Mantelzorgwoningen

Laatst bijgewerkt 14 juli 2021

Het bijzondere van een mantelzorgwoning is het tijdelijk karakter van de zorg en daarmee ook het tijdelijk karakter van de woonvoorziening. Natuurlijk kan ook sprake zijn van ondersteuning en zorg door bewoners van een buurwoning. In die gevallen is geen sprake van een mantelzorgwoning. Er is uitsluitend sprake van een mantelzorgwoning als het bestaan van de woning of woonvoorziening net als de zorg tijdelijk van aard is. Na het beëindigen van de zorg mag de mantelzorgwoning niet gebruikt blijven worden als zelfstandige woning en zal in de regel ook volledig verwijderd moeten worden of in oorspronkelijke staat worden teruggebracht (bijvoorbeeld een garage die tijdelijk als mantelzorgwoning mag worden gebruikt).

Dit tijdelijke karakter van de mantelzorgwoning heeft voor de WOZ-uitvoering geleid tot een specifieke instructie voor de afbakening van een mantelzorgwoning en voor de waardebepaling. In verband met het tijdelijk karakter wordt de mantelzorgwoning in de regel niet als een zelfstandig WOZ-object afgebakend, ondanks dat deze woning meestal wel beschikt over alle voorzieningen van een zelfstandige woning. Het tijdelijk karakter van de woning maakt deze woning in eerste instantie dienstbaar aan de woning waarbij deze is geplaatst.

Onderstaande instructie is vastgelegd in de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer. Deze instructie heeft betrekking op de taxatie in het kader van de Wet WOZ van tijdelijke mantelzorgwoningen in de tuin bij een reguliere woning. De mantelzorgwoning kan zowel bewoond worden door de mantelzorger als door de zorgvrager. Door het realiseren van een mantelzorgwoning is de zorgverlener in de onmiddellijke nabijheid, maar zorgverlener en zorgvrager hebben toch ieder een eigen woning.

Bij de afbakening voor de Wet WOZ worden de tijdelijke mantelzorgwoning en de woning waaraan deze dienstbaar is, zo veel mogelijk gezamenlijk als één object afgebakend. Het gezamenlijk als één object afbakenen is niet mogelijk, wanneer de mantelzorgwoning en de woning waarbij deze is geplaatst niet dezelfde eigenaar hebben.

Hoewel de mantelzorgwoning veelal over alle voorzieningen beschikt en dus zelfstandig bewoonbaar is, wordt bij de objectafbakening de nadruk gelegd op de dienstbaarheid van de mantelzorgwoning aan de woning waarbij deze gerealiseerd is. Dit sluit aan op het karakter dat de tijdelijke mantelzorgwoning vanuit vergunning en ruimtelijk beleid een tijdelijk karakter heeft. Bij beëindiging van de zorg, maar ook bij verkoop van de woning zal de mantelzorgwoning weer verwijderd moeten worden. In verband met het dienstbare karakter wordt de gebruiker van de reguliere woning ook aangemerkt als de belanghebbende gebruiker van de mantelzorgwoning.

Omdat voor de waardering voor de Wet WOZ een zo zuiver mogelijke inschatting van de marktwaarde bij een veronderstelde verkoop moet worden gemaakt, moet men uitgaan van een verkoop "na verwijdering van de mantelzorgwoning". Immers de tijdelijke mantelzorgwoning moet bij verkoop verwijderd worden. Tijdelijke mantelzorgwoningen zijn in de meeste gevallen dan ook niet of maar beperkt waardeverhogend voor de woning waaraan deze dienstbaar zijn.

Indien geen sprake is van een verplichting tot verwijdering van de mantelzorgwoning bij beëindiging van de zorg of verkoop van de woning, is bovenstaande instructie niet van toepassing. In die situaties zal na beëindiging van de zorg mogelijk de mantelzorgwoning gebruikt kunnen gaan worden als extra woonruimte en ook als zodanig verkocht kunnen worden. De verwachte hogere prijs bij verkoop, moet dan wel tot uitdrukking komen in de WOZ-waarde.

Hof ’s-Hertogenbosch heeft recentelijk geoordeeld dat een mantelzorgwoning en de ‘hoofdwoning’ als twee objecten afgebakend moeten worden. Omdat hierover mogelijk vragen kunnen ontstaan, omdat deze uitspraak lijkt af te wijken van de bovenstaande instructie uit de Waarderingsinstructie, licht de Waarderingskamer haar visie op deze uitspraak toe.

De casus voor het hof betreft een voormalig bijgebouw, waaraan in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) een afzonderlijk adres en een woonfunctie is toegekend. Deze specifiek situatie onderscheidt zich van de tijdelijke mantelzorgwoningen in de tuin bij een woning, zoals beschreven in de Waarderingsinstructie. Door deze formele vastlegging in de BAG betreft dit dus niet een woonvoorziening die bij beëindiging van de zorg of bij verkoop verwijderd moet worden.

Om de (financiële) drempel tot het verlenen van mantelzorg zo laag mogelijk te houden, is in 2017 op verzoek van de toenmalige staatssecretaris van Financien, na een motie in de Tweede Kamer, bovenstaande richtlijn in de Waarderingsinstructie opgenomen. Deze houdt in dat een hoofdwoning met een tijdelijke mantelzorgwoning zoveel mogelijk als één object moeten worden afgebakend. Nadrukkelijk gaat het in deze instructie om de tijdelijke mantelzorgwoning.

Het als één geheel afbakenen kan echter niet in alle gevallen. Zo is het gezamenlijk als één object afbakenen immers niet mogelijk, wanneer de mantelzorgwoning en de woning waarbij deze is geplaatst niet dezelfde eigenaar hebben of er een ander zakelijk recht op rust.

Ondanks dat mantelzorgwoningen veelal over alle voorzieningen beschikken en zelfstandig gebruikt kunnen worden, worden tijdelijke mantelzorgwoningen niet als afzonderlijk object afgebakend. De reden hiervoor ligt in het feit er bij verkoop een verplichting tot verwijdering bestaat. Dit tijdelijke karakter maakt dat dit soort mantelzorgwoningen niet als zelfstandig object wordt gezien. De verplichting tot verwijdering van de woonvoorziening of in ieder geval het beëindiegne van de bewoning is voor deze beoordeling van groot belang.

Als geen sprake is van een verplichting tot verwijdering van de mantelzorgwoning bij beëindiging van de zorg of verkoop van de woning, is de instructie over mantelzorgwoningen niet van toepassing.

Van een tijdelijke situatie is bij de casus waarover het hof hier een uitspraak doet, geen sprake. Het voormalig bijgebouw was reeds een bestaand object voorafgaand aan de mantelzorg en mag ook na beëindiging van de mantelzorg blijven staan. Hoewel de mantelzorg een inherent tijdelijk karakter heeft, gaat het om de tijdelijkheid van het object zelf en de tijdelijkheid van de zelfstandige bewoning. Wanneer het object vanuit vergunning en ruimtelijk beleid een permanent karakter heeft, vormt de mantelzorgwoning een zelfstandig WOZ-object, zoals het hof ook voorstaat. Door het vastleggen van het afzonderlijk adres en de afzonderlijke woonfunctie in de BAG is in deze casus het niet-tijdelijke karakter van deze woning benadrukt.