Hoofdstuk 1 - Objectafbakening

Bij het afbakenen van een onroerende zaak of WOZ-object moeten vier stappen worden doorlopen.

• Stap 1 is het trekken van zakelijke rechtsgrenzen. Welke gebouwde en/of ongebouwde objecten zijn in eigendom bij dezelfde (rechts)persoon(en) (de eigendomsgrenzen).

• Stap 2 is het trekken van gebruikersgrenzen binnen de bij stap 1 afgebakende eigendommen. Ingeval een gedeelte van een eigendom blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, vormt dit gedeelte een zelfstandig WOZ-object.

• Stap 3 is het maken van een samenstel. Als er meerdere gebouwde of ongebouwde eigendommen of gedeelten daarvan van dezelfde eigenaar zijn en deze eigendommen of gedeelten zijn ook bij dezelfde belanghebbende in gebruik, moeten zij tot een zogenoemd samenstel of complex worden samengevoegd als zij naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Dit samenstel of complex vormt dan het WOZ-object.

• Stap 4 is het trekken van gemeentegrenzen. Een WOZ-object kan slechts in één gemeente liggen. Wanneer een onroerende zaak wordt doorsneden door de gemeentegrens is er dus sprake van twee WOZ-objecten.

Het trekken van gemeentegrenzen is de laatste stap omdat het object eerst als één geheel moet worden gewaardeerd en er vervolgens een verdeling van de waarde van het totale object moet plaatsvinden, zodat deze waarde evenredige is verdeeld over de betrokken gemeenten.

Bronnen

Artikel 16 van de Wet WOZ

Voor de definitie van onroerende zaken wordt aangesloten bij de bepalin­gen in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In artikel 3:3 van het BW is bepaald dat onroerend zijn: de grond, de nog niet gewonnen delf­stoffen en de met de grond verenigde beplantingen alsmede gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.

Bestanddelen van een onroerende zaak zijn als onzelfstandige onderdelen eveneens onroerend. Artikel 3:4 van het BW stelt dat een bestanddeel van een onroerende zaak alles is wat daarvan volgens verkeersopvatting deel uitmaakt (eerste lid). Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden is dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak (tweede lid).

Gebouwen en/of werken zijn duurzaam met de grond verenigd, als zij gedurende enkele jaren aan dezelfde plaats zijn gebonden of daarmee zijn verenigd of als anderszins blijkt dat het de intentie van de eigenaar is om deze duurzaam met de grond te verenigen. Drijvende objecten, zoals woonarken of pontons zijn roerend.

Bronnen

Hoge Raad 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478, Belastingblad 1998, p. 252 (Portacabin).

Hoge Raad 13 mei 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT5469, Belastingblad 2005, p. 642.

Hof Amsterdam 12 mei 2006, ECLI:NL:GHAMS:2006:AX2428 (Proefbanen).

Hoge Raad 15 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9136 (Woonark).

Hoge Raad 24 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO3644 (Havenkraan).

Hoge Raad 9 maart 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV8198 (Marina)

Hoge Raad 27 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA0813, Belastingblad 2014/27 (Warmtekrachtkoppeling).

Hoge Raad 7 december 2018, ECLI:NL:HR:2018:2256, Belastingblad 2019/81 (Stelcon platen).

Hoge Raad 5 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:515, Belastingblad 2019/188 (Koel- en rijpingscellen en stellages).

Ja, over het algemeen zijn zendinstallaties voor mobiele communicatie gezien hun aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven en dus onroerend. Het is naar buiten toe kenbaar dat ze bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. Dit blijkt uit de functie van de werken, de bijzondere aard en inrichting van de installaties en de bedoeling van degene die ze tot stand heeft gebracht.

De mogelijke verplaats- of verwijderbaarheid maakt dat niet anders. De fundering kan een factor van betekenis zijn voor de beantwoording van de vraag of het werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, maar is daarvoor op zichzelf niet beslissend. Ook werken die zonder grote technische en financiële inspanning kunnen worden verplaatst, kunnen naar aard en inrichting ook bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven.

Bronnen

Hoge Raad 17 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ2377 (Zendinstallatie op flatgebouw).

Hoge Raad 17 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ2389 (Zendinstallatie op voedersilo).

Hoge Raad 17 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ2392 (Zendinstallatie op zendmast).

Hoge Raad 17 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ2394 (Zendinstallatie op hoogspanningsmast).

Ja, zonnepanelen zijn naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Zonnepanelen moeten daarom als onroerend worden aangemerkt. De (technische) mogelijkheid dat ze bij verhuizing kunnen worden meegenomen, is hierbij niet relevant

Ja, doorslaggevend is de vraag in hoeverre het naar buiten toe kenbaar is dat de woningen naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. Het draait hierbij om de bedoeling van de bouwer zoals die naar buiten kenbaar is. Deze bedoeling betreft de aard en de inrichting van de gebouwen en werken. Niet zichtbare elementen spelen hierbij geen rol. Gegevens die uit openbare registers zoals het kadaster kenbaar kunnen zijn en elementen in de rechtsverhouding tussen bouwer en grondeigenaar, blijven buiten aanmerking. De bedoeling die een derde, bijv. de gemeente, met betrekking tot de permanentie van de woningen heeft (bijv. vergunningen) kan ook geen rol spelen. Tijdelijke woningen zijn dus doorgaans onroerend.

Voor de beoordeling van de bedoeling van de bouwer is van belang de feitelijke situatie zo goed mogelijk vast te leggen en beschrijven. Het verdient dus aanbeveling om de feitelijke situatie ook te fotograferen, zodat in een later stadium (bezwaar/beroepsprocedure) kan worden aangetoond hoe de situatie ter plaatse is aangetroffen.

Bronnen

Hoge Raad 5 januari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4061, Belastingblad 2000/559.

Hoge Raad 13 mei 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT5475, Belastingblad 2005/641.

Nee, een minimale termijn is niet een van de criteria om te bepalen of het object duurzaam met de grond is verenigd. Een gebouw kan duurzaam met de grond verenigd zijn in de zin van art. 3:3 BW, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Bij beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer of opdrachtgever voor zover deze naar buiten kenbaar is. De bestemming van een gebouw of een werk om duurzaam ter plaatse te blijven dient naar buiten kenbaar te zijn.

Bronnen

Hoge Raad 13 mei 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT5469, Belastingblad 2005/642.

Hof Amsterdam 12 mei 2006, ECLI:NL:GHAMS:2006:AX2428, Belastingblad 2006/746.

Hoge Raad 27 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA0813, Belastingblad 2014/27.

Het recht van opstal is een beperkt recht dat ingeschreven wordt in het Kadaster. Degene die het opstalrecht heeft is eigenaar van de opstallen, maar geen eigenaar van de grond. Om de opstallen te kunnen gebruiken moet men ook een gebruiksrecht hebben ter zake van de grond. Dit gebruik van de grond kan gebaseerd zijn op een afzonderlijk beperkt recht (bijvoorbeeld erfpacht), afgeleid zijn van het opstalrecht of van een persoonlijk recht (huur of pacht). Als men voor het gebruik van de grond afhankelijk is van het huren van de grond, spreekt men van een huur­afhankelijk recht van opstal (harvo) of een pachtafhankelijk recht van opstal (parvo).

Door deze constructie houdt de eigenaar van de grond het genot van die grond nadrukkelijk aan zichzelf en geeft hij het genot van de grond niet aan de houder van het opstalrecht.

Bij een huurafhankelijk recht van opstal (harvo) en een pachtafhankelijk recht van opstal (parvo) heeft de houder van het opstalrecht het genot krachtens beperkt recht van de opstallen. De eigenaar van de grond heeft echter het genot van de grond.

Dit betekent dat er in deze gevallen een scheiding plaatsvindt tussen grond en opstal. De grond vormt een afzonderlijk te waarderen WOZ-object en de opstallen vormen een ander WOZ-object. Uitgaande van gebruik van de opstallen door de houder van het opstalrecht zal deze voor de opstallen zowel “eigenaar” als gebruiker zijn, terwijl voor de grond de eigenaar als genothebbende krachtens eigendom wordt aangewezen en de houder van het opstalrecht als gebruiker.

Bijvoorbeeld: Een sportvereniging heeft een opstalrecht voor een clubgebouw met kantine en kleedruimten. Dit opstalrecht is afhankelijk van het huren van de ondergrond van de gemeente en het huren van sportvelden op het desbetreffende sportcomplex. In dit voorbeeld is sprake van drie WOZ-objecten:

het gebouw vormt een afzonderlijk WOZ-object, waarvan de sportvereniging zowel eigenaar als gebruiker is;

de ondergrond van het clubgebouw vormt een WOZ-object, waarvan de sportvereniging de exclusieve gebruiker is en de gemeente eigenaar is;

de sportvelden worden ook gebruikt door andere verenigingen, zodat de gemeente wordt aangewezen als eigenaar en gebruiker (ter beschikking stellen voor volgtijdig gebruik) van dit WOZ-object.

Bronnen

Hoge Raad 21 maart 1979, ECLI:NL:HR:1979:AB7442, BNB 1979/126.

Hoge Raad 24 juni 2005, ECLI:NL:HR:2005:AQ7093, Belastingblad 2005/853.

Indien er sprake is van leegstand, kan niet de gebruikssituatie als uitgangspunt worden genomen om te bepalen of er gedeelten zijn die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt of dat er samenstellen zijn van eigendommen die door dezelfde gebruiker worden gebruikt. In geval van leegstand moet daarom nog meer gekeken worden naar de fysieke indeling van het geheel (gedeelten bestemd om als afzon­derlijk geheel te worden gebruikt en omstandigheden die aanleiding zijn voor het vormen van samenstellen).

Wanneer bijvoorbeeld verschillende objecten in een winkelcentrum geen gebruiker hebben, kunnen deze objecten niet zonder meer worden samengevoegd tot één WOZ-object. Immers de objecten dienen ook naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar te horen. Met name bij objecten die bestemd zijn om zelfstandig te gebruiken zal leegstand de objectafbakening niet snel doen wijzigen. Indien sprake is van een bedrijfsverzamelgebouw met relatief flexibele grenzen tussen de afzonderlijke units, kan leegstand wel gevolgen hebben voor de afbakening van de WOZ-objecten binnen het complex.

Is sprake van gebruik bij een leegstaand object waar sprake is van leegstandsbeheer?

De eigenaar van een leegstaand object zoals bijvoorbeeld een kantoor, een winkel of een bedrijfspand geeft dit object wel eens in gebruik aan een beheerorganisatie. Een dergelijke organisatie kan als onderdeel van het beheer het object vervolgens weer tijdelijk in gebruik geven aan een bedrijf of aan een bewoner. Omdat hiermee voorkomen wordt dat het object wordt gekraakt, of om ontruiming te vergemakkelijken wordt vaak gesproken over “anti-kraak”. Dit beheer (al dan niet in de vorm van bewoning) is een vorm van gebruik van het object.

Wanneer de eigenaar het volledige object in gebruik geeft aan een beheersorganisatie, die vervolgens delen van het object in gebruik geeft aan een bedrijf of aan een tijdelijke bewoner, dan is de beheersorganisatie aan te merken als gebruiker van het gehele object.

Wanneer de eigenaar een gedeelte van het object in gebruik geeft dat niet blijkens zijn indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, wordt de eigenaar conform artikel 24, vijfde lid onder b van de Wet WOZ, als gebruiker van het gehele object aangemerkt.

Bronnen

Hoge Raad 25 november 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU5656, Belastingblad 2011/1208

Dit hangt af van de feitelijke situatie. Ingeval de dochtermaatschappij is gevestigd in een eigen afsluitbaar deel van het complex van de moeder­maatschappij (in een apart gebouw of op aparte verdieping) dan is sprake van een zelfstandige eenheid. In dat geval is dan ook sprake van een afzonderlijk WOZ-object. In de overige gevallen geven de omstandigheden en de feitelijke situatie ter plaatse de doorslag bij de beoordeling of de objecten naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen.

Bronnen

Hof 's-Hertogenbosch 8 maart 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:959, Belastingblad 2019/246.

Ja, tenzij sprake is van verhuur van onzelfstandige delen of verhuur voor volgtijdig gebruik. In die gevallen wordt immers de eigenaar aangewezen als gebruiker.

Wanneer sprake is van leegstand of een object in aanbouw, is feitelijk geen sprake van afzonderlijke gebruikers, maar wordt bij de objectafbakening geanticipeerd op het gebruik door afzonderlijke gebruikers.

Bronnen

Artikel 24, vijfde lid, onderdeel b en c, van de Wet WOZ.

Als de eigenaar van de woning deze een (aanzienlijk) deel van het jaar zelf gebruikt, dan is de eigenaar vanzelfsprekend ook de gebruiker. Indien een recreatiewoning telkens voor korte perioden wordt verhuurd (enkele week of weken per jaar), dan wordt degene die de woning in gebruik geeft als gebruiker aangemerkt. Dit kan de eigenaar zelf zijn, maar indien sprake is van een tussenpersoon, zal moeten worden nagegaan of deze tussenpersoon alleen bemiddelt tussen de eigenaar en de volgtijdige gebruikers, of dat deze tussenpersoon zich bezig houdt met het exploiteren van de recreatiewoning(en). In dat laatste geval is de exploitant als gebruiker aan te merken.

Wanneer een recreatiewoning voor langere tijd aan dezelfde huurder wordt verhuurd, dan wordt deze huurder als gebruiker aangemerkt.

Bronnen

Hoge Raad 24 april 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI1975, Belastingblad 2009/962.

Voor een aantal uitzonderingen is van belang wie het gebruik of beheer heeft. Om bijvoorbeeld te kunnen beoordelen of de waarde van de cultuurgrond bij de waardebepaling buiten aanmerking moet blijven (“cultuurgrondvrijstelling”) is de exploitatie door de gebruiker maatgevend.

In veel gevallen zal de (belastingplichtige) eigenaar van een agrarisch object ook de gebruiker zijn. Echter, wanneer de belastingplichtige eigenaar bijvoorbeeld een institutionele verpachter is (bijvoorbeeld Staatsbos­beheer), is de eigenaar meestal niet de gebruiker. De gemeente kan dan een overzicht van gebruikers opvragen bij deze verpachter. Ook kan de agrarische registratie van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) uitkomst bieden. Ieder agrarisch bedrijf moet namelijk bij de RVO geregistreerd staan.

Bij niet-woningen is meerdere malen door de Hoge Raad beslist dat het afsluitbaar zijn een vereiste is. Voor kantoorruimten geldt de aanvullende eis dat er binnen het WOZ-object toiletvoorzieningen aanwezig moeten zijn. Ook voor winkels kan het ontbreken van bepaalde voorzieningen een indicatie zijn dat het object niet bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer men bij het gebruik van de winkel (deels) afhankelijk is van het gebruik van voorzieningen die gelegen zijn in een ander object.

De voorwaarden voor zelfstandigheid gelden alleen voor de afbakening van een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Voor grenzen van het WOZ-object die samenvallen met eigendomsgrenzen gelden deze eisen niet. Dit betekent dat de grens van een WOZ-object dwars door bijvoorbeeld een winkel kan lopen, wanneer beide delen van de winkel een andere eigenaar hebben.

Bronnen

Hoge Raad 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058, Belastingblad 2003/ 617 (Schiphol).

Hoge Raad 8 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR3500.

Hof Den Haag 26 juli 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2283.

Hof Amsterdam 4 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1264, Belastingblad 2019/214.

Hof ’s-Hertogenbosch 28 mei 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:1578, Belastingblad 2021/315.

Bij woningen is met name van belang dat zij een eigen toegang, eigen keukenvoorziening of ten minste eigen kookgelegenheid, douche en toiletruimte hebben. Ook hier is afsluitbaarheid een voorwaarde.

Niet alle zelfstandige woningen zijn echter ook WOZ-objecten. Denk aan drijvende woonarken, die roerend zijn en woonwagens of (sta)caravans, die afhankelijk van de omstandigheden roerend of onroerend kunnen zijn.

Bronnen

Hof Amsterdam 3 december 1999, ECLI:NL:GHAMS:1999:AA7865, Belastingblad 2000/202.

Hof ’s-Hertogenbosch 5 juli 2000, ECLI:NL:GHSHE:2000:AA6578, Belastingblad 2001/155.

Hoge Raad 26 oktober 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD4850, Belastingblad 2001/1128.

Hof Den Haag 26 november 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:3290.

In de meeste gevallen is een mantelzorgwoning geen zelfstandig WOZ-object. Immers de wooneenheid mag in de meeste gevallen uitsluitend blijven staan en gebruikt worden zolang er sprake is van een zorgrelatie. Wanneer deze zorgrelatie eindigt, en in ieder geval wanneer de woning wordt verkocht, moet in de regel de mantelzorgwoning verwijderd worden. Ondanks dat deze tijdelijke mantelzorgwoning afsluitbaar is en over alle voor een woning relevante voorzieningen beschikt, kan geen sprake zijn van een zelfstandig object.

In de situatie dat de mantelzorgwoning wel permanent mag blijven staan en dus ook na beëindigen van de zorgrelatie en bij verkoop als zelfstandige wooneenheid gebruikt kan blijven worden, is er geen sprake van dat de woningen expliciet naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. In die gevallen zal de mantelzorgwoning/zelfstandig gebruikte wooneenheid een afzonderlijk WOZ-object zijn.

Bronnen

Hof ’s-Hertogenbosch 28 mei 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:1578, Belastingblad 2021/315.

Om te bepalen of sprake is van een zelfstandig WOZ-object moet worden gekeken naar de vraag of het object afsluitbaar is. Volgens de Hoge Raad moet daarbij sprake zijn van een deur die met een slot afsluitbaar is. Het feit dat een deur gemakkelijk kan worden voorzien van een slot is niet genoeg om aan de eisen van afsluitbaarheid te voldoen. In dit voorbeeld is er daarom sprake van één WOZ-object.

Bronnen

Hoge Raad 12 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL3592, Belastingblad 2010/374.

Onder bepaalde omstandigheden kan een wooneenheid in een verzorgingshuis als een zelfstandig WOZ-object worden aangemerkt. Van belang hierbij is het feitelijke gebruik als wooneenheid en of deze is voorzien van eigen kookgelegenheid, douche en toilet. Daarnaast dient de wooneenheid te voldoen aan het criterium van de afsluitbaarheid. Dit is ook zo in de BAG, waar onder deze voorwaarden elke wooneenheid een afzonderlijk verblijfsobject is.

Bronnen

Objectenhandboek BAG

Hof Arnhem 15 december 2005, ECLI:NL:GHARN:2005:AV0163.

Hof Arnhem-Leeuwarden 11 september 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:8593.

Nee. Gemengde panden zijn die WOZ-objecten waarin gewoond wordt, maar die daarnaast ook nog een andere functie hebben. Gedacht kan worden aan woon-winkelpanden, agrarische objecten, een woning boven een horecagelegenheid, et cetera. Vaak zal op grond van de Wet WOZ de woning boven een winkel/horecagelegenheid of woning in een agrarisch object een zelfstandig WOZ-object zijn. Maar wanneer door de situatie ter plaatse de woning onvoldoende zelfstandig is of in gebruik is bij dezelfde gebruiker, maakt het woondeel onderdeel uit van hetzelfde WOZ-object als het niet-woning deel. Voor de bepaling van voldoende zelfstandigheid geldt het criterium van afsluitbaarheid. Tevens dient de woning te beschikken over eigen kookgelegenheid, douche en toiletruimte. Ook als sprake is van een woondeel waarvoor men voor de toegang door bijvoorbeeld een winkel of een horecagelegenheid moet, is sprake van zelfstandige objecten, tenzij een samenstel gevormd kan worden.

Bronnen

Hof ’s-Hertogenbosch 14 juli 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BT8239.

Hoge Raad 2 maart 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7384 (artikel 81 RO).

Gebouwde en ongebouwde eigendommen die dezelfde eigenaar hebben, vormen een samenstel, indien:

1. deze bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn; en
2. naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen.

Gebouwde en ongebouwde eigendommen, zoals een woning met garage op eigen terrein en daarbij behorende grond, kunnen ook bij elkaar behoren indien deze niet onderling verbonden zijn, mits duidelijk is dat de beide eigendommen objectief gezien “bij elkaar behoren”.

Ook indien de garage niet op hetzelfde perceel ligt als de woning en de garage bijvoorbeeld door middel van een straat van de woning gescheiden is, kan onder bepaalde omstandigheden één samenstel worden gevormd. Dit is bijvoorbeeld het geval als ter plaatse zichtbaar is welke garage bij welke woning behoort en bij verkoop van de woning de garage in de regel wordt meeverkocht.

Bronnen

Hof Arnhem 29 januari 2003, ECLI:NL:GHARN:2003:AF4932, Belastingblad 2003/562.

Hof Den Haag 21 september 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2800, Belastingblad 2016/501.

Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:950, Belastingblad 2020/299.

Hof Arnhem-Leeuwarden 15 september 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7363, Belastingblad 2020/424.

Ja, nog in aanbouw zijnde woningen, zijn vanaf het moment van kadastrale splitsing en/of landmeetkundige inmeting en uitzetting niet langer aan te merken als samenstel. Elke woning is vanaf dat moment dus een afzonderlijk WOZ-object.

Om van een complex in de zin van de Wet WOZ te kunnen spreken, moet sprake zijn van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen. Een gebouw in aanbouw wordt aangemerkt als een gebouwd eigendom. Het begrip ‘naar de omstandigheden beoordeeld’ is door de wetgever niet nader gedefinieerd. In de parlementaire geschiedenis zijn voorbeelden gegeven van situaties waarin sprake is van een complex. Met het landmeetkundig inmeten en uitzetten wordt zichtbaar gemaakt dat de onroerende zaken niet langer één geheel vormen. De in aanbouw zijnde onroerende zaken zijn vanaf dat moment fysiek afgebakend en horen dan ook niet langer bij elkaar. Dat een kadastrale splitsing pas later volgt is hierbij van minder belang. Een bouwproject voor woningen is gericht op de bouw van afzonderlijke woningen. Daarmee worden deze (gedeelten van) eigendommen niet voor één organisatorisch doel aangewend.

Dit heeft ook te gelden voor appartementen. De splitsing in appartementsrechten is hierbij de aanwijzing dat sprake is van zelfstandig bruikbare gedeelten.

Bronnen

Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43

Hoge Raad 25 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:BI6663, Belastingblad 2000/387.

Hof Amsterdam van 4 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1264.

Hof ’s-Hertogenbosch 16 juli 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:2264.

Ja, nog in aanbouw zijnde huurwoningen zijn, ook als nog geen toekomstige gebruiker kan worden aangewezen, aan te merken als afzonderlijke WOZ-objecten. Een dergelijk bouwproject is immers gericht op de bouw van afzonderlijke woningen. Elke woning is vanaf de aanvang van de bouw dus een apart WOZ-object.

Dat geldt ook wanneer de huurwoningen/huurappartementen worden gerealiseerd door transitie van een bestaand gebouw naar woningen. Zodra de verbouw gestart is, is sprake van woningen in aanbouw en volgt de WOZ-objectafbakening dus de begrenzing van de te realiseren huurwoningen/huurappartementen. Hierbij is wel een randvoorwaarde dat duidelijk is hoeveel appartementen uiteindelijk worden gerealiseerd, of deze appartementen voldoen aan de zelfstandigheidseisen en wat precies de begrenzing zal zijn van de nieuw te realiseren huurappartmenten.

Er is sprake van een samenstel als eigendommen en gedeelten daarvan naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Van belang is of een derde een samenhang kan waarnemen. Dit zal voor garageboxen niet snel het geval zijn. Elke garagebox is, bij gebreke aan samenhang, een afzonderlijke onroerende zaak die niet bij een andere garagebox hoort. In het geval een heel blok aan garageboxen bij één belanghebbende in gebruik is kan (indien ook sprake is van één eigenaar) wel sprake zijn van een samenstel.

Een garagebox die op hetzelfde perceel staat als een woning, of in ieder geval direct aangrenzend aan een woning en ook in eigendom en gebruik is bij de eigenaar/gebruiker van de woning, vormt een samenstel met de woning. Ook in andere situaties kan er sprake van zijn dat een garagebox een samenstel vormt met een woning. Dit is het geval wanneer naar buiten toe duidelijk kenbaar is dat een garagebox bij een bepaalde woning hoort en er ook sprake is van een stabiele langdurige situatie waarin zowel eigenaar als gebruiker van woning en garagebox dezelfde zijn.

Net als bij woningen vormen gebouwde en ongebouwde eigendommen die dezelfde eigenaar hebben, een samenstel, indien:

1. deze bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn; en
2. naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen.

Uit de jurisprudentie lijkt te volgen dat de samenstelbepaling voor niet-woningen ruimer is dan voor woningen. Uit het Schiphol-arrest volgt dat het bij de beantwoording van de vraag in hoeverre (gedeelten van) eigendommen als een samenstel moeten worden aangemerkt, beslissend is of dat bedrijf als één samenhangend geheel moet worden beschouwd, waarbinnen alle (gedeelten van) eigendommen – die onmiskenbaar een geografisch samenhangend geheel vormen – voor één organisatorisch doel worden aangewend.

Daarnaast kan de vraag of derden een samenhang kunnen waarnemen weliswaar een belangrijke rol spelen bij de beoordeling of sprake is van een samenstel maar deze factor is niet als enige bepalend. De omstandigheden van het geval dienen, in onderlinge samenhang bezien, in aanmerking te worden genomen. Daartoe kunnen ook omstandigheden behoren die voor derden niet waarneembaar zijn.

Een eventuele samenhang moet worden gezocht in het feit dat de objecten in samenhang beschouwd een grotere functionaliteit kennen dan de objecten individueel zouden hebben.

Bronnen

Hoge Raad 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058 (Schiphol).

Hoge Raad 13 november 2009, ECLI:NL:HR:2009:BK3060.

Hoge Raad 14 juli 2017, ECLI:NL:HR:2017:1328.

Als echtgenoten in gemeenschap van goederen gehuwd zijn, vormen het huis en de tuin een samenstel en betreft het dus één WOZ-object. Wanneer zij de afzonder­lijke percelen gekocht hebben vóór het sluiten van het huwelijk, blijft het Kadaster de oorspronkelijke gegevens over de eigenaren registreren. Door het huwelijk zijn beide percelen in de gemeenschap van goederen terechtgekomen. Daardoor is er sprake van één WOZ-object.

Zijn de echtgenoten onder huwelijkse voorwaarden gehuwd en blijkt dat de voorwaarden zodanig zijn geformuleerd dat één of meer van deze eigendommen niet in de gemeenschap vallen, dan kan geen samenstel worden gevormd. In dat geval is sprake van twee WOZ-objecten. Gezien het feit dat meestal sprake zal zijn van één WOZ-object, kan dit (als praktische werkwijze en behoudens tegenbewijs) als uitgangspunt worden genomen. Als het anders is kunnen belanghebbenden vragen om splitsing in twee objecten door aan te tonen dat deze objecten buiten de gemeenschap vallen.

Bronnen

Hof Den Haag 26 november 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:3290, Belastingblad 2020/55.

In dit geval kan er sprake zijn van één WOZ-object. Tussen beide partners kan er een vermogensgemeenschap ontstaan bij het aangaan van het geregistreerd partnerschap. Evenals bij een huwelijk kan er sprake zijn van gemeenschap van goederen. Wanneer er geen sprake is van gemeenschap van goederen zijn er twee eigenaren en dus twee WOZ-objecten.

Nee, het huis en het perceel hebben niet dezelfde juridisch eigenaar. De eerste stap bij de afbakening is het vaststellen van de grenzen van het eigendom. Om die reden zijn dit twee WOZ-objecten.

Nee, met het sluiten van een samenlevingscontract kan geen gemeenschap van goederen ontstaan. Er kan dus geen samenstel gevormd worden en er is dus sprake van twee WOZ-objecten.

In dit geval kan er geen sprake zijn van één WOZ-object, omdat er tussen ouder en kind geen vermogensgemeenschap bestaat. Er is sprake van twee eige­naren van twee afzonderlijke WOZ-objecten. De vorming van een samenstel is niet mogelijk.

Ja, als beide objecten bij dezelfde gebruiker in gebruik zijn, is sprake van een samenstel. Bij beide percelen is dezelfde belanghebbende genothebbend krachtens een zakelijk recht. Naar omstandigheden beoordeeld behoren de beide percelen daarmee bij elkaar.

Nee. Het feit dat de verschillende eigenaren lid zijn van dezelfde vennootschap of maatschap doet niet af aan het feit dat het verschillende zakelijk gerechtigden zijn. Er zijn in dit geval dus twee eigenaren, waardoor er geen sprake kan zijn van één WOZ-object.

Blijkens artikel 16 Wetboek van Koophandel is de vennootschap onder firma een bijzondere vorm van een maatschap. Artikel 7A:1655 BW bepaalt dat een maatschap een overeenkomst is. De maatschap is niet opgenomen in de opsomming in artikel 2:3 BW van privaatrechtelijke rechtspersonen. Hoewel de VOF geen rechtspersoon is kan deze toch als zodanig in de gebruikersheffing worden betrokken. Dit geldt echter ook voor individuele de firmanten. Zij kunnen gezamenlijk worden aangeslagen, maar het is ook mogelijk de aanslag op te leggen aan één van de firmanten.

Bronnen

Hoge Raad 8 februari 1984, Belastingblad 1984/194.

Hof 's-Hertogenbosch 24 januari 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:235.

Wanneer sprake is van een parkeerplaats die gereserveerd is voor een eigenaar of gebruiker van een WOZ-object in de nabijheid, bijvoorbeeld bij een parkeerplaats bij (of in) een appartementencomplex, kan er sprake zijn van een samenstel van het WOZ-object en de parkeerplaats. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn, wanneer de parkeerplaats wordt afgesloten met een klaphekje of een klappaal, het gebruik wordt aangeduid met bijvoorbeeld een bordje of als er sprake is van een vastlegging van het gebruik in de splitsingsakte.

Als parkeerplaatsen afzonderlijk verkocht/verhuurd worden, bijvoorbeeld omdat het aantal parkeerplaatsen niet overeenkomt met het aantal appartementen, worden de parkeerplaatsen als zelfstandig WOZ-object aangemerkt.

Wanneer er geen sprake is van gereserveerde plaatsen, maar alle eigenaren/gebruikers één of meerdere parkeerplaatsen kunnen gebruiken, dan behoren de parkeerplaatsen tot de gemeenschappe­lijke voorzieningen. Wanneer echter niet alle eigenaren/gebruikers kunnen profiteren van deze gemeenschappelijke voorzieningen, omdat slechts een beperkte groep (tegen betaling) beschikt over bijvoorbeeld een sleutel, dan zal de gemeenschappelijke parkeerplaats/parkeerkelder een afzonderlijk WOZ-object zijn, waarvan het gebruik wordt geacht te liggen bij degene die de onzelfstandige eenheden in gebruik geeft (bijvoorbeeld verhuurder).

Bronnen

Hof Arnhem-Leeuwarden, 16 januari 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:365.

Hof Arnhem-Leeuwarden, 15 december 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:10517.

Ja, voor de beoordeling van de zelfstandigheid van een parkeerplaats is de afsluitbaarheid van belang. Voor de zelfstandigheid van een parkeer­plaats gelden niet dezelfde eisen als bijvoorbeeld voor een woning. Belangrijk is dat er voorzieningen zijn die het gebruik van de parkeerplaats als parkeerplaats door anderen niet mogelijk maken. Een parkeerplaats met een klaphekje of met een afsluitpaal, beide met slot, kan daarom een zelfstandig object zijn, tenzij de parkeerplaats een samenstel vormt met een bijbehorend WOZ-object.

Het vormen van een samenstel is goed mogelijk. Ook zonder fysieke band kan nog vorming van een samenstel mogelijk zijn. Een voorbeeld hiervan is een woning met een garage die op enige afstand daarvan is gelegen.

Onroerende zaken als fabriekscomplexen en agrarische bedrijven die bestaan uit een aantal afzonderlijke onderdelen, zoals bijvoorbeeld een kantoorgebouw, de produktieruimten, de opslagruimten en de bijbehorende terreinen vormen te zamen één onroerende zaak in de zin van onderdeel d, indien is voldaan aan de voorwaarden dat ze bij dezelfde (rechts)persoon in gebruik zijn en naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Deze laatste voorwaarde houdt niet in dat deze onroerende zaken alle op één terrein moeten zijn gesitueerd. Onroerende zaken kunnen naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren ondanks het feit dat ze in fysieke zin op enige afstand van elkaar zijn gelegen. Aan de hand van de omstandigheden in concrete gevallen zal moeten worden beoordeeld of onroerende zaken bij elkaar behoren of niet.

Bij het beoordelen of verschillende eigendommen een samenstel vormen, spelen, naast de eis dat sprake is van dezelfde eigenaar en dezelfde gebruiker, verschillende omstandigheden een rol. Zo kan er bij niet-woningen sprake zijn van een samenstel wanneer de verschillende eigendommen voor één organisatorisch doel worden aangewend. Andere omstandigheden zijn de uiterlijke herkenbaarheid of de vraag of sprake is van een geografisch samenhangend geheel. Naarmate de afstand tussen de onderdelen groter is, zullen de criteria omtrent uiterlijke herkenbaarheid en geografisch samenhangend meer doorslaggevend moeten zijn.

Bij woningen zal de de afstand tussen verschillende eigendommen een belangrijke rol spelen. In mindere mate speelt de herkenbaarheid, bouwaard en bouwjaar een rol.

Bronnen

Hof Arnhem 29 januari 2003, ECLI:NL:GHARN:2003:AF4932, Belastingblad 2003/562.

Hoge Raad 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058, Belastingblad 2003/617 (Schiphol).

Hoge Raad 14 juli 2017, ECLI:NL:HR:2017:1328, Belastingblad 2017/299.

Hof Arnhem-Leeuwarden 16 januari 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:365, Belastingblad 2018/103.

Voor het vormen van een samenstel zijn de omstandigheden van belang. In ieder geval zullen de percelen die direct grenzen aan de percelen waarop de bedrijfsgebouwen staan daarmee een samenstel vormen als aan de andere voorwaarden is voldaan. Indien er alleen sprake is van een weg of een waterloop (eigendom van een ander) tussen twee percelen, worden deze percelen geacht aangren­zend te zijn. Dit betekent dat wanneer deze percelen dezelfde eigenaar hebben en bij dezelfde gebrui­ker in gebruik zijn, zij tot één WOZ-object behoren.

In ieder geval zal voor het beoordelen van het samenstel de (kadastrale) kaart geraadpleegd moeten worden. In beginsel kan de objectafbakening grotendeels op basis van deze kaart worden gerealiseerd.

Een sportcomplex moet vaak worden afgebakend tot meerdere WOZ-objecten. In sommige gevallen is sprake van verschillende eigen­dommen, bijvoorbeeld wanneer beperkte rechten zijn gevestigd (erfpacht, opstal­recht) voor bijvoorbeeld de bouw van clubgebouwen. Ook wanneer er sprake is van één eigenaar (bijvoorbeeld de gemeente) dan kan het toch noodzakelijk zijn om meer WOZ-objec­ten af te bakenen, omdat sprake is van zelfstandig gebruik van een deel van het complex door één vereniging. Dit kan het exclusieve gebruiks­recht van één of meerdere velden zijn, maar ook het exclusieve gebruik van een club­gebouw, een kantine of kleed­ruim­ten.

Bijvoorbeeld: op een sportcomplex staan twee gebouwen, elk met kantine en kleedruimten en er zijn acht sportvelden. Eén van de gebouwen en twee van de sportvelden worden exclusief gebruikt door één vereniging. De overige velden worden volgtijdig gebruikt door verschillende verenigingen, die gebruik maken van het tweede club­gebouw. In dit geval is sprake van twee WOZ-objecten. Het eerste WOZ-object (met de gemeente als eigenaar en de vereni­ging als gebruiker) bestaat uit het ene gebouw met twee sportvelden. Het tweede WOZ-object bestaat uit de rest van het complex, waarbij de gemeente zowel eigenaar als gebruiker is (stelt beschikbaar voor volgtijdig gebruik).

Een ander voorbeeld doet zich voor bij een sportvereniging die op basis van een huurafhankelijk recht van opstal (harvo) een gebouw heeft geplaatst en de naastgelegen sportvelden ook bij anderen in gebruik zijn. In dat geval is sprake van drie WOZ-objecten. Enerzijds is er het sportveld, met de gemeente als eigenaar en gebruiker. Daarnaast het gebouw met de sportvereniging als eigenaar en gebruiker. En tenslotte de ondergrond van het gebouw met de gemeente als eigenaar en de sportvereniging als gebruiker. Als in dit voorbeeld de sportvelden in exclusief gebruik zijn bij de sportvereniging zal sprake zijn van twee objecten, omdat de ondergrond van het gebouw en de sportvelden een samenstel vormen.

Bronnen

Hof Arnhem-Leeuwarden 18 september 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:8254, Belastingblad 2018/396.

Nee, in de wettekst wordt expliciet gezegd dat het terrein bestemd moet zijn voor verblijfsrecreatie. Dat betekent dat men er ook moet kunnen overnachten. In veel volkstuincomplexen is overnachten juist niet toegestaan en dat betekent dat de afbakeningsregels voor recreatieterreinen niet van toepassing zijn op volkstuincomplexen. Het enkele feit dat soms overnachting plaatsvindt, maakt niet dat het terrein bestemd is voor verblijfsrecreatie.

Bronnen

Artikel 16, onder e, van de Wet WOZ.

Een recreatieterrein vormt ingevolge art. 16 Wet WOZ alleen dan één gezamenlijk belastingobject, indien het naar de omstandigheden één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en als zodanig wordt geëxploiteerd. In de wetgeschiedenis is slechts bepaald dat sprake moet zijn van ‘enigerlei vorm van exploitatie’ en niet uitsluitend commerciële exploitatie. Een winstoogmerk is dus niet vereist. Het gaat er vooral om dat het terrein ‘als zodanig’ wordt geëxploiteerd. ‘Als zodanig’ moet uitgelegd worden als: ‘overeenkomstig de bestemming’. Omstandigheden als het aantal exploitanten en welke persoon of personen de opbrengsten ten goede komen doen niet ter zake.

Indien sprake is van verschillende eigenaren, bijvoorbeeld omdat sommige recreatiewoningen individueel in eigendom zijn bij derden of voor recreatiewoningen beperkte rechten zijn gevestigd, zoals een opstalrecht of erfpacht, dan blijven de recreatiewoningen die afzondelijk in eigendom zijn of waarvoor een beperkt recht is gevestigd, buiten het samenstel.

Bronnen

Hoge Raad 17 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:262, Belastingblad 2017/122.

Ja, in de meeste gevallen is een zendinstallatie een zelfstandig WOZ-object. Zendinstallaties komen echter in een groot aantal verschijningsvormen voor. Wanneer sprake is van een installatie (bijvoorbeeld een GSM-antenne) die geplaatst is op een gebouw, zal doorgaans de gehele installatie als vrijgesteld werktuig zijn aan te merken. In dat geval kan een waardevaststelling voor het object achterwege blijven. Ook registratie van dit WOZ-object kan achterwege blijven.

Wanneer de zendinstallaties niet op een gebouw zijn geplaatst, maar een op zich gebouwd eigendom zijn (bijvoorbeeld een vrijstaande toren of mast), is dit gebouwd eigendom een zelfstandig WOZ-object. Bij de waardebepaling zullen de installaties als vrijgesteld werktuig buiten aanmerking gelaten worden. Gezien de waarde van de toren of de mast zal in dit geval wel een WOZ-waarde worden vastgesteld.

Als op een dergelijke zendmast installaties van verschillende providers zijn geplaatst, zal in beginsel sprake zijn van meerdere WOZ-objecten. Voor de installaties zal net als bij de installaties op een ander gebouwd eigendom doorgaans gelden dat deze als vrijgesteld werktuig zijn aan te merken. In dat geval kan een waardevaststelling voor de verschillende installaties achterwege blijven en resteert uitsluitend de WOZ-beschikking voor de zendmast.

Een zonnepark is in het algemeen een samenstel van gebouwde en ongebouwde eigendommen. Tot het zonnepark behoort ook de grond waarop het zonnepark is geplaatst. De bouwwerken en installaties waaruit het zonnepark bestaat zijn naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven en daarmee onroerend. Deze bouwwerken en installaties zijn een op zichzelf gebouwd eigendom. Dat technisch de mogelijkheid bestaat de bouwwerken en installaties te verplaatsen doet daaraan niet af.

Wanneer de zonnepanelen eigendom zijn van, en in gebruik zijn bij, dezelfde belanghebbenden als de eigenaar respectievelijk gebruiker van het gebouw vormen de zonnepanelen een bestanddeel van het gebouw.

Wanneer de zonnepanelen een andere eigenaar hebben (opstalrecht) of gebruiker (bijvoorbeeld energiecorporatie) zal de ‘zonne-energiecentrale’ op het dak een zelfstandig WOZ-object vormen. Dit WOZ-object bestaat dan uit de zonnepanelen, de elektronica en de aansluiting op het elektriciteitsnet.

Als de eigenaar van de onroerende zaak de zonnepanelen huurt, maar er geen opstalrecht is gevestigd, worden de panelen door natrekking bestanddeel van de woning.

Er is dan sprake van gemeenschappelijke voorzieningen zoals bijvoorbeeld de lift in een complex met flatwoningen of de entree in een bedrijfsverzamelgebouw. De waarde van de gemeenschappelijke voorzieningen is onderdeel van de waarden van de WOZ-objecten binnen het complex. De zonnepanelen worden dus niet als afzonderlijk WOZ-object afgebakend en er wordt ook geen afzonderlijke waarde voor bepaald.

Nee. Een transformatorstation (doorgaans trafo genoemd) is onderdeel van het elektriciteitdistributienetwerk. De trafo’s zijn met kabels aan elkaar verbonden en hebben buiten het netwerk geen zelfstandige functie. Daarom wordt het distributienetwerk van één provider dat zelfstandig is aangesloten op het hoogspanningsnetwerk als één WOZ-object afgebakend. Deze afbakening is onafhankelijk van de wijze waarop de rechten op de grond waarop deze trafo’s, staan is geregeld (wel of geen opstalrechten zijn gevestigd).

Dit is alleen anders indien een trafo géén eigendom is van de energiemaatschappij maar bijvoorbeeld eigendom is van een onderneming waarbij deze trafo volledig in gebruik is om het bedrijf of complex van deze onderneming aan te sluiten op het electriciteitsnetwerk.

Nee. Een hoogspanningsmast is onderdeel van het hoogspanningsnetwerk. De hoogspanningsmasten zijn met kabels aan elkaar verbonden en hebben buiten het netwerk geen zelfstandige functie. Daarom wordt een hoogspanningsstraat van één eigenaar binnen de grenzen van de gemeente als één WOZ-object afgebakend. Deze afbakening is onafhankelijk van de wijze waarop de rechten op de grond waarop deze hoogspanningsmasten, staan is geregeld (wel of geen opstalrechten zijn gevestigd). In dit geval is, op basis van het tweede lid van artikel 5:20 BW, sprake van horizontale natrekking.

Datacenters zijn in beginsel zelfstandige objecten. Net zoals een energiecentrale niet dienstbaar is aan het elektriciteitsnetwerk, is ook een datacenter niet dienstbaar aan een informatienetwerk. Daarom is er geen sprake van een samenstel met die informatienetwerken. Ook wanneer sprake is van een datacenter dat in het kader van beveiliging of continuiteit een kopie van de data van een ander datacenter beheert, is wat betreft de onroerende zaak geen sprake van (onderlinge) dienstbaarheid en dus geen sprake van een samenstel.

Nee. Bij het vormen van een samenstel gelden alleen de voorschriften van artikel 16 van de Wet WOZ. Het feit dat door de Wet belastingen op milieugrondslag een belastingplichtige belang heeft bij het vormen van een samenstel mag geen invloed hebben op de objectieve afbakening in het kader van de Wet WOZ.

Bronnen

Artikel 16 van de wet WOZ

Nee, uitsluitend de gemeentegrens vormt de uiterste grens. Dit betekent dat bijvoorbeeld alle openbare wegen in een gemeente, die eigendom van de gemeente zijn, één WOZ-object kunnen vormen, omdat ze naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor alle rijkswegen binnen een gemeente en alle spoorwegen met bijbehorende voorzieningen.

Overigens betreffen dit voorbeelden van WOZ-objecten waarvoor op basis van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ geen waarde bepaald hoeft te worden, omdat ze geheel bestaan uit onderdelen waarvan de waarde buiten aanmerking blijft. Omdat sprake is van onroerende zaken die op grond van een wettelijk voorschrift als ongebouwd aangemerkt worden is ook registratie van de afbakening van deze onroerende zaken niet verplicht.

Een ander voorbeeld is een groep door kabels verbonden hoogspanningsmasten. De masten maken onderdeel uit van één onroerende zaak die alle hoogspanningsmasten van dezelfde maatschappij in die gemeente omvat. Ook de kabels behoren tot deze onroerende zaak, maar de waarde van deze kabels blijft bij de waar­debepaling buiten aanmerking (werktuigenuitzondering). Hieruit volgt dat het “stelsel” van hoogspanningsmasten één WOZ-object is. In de praktijk wordt elke mast als afzonderlijk deelobject getaxeerd.

In dit antwoord gaan we niet in op brandgang in de vorm van een open strook in een bos, die het overslaan van brand bemoeilijkt en de toegang voor de brandweer vergemakkelijkt. We hebben het hier over de gang tussen huizen, die enerzijds van belang is als vluchtroute bij brand, maar die in reguliere situaties wordt gebruikt als "achteringang". Van de brandgang achter een rij woningen maken vaak alle bewoners van de rij, en soms ook niet-bewoners, gebruik. Meestal rust er een erfdienstbaarheid (een recht van overpad) op voor de erven waarvan de eigenaars gebruik maken van het pad. Er zijn diverse juridische eigendomssituaties denkbaar.

Van de gerechtigde tot een erfdienstbaarheid kan niet worden gezegd dat die het genot heeft van de onroerende zaak. Volgens de regels van de Wet WOZ wordt de eigenaar en gebruiker van de woning gezien als de belanghebbende. De gerechtigde van de erfdienstbaarheid is geen genothebbende. De brandgang wordt daarom niet afgebakend als een afzonderlijke onroerende zaak. Dat leidt ertoe dat er geen aanleiding is de objectafbakening aan te passen. Woning, tuin en brandgang vormen een samenstel in de zin van artikel 16 onderdeel d Wet WOZ. De aanwezigheid van een erfdienstbaarheid wijzigt de objectafbakening dus niet. Mogelijk is er wel een effect op de waarde van het object. Dit kan het geval zijn als de aanwezigheid van de brandgang betekent dat de woning een tuin heeft die kleiner is dan op grond van de oppervlakte van het perceel verwacht mag worden.

Bronnen

Hof Amsterdam 17 november 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3945.

Hof Amsterdam 19 november 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3143, 

Belastingblad 2021/65 (Hoge Raad 16 juli 2021, ECLI:NL:HR:2021:1181, 

Belastingblad 2021/316 (artikel 81RO)).

Hof ’s-Hertogenbosch 31 december 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:4103, Belastingblad 2021/127.

Gemeenschappelijke voorzieningen zijn bijvoorbeeld de lift in een complex met flatwoningen of de entree in een bedrijfsverzamel­gebouw. Een mandelig perceel is bijvoorbeeld het gezamenlijke achterpad bij een blok koopwoningen.

Voor gemeenschappelijke voorzieningen en voor mandelige percelen wordt geen afzonderlijke waarde bepaald. Bij de waardebepaling van de afzonderlijke WOZ-objecten (de woningen in het flatcomplex, de winkels in het winkelcentrum, de kantoor­units in het bedrijfsverzamelgebouw en de afzonderlijke eigen-woningen in het blok) wordt rekening gehouden met de aanwezigheid van de gemeenschappelijke voorzienin­gen of van het mandelige perceel. Er worden voor deze gemeenschappe­lijke voorzieningen of voor de mandelige percelen daarom ook geen afzonderlijke WOZ-beschikkingen genomen. Voor zover de gemeen­schappelijke voorzieningen of het mandelige perceel gekoppeld zijn aan de kadastrale oppervlakte, wordt deze oppervlakte ondergebracht in een sluimerend WOZ-object zodat een sluitende relatie met de kadastrale administratie gewaarborgd is.

Bronnen

Hoge Raad 8 juni 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC5685, Belastingblad 1994/659.

Hoge Raad 10 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1860, Belastingblad 2022/46.

Nee. In de Uitvoeringsrege­ling uitgezonderde objecten Wet waardering onroeren­de zaken is bepaald dat de waarde van bepaalde onroerende zaken of onderdelen daarvan buiten aanmerking blijft. Belangrijke voorbeelden van deze “vrijstel­ling” betreffen de bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuur­grond en de openbare wegen. WOZ-objecten die geheel bestaan uit dergelijke cultuur­grond of uit openbare wegen, hebben daarmee automatisch de WOZ-waarde nul. Het jaarlijks formeel vaststellen van deze WOZ-waarde (het verzenden van een beschikking) kan achterwege blijven.

Bronnen

Artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ.

Een sluimerend WOZ-object is een administratief object zonder waarde dat gebruikt wordt om een sluitende relatie tussen de WOZ-administratie en de kadastrale administratie te waarborgen. Het sluimerend WOZ-object legt vast welke kadastrale oppervlakte niet afzonderlijk kan worden toegekend aan een WOZ-object. Dit komt bijvoorbeeld voor bij de ondergrond van een appartementencomplex of een bedrijfsverzamelgebouw.

Uit artikel 16 van de Wet WOZ vloeit voort dat het hele grondgebied van een gemeente bestaat uit WOZ-objecten. Deze moeten worden afgebakend en geadministreerd. Enkele categorieën WOZ-objecten blijven bij de waardebepaling buiten aanmerking. Deze WOZ-objecten zijn voor een gedeelte wel van belang voor de afnemers. Deze WOZ-objecten worden dan ook vastgelegd in de Basisregistratie WOZ en geleverd aan de Landelijke Voorziening WOZ.

Tevens geldt voor alle onroerende zaken dat zij van belang zijn voor de volledigheidscontrole en correcte verwerking van mutaties. Alle objecten moeten daarom in de gemeentelijke WOZ-administratie opgenomen zijn.

De volgende categorieën objecten moeten in de Basisregistratie WOZ zijn geregistreerd conform de regels van objectafbakening en worden geleverd aan de Landelijke Voorziening WOZ:

• objecten waarvoor een beschikking is verzonden of nog verzonden moet worden;
• sluimerende objecten; en
• gebouwde uitgezonderde objecten.

De gegevens van ongebouwde uitgezonderde objecten worden niet vastgelegd in de Basisregistratie WOZ. Deze categorie objecten wordt op één van onderstaande vier manieren in de gemeentelijke WOZ-administratie opgenomen:

• de uitgezonderde ongebouwde objecten worden volledig, conform de regels voor de objectafbakening, opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten (bijvoorbeeld een WOZ-object dat ook bestaande uit bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond van ondernemer X);
• alle uitgezonderde ongebouwde objecten worden opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten, maar niet volledig conform de regels voor de objectafbakening (bijvoorbeeld alle natuurgebieden van Staatsbosbeheer als één object, ongeacht de vraag of sprake is van een samenstel). In de praktijk wordt dit aangeduid als “container”;
• de uitgezonderde ongebouwde objecten worden niet opgenomen in het centrale bestand met WOZ-objecten, maar in een ander administratief bestand (bijvoorbeeld kadastraal bestand, afzonderlijke database of spreadsheet). Hierbij wordt een aantekening gemaakt met betrekking tot de reden van “uitzondering”;
• het onderscheid tussen WOZ-objecten die deel uitmaken van de Basisregistratie WOZ en de “ongebouwde uitgezonderde objecten” wordt gemaakt in een GIS-systeem (digitale WOZ-kaart) en alleen van de eerste soort objecten worden de gegevens vastgelegd in het WOZ-objectenbestand.

Dit betekent dat voor uitgezonderde ongebouwde objecten niet altijd volledig voldaan hoeft te zijn aan de eisen met betrekking tot de objectafbakening, als correcte levering aan de Landelijke Voorziening WOZ, volledigheid van de administratie en correcte bijhouding gewaarborgd zijn.

Van een gemeente wordt een redelijke inspanning verwacht om de volledigheid van de WOZ-administratie te waarborgen. Hieronder verstaan we dat een gemeente ten minste jaarlijks controleert of de oppervlakte van de WOZ-objecten nog aansluit op de totale gemeentelijke kadastrale oppervlakte. Daarnaast wordt ten minste jaarlijks een volledigheidstoets gedaan waarin wordt beoordeeld of alle kadastrale onroerende zaken aan één of meer WOZ-objecten zijn gekoppeld. Tot slot wordt ten minste jaarlijks een controle uitgevoerd waarbij wordt beoordeeld of er geen WOZ-objecten ten onrechte zijn aangemerkt als uitgezonderd object.

Dit waarborgen omvat enerzijds het ervoor zorgen dat de gehele kadastrale oppervlakte, alle kadastrale percelen en appartementen in de WOZ-administratie zijn opgenomen en correct gekoppeld zijn aan één of meer WOZ-objecten.

Anderzijds houdt dit in dat er geen WOZ-objecten ten onrechte zijn aangewezen als een uitgezonderd ongebouwd WOZ-object. Het is van belang dat de gemeente zelf regelmatig de juistheid en volledigheid van de aansluiting op de Basisregistratie Kadaster beoordeelt en permanent bewaakt. Voor het controleren van de volledigheid kan de gemeente gebruikmaken van het Beoordelingsprotocol Aansluiting Basisregistratie Kadaster.

Het beoordelingsprotocol aansluiting Basisregistratie Kadaster is een, door de Waarderingskamer opgesteld, hulpmiddel voor gemeenten om op een doelmatige wijze te bewaken dat de WOZ-administratie volledig is. Dit protocol is te vinden op www.waarderingskamer.nl en in de Waarderingsinstructie die door de Waarderingskamer is gepubliceerd. Dit protocol kan voor meerdere doeleinden worden gebruikt. De gemeente kan het protocol gebruiken in het kader van de zelfevaluatie voor dit onderwerp, maar kan de resultaten bijvoorbeeld ook gebruiken om de accountant van de gemeente of de Waarderingskamer ervan te overtuigen dat de volledigheid van de WOZ-administratie (en daarmee van de belastingadministratie) in voldoende mate is gewaarborgd.

Parallel aan het gebruik van het beoordelingsprotocol aansluiting Basisregistratie Kadaster is ook het beoordelingsprotocol aansluiting Basisregistratie adressen en gebouwen van belang voor het bewaken en waarborgen van de volledigheid van de WOZ-administratie.

Bij de bewaking van de volledigheid en juistheid van de objectafbakening gelden de volgende kwaliteitseisen:

• De gehele kadastrale oppervlakte en alle kadastrale objecten zijn in de WOZ-administratie opgenomen;
• Alle verblijfsobjecten en panden zonder verblijfsobject zijn opgenomen in de WOZ-administratie;
• Er zijn geen objecten ten onrechte aangewezen als een uitgezonderd WOZ-object.

De beoordeling of een uitgezonderd object terecht is uitgezonderd kan achterwege blijven, wanneer de waarde van het desbetreffende ongebouwde perceel naar verwachting lager uitkomt dan de toegestane efficiencyvrijstelling (artikel 220h Gemeentewet, € 12.000 of een in de belastingverordening te bepalen lager bedrag). In dat geval kan de gemeente er zonder nader onderzoek vanuit gaan dat de uitzondering van toepassing blijft en dat waardebepaling achterwege kan blijven. Wanneer de waarde van het desbetreffende ongebouwde perceel naar verwachting hoger uitkomt dan bestaat de beoordeling tenminste uit het nagaan wanneer de juiste toepassing van de uitzondering voor het laatst is geverifieerd en of zich sinds die tijd mutaties met betrekking tot het perceel hebben voorgedaan.

Alle controles worden afgerond met het trekken van conclusies over de juistheid van de objectafbakening en de bewaking van de volledigheid van de WOZ-administratie en met het vastleggen van eventuele maatregelen. Conclusies en maatregelen vallen onder de verantwoordelijkheid van degene die voor de desbetreffende gemeente de verantwoordelijkheid draagt voor de WOZ-uitvoering. Maatregelen die voortvloeien uit een dergelijk onderzoek zijn in beginsel binnen een jaar afgerond.

Bronnen

Waarderingsinstructie

Het in de WOZ-administratie vastleggen van de afbakening van WOZ-objecten door de koppeling met de Basisregistratie Kadaster stelt een aantal inhoudelijke eisen aan (de bijhouding van) de WOZ-administratie. De Waarderingskamer hanteert voor de aansluiting van de WOZ-administratie op de Basisregistratie Kadaster de volgende criteria:

• Elk WOZ-object is gekoppeld aan ten minste één kadastraal perceel of appartementsrecht;
• De gekoppelde kadastrale percelen en appartementsrechten staan in de Basisregistratie Kadaster ook als actueel perceel of appartementsrecht geregistreerd (met dus ook in de historie een consistente relatie);
• Er is sprake van in grootte consistente relatie tussen de WOZ-objecten (grondoppervlakte) en de kadastrale percelen of appartementsrechten (kadastrale oppervlakte);
• Alle kadastrale percelen en appartementsrechten zijn gekoppeld aan één of meer WOZ-objecten, tenzij sprake is van een ongebouwde onroerende zaak die valt onder de "uitgezonderde objecten";
• Er vindt een terugmelding aan de Basisregistratie Kadaster plaats indien een koppeling niet volledig consistent mogelijk is, doordat er mogelijk een fout zit in de Basisregistratie Kadaster (gerede twijfel).

Het in de WOZ-administratie vastleggen van de afbakening van WOZ-objecten stelt eisen aan (de bijhouding van) de vastlegging van de relatie tussen WOZ-objecten en verblijfsobjecten panden in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). De Waarderingskamer hanteert voor de aansluiting van de WOZ-administratie op de BAG de volgende criteria:

• In de Basisregistratie WOZ kunnen aan een WOZ-object één of meer verblijfsobjecten en één of meer panden uit de BAG gekoppeld zijn. Er wordt alleen een koppeling naar een pand geregistreerd, wanneer dit een pand is zonder verblijfsobject of in ieder geval wanneer aan dit WOZ-object geen verblijfsobject is gekoppeld dat in het desbetreffende pand is gelegen;
• In de gemeentelijke administratie zal de koppeling naar verblijfsobjecten of panden in de BAG gelegd worden naar WOZ-deelobjecten. Een WOZ-deelobject is gekoppeld aan maximaal één verblijfsobject of maximaal één pand;
• De gekoppelde verblijfsobjecten en panden staan in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen ook als actueel verblijfsobject of pand geregistreerd (dus niet met de status "ingetrokken"of " ten onrechte opgevoerd", respectievelijk "gesloopt", "niet gerealiseerd" of "ten onrechte opgevoerd" (met ook in de historie een consistente relatie);
• Alle actuele verblijfsobjecten gekoppeld zijn aan één of meer WOZ-objecten;
• Alle actuele panden waarin volgens de BAG geen verblijfsobject is gelegen, gekoppeld zijn aan één of meer WOZ-objecten;
• Er vindt een terugmelding aan de BAG plaats indien een koppeling niet volledig consistent mogelijk is, doordat er mogelijk een fout zit in de BAG (gerede twijfel).

Met betrekking tot de bewaking van de volledigheid en juistheid van de objectafbakening hanteert de Waarderingskamer de volgende criteria:

• ten minste eenmaal per jaar vindt een controle van de volledigheid van de WOZ-administratie plaats. In deze controle staat centraal of de gemeente de gehele oppervlakte van de gemeente correct in de administratie heeft verwerkt, of alle WOZ-objecten in de WOZ-administratie zijn opgenomen, of alle relevante kadastrale percelen en kadastrale appartementen aan een WOZ-object zijn gekoppeld, of alle relevante verblijfsobjecten en panden uit de BAG aan een WOZ-object zijn gekoppeld en of alle objecten terecht zijn aangemerkt als wel of niet uitgezonderd object;
• bij de periodieke beoordeling van de volledigheid van de WOZ-admini­stratie wordt geïnventariseerd of er sinds de vorige controle wijzigingen van bestemming (bestemmingsplan) zijn gerealiseerd die gevolgen kunnen hebben voor het van toepassing zijn van een uitzondering bij de waardebepaling. Bij het verwerken van mutaties die voortvloeien uit deze gewijzigde bestemmingsplannen kan eenzelfde doelmatige werkwijze worden gehanteerd als bij de verwerking van kadastrale mutaties met betrekking tot ongebouwde uitgezonderde objecten.