Primaire objectkenmerken

Overzicht primaire objectkenmerken

De primaire objectkenmerken zijn die kenmerken van het WOZ-object die in de tijd redelijk stabiel zijn en in feite alleen door een verbouwing veranderd kunnen worden. Deze primaire objectkenmerken vormen een belangrijk onderdeel van de onderbouwing van de WOZ-waarde en staan op het taxatieverslag vermeld.

De belangrijkste (groepen) primaire objectkenmerken zijn:

• Objecttype. Voorbeelden zijn vrijstaande woning, woon-winkelpand of tuinbouwbedrijf.
• Buurt / locatie. De locatie wordt gezien als de belangrijkste waardebepalende factor (locatie, locatie, locatie).
• Grondoppervlakte. Dit objectkenmerk is alleen van belang bij grondgebonden objecten. Immers bij deze objecten is sprake van een perceel grond van een bepaalde oppervlakte dat tot het WOZ-object behoort. Bij gestapelde bouw is er in de regel geen sprake van grondoppervlakte dat specifiek aan één WOZ-object kan worden toegerekend.

• Bijgebouwen, specifieke voorzieningen en onderdelen van het gebouw. Een bijgebouw heeft meestal een positieve invloed op de waarde van een WOZ-object (denk aan een garage bij een woning) en wordt afzonderlijk geregistreerd (WOZ-deelobject) en dit WOZ-deelobject krijgt veelal een waarde die meegeteld wordt in de totale taxatiewaarde van het WOZ-object. Niet alleen bijgebouwen worden afzonderlijk geregistreerd als afzonderlijk WOZ-deelobject (primair objectkenmerk). Dat geldt ook voor onderdelen van een gebouw die vergelijkbaar zijn met een bijgebouw. Denk aan een inpandige garage die ook als apart primair objectkenmerk (afzonderlijk WOZ-deelobject) wordt geregistreerd. Voorbeelden van bijgebouwen of afzonderlijke onderdelen zijn verder een aanbouw, een serre, een tuinhuis, een dakkapel of zonnepanelen.
• Bouwjaar. Het bouwjaar van een WOZ-object wordt op verschillende manieren in de taxatie betrokken. Bij de taxatie van woningen worden zoveel mogelijk woningen uit dezelfde bouwperiode met elkaar vergeleken (bijvoorbeeld jaren ’30 woningen worden met elkaar vergeleken of nieuwbouwwoningen). Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt  op een meer "rekenkundige wijze" een inschatting gemaakt van de resterende levensduur. Hoewel we het meestal hebben over het bouwjaar van een object, registreren we ook afzonderlijk bouwjaren van bijgebouwen of onderdelen van een object die later gerealiseerd zijn. zijn er vaak naast dit primaire bouwjaar ook verschillende bouwjaren geregistreerd voor afzonderlijke onderdelen. De dakkapel of aanbouw die later is geplaatst, heeft dan een recenter bouwjaar dan de woning.
• Grootte: (gebruiks)oppervlakte. Voor de grootte van de woningen wordt uitgegaan  van de gebruiksoppervlakte, vaak uitgesplitst naar verschillende onderdelen. Voor andere categorieën objecten, zoals winkels en kantoren, wordt uitgegaan van de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo), terwijl bij categorieën niet-woningen die op de gecorrigeerde vervangingswaarde worden getaxeerd, de bruto vloeroppervlakte (bvo) wordt gehanteerd.

Objecttype (soort-objectcode)

Voor het registreren van het type object wordt gebruik gemaakt van een landelijke tabel met soort-objectcodes. Het zoveel mogelijk gebruiken van deze landelijke tabel stimuleert de uniformiteit van de WOZ-uitvoering.

Deze uniformiteit is in ieder geval belangrijk voor de WOZ-objecten die getaxeerd worden met behulp van landelijke kengetallen, zoals de agrarische objecten en alle objecten die getaxeerd worden op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Voor andere objecten is de registratie van het objecttype vooral van belang voor goede vergelijking binnen een gemeente. Toch is ook voor die objecten het gebruik van een landelijk uniform systeem een voordeel. Dat voordeel ligt bijvoorbeeld bij vereenvoudiging van de samenwerking met andere organisaties, de eenduidige verwerking in systemen, het makkelijker omgaan met de gegevens bij medewerkers die werken in meerdere organisaties of de overstap maken van de ene organisatie naar de andere.

Maar nog belangrijker is dat landelijke uniformiteit bijdraagt aan het gemakkelijker kunnen uitleggen van bijvoorbeeld de aanduiding "type woning" op het WOZ-taxatieverslag.

Buurt / locatie

Met de aanduiding locatie, locatie, locatie wordt aangeduid hoe belangrijk de locatie van een onroerende zaak is voor de marktwaarde. Daarom speelt deze locatie in de WOZ-taxaties een belangrijke rol en staat deze vermeld op het WOZ-taxatieverslag.

Bij het vergelijken van WOZ-objecten met elkaar kan in de praktijk op verschillende manieren rekening gehouden worden met de locatie. In de WOZ-administratie ligt de locatie van met name woningen in de praktijk op drie manieren vast:

• aanduiding van de buurt waarin het WOZ-object (de woning) ligt;
• het postcodegebied waarin het WOZ-object (de woning) ligt;
• de ligging van de woning op de kaart op basis van coördinaten.

Hoewel het registreren van de geometrie in de WOZ-administratie (nog) niet verplicht is, zijn er wel altijd coördinaten beschikbaar. Zowel de koppeling van het WOZ-object aan een kadastraal perceel in de Basisregistratie Kadaster, als de koppeling aan een verblijfsobject in de BAG (Basisregistratie adressen en gebouwen) levert voor ieder object de mogelijkheid om ook met coördinaten de locatie in het taxatiemodel mee te wegen. Het gebruik van de bij een WOZ-object geregistreerde geometrie (de coördinaten) in een taxatiemodel biedt flexibiliteit. De geometrie biedt niet alleen de mogelijkheid om bijvoorbeeld op basis van "hemelsbrede afstand" een vergelijkbare verkochte woning te vinden of te taxeren woningen onderling te vergelijken, maar biedt ook de mogelijkheid in het taxatiemodel locatiekenmerken te gebruiken als "afstand tot een school" of "gemiddelde reistijd naar centrumvoorzieningen", zonder bij elk WOZ-object die kenmerken afzonderlijk te registreren.

Hoewel het gebruik van de geometrie (de coördinaten) als locatiekenmerk erg flexibel is, maakt dit niet het objectkenmerk "buurt" overbodig. Immers een buurt wordt vaak afgebakend op basis van bepaalde buurtkarakteristieken. Daardoor zijn twee woningen die in dezelfde buurt liggen toch vaak beter vergelijkbaar, dan twee andere woningen die dichter bij elkaar liggen, maar wel juist met een buurtgrens ertussen. Dankzij de koppeling van WOZ-objecten aan de geometrie kan de registratie van buurt eenvoudig in een GIS/digitale kaart worden gecontroleerd.

Grondoppervlakte

Een WOZ-object bestaat vaak uit een stuk grond met daarop een gebouw, een deel van een gebouw of meerdere gebouwen. We noemen dit "grondgebonden WOZ-objecten". Voorbeelden van grondgebonden WOZ-objecten zijn een tussenwoning, een vrijstaande woning of een ziekenhuis. Bij alle grondgebonden WOZ-objecten wordt de grootte van dat stuk grond (het perceel) geregistreerd en meegenomen in de taxatie.

De grondoppervlakte komt bijna altijd vanuit het Kadaster. Het kan gaan om één perceel of meerdere percelen Deze grondoppervlakte wordt ook gebruikt door het waterschap. Daarom moet de registratie van grondoppervlakte voldoen aan strikte kwaliteitseisen en met de grondoppervlakte eventueel ook gesplitst worden over meerdere kadastrale percelen. De grondoppervlakte zoals geregistreerd in de Basisregistratie WOZ (LV WOZ) wordt dan ook direct gebruikt in de WOZ-taxatie van deze grondgebonden WOZ-objecten.

Belangrijk is dat bij de WOZ-taxatie dus verschil gemaakt wordt tussen grondgebonden WOZ-objecten en niet-grondgebonden WOZ-objecten, zoals appartementen of units in een bedrijfsverzamelgebouw. Bij deze niet-grondgebonden WOZ-objecten wordt in de Basisregistratie WOZ geen grondoppervlakte geregistreerd (0 m²). Bij niet-grondgebonden WOZ-objecten wordt de locatie op een andere manier meegewogen in de taxatie. Bij de WOZ-taxatie van units in een bedrijfsverzamelgebouw zit dit de locatie in de huurwaarde per m². Bij de taxatie van appartementen wordt meestal vergeleken met verkoopprijzen van andere appartementen.

Extra aandacht vragen bijvoorbeeld een benedenwoning met een tuin, of een unit in een bedrijfsverzamelgebouw met een stuk terrein dat bijvoorbeeld als parkeerterrein wordt gebruikt. Bij dit soort WOZ-objecten wordt een apart WOZ-deelobject geregistreerd met bij de oppervlakte (grondoppervlakte) van het deel dat exclusief in gebruik is bij dit WOZ-deelobject. Dus bijvoorbeeld bij de benedenwoning een WOZ-deelobject "Tuin bij meergezinswoning" met een oppervlakte van 30 m² van de tuin. Of bij de unit in het bedrijfsverzamelgebouw een WOZ-deelobject "Grond bij niet-woning" met een oppervlakte van 200 m² dat exclusief in gebruik is bij de huurder van de desbetreffende unit.

In de uitleg over het Beoordelingsprotocol aansluiting Basisregistratie Kadaster leest u meer over de wijze van registreren van de grondoppervlakte in de LV WOZ.

Deelobjecten en bijgebouwen

Een bijgebouw wordt in het algemeen omschreven als een gebouw dat is gebouwd op hetzelfde perceel als een "hoofdgebouw". Het bijgebouw kan los staan of tegen het hoofdgebouw aangebouwd zijn.

Een bijgebouw heeft invloed op de marktwaarde en zal dus ook meegenomen worden in de WOZ-taxatie. Daarom moet dit primaire objectkenmerk ook adequaat geregistreerd worden. Bij de taxatie van woningen moet de gemeente rekening houden met verschillen tussen de woningen. Een woning zonder een garage kan vergeleken worden met verkochte woningen met garage, als de gemeente die garage apart registreert en apart een waarde geeft. Hierdoor kan de gemeente tussen woningen met een garage en zonder garage inzichtelijk maken.

Om tot een goede WOZ-taxatie te komen, is het belangrijk dat de gemeente de juiste en actuele gegevens over deelobjecten en bijgebouwen in de administratie heeft staan. Soms is de invloed van een bijgebouw op de totale WOZ-waarde klein, zoals een klein tuinhuis in de tuin bij een woning, maar soms heeft een bijgebouw een zeer grote waarde-invloed, zoals een ligboxenstal bij een agrarisch object of een extra productiehal bij een fabriek. In alle gevallen is een juiste en volledige registratie van bijgebouwen belangrijk voor het vertrouwen van inwoners in de WOZ-waarde en de gebruikte onderbouwende gegevens.

In de WOZ-registratie worden bijgebouwen geregistreerd als een afzonderlijk WOZ-deelobject. In de regel heeft dit WOZ-deelobject dan een relatie naar een pand (bestaatUitPand) in de BAG. Immers deze bijgebouwen zijn meestal in de BAG geregistreerd als een afzonderlijk pand, zonder eigen adres (zonder een verblijfsobject in het pand). Door de koppeling van dit pand aan een bijgebouw in de WOZ-administratie wordt het ook mogelijk om in de kaart met BAG-objecten zichtbaar te maken bij welk hoofdobject een bijgebouw hoort.

Niet alleen bijgebouwen worden in de WOZ-administratie geregistreerd als WOZ-deelobject. Ook bijvoorbeeld een aanbouw of uitbouw wordt als WOZ-deelobject geregistreerd. Anders dan een bijgebouw zal een dergelijke aanbouw niet een afzonderlijk pand zijn in de BAG. Er wordt bij de aanbouw dan ook geen bestaatUitPand relatie gelegd, maar een bestaatUit relatie naar het verblijfsobject waar deze aanbouw deel uitmaakt. Er kunnen dan ook meerdere WOZ-deelobjecten gekoppeld zijn aan een verblijfsobject.

Ook het hoofdgebouw zal geregistreerd worden als een WOZ-deelobject, maar het is ook mogelijk dat dit hoofdgebouw is geregistreerd als meerdere WOZ-deelobjecten, bijvoorbeeld om onderscheid te maken tussen het woongedeelte en het winkelgedeelte van een woon-winkelpand.

Deelobjecttype

Ieder WOZ-object wordt geregistreerd met een soort-objectcode. Op vergelijkbare manier wordt voor het vastleggen van het type WOZ-deelobject gebruik gemaakt van een landelijke tabel met WOZ-deelobjectcodes. Het gebruiken van deze landelijke tabel stimuleert de uniformiteit van de WOZ-uitvoering.

Ook op het niveau van het WOZ-deelobject geldt dat deze uniformiteit in ieder geval van belang is voor de WOZ-objecten die getaxeerd worden met behulp van landelijke kengetallen, zoals de agrarische objecten en alle objecten die getaxeerd worden op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Voor andere objecten is de registratie van het WOZ-deelobjecttype (code WOZ-deelobject) vooral van belang voor goede vergelijking binnen een gemeente of binnen het gebied van de uitvoeringsorganisatie.

Het gebruik van een heldere systeem van typeren en het registreren van een juiste code WOZ-deelobject is ook van belang voor het uitleggen van de onderscheiden WOZ-deelobjecten op het WOZ-taxatieverslag.

Bouwjaar

Net als bijvoorbeeld voor de BAG wordt het bouwjaar gezien als het jaar waarin een gebouwd object bouwkundig gereed is om in gebruik genomen te worden. In de meeste situaties zal dat overeenkomen met het jaar waarin het object ook in gebruik genomen is, maar het kan zijn dat een object bijvoorbeeld eerst een jaar of langer "leeg" heeft gestaan.

In de WOZ-administratie wordt het bouwjaar geregistreerd per WOZ-deelobject. Ieder WOZ-deelobject dat betrekking heeft op een gebouw of deel van een gebouw heeft een bouwjaar. In de meeste gevallen is dit bouwjaar hetzelfde als het bouwjaar in de BAG van het pand, waaraan het WOZ-deelobject is gekoppeld (bestaatUitPand) of het bouwjaar van het pand in de BAG waarin het verblijfsobject is gelegen waaraan dit WOZ-deelobject is gekoppeld (bestaatUit).

Maar het is ook mogelijk om bij een WOZ-deelobject een ander bouwjaar te registreren. Voorbeelden zijn een later geplaatste aanbouw of dakkapel. Daarbij zal het bouwjaar van deze WOZ-deelobjecten wel steeds recenter zijn dan het oorspronkelijke bouwjaar van het pand dat in de BAG is geregistreerd.

Grootte: (gebruiks)oppervlakte

Voor woningen wordt voor de WOZ-taxatie altijd uitgegaan van gebruiksoppervlakte. Dit is dezelfde definitie van oppervlakte die ook in de BAG wordt gebruikt.

Maar bij de WOZ-taxaties worden ook andere oppervlaktebegrippen gebruikt afhankelijk van welke informatie van belang is om de taxatie uit te kunnen voeren:

• bruto vloeroppervlakte (BVO) wordt bijvoorbeeld gebruikt voor de WOZ-objecten die getaxeerd worden op basis de gecorrigeerde vervangingswaarde. Voorbeelden van deze objecten zijn scholen, sportvoorzieningen en zorgobjecten. Voor deze gecorrigeerde vervangingswaardeberekening wordt uitgegaan van bouwkosten en de bouwkostenkengetallen worden bijna altijd gepubliceerd als prijs per m² BVO.
• verhuurbaar vloeroppervlakte (VVO) wordt gebruikt voor de taxatie van commercieel vastgoed zoals kantoren en winkelpanden. Voor de taxatie van deze panden is immers een huurwaarde per m² van groot belang en deze huurwaarde wordt bepaald uit huurprijzen van vergelijkbare objecten. In de huurcontracten wordt nagenoeg altijd gesproken over een huurprijs per m² VVO en daarom wordt dit oppervlaktebegrip ook gebruik bij de WOZ-taxaties.

Omdat het belangrijk is dat inwoners steeds dezelfde oppervlakte van hun woning zien, is de manier waarop een woning gemeten moet worden zoveel mogelijk geüniformeerd. Het begrip gebruiksoppervlakte en de manier waarop deze gemeten moet worden is vastgelegd in de norm NEN2580. Om deze norm praktisch voor iedereen (ook voor de inwoners die een WOZ-waarde krijgen) toegankelijk te maken is het meten van deze gebruiksoppervlakte ook beschreven in de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen. Deze meetinstructie is in samenwerking met organisaties voor makelaars en taxateurs en diverse overheden opgesteld. Dat betekent dat makelaars (als zij bijvoorbeeld de gebruiksoppervlakte vermelden op Funda) op dezelfde manier meten als de WOZ-taxateur en de BAG-beheerder. Op die manier wordt geprobeerd dat eigenaren en andere belanghebbenden bij een woning steeds dezelfde oppervlakte zien van een woning.

Toch kan het op het eerste gezicht lijken dat er een verschil is in gepresenteerde oppervlakten.

De BAG registreert de totale gebruiksoppervlakte van een "verblijfsobject", dus van bijvoorbeeld een woning. De makelaars en taxateurs voor private taxaties maken aan de hand van de meetinstructie binnen deze woning een uitsplitsing naar de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte (zoals bijvoorbeeld een inpandige garage). Beide oppervlakten opgeteld moet dan gelijk zijn aan de totale gebruiksoppervlakte van de woning in de BAG. Dit is beide exclusief de oppervlakte van eventuele bijgebouwen bij de woning.

In de WOZ-administratie is de woning vaak verdeeld in meerdere WOZ-deelobjecten, bijvoorbeeld vanwege een latere aanbouw of een serre. Ook hier geldt dan dat de gebruiksoppervlakten van deze afzonderlijke WOZ-deelobjecten opgeteld wel gelijk moet zijn aan de gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject in de BAG. Welke WOZ-deelobjecten bij elkaar opgeteld moeten worden blijkt uit de bestaatUit relatie. Alle WOZ-deelobjecten die aan hetzelfde verblijfsobject zijn gekoppeld met deze relatie moeten worden opgeteld.

Meer informatie over de vergelijking tussen gebruiksoppervlakte in de WOZ-administratie en in de BAG vindt u in de uitleg over het Beoordelingsprotocol aansluiting BAG.

Ook staat er op deze site een nadere toelichting op de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen.