Waarderingskamer

Mijn woning meten

Om een woning te taxeren moet eerst duidelijk zijn wat er moet worden meegenomen bij de taxatie. De Wet WOZ geeft regels voor de afbakening van de te taxeren woning. Deze regels bepalen of bijvoorbeeld een garage of berging moet worden meegenomen bij de taxatie van uw woning. Verder is de grootte van uw woning van belang. Er zijn instructies voor het opmeten van de gebruiksoppervlakte en de bruto inhoud van woningen.

Regels voor objectafbakening

  1. De gemeente volgt drie stappen bij het afbakenen van woningen.
    Voor het bepalen van de grenzen van een woning (de Wet WOZ noemt dit een onroerende zaak, in de praktijk noemen we het vaak een WOZ-object), wordt gekeken naar de eigenaar en de gebruiker van de woning. Het moet immers mogelijk zijn om voor elke woning een belanghebbende eigenaar en een belanghebbende gebruiker aan te wijzen.
  2. Verder wordt gekeken of de woning zelfstandig te gebruiken is. Daarbij wordt bijvoorbeeld gelet of het object afsluitbaar is en of alle noodzakelijke voorzieningen (keuken, sanitair) aanwezig zijn.
  3. Er wordt gestreefd naar zo groot mogelijke WOZ-objecten. Dat betekent dat hetgeen van dezelfde eigenaar is, door dezelfde gebruiker wordt gebruikt en naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoort, één WOZ-object vormt.

Gemeenten bakenen woningen volgens deze drie stappen af, ongeacht of het huurwoningen of koopwoningen zijn. 

Afbakening naar eigendom en gebruik

Voor het bepalen van de grenzen van een woning, wordt gekeken naar de eigenaar en de gebruiker. Datgene dat van dezelfde eigenaar is, door dezelfde gebruiker wordt gebruikt en naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoort, vormt één WOZ-object (bijvoorbeeld een woning met een tuin en een garage).

Ter illustratie van deze regel het volgende voorbeeld. Stel, u woont boven uw winkel en de woning en winkel zijn in uw eigendom en worden door u gebruikt. Dit geheel wordt gezien als één te taxeren WOZ-object. Dit blijft zo als u uw pand in zijn geheel aan een ander verhuurt. Op dat moment is het hele pand nog steeds bij eenzelfde persoon in gebruik. Wanneer u de woning in gebruik houdt en de winkel verhuurt aan een ander, worden de winkel en woning als aparte WOZ-objecten afgebakend. Zij hebben immers twee verschillende gebruikers. Voorwaarde is dat woning en winkel ieder zelfstandig te gebruiken zijn (zie volgende stap).

Afbakening naar zelfstandigheid

Een woning wordt alleen als een apart WOZ-object gezien, als de woning zelfstandig is te gebruiken. Wil sprake zijn van een woning dan moet deze afsluitbaar zijn en over een eigen sanitair en kookgelegenheid beschikken. Pas dan wordt het een zelfstandig WOZ-object. Bijvoorbeeld in studentenhuizen ontbreken veelal de eigen voorzieningen bij de kamers, waardoor de studentkamers geen afzonderlijke WOZ-objecten zijn.

Grenzen zo ruim mogelijk

De grenzen van een woning worden zo ruim mogelijk vastgesteld. Dit betekent dat een garage of berging samen met de woning 1 WOZ-object vormt en dit geen afzonderlijke WOZ-objecten zijn.

Afbakening naar gemeentegrenzen

Tot slot wordt bij de afbakening rekening gehouden met de gemeentegrenzen. Als een woning op de grens van twee gemeenten staat, dan bestaat de woning uit twee WOZ-objecten. De eigenaar ontvangt van twee gemeenten een aanslag gemeentelijke belastingen, elk voor het deel van de woning dat in die gemeente staat

Meetinstructies

De grootte van uw woning is van belang om uw woning te kunnen vergelijken met andere woningen. En deze vergelijking met andere woningen vormt een belangrijke stap in de taxatie van de WOZ-waarde. De grootte van de woning wordt gemeten door of de gebruiksoppervlakte te meten of de bruto inhoud. Om goed te kunnen vergelijken moeten alle woningen binnen een gemeente op eenzelfde manier worden gemeten. Er bestaan meetinstructies voor het bepalen van de gebruiksoppervlakte en voor het bepalen van de bruto inhoud van woningen. Deze meetinstructies zijn opgesteld door de VNG, VastgoedPro, VBO Makelaar, NVM en de Waarderingskamer.

Doordat alle betrokken professionele partijen op dezelfde manier meten, wordt het onderling vergelijken van oppervlakte eenvoudiger. Dit vergelijken is bijvoorbeeld voor de WOZ van belang wanneer bij de marktanalyse gegevens van Funda en de BAG worden vergeleken met de WOZ administratie.

De verschillende meetinstructies kunt via onderstaande link benaderen en downloaden:

Meetinstructies gebruiksoppervlakte en inhoud

Naar aanleiding van de gebruikservaringen is ook een document opgesteld met veel gestelde vragen (PDF, 451 kB) en antwoorden over de meetinstructies. Heeft u opmerkingen of verbeteringen op bovenstaande documenten e-mail deze dan aan info@waarderingskamer.nl.

Meetinstructies en de BAG

Alle gemeenten houden ook de BAG (Basisregistraties adressen en gebouwen) bij. Deze basisregistratie is voor iedereen gratis te raadplegen (raadplegen BAG ). In de BAG is van iedere woning (verblijfsobject heet dat in de BAG) de gebruiksoppervlakte vastgelegd. De gebruiksoppervlakte moet voldoen aan hetgeen is gedefinieerd in de NEN2580 en dat komt overeen met de genoemde meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen.

Voor het (na)meten van de gebruiksoppervlakte in de BAG is de optelling van de "gebruiksoppervlakte wonen" en de "gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte" uit de genoemde meetinstructie van belang. De optelling van deze twee gebruiksoppervlakten is de gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject zoals vastgelegd in de BAG. Externe bergruimte en de gebouwgebonden buitenruimte worden niet gerekend tot de oppervlakte van het verblijfsobject. Denk hierbij aan bijvoorbeeld de oppervlakte onder een carport. Externe bergruimten zijn in de BAG vaak afzonderlijke panden (de schuur achterin de tuin), terwijl deze voor de WOZ vaak 1 object vormen met een woning en de tuin.