WOZ journaal april 2025

Nieuwsbrief Waarderingskamer over de Wet Waardering Onroerende Zaken

We weten dat deze periode voor veel van jullie behoorlijk druk is geweest met contact met belanghebbenden. We willen onze waardering uitspreken voor het werk dat jullie doen.

We zien in de eerste peilingen dat het landelijk aantal ingediende (formele) bezwaren dit jaar iets lager ligt dan vorig jaar. Dat biedt hopelijk wat lucht in de werkprocessen. In deze editie van het WOZ-journaal lees je over initiatieven en ontwikkelingen die kunnen helpen om processen verder te verbeteren en inzichten te verdiepen.

Zo vertelt Sabewa Zeeland over hun Power BI-dashboard voor bezwaarafhandeling, en lees je meer over de uitvoering van het WOZ-proces in ons jaarverslag 2024. We introduceren een korte animatie over onze rol als toezichthouder, delen de uitkomsten van een onderzoek naar ‘scheefheid’ van WOZ-taxaties. Ook vragen we aandacht voor de aprilinventarisatie en de internetconsultatie over het gemoderniseerde WOZ-taxatieverslag. Tot slot besteden we aandacht aan de gegevenslevering via de LV WOZ.

Hopelijk vind je in deze editie herkenning, inspiratie en praktische inzichten.

Hans Oosters nieuwe voorzitter van de Waarderingskamer

Per 1 februari 2025 heeft de Waarderingskamer een nieuwe voorzitter: Hans Oosters. Hij volgt Han Polman op, die zich de afgelopen jaren met veel inzet heeft ingezet voor het toezicht op de Wet WOZ.

Hans Oosters is sinds 2019 commissaris van de Koning in de provincie Utrecht en werd onlangs beëdigd voor een tweede termijn van zes jaar. Daarvoor was hij onder andere dijkgraaf van het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, voorzitter van de Unie van Waterschappen en burgemeester van Bergambacht en Ouderkerk. Hij studeerde staats- en bestuursrecht aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam.

Vanuit zijn ervaring bij decentrale overheden is Hans Oosters goed bekend met het werk van de Waarderingskamer:

“Ik vind het eervol om voorzitter te mogen zijn van dit belangrijke orgaan dat gemeenten controleert en beoordeelt op de uitvoering van de Wet WOZ. Het is mooi om nu actief te mogen bijdragen aan het functioneren van de Waarderingskamer.”

Met de komst van Hans Oosters zet de Waarderingskamer haar missie voort: het bewaken en verbeteren van de kwaliteit van de WOZ-uitvoering, zodat iedereen daar vertrouwen in kan hebben.

Wij danken Han Polman voor zijn waardevolle inzet en heten Hans Oosters van harte welkom!

Internetconsultatie: denk mee over toekomst WOZ-taxatieverslag

De staatssecretaris van Financiën wil het gebruik van het gemoderniseerde WOZ-taxatieverslag voor woningen stimuleren via regelgeving. Daarom is er een voorstel tot wijziging van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. Iedereen kan hierop reageren via een internetconsultatie tot en met 2 juni 2025.

De voorgestelde wijziging van de uitvoeringsregeling bevat twee onderdelen:

1. Het stimuleren van het gebruik van het gemoderniseerde WOZ-taxatieverslag voor woningen.
2. Een voorstel om gemeenten te stimuleren om periodiek de primaire en secundaire objectkenmerken af te stemmen met de belanghebbende bij de woning.

Voor het taxatieverslag geldt dat niet het exacte model wordt vastgelegd, maar wel welke informatie belanghebbenden mogen verwachten. De afgelopen jaren is gewerkt aan een WOZ-taxatieverslag dat meer informatie bevat en prettiger leest voor belanghebbenden. Veel gemeenten en belastingsamenwerkingen hebben deze modernisering (geheel of gedeeltelijk) al doorgevoerd.

Voor het afstemmen van objectkenmerken is het voorstel:

• Primair: in ieder geval bij verkoop
• Secundair: ten minste eenmaal per vier jaar

Reageren op de consultatie kan door iedereen: WOZ-professionals, belangenorganisaties én individuele belanghebbenden. U bepaalt zelf wat u belangrijk vindt om te benoemen – denk aan de begrijpelijkheid, volledigheid, of uitvoerbaarheid van de wijziging.

Wij kijken met belangstelling uit naar de reacties op de internetconsultatie. Mooi om te zien dat de praktijk al voortvarend aan de slag is met de onderwerpen uit dit voorstel.

Stand van zaken bekend maken WOZ-waarden en bezwaren – update april 2025

De voortgang op het gebied van het bekend maken van WOZ-waarden laat een positieve ontwikkeling zien ten opzichte van vorig jaar. Zowel voor woningen als niet-woningen is het percentage objecten waarvoor nog een waarde bekend moet worden gemaakt landelijk gedaald.

Beschikkingen
Voor het belastingsjaar 2025 is de stand van zaken per 1 april:

• Woningen: WOZ-waarde nog bekend te maken 1,3%
• Niet-woningen: WOZ-waarde nog bekend te maken 6,8%

Ter vergelijking: op 1 april 2024 was nog 2,6% van de woningen en 9,1% van de niet-woningen de WOZ-waarde niet bekend gemaakt. Dat betekent een duidelijke verbetering in de tijdigheid van het bekend maken van de WOZ-waarden.

Bezwaren (voorlopige tussenstand)
De voorlopige cijfers, per 1 april 2025, van de bezwaren op de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2024 laten een daling zien ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar (waardepeildatum 1 januari 2023):

• Woningen: 213.553 woningen onder bezwaar (was 238.932 op hetzelfde moment vorig jaar)
• Niet-woningen: 20.851 niet-woningen onder bezwaar (was 22.171 op hetzelfde moment vorig jaar)

Dat betekent een voorlopige afname van 25.379 bezwaren voor woningen en 1.320 voor niet-woningen.

Belangrijke wijzigingen in de Praktijkhandreiking WOZ

Na acht jaar neemt Ivo Lechner afscheid van de Expertcommissie NRVT. In deze periode heeft hij zich ingezet voor de ontwikkeling van de WOZ-taxatiesector. Een van de belangrijkste recente mijlpalen is de geüpdatete Praktijkhandreiking WOZ. Deze helpt taxateurs bij het uitvoeren van taxaties en biedt meer duidelijkheid over de eisen in de beroepsfase. Roland Veldman neemt het stokje van Ivo over en zal zich verder inzetten voor de ontwikkelingen binnen de sector.

Praktische werkwijze voor taxaties
Ivo merkte dat er wrijving ontstond tussen de NRVT-regelgeving en de WOZ-uitvoering. Dit was met name bij de beroepsprocedures het geval. De WOZ-uitvoering richt zich met name op de eisen die rechters stellen aan het procederen. Een belangrijke wijziging in de Praktijkhandreiking WOZ is dat een inpandige opname niet altijd verplicht is. Dit betekent dat taxateurs meer flexibiliteit krijgen. Wel moeten zij controleren of de gegevens waarmee is getaxeerd, aannemelijk zijn. Dit voorkomt fouten en zorgt ervoor dat de taxatie goed onderbouwd blijft.

Daarnaast is vastgelegd dat een matrix samen met een verantwoordingsdocument kan dienen als alternatief voor een taxatierapport. Dit mag alleen als alle verplichte elementen uit de Praktijkhandreiking WOZ in de documentatie zijn opgenomen. Dit biedt taxateurs een efficiëntere manier om hun werk te verantwoorden, zonder in te leveren op kwaliteit.

De toekomst van de WOZ-taxatiesector
Ivo benadrukt het belang van innovatie in de sector. Nieuwe technieken zoals fototechnologie en data-analyse kunnen taxaties verbeteren en efficiënter maken. Tegelijkertijd blijft de menselijke maat essentieel. Duidelijke en eerlijke communicatie met belanghebbenden is net zo belangrijk als de technische kant van de taxatie.

Met de geüpdatete Praktijkhandreiking WOZ kunnen taxateurs hun werk nu beter onderbouwen en uitvoeren. Dit zorgt ervoor dat de sector blijft groeien en vertrouwen houdt bij alle betrokken partijen.

WOZ-proceskosten in beweging

Ook dit jaar wijzigt de hoogte van de proceskostenvergoeding in WOZ-zaken. Enerzijds door wetgeving, anderzijds door jurisprudentie. Dit heeft gevolgen voor WOZ-uitvoerders. Dit artikel zet enkele wijzigingen op een rij.

Jurisprudentie: voor wie geldt de WOZ-factor?
De Hoge Raad geeft begin 2025 aan dat de WOZ-factor niet geldt voor alle gemachtigden, maar alleen voor “gemachtigden die werken op basis van no cure no pay en die standaard-teksten gebruiken waardoor de proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen”.

Andere gemachtigden kunnen volgens de Hoge Raad worden gezien als ‘bijzondere gevallen’, waarvoor de WOZ-factor niet geldt. De bewijslast om aan te tonen dat een gemachtigde een ‘bijzonder geval’ is, ligt bij degene die om de vergoeding vraagt. In een ander arrest bevestigt de Hoge Raad dat de WOZ-factor ook niet geldt als de gemeente in hoger beroep gaat en belanghebbende daardoor de verwerende partij is.

Wetgeving: wat is de hoogte van de WOZ-factor?
Als de WOZ-factor wel geldt omdat het om een no cure no pay gemachtigde gaat, verschillen per jaar zowel de hoogte van de factor als het bedrag per punt.

• In 2025 is de berekening relatief eenvoudig. In de bezwaarfase is de WOZ-factor 0,125 en het bedrag per punt is € 647. In beroep blijft de factor 0,25 en één punt is € 907.

Onderzoek naar ‘scheefheid’ van WOZ-taxaties

Gijs Deen, onze werkstudent, heeft de afgelopen maanden onderzoek gedaan naar de ‘scheefheid’ van WOZ-taxaties. Oftewel: worden woningen in Nederland op een goede en vergelijkbare manier gewaardeerd? Gijs studeert economie en dacht bij scheefheid eerst vooral aan een huis dat letterlijk scheef stond – zoals de Toren van Pisa. Inmiddels weet hij wel beter. Zijn onderzoek laat niet alleen zien hoe belangrijk data-analyse is voor het verbeteren van WOZ-taxaties, maar ook dat jonge mensen met een frisse blik en een analytisch oog waardevolle bijdragen kunnen leveren aan onze werkzaamheden. Het project toont aan dat zij een slimme manier hebben om bepaalde werkzaamheden op te pakken waarvoor in de dagelijkse praktijk vaak te weinig tijd is.

Wat is scheefheid?
We spreken van scheefheid als bepaalde groepen woningen systematisch te hoog of juist te laag worden gewaardeerd. Bijvoorbeeld: worden goedkopere woningen vaker te hoog getaxeerd? Of juist duurdere woningen te laag? In een ideale situatie worden alle soorten woningen op een gelijke manier gewaardeerd, zonder systematische afwijkingen. Met andere woorden: zijn de WOZ-waardes in Nederland eerlijk?

Hoe is het onderzoek gedaan?

Gijs heeft onderzoek gedaan bij 80 gemeenten. Bij deze gemeenten is eerder een Onderzoek Kwaliteit Taxaties (OKT) uitgevoerd door de Waarderingskamer. De resultaten van zijn onderzoek zijn niet meegenomen in de beoordeling van de OKT’s, maar de uitkomsten uit de OKT’s zijn wél gebruikt als controlemiddel.

Voordat de gegevens zijn geanalyseerd, is de data opgeschoond. Alleen verkoopcijfers zijn meegenomen die voldeden aan de volgende criteria:

• De verkoopwaarde was hoger dan €100.000
• De woning is verkocht in 2023 of de eerste helft van 2024
• De verkoop is door de gemeente gemarkeerd als bruikbaar

De analyses zijn uitgevoerd in het programma R en namen per gemeente minder dan tien seconden in beslag.

Hoe is de scheefheid onderzocht?

Er is gekeken naar de verhouding tussen WOZ-waarde en verkoopprijs, per groep woningen. Die groepen zijn op drie manieren ingedeeld (zogenaamde decielen):

1. Op basis van objecten
2. Op basis van verkoopcijfers
3. Op basis van WOZ-waardes

Daarnaast is gebruikgemaakt van twee internationaal gebruikte maten om scheefheid te meten:

• Price Related Bias (PRB): meet of er sprake is van systematische over- of onderwaardering.
• Price Related Differential (PRD): geeft aan of de verhouding tussen WOZ en marktwaarde verandert afhankelijk van het prijsniveau van de woning.

Wat kwam eruit?

• De PRB- en PRD-waarden blijven binnen de internationaal aanvaarde normen. Dat is positief.
• Toch laten de decielen een interessant beeld zien:
  • Bij methode 1 (objecten): een lichte neiging tot progressiviteit – duurdere woningen worden iets te laag getaxeerd.
  • Bij methode 2 (verkoopcijfers): een lichte regressiviteit – goedkopere woningen worden iets te hoog getaxeerd.
  • Bij methode 3 (WOZ-waardes): geen scheefheid te zien.

De drie methodes leveren dus verschillende uitkomsten op. Het is nog niet duidelijk waar die verschillen precies vandaan komen. Verder onderzoek is nodig.

Waarom is dit belangrijk?
De WOZ-waarde speelt een belangrijke rol bij het bepalen van belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting en waterschapsheffing. Het is daarom van groot belang dat deze waardes eerlijk zijn voor iedereen. Het onderzoek van Gijs laat zien dat data-analyse een krachtig hulpmiddel is om inzicht te krijgen in de kwaliteit van taxaties.

We onderzoeken nu hoe we dit type analyse vaker kunnen inzetten bij kwaliteitsonderzoeken en hoe we jonge onderzoekers kunnen blijven betrekken bij actuele thema’s in het WOZ-domein.

Nieuwe animatie: wat doet de Waarderingskamer eigenlijk?

Op onze website staat een korte animatie die in minder dan een minuut uitlegt wat de rol van de Waarderingskamer is als onafhankelijk toezichthouder op de uitvoering van de Wet WOZ. De animatie is bedoeld voor iedereen die in één oogopslag wil begrijpen wat we doen, waarom dat belangrijk is en hoe we bijdragen aan betrouwbare WOZ-waarden. Handig om te delen met nieuwe collega’s of bijvoorbeeld bij een presentatie voor bestuurders of inwoners.

Bekijk de animatie hier.

Help ons verder: waar is behoefte aan?
We willen onze communicatie de komende tijd nog beter laten aansluiten op wat er in de praktijk nodig is. Daarom horen we graag van jou:

• Welke communicatiemiddelen mis je nog?
• Welke uitleg of hulpmiddelen ondersteunt jou of je collega’s bij het contact met inwoners, bestuurders of andere betrokkenen?

Laat het ons weten en stuur een e-mail naar: cato.woudenberg@waarderingskamer.nl. We zijn benieuwd naar je ideeën!

Jaarverslag 2024 gepubliceerd: transparantie en toezicht in het WOZ-domein

De Waarderingskamer heeft haar jaarverslag over 2024 gepubliceerd. In dit verslag geven we een overzicht van onze werkzaamheden als onafhankelijk toezichthouder op de uitvoering van de Wet WOZ. We blikken terug op de kwaliteit van de WOZ-waardevaststelling door gemeenten, de ontwikkelingen in bezwaar- en beroepsprocedures, en onze bijdrage aan beleidsvorming en kennisdeling binnen het WOZ-domein.

Het jaarverslag bestaat uit twee delen: het bestuursverslag en het financiële deel.

• In het bestuursverslag lees je onder meer over de tijdigheid van de WOZ-beschikkingen, het aantal bezwaren en beroepsprocedures, de effecten van recent ingevoerde maatregelen en de uitdagingen waar gemeenten voor staan.
• Het financiële deel bevat de jaarrekening 2024, inclusief een goedkeurende controleverklaring van onze externe accountant, én een vooruitblik met de begroting voor 2025.

Een opvallende ontwikkeling in 2024 is de daling van het aantal WOZ-bezwaren, vooral bij woningen. Toch blijft de werkdruk voor uitvoeringsorganisaties hoog, mede door het toegenomen aantal beroepsprocedures en het grote aandeel no-cure-no-pay-bezwaren. Deze ontwikkelingen onderstrepen het belang van transparantie en informeel contact met belanghebbenden.

Benieuwd naar alle cijfers, toelichtingen en analyses?

Lees het volledige jaarverslag op onze website.

Vernieuwde Vraagbaak Waardevaststelling vanaf vandaag beschikbaar

Vanaf vandaag staat de vernieuwde versie van de Vraagbaak Waardevaststelling op onze website. Deze vraagbaak is een handreiking voor gemeenten bij formele, procesrechtelijke en toepassingsvragen rondom de waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ. Met in totaal 410 vragen, verdeeld over 15 hoofdstukken, draagt de vraagbaak bij aan een uniforme uitvoering van de WOZ. De vraagbaak biedt onder andere inzicht in:

• de verantwoordelijkheden van het college van B&W;

• de bevoegdheden van de heffingsambtenaar;

• de rechten en plichten van belanghebbenden en gemeenten;

• het formeel gebruik van de WOZ-waarde.

De vernieuwde versie sluit beter aan bij de wijze waarop de WOZ nu wordt uitgevoerd en bij de actuele uitvoering en regelgeving.

Wij hebben de vraagbaak met grote zorgvuldigheid samengesteld, maar we horen graag hoe gebruikers de informatie ervaren. Daarom roepen we alle gebruikers uitdrukkelijk op om feedback te geven. Mist u onderwerpen of bent u het niet eens met bepaalde antwoorden of formuleringen? Laat het ons weten – uw terugkoppeling helpt ons om de vraagbaak verder te verbeteren.