Bij de aankoop van appartement koop je automatisch van de vorige eigenaar ook een aandeel in de reserve van een vereniging van eigenaren (VvE). Bij het gebruik van een koopsom van een appartement voor de WOZ-taxatie moet hiermee rekening worden gehouden.
Op deze pagina vindt u een uitleg over hoe de WOZ-waarde van appartementen wordt bepaald.
VvE-reserve wordt gebruikt voor onderhoud en verbetering
Een vereniging van eigenaren (VvE) is verplicht voor alle gebouwen die zijn opgesplitst in appartementen of bij bijvoorbeeld woningen die een gezamenlijke garage hebben onder die woningen.
Eigenaren van appartementen zijn automatisch lid van de VvE van het complex. Eigenaren betalen meestal een maandelijkse bijdrage aan de VvE. De VvE beheert dit geld. Het geld dat in kas zit, noemen we de VvE-reserve. Hiermee wordt het onderhoud van het (appartementen)complex betaald. Bijvoorbeeld: het buitenschilderwerk en onderhoud aan het dak, de lift en een gemeenschappelijke tuin.
De VvE is verplicht om geld te reserveren voor toekomstig onderhoud en bouwt daarom vaak een financiële reserve op om dit onderhoud in de toekomst uit te voeren. De eigenaren van woningen (appartementen in het complex) hebben gezamenlijk deze reserve bij elkaar gespaard. Elke eigenaar bezit daarmee een aandeel in deze financiële reserve. Bij de aankoop van een dergelijke woning of appartement koop je automatisch van de vorige eigenaar ook dit een aandeel in de reserve van een VvE (als die er is). Bij het gebruik van een koopsom van een appartement voor de WOZ-taxatie moet hiermee rekening worden gehouden.
Het aandeel in de VvE-reserve wordt van de verkoopprijs afgehaald
De WOZ-waarde van een appartement is een inschatting van de koopsom van de woning.
Maar als een appartementsrecht wordt gekocht bestaat de betaalde koopprijs eigenlijk uit twee componenten:
de koopsom voor de woning;
de overname van het aandeel in de reserve van de VvE.
Bij het analyseren van verkoopprijzen moet hier rekening mee gehouden worden en moet het bedrag dat betaald is voor de overname van het aandeel in de reserve van de VvE van het betaalde bedrag worden afgetrokken.
Stel een appartement wordt verkocht voor een verkoopprijs van €200.000. Bij dit appartement hoort een aandeel van in de VvE-reserve van €10.000. Dan is eigenlijk voor de koop van het appartement €200.000 - €10.000 = €190.000 betaald. Dit bedrag gebruikt de gemeente voor de taxatie van het appartement zelf en voor de taxatie van andere appartementen.
Bij de analyse van de betaalde verkoopprijzen (marktanalyse) van appartementen doet de gemeente steeds onderzoek naar de hoogte van de VvE-reserve en het aandeel daarin van de verkochte appartementen. Op het taxatieverslag kunt u dit bijvoorbeeld zien als bij de vermelde verkopen sprake is van een verkoop van een appartement rond de waardepeildatum. Dan kan de WOZ-waarde lager zijn dan de betaalde prijs, omdat er sprake is van de aftrek voor dit aandeel in de reserve. Dat verschil zal lang niet altijd zichtbaar zijn, want de reserves van de VvE kunnen zeer klein zijn.
Voor meer specifieke informatie over VvE-reserves verwijzen wij u naar de vraagbaak.
