Waarderingskamer

Hoe de WOZ-waarde tot stand komt

Wij leggen hier graag uit hoe de WOZ-waarde tot stand komt. We gaan vooral in op de taxatie van woningen. Gemeenten gebruiken hiervoor een vergelijkingsmethode, ook wel bekend onder de naam modelmatige waardebepaling. Zowel verkoopcijfers als de kenmerken van een woning spelen daarbij een rol. De WOZ-waarde is de marktwaarde rekening houdend met enkele waarderingsvoorschriften. Voor andere WOZ-objecten dan woningen, zoals bedrijfspanden worden (ook op een modelmatige wijze) andere taxatiemethodieken toegepast, omdat er andere vormen van marktgegevens beschikbaar zijn, zoals huurprijzen.

Marktwaarde en WOZ-waarde

De marktwaarde is het uitgangspunt voor de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is daarmee een zo goed mogelijke schatting van de mogelijke verkoopprijs op de waardepeildatum.

Definitie van marktwaarde

De marktwaarde is

  • het geschatte bedrag waartegen vastgoed
  • tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper
  • na behoorlijke marketing
  • in een zakelijke transactie
  • zou worden overgedragen op de waardepeildatum
  • waarbij de partijen met kennis van zaken
  • prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Achtergrond marktwaardebegrip

Marktwaarde staat het bedrag dat een woning zou opbrengen wanneer het op de waardepeildatum verkocht zou worden. Deze definitie van marktwaarde is internationaal vastgesteld.

Als onderdeel van de International Valuation Standards (IVS) bestaat er een internationaal breed gedragen definitie van het begrip marketvalue. Deze internationale definitie is in opdracht van diverse organisaties vertaald in het Nederlands. Meer informatie over het marktwaardebegrip vindt u in de Brochure Marktwaarde als waarderingsgrondslag (PDF, 95 kB).

De waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ (de ficties)

Bij de WOZ-waardebepaling gelden twee waarderingsvoorschriften. Zij komen op het volgende neer: Getaxeerd wordt de prijs die naar verwachting betaald wordt, als

  • het volle en onbezwaarde eigendom van het pand wordt overgedragen (overdrachtsfictie)
  • de verkrijger kan het pand in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik nemen (verkrijgingsfictie).

De gemeente gaat er door deze waarderingsvoorschriften bij de taxatie van de WOZ-waarde vanuit dat alle rechten in één hand zijn en dat een pand niet verhuurd is. De reden hiervoor is dat twee gelijke buurpanden, waarvan de één verhuurd en de ander niet, toch een gelijke waarde moeten krijgen. Dit terwijl een verhuurde woning op de markt wellicht minder opbrengt. Op dezelfde wijze wordt bij de WOZ-waardering geen onderscheid gemaakt tussen grond die in erfpacht is uitgegeven en grond die in eigendom is.

De meeste verkoopprijzen van eigen woningen voldoen aan deze waarderingsvoorschriften en kunnen dus goed gebruikt worden voor de taxatie van de WOZ-waarde.

Taxatiemodel woningen

Bij modelmatige waardebepaling vergelijkt de gemeente de woning die getaxeerd wordt met andere woningen die recent zijn verkocht. Dit noemen we een systematische vergelijking met woningen waarvan een verkoopprijs beschikbaar is.

We spreken over een systematische vergelijking omdat de gemeente met een computermodel een groot aantal woningen tegelijk vergelijkt en taxeert. Om dit taxatiemodel te maken en te gebruiken moet een gemeente verkoopprijzen analyseren én de kenmerken van woningen bijhouden.

Op het taxatieverslag staat over het algemeen een selectie van 3 verkochte woningen in uw buurt. Zo kunt u deze vergelijken met uw woning. Maar de gemeente gebruikt de verkoopcijfers van alle verkochte woningen in de gemeente voor het uiteindelijk bepalen van de WOZ-waarde.

De met het computermodel getaxeerde WOZ-waarden worden uitgebreid gecontroleerd en eventueel verbeterd, voordat ze bekend gemaakt worden aan belanghebbenden. Voor sommige woningen is het namelijk moeilijk op basis van de beschikbare gegevens tot een goede taxatie te komen. In zulke gevallen neemt de gemeente de woning ter plaatse op voor aanvullende informatie, zodat de taxateur beter de waardeverschillen ten opzichte van andere woningen kan inschatten. Wanneer de taxaties klaar zijn, controleert de gemeente de resultaten onder andere met behulp van beoordelingsprotocollen die door de Waarderingskamer zijn opgesteld. In de notitie modelmatige waardebepaling (PDF, 35 kB) leggen wij globaal uit hoe gemeenten de WOZ-waarde van de woningen bepalen.

Taxatiemodel bedrijfspanden

Ook voor het bepalen van de waarde van bedrijfspanden maakt de gemeente gebruik van een taxatiemodel. In dit model worden zowel verkoopcijfers als huurgegevens gebruikt. Meer informatie over de waardering van bedrijfspanden vindt u bij waarderingsmethoden niet-woningen.

De analyse van verkoopcijfers

De gemeente krijgt van elke woning die wordt verkocht de verkoopprijs van het Kadaster. Om te kunnen taxeren is echter meer informatie nodig.

Naast de verkoopprijzen die de gemeente van het Kadaster krijgt, verzamelt een gemeente vraagprijzen van woningen die te koop staan. De gemeente gebruikt daarbij veel informatie die op internet beschikbaar is over te koop staande woningen, inclusief foto’s. Ook kan de gemeente bij een nieuwe eigenaar informatie opvragen over de omstandigheden rond de verkoop en bijvoorbeeld de staat van de woning. Daarom is het lang niet altijd nodig dat de taxateur de verkochte woning zelf komt bekijken. Wel zal de gemeente erop letten of de nieuwe eigenaar de woning verbouwt of opknapt.
Vervolgens moet een gemeente al deze informatie analyseren. Bij deze analyse vergelijkt de gemeente de verkoopprijzen en vraagprijzen met de actuele kenmerken van woningen en natuurlijk met de geldende WOZ-waarde.

Deze analyse is vooral nodig omdat een verkoopprijs niet altijd overeenkomt met de marktwaarde.  Er kan een prijs overeengekomen zijn die hoger of lager is dan de marktwaarde. De omstandigheden en nadere voorwaarden waaronder de woning is verkocht zoals een veiling, familieverkoop of de verkoop door een woningcorporatie,  geven daarover meer informatie.

Het bijhouden van kenmerken

Een gemeente beoordeelt in hoeverre woningen onderling vergelijkbaar zijn op basis van de bij de gemeente bekende objectkenmerken. Dit zijn bijvoorbeeld het woningtype, de grootte van de woning, de grondoppervlakte en het bouwjaar maar ook het onderhoudsniveau en de ligging.

In de huidige woningmarkt blijken vooral kenmerken als kwaliteitsniveau en onderhoudstoestand van groot belang voor de verkoopbaarheid en daarmee voor de marktwaarde. Deze kenmerken wegen daarom nu zwaarder mee dan enkele jaren geleden bij de WOZ-taxatie. De gemeente houdt veranderingen van deze kenmerken het hele jaar door bij.

Bij modelmatige waardebepaling is de taxatiewaarde direct afhankelijk van de gebruikte objectkenmerken. Daarom is het van groot belang dat de gemeente de kenmerken voortdurend actueel houdt. Natuurlijk gebruikt de gemeente hiervoor de gegevens uit de verleende omgevingsvergunningen. Ook vergelijkt de gemeente bijvoorbeeld de jaarlijkse luchtfoto’s om verschillen op te sporen. Op die manier kan de gemeente een aangebouwde serre of extra dakkapel snel ontdekken en meenemen in de eerstvolgende taxatie.

Veranderingen in kwaliteit van de woning en onderhoudstoestand zullen vaker door een taxateur beoordeeld moeten worden. Ook voor deze kenmerken geldt dat de taxateur dat vaak ook prima kan met een actuele foto vanaf de straat. Een gemeente kan ook via andere wegen objectkenmerken controleren.

  • Van te koop staande woningen, biedt de internetadvertentie een keur aan gegevens, vaak met foto’s van de woning en zijn omgeving
  • Nadat een huis is verkocht, kan een gemeente ter plekke gaan kijken met name om te beoordelen of de nieuwe eigenaar iets heeft veranderd en hij kijkt dan meteen naar de woningen in de directe omgeving
  • De gemeente legt digitale luchtfoto’s van verschillende jaren ‘over elkaar heen’ en checkt op verschillen
  • De gemeente controleert of haar gegevens nog wel overeenkomen met de gegevens van het Kadaster (bijvoorbeeld de grondoppervlakte)
  • De gemeente controleert of de bij de WOZ-taxatie gebruikte kenmerken overeenkomen met de gegevens in de Basisregistraties adressen en gebouwen (bijvoorbeeld de gebruiksoppervlakte).

Soms melden inwoners spontaan, of wanneer de gemeente vraagt de gegevens te controleren (WOZ-voormelding) of in bezwaarschriften dat de objectkenmerken van hun eigen pand of van panden in hun omgeving zijn veranderd. Uiteraard neemt de gemeente dit, als het klopt, over in haar administratie.