WOZ-waarde en het woningwaarderingsstelsel (WWS)

Sinds 1 oktober 2015 heeft de WOZ-waarde een grotere invloed op de maximaal redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. Deze maximaal redelijke huurprijs geldt voor alle huurwoningen met uitzondering van de "vrije sector" (huurwoningen waarvoor de huurprijs geliberaliseerd is, dat wil zeggen woningen met een huurprijs van meer dan € 763.47 in 2022). De huurders van woningen hebben daarom een formeel belang bij de WOZ-waarde en krijgen een WOZ-beschikking.

Wanneer bijvoorbeeld door de huurverhoging in 2022 de huurprijs hoger wordt dan de maximaal redelijke huurprijs, dan zal de huurprijs niet hoger mogen worden dan deze maximaal redelijke huurprijs. En wanneer de WOZ-waarde daalt, daalt daarmee ook de maximale huurprijs die de huurder zal betalen. Daarom is het van belang dat ook huurders van woningen de mogelijkheid hebben om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde.

In de praktijk is de huur die men betaalt, echter vaak (veel) lager dan de maximaal redelijke huurprijs. Indien de WOZ-waarde zou dalen, blijft de maximaal redelijke huurprijs hoger dan de feitelijke huur plus huurverhoging die men betaalt. Verder zal de huurverhoging niet meer mogen zijn dan de maximaal toegestane huurverhoging. De verhuurder kan dus niet de huur zomaar verhogen tot de maximaal redelijke huurprijs.

In hoofdlijnen betekent het systeem van het woningwaarderingsstelsel dat een woning één punt krijgt voor elke € 11.041 (tot 1 juli 2022) of € 12.090 (vanaf 1 juli 2022). Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte krijgt de woning nogmaals één punt per € 172 (tot 1 juli 2022) of per € 189 (vanaf 1 juli 2022. Klik hier voor meer informatie over de puntentelling.

Op de website van de huurcommissie kunt u een huurprijscheck doen om te zien hoe hoog voor uw woning de maximaal redelijke huurprijs is en hoe deze maximale prijs wordt beïnvloed door de WOZ-waarde van uw woning.

Door deze WOZ-beschikking heeft de huurder ook de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde. Door deze WOZ-beschikkingen voor huurders op ongeveer hetzelfde moment te versturen als de WOZ-beschikking voor eigenaren, heeft de gemeente de mogelijkheid bij eventuele bezwaren de bezwaren van huurder en verhuurder gecombineerd te behandelen. Immers na uitspraak op bezwaar moet er nog steeds sprake zijn van één WOZ-waarde voor de huurder en de verhuurder. Deze partijen kunnen een tegengesteld belang hebben. Onderaan deze pagina vindt u een aantal veel gestelde vragen over de gevolgen van het gebruik van de WOZ-waarde voor het bepalen van de maximaal redelijke huurprijs voor woningen.
 

Moet de gemeente de huurders een WOZ-beschikking toesturen?

Ja. De gemeente verstuurt in de meeste gevallen jaarlijks, binnen de eerste acht weken van het jaar, de gebruikers een WOZ-beschikking. Dit gebeurt tegelijk met het versturen van de WOZ-beschikking aan de eigenaar. Het versturen van deze beschikking staat in artikel 24 van de Wet WOZ. De huurder heeft in veel gevallen ook een belang. De gemeente moet de huurder een WOZ-beschikking sturen als de huurder daarom vraagt. Dit is alleen verplicht als de gemeente de huurder niet eerder een WOZ-beschikking heeft gestuurd.

De Hoge Raad oordeelt dat een huurder die op zijn naam een WOZ-beschikking heeft ontvangen, een procesbelang heeft. Als duidelijk geen sprake is van een belang bij de beschikking, kan de beschikking achterwege blijven.

Moet er voor de puntentelling worden uitgegaan van de minimum WOZ-waarde, wanneer de WOZ-waarde van een nieuwbouw- of transformatiewoning bij aanvang van de huurovereenkomst ontbreekt?

Op 22 april 2022 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op prejudiciële vragen van de kantonrechter Utrecht over dit onderwerp. Daarin concludeert de Hoge Raad dat de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt is als onderdeel van de maatstaf ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Het gaat volgens de Hoge Raad om een redelijke wetsuitleg. Daarbij maakt het geen verschil of het de schuld is van de verhuurder dat er geen (representatieve) WOZ-waarde bekend is. De Hoge Raad maakt duidelijk dat een redelijke wetsuitleg met zich meebrengt dat zoveel mogelijk wordt gezocht naar een objectieve WOZ-waarde voor het gehuurde en dat niet (te) snel gekozen moet worden voor de minimum WOZ-waarde als genoemd in het woningwaarderingsstelsel.

Waarom is het niet beter om te wachten tot de huurder vraagt om een WOZ-beschikking?

Met een beschikking op verzoek lopen de bezwaartermijnen voor eigenaar en gebruiker niet gelijk terwijl  bij bijvoorbeeld een voorgenomen toewijzing van een huurdersbezwaar de gemeente ook de eigenaar moet informeren vanwege een tegengesteld belang. Dat verloopt eenvoudiger, wanneer de bezwaarperioden parallel lopen.

Kan een huurder bezwaar maken tegen een WOZ-beschikking?

Ja, De huurder kan op de gebruikelijke manier bezwaar maken tegen de WOZ-waarde op zijn WOZ-beschikking. Voor de gemeente is niet relevant wat het effect van de WOZ-waarde op de huurprijs is. Bij een eventueel bezwaar beoordeelt de gemeente uitsluitend of de WOZ-waarde een correcte inschatting is van de marktwaarde op de waardepeildatum.

Moeten alle huurders van huurwoningen (zowel geliberaliseerd als niet geliberaliseerd) een beschikking voor het gebruik ontvangen?

Ja, Het klopt dat de puntenwaardering en de maximaal redelijke huurprijs alleen gelden voor huurwoningen die niet geliberaliseerd zijn. Voor een geliberaliseerde woning is het puntensysteem daarom inderdaad niet van toepassing en dat betekent dat de huurder in dat geval geen belang heeft. Maar de gemeente beschikt niet over de informatie om te beoordelen of de woning wel of niet geliberaliseerd is. Daarom is het beter om uitvoering te geven aan artikel 24 Wet WOZ en alle belanghebbende gebruikers de WOZ-beschikking te sturen.

Moeten ook huurders van bijvoorbeeld garageboxen een WOZ-beschikking krijgen?

Nee. Artikel 24 verplicht natuurlijk ook voor deze objecten om de belanghebbende gebruiker een beschikking te sturen. Wij kunnen ons voorstellen dat de gemeente ervoor kiest voor dit soort objecten het versturen van de WOZ-beschikking achterweg te laten. In feite praten we dan over objecten met gebruikscode “12” waaronder de garageboxen vallen, maar bijvoorbeeld ook recreatiewoningen . De gemeente kan voor dit soort objecten het toesturen van de WOZ-beschikking achterwege laten en daarmee vervalt dan ook de noodzaak om de informatie over de belanghebbende gebruiker voor dit soort objecten actueel te houden.

Gaat de huurprijs omhoog of omlaag door het gebruik van de WOZ-waarde?

Nee. De huurprijs wijzigt niet door de WOZ-waarde. Wel krijgt de woning een ander puntenaantal. Dit puntenaantal beïnvloedt de maximaal redelijke huurprijs. De verhuurder kan de huurprijs verhogen met de reguliere jaarlijkse huurprijsverhoging. In de meeste gevallen is dat per 1 juli.
Soms zal de huurder de huurprijs of de huurverhoging kunnen verlagen door gebruik van de WOZ-waarde. De huurder moet daarvoor de punten van zijn woning weten en de invloed van de WOZ-waarde op deze punten. Hij kan het aantal punten en de maximaal redelijke huurprijs uitrekenen via de website van de huurcommissie.

Moet een verhuurder de huurder een puntentelling geven met daarop het (nieuwe puntenaantal) en de invloed van de WOZ-waarde op deze punten?

Nee. Er geldt geen verplichting voor de verhuurder om deze berekening te verstrekken.

Kan een verhuurder nu ook bezwaar maken omdat hij een hogere WOZ-waarde wil?

Ja. Er is sprake van een formeel belang bij een hogere WOZ-waarde. De mogelijkheid van bezwaar en beroep tegen een te lage WOZ-waarde wordt dan ook expliciet opgenomen in de Wet WOZ. Ook hier geldt dat het voor de gemeente bij de beoordeling van een eventueel bezwaar niet relevant is wat het effect is op de huurprijs. De gemeente beoordeelt uitsluitend of de WOZ-waarde een correcte inschatting is van de marktwaarde van de woning.
Wat moet een gemeente doen als de huurder en verhuurder tegelijkertijd bezwaar maken?
Belangrijk is dat de door beide partijen aangedragen grieven goed beoordeeld worden. Uiteindelijk zal de taxateur één heroverweging moeten doen van de getaxeerde waarde. Immers ook na de bezwaarbehandeling zal voor de huurder en de verhuurder dezelfde WOZ-waarde gelden.

Kan de (gemeentelijke OZB) belasting hoger uitvallen als de WOZ-waarde omhoog gaat na een bezwaar?

Ja. Op grond van artikel 18a AWR worden alle opgelegde aanslagen die (mede) gebaseerd zijn op de WOZ-waarde in overeenstemming gebracht met de WOZ-waarde, wanneer deze verandert. Wanneer de WOZ-waarde na bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde wordt verhoogd, betekent dit bijvoorbeeld dat de verhuurder niet alleen meer OZB betaalt, maar ook een hogere verhuurdersheffing.

Door het gebruik van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel heeft de verhuurder van een woning een belang bij een hogere WOZ-waarde (hogere maximaal redelijke huurprijs) en de huurder bij een lagere WOZ-waarde (lagere maximaal redelijke huurprijs).
Het kan voorkomen dat dit tegengestelde belang ook aan de orde komt bij de behandeling van een bezwaar van de huurder, van de verhuurder of van beiden.