Zonnepanelen en -parken

Zonnepanelen leiden over het algemeen tot een hogere WOZ-waarde

Bij de waardebepaling in de kader van de Wet WOZ wordt uitgegaan van de marktwaarde van een onroerende zaak (bijvoorbeeld een woning) op de waardepeildatum. Daarbij wordt gekeken naar alle onroerende gedeelten van de woning. Over het algemeen geldt dat zonnepanelen bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven en daarom vormen zonnepanelen op basis van artikel 3:3 en 3:4 BW een onroerend deel van de woning. Een koper van de woning mag er op vertrouwen dat bij koop van de woning ook de zonnepanelen worden geleverd. Daaruit volgt dat bij de waardebepaling ook rekening gehouden moet worden met de invloed van de zonnepanelen op de verkoopprijs van de woning (marktwaarde/WOZ-waarde).

Investeringen in de woning leiden er vaak toe dat de waarde van de woning stijgt. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een renovatie, of het plaatsen van een nieuwe keuken. Ditzelfde geldt voor duurzaamheidsinvesteringen, zoals het aanbrengen van isolatie, of het plaatsen van zonnepanelen. Wanneer een potentiële koper bereid is meer te betalen voor de woning na deze investeringen, neemt de marktwaarde (en dus ook de WOZ-waarde) van deze woning toe.

In de praktijk betekent dit dat gemeenten uit de analyse van verkoopprijzen moeten concluderen of de aanwezigheid van zonnepanelen bij een woning al dan niet leidt tot een hogere marktwaarde en indien dat het geval is, hoeveel hoger die marktwaarde zou moeten zijn. Over het algemeen geldt dat het bedrag aan investeringen in een woning niet één-op-één leidt tot een waardestijging. Bij het plaatsen van zonnepanelen betekent dit, net als bijvoorbeeld bij het vernieuwen van een keuken, dat de invloed op de marktwaarde vaak kleiner is dan de gedane investering. Daarnaast zal de toegevoegde waarde van de zonnepanelen afnemen naarmate de panelen ouder zijn en/of een lager rendement hebben.

Gemeente moeten zonnepanelen meenemen in de waardebepaling

Gemeenten hebben geen beleidsvrijheid als het gaat om het rekening houden met zonnepanelen in de waardebepaling. De Wet WOZ schrijft voor dat in de waardebepaling rekening gehouden moet worden met alle kenmerken die invloed hebben op de marktwaarde van het object. Als uit de analyse van verkoopprijzen blijkt dat er een positieve invloed uitgaat van de aanwezigheid van zonnepanelen, dan moet deze positieve invloed in de WOZ-waarde tot uitdrukking worden gebracht.

De Waarderingskamer zal in haar toezicht beoordelen of een gemeente op een adequate wijze de aanwezigheid van zonnepanelen (en andere relevante duurzaamheidsaspecten) heeft betrokken in de marktanalyse en, op basis van de resultaten hiervan, in de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. In dit kader is van belang dat in toenemende mate landelijke marktanalyses uitwijzen dat duurzaamheidsinvesteringen, waaronder investeringen in zonnepanelen, inderdaad een significante invloed hebben (krijgen) op de marktwaarde van woningen.

Zonnepanelen vallen onder werktuigenuitzondering als aan vijf criteria wordt voldaan

Voor de werktuigenuitzondering komen werktuigen in aanmerking die aan de volgende vijf criteria voldoen:

1. het werktuig moet onroerend zijn (roerende zaken worden in het kader van de Wet WOZ niet gewaardeerd);
2. het moet een werktuig zijn ten behoeve van een productieproces en dus niet een installatie ten behoeve van het functioneren van een gebouw, zoals bijvoorbeeld een lift of een roltrap;
3. het moet afgescheiden kunnen worden zonder dat beschadiging van betekenis aan die werktuigen wordt toegebracht;
4. het is geen op zichzelf gebouwd eigendom (waarbij aangetekend dat een werktuig in een gebouw niet op zichzelf een gebouwd eigendom kan zijn). Bijvoorbeeld olieopslagtanks in de open lucht zijn een op zichzelf gebouwd eigendom en kunnen daarom niet als werktuig worden uitgezonderd, terwijl een gasturbine in een gebouw van een elektriciteitscentrale wel kan worden uitgezonderd;
5. onderdelen van een gebouwd eigendom kunnen alleen als werktuig bij de waardebepaling buiten aanmerking blijven als het resterende deel na verwijdering van deze onderdelen zijn uiterlijke herkenbaarheid behoudt.

Een zonnepark kan niet in zijn geheel zijn uitgezonderd

Een zonnepark is in het algemeen een samenstel van gebouwde en ongebouwde eigendommen. Tot het zonnepark behoort dus ook de grond waarop het zonnepark is geplaatst. De waarde van de grond kan nooit volledig buiten aanmerking blijven. De ondergrond van de bouwwerken moet in ieder geval in de WOZ-waarde betrokken worden.

De bouwwerken en installaties waaruit het zonnepark bestaat zijn naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven en daarmee onroerend. Deze bouwwerken en installaties zijn een op zichzelf gebouwd eigendom. Dat technisch de mogelijkheid bestaat de bouwwerken en installaties te verplaatsen doet daaraan niet af. Daarmee is voor het geheel van de bouwwerken en installaties niet voldaan aan de vereisten om in aanmerking te komen voor de werktuigenuitzondering.

Werktuigenuitzondering wel mogelijk voor delen van een zonnepark

De zonnepanelen op een zonnepark zijn niet uitgezonderd op grond van de werktuigenuitzondering.

De werktuigenuitzondering is niet van toepassing op zonnepanelen die zijn opgesteld in een zonnepark. Hoewel zonnepanelen op een zonnepark werktuigen zijn die dienstbaar zijn aan het productieproces, en ook eenvoudig met behoud van hun waarde verwijderd kunnen worden, verliest het zonnepark zijn herkenbaarheid als zonnepark wanneer de panelen worden verwijderd.

Deze eis van uiterlijke herkenbaarheid na verwijdering van het werktuig is door de Hoge Raad geformuleerd in een zaak over windturbines. De wieken van een windturbine zijn van belang voor de uiterlijke herkenbaarheid van een windturbine, zoals de zonnepanelen van belang zijn voor de uiterlijke herkenbaarheid van een zonnepark. De waarde van de zonnepanelen wordt daarom meegenomen in de waarde van het zonnepark.

De constructies waarop de zonnepanelen zijn bevestigd kunnen ook niet bij de WOZ-waardebepaling buiten aanmerking blijven, omdat dit op zich gebouwde eigendommen zijn.

Randapparatuur, zoals kabels, transformators en vergelijkbare elektronica zijn geen op zich gebouwd eigendom en ook niet noodzakelijk voor de uiterlijk herkenbaarheid. Deze kunnen wel onder de werktuigenuitzondering vallen en worden niet meegenomen in de WOZ-waardering.

Werktuigenuitzondering bij zonnepanelen op daken

Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen de volgende twee situaties:

Cultuurgronduitzondering kan van toepassing zijn bij zonneparken

De cultuurgronduitzondering is van toepassing op grond die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd ten behoeve van de landbouw. Wanneer een landbouwbedrijf ervoor kiest om naast zijn hoofdactiviteit ook zonnepanelen of een zonnepark te plaatsen, is nog steeds sprake van grond die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd door dit landbouwbedrijf. Wanneer op de betreffende grond ook nog sprake is van gebruik als cultuurgrond, dus bijvoorbeeld dezelfde grond wordt tevens gebruikt voor het weiden van vee, dan kan de cultuurgronduitzondering van toepassing zijn. De cultuurgronduitzondering betreft uitsluitend de waarde van de onbebouwde grond. De ondergrond van de bouwwerken (waar geen gewassen kunnen groeien) wordt wel in de waardebepaling betrokken.

Ook wanneer bijvoorbeeld een energieleverancier ervoor kiest om zijn zonnepark zo in te richten dat de grond ook agrarisch bedrijfsmatig wordt gebruikt – denk aan het grazen van dieren onder de zonnepanelen, kan de cultuurgronduitzondering van toepassing zijn.

Relevante jurisprudentie

Hoge Raad 7 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6113 (Franekeradeel).

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 11 februari 2009, ECLI:GHARN:2009:BH3558.