Waarderingskamer

Invloed aanwezige reserve VVE op WOZ-taxaties

Inleiding

Mede naar aanleiding van media-aandacht krijgen vragen over hoe de WOZ-taxateur moet omgaan met de reserves van een vereniging van eigenaren (vve) van een appartementencomplex.

Een belangrijke vraag daarbij is wat het standpunt van de Waarderingskamer is en hoe dit standpunt onderbouwd kan worden.

Het standpunt van de Waarderingskamer is dat het aandeel in de reserve van een vve niet behoort tot de marktwaarde en daarmee niet tot de WOZ-waarde van een appartement. Bij het gebruiken van koopsommen van appartementen moet hiermee rekening worden gehouden. Maar de Waarderingskamer is ook van mening dat niet altijd een correctie op grond van deze reserve hoeft plaats te vinden en dat als een correctie plaatsvindt dat deze correctie niet altijd ter grootte is van het volledige aandeel in de reserve.

Dit standpunt van de Waarderingskamer is onder andere vastgelegd in de vragen 94 en 140 van de Vraagbaak Waardebepaling Wet WOZ.

Dit standpunt hanteren we bij het informeren van gemeenten en bij ons toezicht op de uitvoering van de Wet WOZ door gemeenten.

Achtergrond in de jurisprudentie

zaak en reserve

De Waarderingskamer onderschrijft volledig het in de jurisprudentie benadrukte feit dat de prijs die wordt betaald bij de aankoop van een appartement eigenlijk bestaat uit twee elementen, namelijk de prijs voor het appartement (en die is relevant voor het taxeren van de marktwaarde) en de prijs die men betaalt omdat men ook mede-eigenaar wordt van de reserve die de vve heeft.

Voor de overdrachtsbelasting blijft het deel van de koopsom dat betrekking heeft op het aandeel in de reserve buiten aanmerking. De maatstaf voor deze belasting is daarmee in beginsel een goed uitgangspunt voor de WOZ-taxatie.

Het Hof Den Haag legt dit eenvoudigweg uit als koopsom - VVE-reserve = WOZ-waarde. ECLI:NL:GHDHA:2019:2863. Maar dat is in onze ogen te kort door de bocht. De Hoge Raad heeft het in 2010 zuiverder geformuleerd: "Voor de toepassing van de Wet WOZ moet bij de bepaling van de waarde van een appartement worden uitgeschakeld de invloed die een onderhoudsreserve van een vereniging van appartementseigenaars zou kunnen hebben op de verkoopprijs, omdat het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op een dergelijke reserve, geen deel uit maakt van de prijs die wordt betaald voor (het recht op) de onroerende zaak zelf." ECLI:NL:HR:2010:BL7268.

In deze formulering van de Hoge Raad wordt met het woord "uitschakelen" naar onze mening de WOZ-taxateur nadrukkelijk opgeroepen om dit op een zorgvuldige wijze te doen. Dat is iets anders dat het altijd zonder meer rekenkundig aftrekken van het desbetreffende bedrag. De taxateur moet met de marktanalyse onderzoeken of en in welke mate een koper rekening houdt met de omvang van de reserve.

Wij zijn van mening dat het door de Waarderingskamer gehanteerde standpunt voldoende onderbouwing vindt in de jurisprudentie van de Hoge Raad. Wanneer er sprake is van nieuwe jurisprudentie toetsen wij onze standpunten aan deze jurisprudentie.

Correctie voor reserve vve bij WOZ-waarde van alle appartementen?

Het "uitschakelen" van het aandeel in de reserve van de vve is niet een correctie die bij elk appartement afzonderlijk moet worden uitgevoerd. De waarde van het appartement en het aandeel in de reserve zijn voor de eigenaar van het appartement twee afzonderlijke vermogensbestanddelen. (De waarde van het aandeel in de reserve van de vve moet de eigenaar van het appartement daarom ook in box 3 van de inkomstenbelasting aangeven).

De taxateur bepaalt jaarlijks de WOZ-waarde van ieder appartement in Nederland. Dit doet hij op basis van marktgegevens die betrekking hebben op de verkoop van appartementen en woningen. Omdat bij het verwerken van deze marktgegevens de taxateur al zorgt voor een adequate correctie voor het aandeel in de reserve van de vve, is er geen correctie meer nodig bij de WOZ-waarde van de getaxeerde appartementen.

Informatie over hoogte bedrag voor overdracht aandeel vve-reserve

De koopsom van een appartement zoals deze door het Kadaster wordt geregistreerd en ter beschikking komt bij de WOZ-taxateur van de gemeente betreft zowel de verkoop van het appartement als de overdracht van het aandeel in de reserve van de vve.

Wanneer er sprake is van de verkoop van een appartement en dus van een vve zal de WOZ-taxateur in beginsel moeten vaststellen welk bedrag bij de betaling (dus de overdracht bij de notaris) betrekking heeft op "het overdragen van het aandeel in de reserve van de vve" en welk bedrag op "de overdracht van het appartement".

Een eerste bron van informatie hiervoor kan zijn de akte zoals de notaris deze heeft opgemaakt. In veel gevallen bevat de akte een indicatie van het aandeel in de reserve, maar in veel andere gevallen staat er ook geen informatie over de omvang van deze reserve in de akte.

In dat laatste geval zal de gemeente aan de koper moeten vragen of de administrateur van de vve een specificatie kan opstellen van de stand van de reserve van de vve en het aandeel van het desbetreffende appartement daarin op de dag waarop het appartement (en daarmee het aandeel in de reserve) werd overgedragen bij de notaris. Daarnaast moet de WOZ-taxateur nog een "inschatting" maken in welke mate dit bedrag ook door de koper als "extra" bedrag is betaald bovenop de marktwaarde van het appartement.

Het gaat uiteindelijk om het in beeld brengen van het aandeel in de reserve van de vve op het moment van verkoop en de betaling, Dit bedrag kan afwijken van bijvoorbeeld de informatie over de vve die is opgenomen in een verkoopbrochure.

Het in beeld brengen van het bedrag dat betaald is voor het aandeel in de reserve van de vve brengt dus administratieve kosten met zich. In ieder geval bij de gemeente (tenminste opvragen van de notariële akte en mogelijk ook informatie opvragen bij de koper). Maar er zal ook sprake zijn van administratieve lasten bij kopers van appartementen en bij administrateurs van vve's, wanneer deze uitsplitsing niet is opgemaakt ten behoeve van de notariële akte.

"Uitschakelen" is niet hetzelfde als rekenkundig aftrekken

De invloed van de reserve van de vereniging van eigenaren (vve) op de prijs die een koper betaalt moet dus worden uitgeschakeld. Met enkele voorbeelden proberen we duidelijk te maken dat de hoogte van de invloed op de koopsom niet één op één gelijk is aan de hoogte van het aandeel in de reserve.

 

Voorbeeld 1

Een potentiele koper is geïnteresseerd in een appartement aan de A-straat en heeft zich georiënteerd op de markt door een vergelijking te maken met andere aangeboden en reeds verkochte appartementen in de omgeving van de A-straat. Hij vindt € 200.000 voor het appartement een redelijke prijs en doet daarom een bod voor dit bedrag. De makelaar van de verkoper meldt dat er sprake is van een aandeel in de reserve van de vve van € 5000. Zal deze koper onmiddellijk zijn bod met € 5.000 verhogen tot € 205.000? In de praktijk blijkt dat de bedragen die "extra" betaald worden veelal lager zijn dan het volledige bedrag van het aandeel in de reserve.

 

Voorbeeld 2

In een complex staan twee nagenoeg identieke appartementen te koop. Beide worden verkocht voor € 200.000. Begin 2019 heeft de VVE een reserve van € 5.000 per appartement.

Appartement 1 wordt verkocht (overdracht bij de notaris) op 1 mei 2019 voor € 200.000.

Volgens de "formule van het Hof Den Haag" wordt dan eigenlijk €195.000 betaald voor het appartement en zou dus de marktwaarde van het appartement €195.000 zijn.

195000

Op het moment van overdracht laat de vve het buitenschilderwerk van het complex doen. De rekening van de schilder wordt in de loop van mei betaald door de vve. Door het betalen van de rekening is daarna de reserve van de vve leeg.

Appartement 2 wordt iets later verkocht (overdracht bij de notaris) op 1 juni 2019 ook voor € 200.000.

200000

In de beleving van deze kopers (en de andere bewoners in dit complex) hebben beide kopers voor nagenoeg identieke panden € 200.000 betaald en is dit een goede indicatie van de marktwaarde voor deze appartementen. Volgens de "formule van Hof Den Haag" ligt de verkoopprijs van het tweede appartement 2,5% hoger dan de eerste verkoopprijs.

 

Uit deze voorbeelden blijkt dat het zonder meer aftrekken van het bedrag van het aandeel in de reserve van de koopsom niet altijd een goede benadering oplevert van de marktwaarde van het desbetreffende appartement. Daarom zal de WOZ-taxateur in de praktijk bij het beoordelen van de koopsommen en de eventuele correctie voor het aandeel in de reserve ook steeds een vergelijking maken met koopsommen van andere appartementen en woningen.

Het feit dat de WOZ-taxateur bij het analyseren van marktgegevens tot de conclusie komt dat het effect op de betaalde koopsom anders is dan je zuiver rekenkundig zou verwachten, is niet uniek voor het omgaan met de reserve van de vve. Hetzelfde soort effect (maar dan andersom) zie je bij de marktanalyse van prijzen die betaald worden bij de verkoop van een erfpachtrecht van woningen.

 

Voorbeeld 3

Iemand koopt voor € 200.000 het erfpachtrecht op een woning. Vanaf dat moment moet hij jaarlijks een canon betalen. Wanneer deze jaarlijkse canonverplichting contant wordt gemaakt naar nu, vertegenwoordigt deze canonverplichting een bedrag van € 100.000. Voor de WOZ-waardebepaling moet de marktwaarde van het volledig eigendom van deze woning worden bepaald. Rekenkundig kan je de conclusie trekken dat dit € 300.000 moet zijn, namelijk de koopsom van € 200.000 plus de contante waarde (€ 100.000) van de canonverplichting die deze koper ook moet gaan betalen in de komende jaren.

 

Bij de analyse van de verschillen tussen verkoopprijzen van woningen met erfpacht en woningen met volledig eigendom blijkt dat de financiële verplichting van de canon maar voor een deel tot uitdrukking komt in een lagere verkoopprijs voor het erfpachtrecht in vergelijking met de verkoopprijs van het volledige eigendom. Uit onderzoek rond bijvoorbeeld het effect van erfpacht in Amsterdam blijkt dat een koper van een erfpachtrecht veelal bereid is een bedrag van ongeveer € 200.000 te betalen voor een woning waarvan het volledig eigendom een marktwaarde heeft van € 240.000, terwijl hij daarnaast voor circa € 100.000 financiële verplichtingen voor de toekomst aangaat.

Effect op de WOZ-waarde en de te betalen belasting

Bij de meeste vve's is er geen grote reserve. Per appartement is de reserve veelal niet hoger dan circa € 2.000 tot € 5.000. Wettelijk is een minimum omvang van de reserve vereist van 0,5% van de herbouwwaarde van het complex, dan wel het benodigde bedrag ten uitvoering van het onderhoudsplan (art. 5:126 BW). Deze herbouwwaarde is lager dan de marktwaarde van alle appartementen. Immers in de marktwaarde speelt ook de waarde van de grond en de locatie een belangrijke rol. De minimale reserve van de vve ligt daarmee in de grootorde van ongeveer 0,3% van de marktwaarde van een appartement (overigens voldoen lang niet alle vve's aan deze minimumeis). Bij de vve's die wel aan deze verplichting voldoen ligt de reserve met een bedrag van circa € 2.000 tot € 5.000 in de grootorde van maximaal 1 à 2% van de marktwaarde van het appartement.

Zoals hiervoor geschetst zal bij het "uitschakelen" van de reserve het effect minder groot zijn dan het totale bedrag van de reserve. Verder gebeurt de taxatie van de WOZ-waarde van een woning en daarmee ook van een appartement door vergelijking met andere woningen. Deze vergelijking wordt op het taxatieverslag geïllustreerd door het tonen van drie verkopen. In het taxatiemodel dat de gemeente hanteert voor deze taxatie, worden in de praktijk veel meer verkoopprijzen gebruikt.

Het effect dat een individuele koopsom van een appartement heeft op de WOZ-waarde zal ertoe leiden dat het aandeel in de reserve van de vve een geringer effect heeft op de getaxeerde WOZ-waarde dan het bij een verkoop overgedragen aandeel in de reserve van de vve.

Doordat altijd een groter aantal verkopen wordt gebruikt bij een taxatie (in de praktijk meer dan de drie die op het taxatieverslag staan) zal het effect op een getaxeerde waarde van een reguliere reserve van een vve niet groter zijn dan circa € 2.000. In de gemiddelde gemeente betekent dit ongeveer € 2 tot € 3 OZB per jaar en in het eigenwoningforfait afhankelijk van je inkomen een bedrag van € 4 tot € 6 per jaar.

Toestaan huidige werkwijze

Bij het bepalen van haar standpunt over het omgaan met de reserve van een vve bij de marktanalyse en de taxatie van de WOZ-waarde heeft de Waarderingskamer een afweging gemaakt tussen enerzijds de administratieve lasten (bij gemeenten, maar vooral ook bij belanghebbenden en administrateurs van vve's) en het effect op de WOZ-waarden.

Deze werkwijze houdt in wanneer sprake is van een aanzienlijke reserve van de vve van bijvoorbeeld € 10.000 of € 20.000 (of in relatieve termen een aandeel in de reserve van meer dan 5% van de koopsom of de marktwaarde van het appartement) dan is het betekenisvol om de genoemde stappen te zetten, omdat anders geen voldoende nauwkeurige marktgegevens beschikbaar zijn voor de taxatie. In die gevallen zal de WOZ-taxateur onderzoek moeten doen naar de hoogte van de reserve en het effect op de prijs die de koper heeft willen betalen voor het appartement.

Wanneer sprake is van een kleinere reserve bijvoorbeeld € 2.000 tot € 5.000 (of in relatieve termen een reserve van minder dan 5% van de koopsom of de marktwaarde) dan kan de WOZ-taxateur deze nader analyse (en daarmee ook het opvragen van gegevens en het leggen van administratieve lasten bij koper en administrateur van de vve) achterwege laten.

 

Deze werkwijze is ook bevestigd door het kabinet. De staatssecretaris van Financiën en de Minister van Binnenlandse Zaken hebben dat op 21 mei 2019 geantwoord aan de Tweede Kamer (zie Tweede Kamer, vergaderjaar 2018–2019, Aanhangsel, nr. 2718 vragen 9 en 10).

Printversie

Er is ook een printversie van deze tekst beschikbaar.