Waarderingsmethoden niet-woningen

Waardering van courante en incourante niet-woningen

Gemeenten hanteren bij het vaststellen van de WOZ-waarde voor bedrijfspanden en andere niet-woningen, net zoals bij woningen, zo veel mogelijk geautomatiseerde taxatiemodellen. Alleen voor niet-woningen zijn er in een gemeente per type niet-woning meestal te weinig verkopen om de taxatie op de ‘gewone’ manier daarop te kunnen baseren. De gemeente verzamelt en analyseert daarom ook de volgende marktgegevens:

• huurprijzen (met name bij kantoren, winkels, bedrijfsruimten);
• stichtingskosten (met name voor incourante objecten zoals energiecentrales, windturbines, ziekenhuizen en scholen);
• grondprijzen;
  
• omzetgegevens (met name bij benzinestations, horeca, recreatieparken).

De WOZ-waarde van niet-woningen wordt bepaald op de marktwaarde of als die hoger is op de gecorrigeerde vervangingswaarde:

• Bij courante panden zoals kantoren, winkels en ander bedrijfsmatig vastgoed is de marktwaarde het uitgangspunt. Deze marktwaarde wordt vaak berekend met behulp van de huurwaarde-kapitalisatiemethode.
• Bij panden zoals ziekenhuizen, laboratoria en energiecentrales gaat het om de vervangingswaarde, bijgesteld voor technische en functionele veroudering. De WOZ-waarde wordt daarom aangeduid als de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze methode leidt dan tot de waarde die het object heeft voor de huidige belanghebbende.

Voor andere, specifieke, panden zoals recreatieterreinen en tankstations zijn omzetgegevens uitgangspunt voor de waardering. De waarde wordt berekend door middel van de zogeheten Discounted Cash Flow-methode (DCF).

Als binnen de gemeentegrenzen onvoldoende gegevens  zijn komt de modelmatige waardebepaling voor bedrijfspanden en andere niet-woningen tot stand door regionale en landelijke samenwerking met diverse partijen. Gemeenten werken bij het verzamelen en analyseren van marktgegevens van niet-woningen dus met elkaar samen door gebruik te maken van landelijk afgesproken uitgangspunten en kengetallen. Deze gegevens zijn vastgelegd in landelijke taxatiewijzers die elk jaar worden gepubliceerd door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG).

Huurwaarde-kapitalisatie

Bij deze taxatiemethode voor courante panden, zoals winkels, kantoren en andere bedrijfsruimten gaat de taxatie uit van de huurwaarde op de waardepeildatum. Deze wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Bij de huurwaarde-kapitalisatiemethode vindt de waardebepaling dus plaats in twee stappen.

Eerst wordt de huurwaarde van een pand vastgesteld, waarbij aansluiting wordt gezocht bij soortgelijke panden waarvoor rond de waardepeildatum een huurovereenkomst is gesloten.

Vervolgens worden verkoopprijzen geanalyseerd en bepaald hoe de huurwaarde zich verhoudt tot de verkoopprijs. Bij het vaststellen van de huurwaarde wordt rekening gehouden met de verschillen in onder andere oppervlakte, bouwkwaliteit en ligging. Bij het vaststellen van de kapitalisatiefactor wordt daarnaast rekening gehouden met leegstand van soortgelijke objecten.

Gecorrigeerde vervangingswaarde

Bij incourante niet-woningen zoals scholen, ziekenhuizen en energiecentrales wordt gewerkt met de gecorrigeerde vervangingswaarde. Voor de berekening daarvan is enerzijds informatie nodig voor het bepalen van de grondwaarde en anderzijds informatie voor de waarde van de opstallen. De WOZ-waarde van de opstallen wordt berekend door de actuele bouwkosten (inclusief inrichtingskosten en bijkomende kosten) te corrigeren voor de technische veroudering en de functionele veroudering.

Voor het bepalen van de grondwaarde wordt uitgegaan van de investering die gedaan moet worden om een vergelijkbaar perceel grond met die bestemming op die locatie te verwerven. Omdat een belangrijk deel van het leveren van bouwrijpe grond geschiedt door de gemeente, vormen de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert een belangrijk deel van de benodigde informatie.

Discounted cash flow

De discounted cash flow-methode wordt gebruikt om de marktwaarde te bepalen van zeer specifieke panden waarvoor onvoldoende marktgegevens in de vorm van transactieprijzen of huurprijzen bekend zijn. Denk hierbij aan campings en tankstations. De taxateur werkt hier met onder meer omzetgegevens van het bedrijf dat in het pand is gevestigd.

Samenwerken bij taxatie: De taxatiewijzers

Het is belangrijk dat gemeenten ook over de gemeentegrenzen kijken. Ook wanneer een gemeente alle marktinformatie binnen de gemeente verzamelt, zal men vaak nog niet voor elk type niet-woningen voldoende basis hebben voor een betrouwbare taxatie. Gemeenten werken bij het verzamelen en analyseren van marktgegevens van niet-woningen dus met elkaar samen.

Voor diverse typen niet-woningen leidt deze samenwerking tot concrete taxatiewijzers die alle gemeenten gebruiken. Deze taxatiewijzers geven per type niet-woning een beschrijving van de wijze van taxeren, de te gebruiken kengetallen en de onderbouwing van de kengetallen met marktgegevens. Bij het opstellen van deze taxatiewijzers werken gemeenten samen met gespecialiseerde taxatiebureaus, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer. De taxatiewijzers dragen bij aan een landelijk uniforme en goed onderbouwde waardering van niet-woningen.

Het centrale rekenmodel voor het toepassen van de landelijke taxatiewijzers heet TIOX. TIOX ondersteunt de taxateur bij het waarderen van bijzondere panden, zoals scholen, ziekenhuizen en agrarische objecten.

De set taxatiewijzers bestaat uit:

0. Algemeen deel; 1. Onderwijs; 2. Defensie; 3. Woonwagens; 4. NS-stations; 5. Laboratoria; 6. Crematoria; 7. Parkeren; 8. Ziekenhuizen; 9. Verzorging; (10 is vervallen); 11. Busstations; 12. Duurzame energie; 13. Havengebonden objecten; 14. Cultuur; 15. Kinderboerderijen; 16. Nutsvoorzieningen; 17. Overheidsgebouwen; 18. Sport; 19. Telefonie; 20. Agrarisch; 21. Motorbrandstofverkooppunten; 22. Recreatie; 23. NSW-landgoederen; 24. Huurwaardekapitalisatiefactor; 25. Hotels en 26. Algemene kengetallen.

De taxatiewijzers zijn opgesteld door de VNG. U vindt de taxatiewijzers op het WOZ-datacenter.