Waarderingskamer

De afbakening van bedrijfspanden en het meten van de oppervlakte

Om de waarde van een bedrijfspand te bepalen, moet eerst duidelijk zijn wat bij de taxatie moet worden meegenomen. De Wet WOZ geeft regels voor de afbakening. Bij bedrijfsverzamelgebouwen moet bijvoorbeeld gekeken worden waar de grenzen van de verhuurde delen liggen en of de verhuurde delen voldoende zelfstandig zijn. Voor het taxeren is ook een zorgvuldige bepaalde oppervlakte van belang. Per categorie objecten moet dit meten op eenzelfde manier plaatsvinden.

De afbakening van bedrijfspanden

Onder bedrijfspanden, vaak ook aangeduid als niet-woningen, valt een breed scala van soorten objecten. Van kantoren tot scholen, van winkels tot industriële installaties en van bedrijfsruimte tot ziekenhuis.

De regels voor de objectafbakening geven aan hoe bij deze verschillende categorieën bedrijfspanden de grenzen van het WOZ-object komen te liggen. Deze regels zijn vastgelegd in artikel 16 van de Wet WOZ.

Bij de afbakening van bedrijfspanden volgt men drie stappen.

  1. Voor het bepalen van de grenzen van het pand (de Wet WOZ noemt dit een onroerende zaak), wordt gekeken naar de eigenaar en de gebruiker.
  2. Vervolgens wordt bekeken of het pand of onderdeel zelfstandig te gebruiken is.
  3. De grenzen van een pand worden zo ruim mogelijk vastgesteld.

Afbakening naar eigendom en gebruik

Voor het bepalen van de grenzen van een pand, wordt gekeken naar de eigenaar en de gebruiker. Het deel dat van dezelfde eigenaar is, door dezelfde gebruiker wordt gebruikt en naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoort, vormt één WOZ-object. Bijvoorbeeld een winkelruimte met nabijgelegen opslagruimte die bij dezelfde winkel in gebruik zijn. Bij verschillende gebruikers, worden de objecten naar dat gebruik afgebakend.

Afbakening naar zelfstandigheid

Ook telt mee of het pand zelfstandig te gebruiken is. Ingeval een gedeelte van een gebouw door de indeling afzonderlijk kan worden gebruikt, vormt dit gedeelte een zelfstandig WOZ-object. Denk hierbij aan een bedrijfsverzamelgebouw waarbij per verdieping een ander bedrijf zit. Wil sprake zijn van een apart WOZ-object, dan moet elke verdieping afsluitbaar zijn en over een eigen sanitair en pantry beschikken.

Grenzen zo ruim mogelijk

De grenzen van een pand worden zo ruim mogelijk vastgesteld. Dit betekent dat een loods of berging één WOZ-object vormt met het bedrijfspand als eigenaar en gebruiker dezelfde zijn. Wanneer meerdere aangrenzende percelen van dezelfde eigenaar zijn, dan worden die samengevoegd tot één WOZ-object wanneer deze ook bij dezelfde partij in gebruik zijn.

De afbakening van bedrijfsverzamelgebouwen en leegstand

Bedrijfsverzamelgebouwen worden afgebakend volgens de geldende regels voor de objectafbakening. Wanneer in een bedrijfsverzamelgebouw sprake is van leegstand moet nog meer gekeken worden naar de fysieke indeling van het geheel. Bijvoorbeeld of de gedeelten bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt maar ook  of er omstandigheden zijn die aanleiding zijn voor het vormen van een samenstel.

Wanneer verschillende panden bijvoorbeeld in een winkelcentrum geen gebruiker hebben, kunnen de verschillende panden niet zonder meer  worden samengevoegd tot één WOZ-object. De objecten of panden moeten ook naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. Met name bij panden die bestemd zijn om zelfstandig te gebruiken zal leegstand de objectafbakening niet snel doen wijzigen.

Bij een bedrijfsverzamelgebouw met relatief flexibele grenzen tussen de afzonderlijke units, kan leegstand wel gevolgen hebben voor de afbakening van de WOZ-objecten binnen het complex.

Het verhuurbaar vloeroppervlak van courante niet-woningen en de BAG

Gemeenten zijn bezig met het optimaliseren van de aansluiting tussen de Basisregistraties adressen en gebouwen (BAG) en de WOZ-uitvoering. Het gebruik van de gebruiksoppervlakte uit de BAG vraagt daarbij extra aandacht. Na overleg met gemeenten, beleggers en makelaars is gebleken dat het geen optie is om voor bedrijfsgebouwen over te stappen op het gebruik van de gebruiksoppervlakte zoals dit bij de woningmarkt wel is gebeurd.

Bij transacties met dit soort objecten rekenen de marktpartijen steeds op basis van verhuurbare vloeroppervlakte (vvo). Dit vooral voor huurtransacties maar ook bij verkooptransacties. Het feit dat nu de gebruiksoppervlakte beschikbaar is in de BAG, brengt daar nog geen verandering in. Gezien deze situatie hebben diverse partijen gepleit voor het in de BAG registreren van de verhuurbare vloeroppervlakte in plaats van de gebruiksoppervlakte voor deze specifieke categorie objecten. Het BAG-Bronhouders en Afnemers Overleg (BAG BAO) heeft echter besloten dat dat dit niet haalbaar en wenselijk is en zij heeft geconcludeerd dat zij een uniforme toepassing van de gebruiksoppervlakte belangrijker vindt dan deze wens van gebruikers.

De Waarderingskamer heeft besloten dat het voor correcte WOZ-taxaties belangrijker is dat wordt aangesloten op de marktgegevens dan dat de BAG-gegevens worden gebruikt. Daarvoor bestaat in dit geval ook ruimte, aangezien een basisregistratie alleen verplicht gebruikt hoeft te worden, indien het benodigde gegeven in de registratie aanwezig is. Dat is voor courante niet-woningen niet het geval. Daarom is er voor courante niet-woningen geen sprake van een plicht tot gebruik van de BAG-gebruiksoppervlakte. Voor deze categorie objecten zullen gemeenten primair de verhuurbare vloeroppervlakte in de WOZ-administratie vastleggen en gebruiken bij de marktanalyse en taxatie. Natuurlijk blijft het wel belangrijk om ook deze courante niet-woningen te koppelen aan de BAG-gegevens om gebruik te maken van BAG-adres, BAG-bouwjaar, maar ook om gebruik te maken van een consistentiecontrole tussen BAG-gebruiksoppervlakte en WOZ-verhuurbaar-vloeroppervlak.