Secundaire objectkenmerken

Overzicht secundaire objectkenmerken

Omdat de marktomstandigheden bepalen hoe de secundaire objectkenmerken de waarde beïnvloeden, zal de invloed van een bepaald kenmerk niet bij elke waardepeildatum even groot zijn. Om hier inzicht in te krijgen voert de gemeente de permanente marktanalyse uit waarin ze door bijvoorbeeld een regressie-analyse of ander type taxatiemodel inzicht krijgt in de invloed van de verschillende secundaire objectkenmerken op de verkooprijzen en daarmee op de marktwaarde.

Door de beoordeling van de woning systematisch te splitsen in een aantal secundaire objectkenmerken en door een uniforme methode te gebruiken voor het registreren van deze beoordeling voor ieder kenmerk, is de inschatting van secundaire objectkenmerken te objectiveren. Zo kunnen objecten aan de hand van de secundaire objectkenmerken goed met elkaar vergeleken worden en zijn de verschillen tussen woningen in beeld. 

In de praktijk worden de secundaire objectkenmerken wel KOUDVEL-, VLOK of DUVLOK-codes genoemd. Hierbij staat iedere letter voor een kenmerk dat de gemeente gebruikt in de taxatie.:

• Kwaliteit
• Onderhoud
• Voorzieningen
• Energzuinigheid
• Ligging/omgeving
• Uitstraling
• Doelmatigheid

Methodiek secundaire objectkenmerken

Anders dan bijvoorbeeld de oppervlakte van een woning zijn secundaire objectkenmerken niet direct meetbaar. Om bijvoorbeeld de kwaliteit van een woning in te schatten, wordt gebruik gemaakt van een schaal van 1 tot en met 5. Deze schaal wordt wel aangeduid als een ordinale schaal. In deze schaal wordt de 3 gezien als "gemiddeld". De 4 is beter dan gemiddeld en de 5 nog weer beter. Het verschil tussen 3 en 4 is niet persé even groot als het verschil tussen 4 en 5.

Verder vindt de beoordeling van de secundaire objectkenmerken plaats binnen woningen die qua type of bouwjaar vergelijkbaar zijn. Het voorzieningenniveau van een "villa" met bouwjaar 2020 en een beoordeling "gemiddeld" zal dus hoger zijn dan het voorzieningenniveau van een "tussenwoning" met bouwjaar 1970 en de beoordeling "gemiddeld". 

In de WOZ-taxatie zal een beoordeling hoger dan 3 in het algemeen leiden tot een hogere WOZ-waarde, terwijl een beoordeling lager dan 3 leidt tot een aanpassing van de WOZ-waarde naar beneden. Hoe groot de invloed van een bepaald secundair objectkenmerk is, moet de taxateur bepalen uit de analyse van de markt (permanente marktanalyse). De hoogte van de invloed kan bij iedere waardepeildatum anders zijn, maar kan ook verschillen per marktsegment. Als er heel veel vraag is en woningen snel verkocht worden, zal vaak de invloed van de secundaire objectkenmerken kleiner zijn dan op momenten dat "de koper een ruime keuze heeft" en meer tijd heeft om na te denken en te kiezen.

De "3" wordt gezien als het gemiddelde niveau voor de secundaire objectkenmerken. Deze beoordeling komt dan ook het vaakst voor in de registratie. De beoordeling wordt op het taxatieverslag uitgedrukt in een aantal sterren of bolletjes. Een voorbeeld ziet u hieronder.

Kwaliteit

Bij het kenmerk kwaliteit van de woning wordt vooral gekeken naar de gebruikte materialen in de bouwkundige schil van de woning. Met bouwkundige schil wordt bedoeld: de fundering, de vloeren, de gevels (buitenmuren) en het dak. Bij deze beoordeling gaat het om vergelijking met woningen van ongeveer hetzelfde bouwjaar.

Problemen met de fundering of constructie van het dak kunnen leiden tot een lage beoordeling van de kwaliteit, terwijl gebruik van dure materialen, zoals geglazuurde dakpannen, koperen dakgoten en/of aluminium kozijnen juist kunnen leiden tot een hogere boordeling van de kwaliteit. Problemen met de fundering kunnen zich ook uiten in constructieve scheuren in de muren. Ook die constructieve scheuren worden betrokken in de beoordeling van de kwaliteit van de woning.

Onderhoud

Bij het kenmerk onderhoud wordt zowel gekeken naar het onderhoud buiten als naar het onderhoud binnen. Wat betreft onderhoud buiten gaat het vooral om de kozijnen en eventueel ander houtwerk en het schilderwerk. Wat betreft onderhoud binnen gaat het om de vloeren, binnenmuren en plafonds.

Onderhoudsgebreken of achterstallig onderhoud kunnen leiden tot een beoordeling 2 of zelfs 1 en zullen eerder opvallen dan "bovengemiddeld" onderhoud. Voorbeelden van slechter onderhoud zijn bijvoorbeeld scheurvorming in muren, bladderende verf en kapotte ramen of deuren.

Net als bij kwaliteit is het bij de beoordeling van het onderhoud belangrijk dat de beoordeling betrekking heeft op een vergelijking met het gemiddelde van het desbetreffende marktsegment (type woningen, bouwperiode). Bij een eenvoudige vrijstaande woning uit 1920 geeft gemiddeld onderhoud een ander beeld van de situatie ter plaatse dan bij een villa uit 2010.

Voorzieningen

Bij het kenmerk voorzieningen wordt gekeken of een woning meer of minder voorzieningen heeft dan gemiddeld in het desbetreffende marktsegment. De voor de waardebepaling belangrijkste voorzieningen van een woning zijn de keuken en de badkamer. Een inrichting van de keuken of badkamer die bij verkoop een duidelijke meerwaarde heeft ten opzichte van wat voor het desbetreffende type woningen normaal of gangbaar is, zal een bovengemiddelde beoordeling krijgen. Maar wat in een galerijflat met bouwjaar 1960 gezien kan worden als een “bovengemiddelde keuken”, kan in een modern appartement uit 2020 mogelijk als “ondergemiddeld” beoordeeld worden.

Ook hier is het belangrijk dat de verwachting van kopers wat gemiddelde voorzieningen zijn, in de tijd kan veranderen. Op dit moment wordt bijvoorbeeld het ontbreken van centrale verwarming in een woning gezien als een duidelijk gebrek en zal daarom veelal leiden tot een beoordeling voor voorzieningen lager dan 3. 

Belangrijk is dat het hier gaat om voorzieningen die niet afzonderlijk, bijvoorbeeld als WOZ-deelobject, zijn geregistreerd en in de taxatie worden betrokken. Bijvoorbeeld het feit dat een woning een zwembad heeft, zal niet leiden tot een hogere beoordeling bij "voorzieningen". Het zwembad wordt namelijk apart (als afzonderlijk WOZ-deelobject) geregistreerd en dit WOZ-deelobject kan afzonderlijk in de WOZ-taxatie worden meegewogen. Op vergelijkbare wijze kunnen bijvoorbeeld "voorzieningen" als een overdekte buitenkeuken en geplaatste dakkapellen worden geregistreerd als afzonderlijk WOZ-deelobject en afzonderlijk in de WOZ-taxatie worden betrokken. Deze worden dus niet meegenomen bij het bepalen van de beoordeling van het secundaire objectkenmerk "voorzieningen".

Energiezuinigheid

De energiezuinigheid komt bij de woningen die op de markt zijn veelal tot uitdrukking in het energielabel. Immers bij verkoop is een dergelijk label verplicht en met behulp van dit energielabel kunnen kopers de woningen op de markt onderling vergelijken.

Voor het jaarlijks taxeren van alle woningen is het officiële energielabel niet geschikt. Immers niet elke woning krijgt ieder jaar een actueel energielabel. Om toch alle woningen met elkaar te vergelijken op basis van actuele gegevens, krijgt wel elke woning een beoordeling van de energiezuinigheid. Bij deze beoordeling spelen dezelfde elementen van een woning een rol als bij het bepalen van het energielabel. Veruit het belangrijkste voor het secundaire objectkenmerk energiezuinigheid is dan ook de mate van isolatie van een woning (vloer, dak, gevel en kozijnen), maar ook de installaties voor bijvoorbeeld verwarming en warm water en mate waarin zelf hernieuwbare energie wordt opgewekt, tellen mee bij de beoordeling van het kenmerk energiezuinigheid.

Omdat voor kopers op de markt het vergelijken van woningen op basis van energielabel inmiddels zeer bekend is, wordt met het secundaire objectkenmerk nauw aangesloten op deze bekendheid van het energielabel. Iedereen is zich zeer bewust dat een woning met een energielabel “G” de qua energiezuinigheid slechtste categorie is en dat je met een woning met energielabel A++ of nog beter echt de meest energiezuinige woning hebt.

Door beoordeling van het secundaire objectkenmerk energiezuinigheid nadrukkelijk te koppelen aan dit generieke beeld van de energielabels ontstaat er een duidelijk beeld van de betekenis van het aantal bolletjes:

Door met het oog op de herkenbaarheid voor de belanghebbenden met het secundaire objectkenmerk energiezuinigheid aan te sluiten op het energielabel is de aard van dit secundaire objectkenmerk iets anders dan voor de andere secundaire objectkenmerken. De meeste secundaire objectkenmerken geven een relatieve beoordeling in vergelijking met andere woningen in hetzelfde marktsegment (buurt, type, bouwjaar). De beoordeling van het energielabel en daarmee van het secundaire objectkenmerk is meer absoluut, waarbij dus bijvoorbeeld alle recent gebouwde woningen een hoge beoordeling krijgen.

Ligging/omgeving

Met de beoordeling van het secundaire objectkenmerk ligging/omgeving wordt aangegeven de mate waarin de waarde van de woning wordt beïnvloed door omgevingsfactoren in de directe omgeving in vergelijking tot vergelijkbare woningen in dezelfde wijk of buurt. 

Met ligging/omgeving wordt dus zeker niet de voor een taxatie zeer belangrijke locatie bedoeld. De locatie wordt in de taxatie bijvoorbeeld meegenomen door vooral te vergelijken met verkoopprijzen in dezelfde buurt.

Met ligging/omgeving bedoelen we de bijzondere liggingsaspecten binnen die buurt. Bijvoorbeeld "ligging aan het water" heeft veelal een positief effect op de waarde, vanwege het uitzicht, terwijl ligging naast een drukke weg of een bedrijf meestal negatief gewaardeerd wordt vanwege de overlast.

Uitstraling

Dit kenmerk is vooral van belang om bijzonderheden, zoals een woning ontworpen door een bekende architect of een bekend stadsgezicht, mee te nemen in de WOZ-taxatie. Ook kan een mooie rieten kap bij een opgeknapte woonboerderij bijvoorbeeld leiden tot een betere uitstraling. Uitstraling is een combinatie van architectuur, onderhoud, interieur en de directe omgeving. De uitstraling bepaalt de sfeer en het karakter van het huis.

De meeste woningen scoren "gemiddeld" op dit kenmerk. Alleen incidenteel scoren woningen met een “bijzondere uitstraling” bovengemiddeld op dit secundaire objectkenmerk.

Doelmatigheid

Net als bij uitstraling is doelmatigheid een kenmerk waarbij de meeste woningen "gemiddeld" scoren. Dit begrip heeft betrekking op de praktische bruikbaarheid van de woning. Met andere woorden in hoeverre zijn er eigenschappen van de woning die het normale gebruik hinderen (niet doelmatig maken). Denk hierbij aan bijvoorbeeld een ondoelmatige indeling (hokkerig, beperkte stahoogte) of een moeilijk begaanbare trap.