Afbakening bij bedrijfspanden

Een bedrijfspand is een niet-woning

Onder bedrijfspanden, vaak ook aangeduid als niet-woningen, vallen verschillende soorten objecten. Van kantoren tot scholen, van winkels tot industriële installaties en van bedrijfsruimten tot ziekenhuizen.

Bij de afbakening van bedrijfspanden volgt men vier stappen

Voor het bepalen van de grenzen van het bedrijfspand kijkt de gemeente naar de eigenaar en de gebruiker. Vervolgens kijkt de gemeente of het bedrijfspand of een onderdeel binnen dat pand zelfstandig te gebruiken is. De grenzen van een pand worden zo ruim mogelijk vastgesteld.

1. Afbakening naar eigendom en gebruik

Voor het bepalen van de grenzen van een bedrijfspand, kijkt de gemeente naar wie de eigenaar is en wie het pand gebruikt. Het deel van het bedrijfspand dat van dezelfde eigenaar is en door dezelfde gebruiker gebruikt wordt, vormt in principe één WOZ-object. Bijvoorbeeld een winkelruimte met nabijgelegen opslagruimte die bij dezelfde winkel in gebruik zijn. Bij verschillende gebruikers, worden de objecten naar dat gebruik afgebakend. Bijvoorbeeld voor een bedrijfsverzamelpand met een eigenaar en vijf huurders, worden in principe vijf WOZ-waarden bepaald.

2. Afbakening naar zelfstandigheid

Vervolgens telt mee of het pand of het onderdeel uit stap 1 zelfstandig te gebruiken is. Ieder deel van een gebouw met één eigenaar en één gebruiker dat afzonderlijk kan worden gebruikt, vormt een zelfstandig WOZ-object. Denk hierbij aan een bedrijfsverzamelgebouw waarbij per verdieping een ander bedrijf zit. Er is sprake van apart WOZ-object die verdieping afsluitbaar is en over een eigen sanitair en pantry beschikt.

3. Grenzen zo ruim mogelijk

De grenzen van een WOZ-object worden zo ruim mogelijk vastgesteld. Dit betekent dat een loods of berging één WOZ-object vormt met een naastgelegen bedrijfspand als de eigenaar en de gebruiker dezelfde zijn. Wanneer meerdere aangrenzende loodsen van dezelfde eigenaar zijn, dan worden die samengevoegd tot één WOZ-object wanneer deze ook bij dezelfde partij in gebruik zijn.

4. Rekening houden met gemeentegrenzen

Ten slotte wordt bij de afbakening rekening gehouden met de gemeentegrenzen. Als een boerderij op de grens van twee gemeenten staat, dan bestaat de boerderij uit twee WOZ-objecten met een eigen WOZ-waarde.

Regels voor de WOZ-afbakening

De regels voor de objectafbakening geven aan hoe bij deze verschillende categorieën bedrijfspanden de grenzen van het WOZ-object komen te liggen. Deze regels zijn vastgelegd in artikel 16 van de Wet WOZ.

De afbakening van bedrijfsverzamelgebouwen en leegstand

Bedrijfsverzamelgebouwen worden afgebakend volgens de geldende regels voor de objectafbakening. Wanneer in een bedrijfsverzamelgebouw sprake is van leegstand moet nog meer gekeken worden naar de fysieke indeling van het geheel. Bijvoorbeeld of de gedeelten bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt maar ook of er omstandigheden zijn die aanleiding zijn voor het vormen van een samenstel.

Wanneer verschillende panden bijvoorbeeld in een winkelcentrum geen gebruiker hebben, kunnen de verschillende panden niet zonder meer worden samengevoegd tot één WOZ-object. De objecten of panden moeten ook naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. Met name bij panden die bestemd zijn om zelfstandig te gebruiken zal leegstand de objectafbakening niet snel doen wijzigen.

Bij een bedrijfsverzamelgebouw met relatief flexibele grenzen tussen de afzonderlijke units, kan leegstand wel gevolgen hebben voor de afbakening van de WOZ-objecten binnen het complex.

Het verhuurbaar vloeroppervlak van courante niet-woningen en de BAG

Na overleg met gemeenten, beleggers en makelaars is gebleken dat het geen optie is om voor courante niet-woningen zoals kantoren, winkels, bedrijfsgebouwen, over te stappen op het gebruik van de gebruiksoppervlakte zoals dit bij de woningmarkt wel is gebeurd.

Bij transacties met dit soort objecten rekenen de marktpartijen steeds op basis van verhuurbare vloeroppervlakte (vvo). Dit vooral voor huurtransacties maar ook bij verkooptransacties. Het feit dat de gebruiksoppervlakte beschikbaar is in de BAG, brengt daar geen verandering in.

De Waarderingskamer heeft besloten dat het voor correcte WOZ-taxaties belangrijker is dat wordt aangesloten op de marktgegevens dan dat de BAG-gegevens worden gebruikt. Daarvoor bestaat in dit geval ook ruimte, aangezien een basisregistratie alleen verplicht gebruikt hoeft te worden, indien het benodigde gegeven in de registratie aanwezig is. Dat is voor courante niet-woningen niet het geval. Daarom is er voor courante niet-woningen geen sprake van een plicht tot gebruik van de BAG-gebruiksoppervlakte. Voor deze categorie objecten zullen gemeenten primair de verhuurbare vloeroppervlakte in de WOZ-administratie vastleggen en gebruiken bij de marktanalyse en taxatie. Natuurlijk blijft het wel belangrijk om ook deze courante niet-woningen te koppelen aan de BAG-gegevens om gebruik te maken van BAG-adres, BAG-bouwjaar, maar ook om gebruik te maken van een consistentiecontrole tussen BAG-gebruiksoppervlakte en WOZ-verhuurbaar-vloeroppervlak.