Waarderingskamer

Overige vragen over de WOZ-waarde

De prijzen voor woningen stijgen al enkele jaren. Deze hoge prijsstijgingen hebben ook gevolgen voor de WOZ-waarden van woningen. Hier gaan we in op enkele vragen over de invloed van de woningmarkt op de WOZ-waarden van woningen.

Wat is een onroerende zaak?

In de Wet WOZ wordt gesproken over onroerende zaken. In de praktijk worden deze ook vaak aangeduid als WOZ-objecten. In Nederland worden jaarlijks circa 9,2 miljoen onroerende zaken gewaardeerd. Van een groot aantal andere onroerende zaken, zoals wegen en natuurgebieden, wordt geen WOZ-waarde bepaald, omdat deze waarde nergens formeel voor gebruikt wordt.

De circa 9,2 miljoen WOZ-objecten die jaarlijks gewaardeerd worden zijn ruim 8 miljoen woningen en daarnaast ruim 1 miljoen niet-woningen zoals winkels, kantoren, agrarische bedrijven, industrie maar ook ziekenhuizen, scholen, musea en kerken. Hieronder wordt eerst het begrip onroerend toegelicht en daarna het begrip zaak uitgelegd.

Onroerend

Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplanting, evenals de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Deze definitie wordt gegeven in artikel 3:3 van het Burgerlijk Wetboek.

Alles wat volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, is bestanddeel van die zaak. Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak (art. 3:4 BW).

Zaak

Zaken zijn de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten (art. 3:2 BW).

Een onroerende zaak is volgens de Wet WOZ altijd een fysiek object zoals de grond of een gebouw. In het kader van de Wet WOZ wordt dus niet de waarde van iets niet-fysieks zoals een erfpachtrecht op een woning, getaxeerd maar de woning zelf. Meer voorbeelden over wat als onroerend wordt beschouwd, kunt u vinden in onze Vraagbaak Waardebepaling.

Waarvoor gebruikt de gemeente de WOZ-waarde?

De gemeente gebruikt de WOZ-waarde vooral voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB). Sommige gemeenten gebruiken de WOZ-waarde ook voor andere heffingen, zoals de rioolheffing, de forensenbelasting en bedrijveninvesteringszones (BIZ).

De eigenaren van woningen en van andere onroerende zaken (verder niet-woningen genoemd) en gebruikers van niet-woningen krijgen een aanslag OZB. Gebruikers van woningen krijgen geen aanslag OZB.

Het bedrag van de aanslag OZB is een percentage van de WOZ-waarde. Dat percentage (tarief) verschilt per gemeente. Gemeenten gebruiken meestal verschillende tarieven voor: eigenaren van woningen, eigenaren van niet-woningen, en gebruikers van niet-woningen. Het tarief wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeenteraad.

Kan een huurder van een woning bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?

Ja, de huurder kan op de gebruikelijke manier bezwaar maken tegen de WOZ-waarde op zijn WOZ-beschikking. Voor de gemeente is niet relevant wat het effect van de WOZ-waarde op de huurprijs is. Bij een eventueel bezwaar beoordeelt de gemeente uitsluitend of de WOZ-waarde een correcte inschatting is van de marktwaarde op de waardepeildatum.

Heeft de gemeente een belang bij een hoge WOZ-waarde?

Nee. De gemeenteraad stelt de begroting vast en daarmee hoeveel geld de gemeenteraad wil ophalen met de OZB. Als de WOZ-waarde hoger wordt, zal het tarief lager worden om hetzelfde bedrag op te halen.

Moeten WOZ-waarden worden afgerond?

Het vermelden van een waarde op de euro nauwkeurig suggereert dat er sprake is van een exacte berekening. Maar een taxatie is een systematische inschatting van een reële verkoopprijs voor de desbetreffende woning op de waardepeildatum rekening houden met de marktomstandigheden. Wanneer een woning uiteindelijk echt verkocht wordt, komt de prijs tot stand als gevolg van de onderhandelingspositie van de koper  en de verkoper. Deze partijen komen een prijs overeen die past binnen een marge die zij beiden een reëel vinden voor die woning.

Regelmatig krijgen wij de vraag of afronden van de WOZ-waarde op bijvoorbeeld € 5000 mag of misschien wel moet. Voor de gebruiker van een taxatiewaarde is een rond bedrag logisch. Een taxatierapport voor een verkoop of een hypotheek vermeldt dan ook meestal een rond bedrag. Dat geldt ook voor de ontvanger van een WOZ-waarde. Een rond bedrag is meer in overeenstemming met de bandbreedte voor de nauwkeurigheid die men verwacht van een taxatie.  Maar anders dan bij een taxatierapport voor een hypotheek, zal een ontvanger van de WOZ-waarde, zijn of haar waarde wel vergelijken met andere WOZ-waarden, bijvoorbeeld van buurpanden. Daarom is het wel belangrijk dat ondanks de afronding de onderlinge verschillen tussen woningen op een adequate manier tot uitdrukking komt in de WOZ-waarde.

Daarom staat er in onze Waarderingsinstructie ook nadrukkelijk dat de getaxeerde waarden worden afgerond op een niveau dat aansluit bij de nauwkeurigheid van de taxatie. De waarde wordt in ieder geval afgerond op eenheden van minimaal € 1000.

Maar bij een hogere waarde geeft een taxatie op € 1000 nauwkeurig nog steeds een onjuist beeld van de nauwkeurigheid die mogelijk is. Daarom wordt in het algemeen deel van de taxatiewijzers een suggestie gedaan voor welk niveau van afronden passend is bij de hoogte en nauwkeurigheid van de taxatie. Hoewel het algemeen deel van de taxatiewijzers primair gericht is op de taxatie van niet-woningen, kunnen deze suggesties ook prima fungeren als richtlijn voor het afronden van de taxatiewaarde van woningen. Voor woningen komt dit neer op: 

  • afronden op € 1.000 voor WOZ-waarden tot en met € 250.000
  • afronden op € 5.000 voor WOZ-waarden tussen € 250.000 en € 1000.000
  • afronden op € 10.000 voor WOZ-waarden tussen € 1000.000 en € 10.000.000
  • afronden op € 50.000 voor WOZ-waarden boven de € 10.000.000.  

In het verleden werden WOZ-waarden bijna altijd uitsluitend naar beneden afgerond. Nu er steeds meer evenwicht komt in de belangen bij een hogere WOZ-waarde of een lagere WOZ-waarde, sluit een rekenkundige afronding beter aan bij het zo goed mogelijk benaderen van de marktwaarde.

Het passend afronden vinden wij een onderdeel van het komen tot een goede WOZ-taxatie. Daarom is ervoor gekozen om geen dwingende voorschriften in de regelgeving te geven voor het afronden van de WOZ-waarde. De hierboven genoemde suggesties zijn dus geen verplichte voorschriften.

Mag de gemeente de WOZ-waarde voor 2023 al vaststellen als er nog niet beslist is op mijn bezwaar of beroep over de WOZ-waarde voor 2022?

Ja, de WOZ-waarde voor het nieuwe jaar is onafhankelijk van het eerdere jaar. Als u vindt dat uw WOZ-waarde opnieuw niet goed is vastgesteld, dan kunt u weer bezwaar indienen. De gemeente kan er dan voor kiezen om uw nieuwe bezwaar pas te behandelen, wanneer het bezwaar of beroep over de WOZ-waarde over 2021 definitief is afgehandeld of gelijktijdig uitspraak te doen op beide bezwaren.

Mag de gemeente verkoopprijzen gebruiken waarbij de woning ver boven de vraagprijs verkocht is?

Ja. De gemeente moet de marktwaarde taxeren. De prijzen die betaald worden bij verkoop zijn de beste indicatie van de marktwaarde van een woning.

Niet de vraagprijs is bepalend voor de marktwaarde maar de prijs waarover koper en verkoper het uiteindelijk eens zijn geworden.

De WOZ-waarde moet wel altijd onderbouwd worden met meerdere verkoopcijfers. Het is niet zo dat één hoog verkoopcijfer direct invloed heeft op de WOZ-waarden. Maar als meer woningen verkocht worden voor deze hogere prijzen (boven de vraagprijs) dan volgt de WOZ-waarde die marktontwikkeling.

Mijn woning is dit jaar verbouwd. Heeft dit invloed op mijn WOZ-waarde?

Ja, verbouwingen in dit jaar worden meegenomen in de WOZ-waarde voor het komende jaar.

De waardepeildatum voor 2023 is 1 januari 2022. Dit betekent dat in de meeste gevallen wordt gekeken naar hoe de woning er op 1 januari 2022 bij stond (toestandspeildatum) en naar de verkoopprijzen (waardepeildatum) rond 1 januari 2022. In de meeste gevallen is dus zowel de waardepeildatum, als de toestandspeildatum 1 januari 2022.

Maar wanneer er na de waardepeildatum in de loop van 2022 een verbouwing heeft plaatsgevonden, wordt gekeken naar de staat van de woning (dus de toestand) bij het begin van 2023, het jaar waarvoor de WOZ-waarde geldt. Bij een verbouwing in de loop van 2022 wordt voor de in 2023 geldende WOZ-waarde de toestandspeildatum dus 1 januari 2023, terwijl de waardepeildatum 1 januari 2022 blijft. Op deze manier worden waardeveranderingen door verbouwingen in het afgelopen jaar meegenomen in de WOZ-waarde voor dit jaar.

Dit geldt dus ook voor nieuwbouwwoningen die op de waardepeildatum nog niet bestonden (in aanbouw waren), maar die in de loop van 2022 zijn opgeleverd en in gebruik genomen.

Verbouwingen die na 1 januari 2023 hebben plaatsgevonden, worden dit jaar nog niet meegenomen in de WOZ-waarde, maar komen volgend jaar tot uitdrukking in de WOZ-waarde.

Is bij het overbieden op woningen nog wel sprake van marktwaarde?

Het begrip marktwaarde is gebaseerd op een internationale definitie volgens de International Valuation Standards, die ook is overgenomen in de European Valuation Standards (EVS).

De officiële definitie is dat de marktwaarde het geschatte bedrag is waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum waarbij de partijen met kennis van zaken prudent en niet onder dwang hebben gehandeld.

Wanneer het in de woningmarkt gewoon is dat bij de verkoop uiteindelijk een prijs betaald wordt die hoger is dan de vraagprijs, dan is dat de markt waarop de WOZ-taxaties gebaseerd moeten worden.

Wat is de opkoopbescherming voor woningen?

De opkoopbescherming houdt in dat woningen die onder deze bescherming vallen, alleen gekocht mogen worden door mensen die er zelf in gaan wonen. Met deze regeling wil men voorkomen dat (particuliere) beleggers woningen kopen om deze te verhuren. Starters en andere woningzoekeneden krijgen hierdoor een betere kans om een koopwoning te kopen, omdat zij niet hoeven "op te bieden" tegen deze beleggers.

Gemeenten hebben sinds 1 januari 2022 de mogelijkheid om woningsegmenten aan te wijzen waarvoor de opkoopbescherming geldt. De gemeente kan een bepaald gebied aanwijzen, zoals een aantal buurten, maar kan ook een bepaald marktsegment aanwijzen, zoals alle woningen met een WOZ-waarden lager dan een bepaald bedrag.

Hoe komt de Waarderingskamer aan de door haar gepubliceerde gemiddelde waardeontwikkeling per gemeente?

Elke gemeente geeft de gemiddelde marktontwikkeling van woningen door aan de Waarderingskamer zodra men de WOZ-taxaties heeft afgerond. Het gepubliceerde percentage betreft de gemiddelde ontwikkeling van de WOZ-waarde van alle woningen in de gemeente. Dit wordt berekend door voor elke woning de nieuwe WOZ-waarde te vergelijken met de voorgaande WOZ-waarde.