WOZ en het Woningwaarderingsstelsel

De WOZ-waarde telt mee in de WWS-punten

De WOZ-waarde heeft invloed op de maximaal redelijke huurprijs in het woningwaarderingsstelsel. Deze huurprijs geldt voor huurwoningen die níet in de vrije sector vallen. Dit zijn niet-geliberaliseerde huurwoningen, dus met een huurprijs onder de €808 per maand (in 2023). Het kabinet heeft het voornemen om deze grens per 1 juli 2024 te verhogen zodat ook middenhuurwoningen (huurprijs tot € 1123 per maand) onder het woningwaarderingsstelsel gaan vallen.

De puntentelling (per 1 juli 2023)

• Een woning krijgt één punt voor elke € 14.146 van de WOZ-waarde (WOZ-waarde die geldt in 2023, dus naar waardepeildatum 1 januari 2022)..
  
• Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte krijgt de woning nogmaals één punt per € 222.

De WOZ-waarde telt maximaal 33% mee in de puntentelling. Meer informatie over de punten van uw huurwoning vindt u op de website van de Rijksoverheid.

Op de website van de Huurcommissie kunt u een huurprijscheck doen om te zien hoe hoog de maximaal redelijke huurprijs voor uw woning is en hoe deze huurprijs wordt beïnvloed door de WOZ-waarde.

De WOZ-waarde is openbaar via het WOZ-waardeloket

De WOZ-waarden van woningen zijn openbaar beschikbaar via het WOZ-waardeloket. De WOZ-waarde wordt vastgesteld door deze bekend te maken aan de eigenaar van de woning en eventueel de huurder van de woning (WOZ-beschikking)

Huurders kunnen de gemeente vragen om een WOZ-beschikking

In artikel 24 van de Wet WOZ staat dat de WOZ-waarde bekend gemaakt wordt aan de eigenaar en gebruiker (huurders) van een woning. Toch krijgt niet elke huurder van een woning een formele bekendmaking (WOZ-beschikking) aan het begin van een jaar. Gemeenten laten deze bekendmaking soms achterwegen, omdat de huurder geen belastingen betaald die afhankelijk zijn van de WOZ-waarde.

Als een huurder van een woning waarvoor het WWS-stelsel geldt wil controleren of de WOZ-waarde correct is en mogelijk invloed heeft op de huur die men betaalt zijn de volgende situaties mogelijk:

• De huurder krijgt aan het begin van een jaar een aanslagbiljet voor gemeentelijke belastingen (met bijvoorbeeld de aanslag afvalstoffenheffing) en op dit aanslagbiljet staat ook de WOZ-waarde. Dit is de officiële bekendmaking van de WOZ-waarde en in dit geval is het belangrijk dat de huurder ook in de zes weken na ontvangst van het biljet de WOZ-waarde controleert. Een reactie op deze WOZ-waarde (een bezwaar) moet immers binnen zes weken bij de gemeente worden gemaakt.
• De huurder krijgt aan het begin van het jaar wel een aanslagbiljet, maar daarop staan niet de WOZ-waarde. Deze huurder kan ook later in het jaar nog reageren op de WOZ-waarde, bijvoorbeeld wanneer de huurder bericht krijgt over een huurverhoging.
• De huurder krijgt aan het begin van het jaar geen aanslagbiljet van de gemeente, bijvoorbeeld omdat men voldoet aan de voorwaarden voor kwijtschelding van de gemeentelijke belastingen. Ook in dit geval kan de huurder op een later moment reageren op de WOZ-waarde.
• Een huurder gaat in de loop van het jaar een woning huren. Deze huurder heeft dus niet aan het begin van het jaar al de WOZ-waarde voor die woning ontvangen. Wanneer deze huurder de voorgestelde huurprijs wil controleren is ook de WOZ-waarde van belang. Op dat moment kan ook deze nieuwe huurder reageren naar de gemeente als men het idee heeft dat de WOZ-waarde niet juist is.

In 2020 oordeelde de Hoge Raad dat een huurder aan wie de WOZ-waarde formeel bekend is gemaakt (die op zijn naam een WOZ-beschikking heeft ontvangen) ook altijd bezwaar kan maken. Ook geeft de Hoge Raad aan dat als de huurder duidelijk geen belang heeft bij de WOZ-waarde, die beschikking achterwege kan blijven.

Een lagere WOZ-waarde betekent niet altijd een lagere huur

Een huurder heeft niet altijd belang bij een lagere WOZ-waarde. In de praktijk is de huur die u voor een sociale huurwoning betaalt, vaak lager dan de maximale huurprijs uit het puntensysteem. Als de WOZ-waarde door een bezwaar wordt verlaagd, blijft de maximale huurprijs hoger dan de feitelijke huur en daalt de afgesproken huurprijs niet. Wanneer u een woning huurt die niet onder het WWS-stelsel valt (vrije sector), verandert de huur ook niet als de WOZ-waarde in een bezwaar wordt aangepast.

Als een huurder geen belang heeft bij een verlaging van de WOZ-waarde maar wel bezwaar maakt (omdat hij wel een beschikking heeft gekregen), kan het zijn dat een rechter de zaak daarna niet in behandeling neemt (zie bijvoorbeeld Hof Arnhem, 2022). Om teleurstelling in een latere fase te voorkomen, beoordelen sommige gemeenten al bij een verzoek of de huurder een direct financieel gevolg kan ondervinden van een wijziging van de WOZ-waarde. Dit wordt het ‘relativiteitsvereiste’ genoemd.

Uitzonderingssituatie: woning in aanbouw op 1 januari

Als een woning nog ‘in aanbouw’ was op 1 januari (van het jaar dat de huurprijs moet worden vastgesteld), dan wordt de WOZ-waarde bepaald aan de hand van het voortgangspercentage van de bouw.

Rekenvoorbeeld

WOZ-waarde gebaseerd op grondwaarde van € 60.000 en vervangingswaarde van het gebouw € 200.000.

Voortgangspercentage bouw op 1 januari is 60%

WOZ-waarde  = € 60.000 plus €200.000 / 60 x 100 = €180.000

Op het WOZ-taxatieverslag niet alleen de WOZ-waarde, maar ook voor hoeveel procent de woning af was.

In het woningwaarderingsstelsel wordt in dit geval niet gekeken naar de vastgestelde WOZ-waarde, maar naar een WOZ-waarde als de woning gereed is. Bij een voortgangspercentage van 100% zou de WOZ-waarde € 260.000 zijn en dat wordt gebruikt bij het bepalen van de maximaal redelijke huurprijs voor de nieuwbouw huurwoning.

Uitzonderingssituatie: geen WOZ-waarde beschikbaar 

Het kan voorkomen dat er geen WOZ-waarde is, bijvoorbeeld omdat de woning daarvoor nog niet bestond op 1 januari (nieuwbouwwoning of een voormalig kantoorpand dat is omgebouwd tot woningen). In de meeste gevallen wordt in het WOZ-waarde dan een vast minimumbedrag ingevuld in plaats van de WOZ-waarde,

De vaste minimum WOZ-waarde uit het WWS is voor de puntentelling niet altijd geschikt en redelijk, zo oordeelde de Hoge Raad in 2022, omdat dit vaste bedrag lager is dan de marktwaarde van de te verhuren woning.

De Hoge Raad geeft drie opties om een alternatief bedrag te bepalen om in deze situatie in te vullen in de berekening van het aantal punten:

1. Bekijk de WOZ-waarde van vergelijkbare woningen;
2. Spreek af om te wachten op de WOZ-waarde die volgend jaar wordt vastgesteld;
   
3. Laat een betaalde taxatie doen.

Meer informatie

Meer informatie over het woningwaarderingsstelsel zelf, vindt u op de site van de huurcommissie. Op deze website kunt u ook een huurprijscheck doen.