belanghebbenden als de eigenaar respectievelijk gebruiker van het gebouw. De zonnepanelen produceren dan energie, dus er is wel sprake van een werktuig. Maar omdat dit werktuig, net als bijvoorbeeld de verwarmingsinstallatie, dienstbaar is aan het gebouw zal de werktuigenvrijstelling niet van toepassing zijn.

2. Wanneer de zonnepanelen een andere eigenaar hebben (opstalrecht) of gebruiker (bijvoorbeeld energiecorporatie) zal de zonne-energiecentrale op het dak een zelfstandig WOZ-object vormen. Dit WOZ-object bestaat dan uit de zonnepanelen, de elektronica en de aansluiting op het elektriciteitsnet. Deze zonne-energiecentrale voldoet aan de criteria voor een werktuig. De centrale produceert immers energie die geleverd wordt aan derden (productieproces).
De zonne-energiecentrale op het dak wordt op eenzelfde wijze behandeld als de zonne-energiecentrale direct op de grond. Net als bij de zonnepanelen in een zonnepark, zijn de op een dak geplaatste zonnepanelen die onderdeel uitmaken van een zelfstandige zonne-energiecentrale noodzakelijk voor de uiterlijke herkenbaarheid. De zonne-energiecentrale geplaatst op een dak vormt dan een zelfstandig WOZ-object. In de waarde van dit WOZ-object wordt ook meegenomen de waarde van de zonnepanelen. Net als bij zonneparken zijn voor de uiterlijke herkenbaarheid niet nodig kabels, transformators en vergelijkbare elektronica. Deze kunnen wel onder de werktuigenvrijstelling vallen en worden bij de zelfstandige zonne-energiecentrale op een dak niet meegenomen in de WOZ-waardering.

Cultuurgrondvrijstelling bij zonneparken

Vraag IV: Kan op een zonnepark de cultuurgrondvrijstelling van toepassing zijn?

Ja, dat kan. De cultuurgrondvrijstelling is van toepassing op grond die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd ten behoeve van de landbouw. Wanneer een landbouwbedrijf ervoor kiest om naast zijn hoofdactiviteit ook zonnepanelen of een zonnepark te plaatsen, is nog steeds sprake van grond die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd door dit landbouwbedrijf. Wanneer op de betreffende grond ook nog sprake is van gebruik als cultuurgrond, dus bijvoorbeeld dezelfde grond wordt tevens gebruikt voor het weiden van vee, dan kan de cultuurgrondvrijstelling van toepassing zijn. De cultuurgrondvrijstelling betreft uitsluitend de waarde van de onbebouwde grond. De ondergrond van de bouwwerken (waar geen gewassen kunnen groeien) wordt wel in de waardebepaling betrokken.
Ook wanneer bijvoorbeeld een energieleverancier ervoor kiest om zijn zonnepark zo in te richten dat de grond ook voor landbouw kan worden gebruikt – denk aan het grazen van dieren onder de zonnepanelen,is de cultuurgrondvrijstelling van toepassing.