Waarderingskamer

Het OZB-gebruikersdeel bij gemengde panden

Gemengde panden zijn die WOZ-objecten waarin gewoond wordt, maar die daarnaast ook nog een andere functie hebben. Gedacht kan worden aan woon-winkelpanden of agrarische objecten.  Wanneer de andere functie van ondergeschikt belang is en het WOZ-object hoofdzakelijk wordt gebruikt voor woondoeleinden, dan wordt het WOZ-object aangemerkt als woning. Dit is het geval wanneer meer dan 70% van de waarde van het WOZ-object betrekking heeft op het woondeel.

In de Gemeentewet is geregeld dat de afschaffing van de OZB-gebruikers voor woningen ook betekent dat, bij bedrijfspanden waarin ook gewoond wordt, de waarde van het woondeel buiten aanmerking gelaten moet worden, bij het bepalen van de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting van de OZB. De waarde van dit woondeel wordt daarmee buiten aanmerking gelaten in de heffingsmaatstaf voor de gebruiker, terwijl dit gebruikersdeel wel hoort tot de heffingsmaatstaf voor de eigenaar (en tot de WOZ-waarde).
Voor deze gemengde panden waarbij het woondeel buiten aanmerking moet blijven bij de gebruikersbelasting, verandert er niets aan de WOZ-objectafbakening en de WOZ-waarde.
Ook de heffingsmaatstaf voor de OZB-eigenaren verandert niet. Maar bij het bepalen van de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting wordt het woondeel buiten aanmerking gelaten. Met de volgende vier voorbeelden wordt de situatie helder.

Voorbeeld 1

Er is een akkerbouwbedrijf met een WOZ-waarde van € 300.000. De WOZ-waarde blijft gelijk en voor de OZB-eigenaren geldt deze WOZ-waarde als heffingsmaatstaf. De waarde van het woondeel is € 225.000. Omdat meer dan 70% van de waarde betrekking heeft op het woondeel, wordt de gehele onroerende zaak aangemerkt als woning. De OZB eigenaren wordt geheven naar het woningtarief en er wordt geen OZB-gebruikers aanslag opgelegd.

Voorbeeld 2

Er is een woonwinkelpand met een WOZ-waarde van € 750.000. Voor de OZB voor de-eigenaar geldt deze WOZ-waarde als heffingsmaatstaf. Het woondeel heeft een waarde van € 250.000. Omdat minder dan 70% van de waarde betrekking heeft op het woondeel, geldt het niet-woningtarief. Er wordt wel een OZB gebruikersaanslag opgelegd en de waarde van het woondeel (€ 250.000) wordt buiten aanmerking gelaten. De heffingsmaatstaf voorde OZB gebruikers niet-woningen is dan € 500.000.

Voorbeeld 3

Er is een tuinbouwcomplex met een WOZ-waarde van € 2.500.000. De WOZ-waarde blijft gelijk. Omdat de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is, wordt de waarde van de tuinbouwkassen buiten aanmerking gelaten bij de heffing van de OZB-eigenaren. Voor deze OZB-eigenaren is de heffingsmaatstaf bijvoorbeeld € 1.000.000. Het woondeel vertegenwoordigt een waarde van € 400.000. Omdat minder dan 70% van de waarde betrekking heeft op het woondeel, geldt het niet-woningtarief. Er wordt ook een OZB-gebruikers aanslag opgelegd maar naast het buiten aanmerking laten van de tuinbouwkas, moet hiervoor ook de waarde van het woondeel (€ 400.000) buiten aanmerking gelaten worden. De heffingsmaatstaf voor de OZB gebruikers niet-woningen is dan € 600.000.

Samenvattend

Voor de gemengde panden zal dus steeds beoordeeld moeten worden wat de waarde is van het woondeel. In veel gevallen zal dit afgeleid kunnen worden uit de opbouw van de taxatie, zoals die op het taxatieverslag is vermeld. Vaak vormt de woning of het woondeel een apart benoemd deelobject. Wel zal rekening gehouden moeten worden met andere deelobjecten, waarvan beoordeeld moet worden of deze ook bij de woning horen, bijvoorbeeld een garage of een berging. Afzonderlijk aandacht zal geschonken moeten worden aan de eventueel apart op het taxatieverslag vermelde waarde van de grond. Vooral bij agrarische objecten zal de waarde van het erf vaak apart op het taxatieverslag vermeld zijn. Van de waarde van dit erf zal meestal een deel aan de woning en een deel aan de rest toegerekend moeten worden. Hier zal meestal alleen een forfaitaire toedeling uitkomst bieden. Naast het bepalen van de waarde van het woondeel is het ook van belang dat deze op een correcte manier geadministreerd wordt, zodat inderdaad alleen bij de heffing van de OZB-gebruikers de aftrek zal plaatsvinden.

Het OZB-tarief bij panden met een bijzondere woonfunctie

Bij panden met een bijzondere woonfunctie, zoals zorgcomplexen en gevangenissen, zijn er delen van het complex waarbij het wonen centraal staat en delen waar ander gebruik centraal staat.

Op grond hiervan is het mogelijk dat voor deze panden de OZB-aanslag voor gebruikers geheel achterwege blijft of dat deze wordt opgelegd naar een lagere heffingsmaatstaf dan de WOZ-waarde. Het is echter ook mogelijk dat wel een volledige aanslag OZB-gebruikers wordt opgelegd, omdat voor de WOZ het complex toch als niet-woning aangemerkt moet worden. De beoordeling hiervan kent een grote overeenkomst met de beoordeling of het tarief voor woningen dan wel voor niet-woningen toegepast moet worden.

De jurisprudentie geeft duidelijk aan dat bij het beoordelen of het woningtarief dan wel het niet-woningtarief van toepassing is, twee aspecten van belang zijn:

  • weegt voor de personen die in het complex wonen, de woonfunctie het zwaarst of de eventuele andere functie;
  • vormen de onderdelen van het complex waar de woonfunctie primair is in hoofdzaak, dus voor 70%, de waarde van het desbetreffende complex.

Bijvoorbeeld voor een studentencomplex is alleen de woonfunctie aan de orde en hiervoor geldt dan ook het woningtarief. Voor een gevangenis geldt dat voor de bewoners de detentie belangrijker is dan het wonen en voor de gevangenis geldt dan ook een niet-woningtarief.