Hoofdstuk 2 - Objectkenmerken

In de BAG worden de volgende objectkenmerken vastgelegd:

bouwjaar (per pand);

• gebruiksoppervlakte (per verblijfsobject);
• geometrie (per pand vlak van “bovenaanzicht” en puntcoördinaten verblijfs­object);
• gebruiksdoel (bijvoorbeeld “woonfunctie”);
• “adres” (woonplaatsnaam, openbare ruimtenaam, huisnummer).

Ja, maar niet alle. Een mutatie in het gebruiksdoel wordt bijvoorbeeld niet verwerkt in de WOZ-administratie. Bij de verwerking moet wel rekening gehouden worden met het moment waarop de desbetreffende mutatie ook in de werkelijkheid wordt gerealiseerd. Een BAG-object moet binnen vier werkdagen na het verlenen van de omgevingsvergunning geregistreerd zijn in de BAG. Het kan zijn dat de bouw pas veel later begint. Voor de WOZ is vooral van belang, wanneer de (ver)bouw begint en wanneer deze (ver)bouw gereed is.

Het is daarom van belang dat de BAG-mutaties altijd direct worden doorgegeven aan de WOZ-administratie. Een nieuw gevormd BAG-object kan in de WOZ-administratie dan bijvoorbeeld geregistreerd worden door deze te koppelen aan een WOZ-deelobject met de status “gevormd, niet actief”. Dit BAG-object waarvoor een vergunning is verleend, maar dat nog niet is gerealiseerd, kan dan in de WOZ-administratie worden “gevolgd”. Per 1 januari kan dan bijvoorbeeld beoordeeld worden of inmiddels met de bouw is begonnen, wanneer niet eerder een signaal “bouw gestart” is ontvangen.

Ja, wanneer deze mutaties of correcties de gebruiksoppervlakte, het bouwjaar of de geometrie van het pand betreffen. Voor een correcte registratie in de BAG moeten de mutaties en correcties worden voorzien van een brondocument. Het creëren van dit brondocument omvat dan direct de controle of de gegevens correct zijn en voldoen aan de eisen van de BAG. De BAG is immers ontleend aan formele brondocumenten zoals omgevingsvergunningen, huisnummerbesluiten of een proces verbaal van een constatering. Degene die een verschil met de BAG constateert, of bijna zeker weet dat er een verschil is tussen administratie en werkelijkheid (formeel: “gerede twijfel”), is verplicht dit te melden bij de verantwoordelijke voor de BAG. Die is op zijn beurt verplicht om een onderzoek in te stellen (en bij wijziging ook te zorgen voor een brondocument dat kan worden ingeschreven).

Wanneer bij het bijhouden van WOZ-objectkenmerken of bij andere WOZ-processen, zoals het afhandelen van bezwaren geconstateerd wordt dat de werkelijkheid niet (meer) in overeenstemming is met de BAG, betekent dit dus dat de WOZ-mede­werker hiervan een terugmelding doet aan de beheerder van de BAG. Als de bijhoudingsprocessen beide binnen de dezelfde organisatie plaatsvinden kunnen veel werkzaamheden voor WOZ en BAG op een efficiënte manier op elkaar afgestemd worden.

Nee, niet altijd. Bij de WOZ-taxaties worden de gebruiksoppervlakte en het bouwjaar gebruikt van objecten die vaak “kleiner” zijn dan in de BAG worden geregistreerd. Bijvoorbeeld wanneer een woning in 1950 is gebouwd, dan heeft het pand in de BAG een bouwjaar 1950. Dit bouwjaar verandert niet, ook niet als er in 1990 een aanbouw is gerealiseerd en in 2010 een serre is aangebouwd. In de WOZ-taxatie zal gekeken worden naar het WOZ-deelobject “aanbouw” met een bouwjaar 1990 en een WOZ-deelobject “serre” met een bouwjaar 2010, in de WOZ blijft bij het WOZ-deelobject het bouwjaar van het hoofdgebouw ook op 1950 staan. De bouwjaren van de aanbouw en de serre komen dus niet voor in de BAG. Wel zal het bouwjaar van een WOZ-deelobject nooit eerder liggen dan het BAG-bouwjaar van het pand waarin dat WOZ-deelobject is gelegen.

Dit geldt op overeenkomstige wijze voor de gebruiksoppervlakte. Bij de WOZ-taxatie (van woningen) wordt gekeken naar de gebruiksoppervlakte per WOZ-deelobject. Daarbij vormen vaak meerdere WOZ-deelobjecten één verblijfsobject. De optelling van de gebruiksoppervlakten van die WOZ-deelobjecten moet dan wel overeenkomen met de gebruiksoppervlakte van dat verblijfsobject in de BAG.

Op deze manier wordt op een passende wijze invulling gegeven aan het “verplicht gebruik” van de authentieke gegevens in de BAG en aan de gewenste duidelijkheid voor belanghebbenden. Dit betekent ook dat wanneer bij de WOZ-taxatie of andere WOZ-werkzaamheden blijkt dat de gegevens in de BAG niet kloppen dat deze ook aangepast moeten worden. Dit kan bereikt worden door het doen van een terugmelding aan de BAG (wanneer de bijhouding van WOZ-administratie en BAG van elkaar gescheiden zijn) of door directe verwerking in de BAG (wanneer sprake is van geïntegreerde werkprocessen binnen bijvoorbeeld één afdeling).

Zowel voor de BAG als voor de WOZ geldt dat het oorspronkelijke bouwjaar geregistreerd wordt en blijft. Een renovatie leidt dus niet tot een correctie van het bouwjaar. Alleen wanneer een (WOZ-deel)object volledig wordt gesloopt en een nieuw object wordt gebouwd, krijgt dit nieuwe (deel)object een nieuw bouwjaar.

Ja, de BAG definieert bouwjaar als “de aanduiding van het jaar waarin een pand oorspronkelijk als bouwkundig gereed is of zal worden opgeleverd”. Dit komt overeen met de definitie voor de WOZ-administratie: “het jaar waarin het object of WOZ-deelobject bouwtechnisch tot stand is gekomen”.

Daarbij is wel van belang dat in de WOZ-administratie de bouwjaren voor later gerealiseerde onderdelen apart worden geregistreerd. In de WOZ-administratie wordt een afzonderlijk bouwjaar geregistreerd voor een aanbouw, terwijl dat bouwjaar niet wordt opgenomen in de BAG.

Ja, voor woningen vindt de WOZ-taxatie plaats op basis van de gebruiksoppervlakte. Zowel de BAG als de WOZ verwijzen daarbij naar de definitie van het begrip gebruiksoppervlakte in de norm NEN2580 en de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen.

Daarbij is wel van belang dat in de WOZ-administratie de gebruiksoppervlakte voor relevante onderdelen van de woning apart wordt geregistreerd. In de WOZ-administratie wordt bijvoorbeeld een afzonderlijke gebruiksoppervlakte geregistreerd voor een aangebouwde serre, terwijl deze gebruiksoppervlakte van de serre in de BAG gewoon onderdeel zal uitmaken van de totale gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject.

In de praktijk gelden voor de gebruiksoppervlakte van woningen wel dezelfde kwaliteitseisen. De BAG heeft één algemene eis: “ten aanzien van de nauwkeurigheid van de oppervlakte is de maximaal toegestane afwijking in de oppervlakte van een verblijfsobject gesteld op 1,15 maal de wortel van de oppervlakte, met dien verstande dat bij objecten met een oppervlakte van 1 m² een toegestane afwijking geldt van 1 m² (100%).”

Voor de WOZ-taxatie van woningen gelden echter striktere eisen aan de gebruiksoppervlakte: “Absoluut verwachten we een nauwkeurigheid van tenminste 5%. Maar omdat de gebruiksoppervlakte vooral gebruikt wordt om woningen met elkaar te vergelijken, verwachten we dat de onderlinge verschillen nauwkeuriger ingemeten zijn. Daarom verwachten we een relatieve nauwkeurigheid van 3%. Dat betekent dat wanneer in een straat allemaal vergelijkbare woningen staan van circa 100 m², terwijl bij één woning sprake is van een aangebouwde serre, de nauwkeurigheid van het verschil tussen woningen met en zonder serre niet groter mag zijn dan 3 m². Verder geldt de expliciete eis dat gelijke woningen ook geregistreerd staan met exact dezelfde gebruiksoppervlakte.”

Op het eerste gezicht zou dit kunnen betekenen dat de gebruiksoppervlakten in de WOZ-administratie een betere nauwkeurigheid hebben dan de gebruiksoppervlakten in de BAG. Echter in de BAG is eveneens voorgeschreven dat wanneer er een gebruiksoppervlakte beschikbaar is met een hogere nauwkeurigheid/betrouwbaarheid dan de in de BAG geregistreerde gebruiksoppervlakte, dat dan die gebruiksoppervlakte wordt overgenomen in de BAG. Dit stimuleert een nauwe samenwerking tussen BAG en WOZ wat betreft het registreren en controleren van de gebruiksoppervlakten (van woningen).

Bronnen

Catalogus Basisregistratie Adressen en Gebouwen

WOZ Normatiek

Uit een analyse van de marktgegevens ontstaat inzicht welke kenmerken de waarde van een woning bepalen. Hierbij kan nog onderscheid gemaakt worden tussen primaire objectkenmerken, secundaire objectkenmerken en locatiekenmerken.

Primaire objectkenmerken zijn de fysieke kenmerken van een WOZ-object en hebben een objectief/meetbaar karakter. In een aantal gevallen liggen deze vast in (of worden ontleend aan) een basisregistratie van binnen of van buiten de gemeente. Onder primaire objectkenmerken verstaan wij: de grootte (gebruiksoppervlakte, perceel grootte), het bouwjaar, het type/soort object en de registratie van objectdelen (aanwezigheid van tuinhuis, garage, dakkapel, voorzieningen, zoals zonnepanelen).

Secundaire objectkenmerken bevatten een oordeel over het WOZ-object en/of de omgeving waarin het WOZ-object ligt en hebben meer een relatief karakter. Ze worden vaak bepaald in vergelijking met andere (nabijgelegen) WOZ-objecten. Onder secundaire objectkenmerken verstaan wij ten minste: de kwaliteit/luxe, het onderhoudsniveau en de ligging (ten opzichte van zon, water, etc.). Daarnaast kunnen ook andere secundaire objectkenmerken worden geregistreerd, wanneer uit de marktanalyse blijkt dat deze van invloed zijn op de waarde. Het is van belang dat de secundaire objectkenmerken in de WOZ-administratie wel op een objectieve wijze worden bepaald en uniform worden geregistreerd.

Met bijvoorbeeld het energielabel of de energie-index wordt een kenmerk als de duurzaamheid van een woning ook geobjectiveerd.

Voor de taxatie van woningen is natuurlijk ook de locatie van groot belang. De locatiekenmerken kunnen op verschillende manieren tot uitdrukking gebracht worden in de taxatie en het taxatiemodel, zoals bijvoorbeeld door het vergelijken binnen postcodegebieden, buurten, maar ook gedefinieerde “waardegebieden”. Wanneer voor de taxatie (binnen het taxatiemodel) niet alleen vergelijkingen worden gemaakt binnen één postcodegebied of binnen één waardegebied, dan moeten ook de locatiekenmerken expliciet worden betrokken in het onderling vergelijken. Taxatiemodellen kunnen helpen bij het analyseren op welke wijze het waardeniveau voor woningen in een bepaalde omgeving beïnvloed wordt door locatiekenmerken, zoals het aantal woningen per hectare, de in de buurt aanwezige voorzieningen, zoals scholen en winkels en de mate van groen in de buurt of de afstand tot groenvoorzieningen.

De belanghebbende krijgt deze kenmerken van de woning op het taxatie­verslag te zien. Verder worden natuurlijk alle aanvullende kenmerken verzameld die van belang zijn voor een correcte waarde­bepaling. Welke gegevens daarvoor in aanvulling op de genoemde kenmerken van belang zijn is afhankelijk van het type woning en van de lokale markt.

Nee, uit de marktanalyse kan blijken dat van een bepaald type woning andere kenmerken verzameld moeten worden, bijvoorbeeld bijzon­dere objectkenmerken zoals de indicatie of al dan niet een renovatie heeft plaatsgevonden bij woningen van een wat ouder bouwjaar, of bijzondere omgevingskenmerken zoals in bepaalde gebieden de indicatie over de aanwezig­heid van bodemverontreini­ging of de hinder van vlieg­tuig­lawaai.

Het feit dat een bepaald kenmerk van belang is, kan niet alleen voort­vloeien uit de marktanalyse, maar kan bijvoorbeeld ook aan het licht komen bij de behandeling van een bezwaarschrift of uit een beroeps­procedure.

Nee. Welke objectkenmerken relevant zijn kan door marktontwikkelingen veranderen. De voorkeuren van partijen op de woningmarkt veranderen namelijk steeds. Het kan noodzakelijk zijn om als gevolg van de marktontwikkeling voor de volgende waardepeildatum (voor een deel van de objecten) andere kenmerken te registreren. Of hiervan sprake is moet een punt van aandacht zijn bij de marktanalyse.

Ten behoeve van een uniforme omschrijving en definiëring van wonin­gen is in samenwerking met NVM, VastgoedPro, VBO Makelaar, VNG en de Waarderingskamer een Fotowijzer woningen opgesteld. De fotowijzer helpt bij het onderscheiden van verschillende woningtypen. Alle wonin­gen zijn voorzien van een naamgeving, een definitie en een foto (www.waarderingskamer.nl).

Bronnen

Fotowijzer

Ja. Onder woning verstaan we in dit geval de objecten met een gebruikscode 10, 11 en 12. De gebruiksoppervlakte wordt voor verschillende toepassingen gebruikt. De Waarderingskamer heeft in samenwerking met de makelaarsorganisaties NVM, VBO Makelaar en VastgoedPro, Aedes, de VNG en met het Kadaster (als de beheerder van de BAG) de “meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen” ontwikkeld. Overheid en bedrijfsleven gebruiken daarmee dezelfde meetinstructie.

Het registreren van de gebruiksoppervlakte is relevant in het kader van de Wet BAG en in het kader van de Wet WOZ. De Wet BAG verplicht het vastleggen van de gebruiksoppervlakte van alle verblijfsobjecten. Vanaf 2022 is het daarnaast verplicht om de taxaties van woningen in het kader van de Wet WOZ uit te voeren op basis van de gebruiksoppervlakte.

Bij het beoordelen van de vraag of er nog sprake is van een acceptabele afwijking moet rekening worden gehouden met het gebruik van het desbetreffende gegeven bij de waardebepaling. Bij min of meer homogene woningbouw moet de oppervlakte van de woning nauwkeurig bekend zijn om relatief geringe verschillen ten opzichte van bijvoorbeeld de naastgelegen woningen zorgvuldig in de waardebepaling te betrekken. Met name de onderlinge verschillen tussen deze woningen moeten bekend (en vastgelegd) zijn.

Bij de taxatie van een meer individuele woning wijken de object­kenmerken noodzakelijkerwijs meer af ten opzichte van de vergelijkbare, verkochte woningen waarmee de te taxeren woning in de onderbouwing vergeleken wordt. Ook een potentiële gegadigde zal niet op zeer nauw­keurige wijze de oppervlakten met elkaar vergelijken. De invloed van de oppervlakte van deze individuele woningen op de marktprijzen is dan minder direct. Voor de meer individuele objecten zal daarom een nauwkeurigheid van 5% nog geen probleem hoeven te geven.

Hierbij geldt dan natuurlijk wel de eis dat de getaxeerde waarde niet direct samenhangt met de gemeten oppervlakte. Indien door de opbouw van de taxatie een fout van 5% in de oppervlakte automatisch ook een afwijking in de getaxeerde waarde van circa 5% tot gevolg heeft, dan geldt natuurlijk een veel striktere eis voor de nauwkeurigheid van de gemeten oppervlakte.

Wanneer de gebruiksoppervlakte gebruikt wordt om goed vergelijkbare woningen met elkaar te vergelijken om de onderlinge verschillen in beeld te brengen, is een betere nauwkeurigheid noodzakelijk. Bijvoorbeeld om de onderlinge verschillen tussen de woningen in een straat inzichtelijk te maken, omdat sommige woningen een aanbouw hebben en andere niet, is het belangrijk dat die onderlinge verschillen bekend zijn met een nauwkeurigheid van 3%. Tenslotte geldt de eis dat identieke woningen bij de WOZ-taxatie ook getaxeerd worden met exact dezelfde gebruiksoppervlakte.

In verband met de openbaarheid van de BAG en van WOZ-waarden van woningen is het verder van belang dat de gegevens in beide registraties met elkaar in overeenstemming zijn. Hierbij is relevant dat de BAG uitsluitend de gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject als een geheel kent, terwijl voor de WOZ-taxaties veelal deelobjecten (met een afzonderlijke oppervlakte) worden geregistreerd.

Het bouwjaar van een woning is het jaar waarin een woning is opgeleverd voor bewoning. Het bouwjaar van een woning komt in de meeste gevallen overeen met het bouwjaar dat in de Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG) is geregistreerd voor het pand waarin deze woning is gelegen. Dit kan alleen anders zijn, wanneer in een bestaand pand (bijvoorbeeld een monumentale kerk) later nieuwbouw-appartementen zijn gereali­seerd.

Dat wil niet zeggen dat de woning ook in het bouwjaar voor het eerst bewoond zal zijn (leegstand). Het is mogelijk dat objecten in aanbouw een toekom­stig (vermoede­lijk) bouwjaar hebben. Bij appartementen is het mogelijk dat wanneer de opleverdata van de verschillende apparte­menten rond de jaarwisse­ling liggen, appartemen­ten binnen één complex een verschil­lend bouwjaar krijgen. Meestal zal echter één bouwjaar voor het gehele complex worden geregistreerd.

Het kan voor de waardebepaling van belang zijn om van bepaalde onder­delen van de woning (zoals een aangebouwde garage of een gerealiseerde opbouw op de woning) een afwijkend bouwjaar te registeren. Dat gebeurt dan niet in de BAG, maar wel in de WOZ-administratie.

Tijdens de taxatie moet rekening worden gehouden met de fac­toren die redelijkerwijs bij de gemeente bekend kunnen zijn. Er hoeft niet ter plaatse bij elke woning te worden onderzocht in hoeverre er verborgen gebreken zijn. Wel dienen aanwezige rappor­ten van bijvoorbeeld bouw- en woningtoezicht in de taxatie te worden betrok­ken.

Een afwijkende verkoopprijs kan tijdens de marktanalyse een signaal zijn voor een dergelijk “gebrek” aan de woning. Indien uit de markt­analyse blijkt dat de verkoopprijs van een woning beïnvloed is door een dergelijke omstandigheid, moet wel onderzocht worden of andere verkoopprijzen mogelijkerwijs op dezelfde wijze zijn beïnvloed. Eventueel vindt voor die groep woningen een nader onder­zoek plaats om te constateren of de woningen inderdaad de genoem­de gebreken vertonen.

Wanneer in een bepaald gebied of voor een bepaalde groep woningen bekend is dat zich bijvoorbeeld funderingsproblemen voordoen, zal de gemeente binnen een dergelijk marktsegment expliciet moeten kunnen aangeven met welke aannames over de (ernst van de) funderingsrisico’s men rekening heeft gehouden bij het bepalen van de WOZ-waarde.

Voor de registratie en het taxeren van courante niet-woningen wordt zoveel mogelijk aangesloten bij door de markt gebruikte begrippen. Bij (huur) transacties van courante niet-woningen, zoals kantoren en winkels, wordt in het algemeen de grootte aangeduid met de verhuurbare vloeroppervlakte (VVO). Om die reden wordt de VVO ook in de WOZ-administraties en de WOZ-taxaties als uitgangspunt genomen.

Incourante niet-woningen worden gewaardeerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde, uitgaande van stichtingskosten. Bij de calculatie en analyse van bouwkosten wordt in de markt in de regel gewerkt met de bruto vloeroppervlakte (BVO). Om die reden wordt de BVO ook in de WOZ-administraties en de WOZ-taxaties als uitgangspunt genomen.

Bij agrarische objecten wordt ook uitgegaan van de BVO met uitzondering van de bedrijfswoningen die (voor de vergelijking met andere woningen) op basis van de gebruiksoppervlakte worden gemeten.

Het bouwjaar van een niet-woning is het jaar waarin deze is opgeleverd voor gebruik. Het bouwjaar komt in de meeste gevallen overeen met het bouwjaar dat in de Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG) is geregistreerd voor het pand waarin dit object ligt. Dit kan alleen anders zijn, wanneer in een bestaand pand (bijvoorbeeld een monumentale kerk) later “kantoorunits” zijn gerealiseerd.

Dat wil niet zeggen dat de niet-woning ook in het bouwjaar voor het eerst gebruikt zal zijn (leegstand). Het is mogelijk dat objecten in aanbouw een toekomstig (vermoedelijk) bouwjaar hebben. Bij bedrijfsverzamel­gebouwen is het mogelijk dat wanneer de opleverdata van de verschil­lende onderdelen (WOZ-objecten) rond de jaarwisse­ling liggen, onder­delen binnen één complex een verschil­lend bouwjaar krijgen. Meestal zal echter één bouwjaar voor het gehele complex (pand) worden geregi­streerd.

Wanneer er bij niet-woningen binnen een pand meerdere objectdelen zijn met een verschillend bouwjaar, bijvoorbeeld een aangebouwde vleugel bij een kantoorpand, kan het voor de waardebepaling van belang zijn voor elk deel afzonderlijk het bouwjaar worden aangege­ven. Dat gebeurt dan niet in de BAG, maar wel in de WOZ-administratie.

Het soort niet-woning wordt aangegeven door middel van een code uit de soort-object­codelijst. Deze lijst is te vinden op de website van de Waarderingskamer (www.waarderingskamer.nl).

Bronnen

Soort-objectcodelijst

Om de kwaliteit van de objectkenmerken te borgen, stelt de Waarderingskamer een norm voor het bijhouden van deze kenmerken. Hierbij wordt aangesloten bij internationale normen, die voorschrijven dat tenminste iedere vijf jaar gecontroleerd moet worden of de objectkenmerken van een object nog juist zijn geregistreerd.

Afhankelijk van het type object en de leeftijd van het object kan worden volstaan met verschillende soorten controles. Bij nieuwbouwwoningen kan de controle er bijvoorbeeld uit bestaan dat de woning vijf jaar na de laatste controle van buitenaf of met behulp van luchtfoto´s en 360-graden panoramafoto’s wordt gecontroleerd. Bij oudere en/of vrijstaande woningen kan het soms nodig zijn de objectkenmerken van de woning met een inpandige opname te controleren. Bij huurwoningen kan een vergelijking met de gegevens van de woningbouwvereniging veelal volstaan. Ook andere methoden kunnen dienen om vast te stellen of de objectkenmerken juist zijn vastgelegd, zoals bijvoorbeeld het bevragen van de gebruiker van de woning.

Een hulpmiddel om aan de eis te voldoen kan zijn door ieder jaar een vijfde (20%) van alle objecten te controleren. Het is echter niet verplicht jaarlijks tenminste 20% van alle objecten te controleren, wanneer er een onderhoudsplan wordt uitgevoerd waarin is voorzien dat het ene jaar meer dan 20% van de objecten wordt gecontroleerd en het andere jaar minder. Om te kunnen borgen dat van ieder object tenminste eens per vijf jaar de objectkenmerken zijn gecontroleerd, moeten de jaarlijkse controles worden vastgelegd. Ook controles die worden uitgevoerd als onderdeel van de permanente marktanalyse of in het kader van het beoordelen van bezwaarschriften tellen mee bij het beoordelen of de gegevens in voldoende mate zijn gecontroleerd. Zeker wanneer bij de controles in het kader van marktanalyse en bezwaarafhandeling ook objecten in de directe omgeving in de controle worden betrokken (domino-effect), dragen deze processen ook bij aan de efficiënte controle van objectkenmerken.

De vijfjaarlijkse controles staan los van de eis dat veranderingen aan een object die de gemeente behoort te weten, zoals een verbouwing met een omgevingsvergunning tijdig moeten worden verwerkt.

De norm dat controles ten minste eenmaal per vijf jaar worden uitgevoerd, geldt als regulier onderhoud van de objectkenmerken. Wanneer uit de zelfevaluatie blijkt dat de kwaliteit van de geregistreerde objectkenmerken onvoldoende is, zullen sneller verbetermaatregelen genomen moeten worden.

Ja. Met een “voormelding” van de nieuwe WOZ-waarde voorafgaand aan de daadwerkelijke vaststelling van de WOZ-waarde met het aanslagbiljet, kan een gemeente burgers informeren over de WOZ-waarde en de daarbij gebruikte objectkenmerken. De belastingplichtige kan op die manier de WOZ-waarde, de (primaire) objectgegevens en de kwaliteit en staat van onderhoud van zijn pand controleren en daarmee instemmen of melden dat de gerapporteerde kenmerken mogelijk onjuist zijn. De ervaring is dat door de belastingplichtige informeel te betrekken bij de controle van de gegevens, de kwaliteit van de primaire en secundaire objectkenmerken in bestanden verbetert. De gecontroleerde en verwerkte reacties van burgers en bedrijven tellen mee bij de jaarlijks te controleren panden. Ook wanneer de belanghebbenden expliciet aangeven in te stemmen met de in de “voormelding” getoonde objectkenmerken kunnen deze controle meetellen als uitgevoerde controle. Het uitsluitend melden van de objectkenmerken, bijvoorbeeld op een persoonlijke pagina op een site, zonder dat de belanghebbende daarop reageert, telt echter niet als een “uitgevoerde controle”.

De gemeente is verantwoordelijk voor de juistheid en volledigheid van de geregistreerde objectkenmerken in de WOZ-administratie. Daarom is van belang dat periodiek de volledigheid en de juistheid van de WOZ-administratie op dit punt wordt gecontroleerd en zo nodig verbeterd.

Er zijn diverse mogelijkheden (bronnen) om vastgelegde gegevens te controleren:

• WOZ-administratie

Door (geautomatiseerde) waarschijnlijkheidscontroles binnen de eigen administratie worden onwaarschijnlijkheden gesignaleerd en kunnen gevonden fouten verbeterd worden.

• Basisregistraties zoals de Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG), Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT), Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen (WKPB)

Door geautomatiseerde vergelijking met genoemde bestan­den worden onwaarschijnlijkheden gesignaleerd en kunnen gevonden fouten verbeterd worden. Daarnaast kunnen signalen die voortkomen uit de processen rondom deze basisregistraties leiden tot signalen voor de WOZ.

• Verkoopadvertenties van te koop aangeboden objecten

De beschrijving die in de (internet) advertentie is gegeven van te koop (of te huur) aangeboden objecten (of beschrijving van bouw­projecten) kan administratief vergeleken worden met de vastgelegde gegevens. De objectgegevens die hierbij van belang zijn, zijn onder meer: type object, grootte, grondoppervlakte, bijgebou­wen/onderdelen. Grote afwijkingen tussen de beschrijving en de geregistreerde gegevens kunnen aanleiding geven voor een opname ter plaatse (al dan niet met inpandige opname). Daarnaast kunnen ook de foto’s van te koop aangeboden objecten worden gebruikt.

• Opname ter plaatse

Tijdens een opname ter plaatse worden de objectgegevens gecontroleerd. Hierbij dient ten minste de aanwezigheid van de bijgebouwen gecontroleerd te worden (vergunningsvrije bouw­activiteiten).

Er kunnen verschillende redenen zijn waarom een opname ter plaatse wordt uitgevoerd. De reden kan voortkomen uit de marktanalyse, uit de behandeling van bezwaren, maar bijvoor­beeld ook uit een handhavingsactie vanuit bouw- en woning­toezicht, een controle voor BAG of een “naverkenning” in het kader van de BGT.

Wanneer de controle zich richt op kenmerken van de woning die van buitenaf niet waar te nemen zijn, zoals al dan niet gedateerdheid van de woonvoorzieningen in de woning, constructieve gebreken die bijvoorbeeld leiden tot scheuren in de woning of de onderhoudstoestand binnen dan zal de opname ter plaatse het karakter moeten hebben van een inpandige opname.

• Uitwisseling van gegevens met eigenaren en gebruikers, verenigingen van eigenaren, woningcorporaties, beleggers, eigenaren van grote complexen

Voor particuliere eigenaren en gebruikers is een interactieve pagina voor het controleren van geregistreerde objectkenmerken een efficiënte werkwijze. Als alternatief voor een dergelijke digitale toepassing kan ook gebruik gemaakt worden van inlichtingenformulieren. Ervaring leert dat het combineren van een dergelijke pagina om de objectkenmerken te controleren met een “voormelding” van de WOZ-waarde meer mensen stimuleert om naar de gepresenteerde objectkenmerken te kijken.

De informatie die door eigenaren en gebruikers worden aangeleverd kunnen ook bestaan uit foto’s of (live) videobeelden van de woning, zodat de gemeente geen inpandige opname hoeft te doen, maar toch een adequate indruk kan krijgen van de (inpandige) toestand van de woning op het object

Samenwerking en overleg met woningcorporaties, studentenhuis­vesting, “grote” verhuurders, en dergelijke kunnen leiden tot periodieke of continue uitwisseling van gegevens. Hierdoor kan de actualiteit van de gegevens van de hierbij betrokken objecten in stand gehouden worden.

• Veldcontroles

Deze veldcontroles worden bijvoorbeeld uitgevoerd voor panden die minder goed vergelijkbaar zijn met andere panden (heterogene bouw).

• Steekproeven

Dit kunnen aselecte steekproeven zijn om de kwaliteit van gegevens en/of taxaties te controleren, maar ook gerichte steek­proeven naar panden die bijvoorbeeld al meer dan vijf jaar aan geen enkele controle onderworpen zijn geweest.

De steekproef kan ook uitgevoerd worden door de belang­hebbende te vragen of de geregistreerde gegevens correct zijn.

• Afhandeling van bezwaar- en beroepschriften.

In bezwaarschriften worden niet alleen signalen gegeven over mogelijke fouten in de objectkenmerken van het object waar het bezwaar betrekking op heeft, maar vaak ook over de juistheid en volledigheid van objectgegevens van vergelijkbare panden.

• Bestemmings- of omgevingsplannen.

• Milieu-inventarisaties en registratie milieuvergunningen.

Milieu-inventarisaties en registraties van milieuvergunningen kunnen leiden tot inzicht of er sprake is van kenmerken die een (negatieve) waarde-invloed hebben. Voorbeelden van kenmerken zijn bodemverontreiniging, asbest, betonrot, palen­pest, olietank, en dergelijke. Ook kan vastgesteld worden of de exploitatie van het object met de benodigde vergunningen geschiedt.

• Lijst aangewezen landgoederen in het kader van de Natuurschoonwet 1928.

• Luchtfoto’s (en ander fotomateriaal zoals 360° panoramabeelden, laseralti­metrie, satellietbeelden of (oblieke) luchtfoto’s).

Door (geautomatiseerde) vergelijking van fotomateriaal met overeenkomstig materiaal van één of meer jaren eerder kunnen wijzigingen aan het licht komen. De vergelijking kan bijvoorbeeld ook geschieden door de luchtfoto te vergelijken met een groot­schalige kaart.

Om de doelmatigheid van de aanschaf en het gebruik van lucht­foto’s te vergroten kan afstemming en/of aansluiting bij andere afdelingen binnen de gemeente of tussen gemeenten gezocht worden.

Met betrekking tot de bijhouding van objectkenmerken heeft de Waarderingskamer de volgende criteria gegeven:

• de (primaire en secundaire) objectkenmerken van alle WOZ-objecten worden ten minste eenmaal per vijf jaar beoordeeld;
• de WOZ-administratie is in overeenstemming met de Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG). Dat wil zeggen dat alle actuele verblijfsobjecten en panden overeenkomstig in de WOZ-administratie zijn opgenomen en dat eventuele afwijkingen zijn gemeld aan de beheerder van de BAG, waarbij deze afwijkingen in de BAG de status “in onderzoek” hebben;
• de objectkenmerken van de nieuwe objecten die ontstaan door een wijziging van de objectafbakening veroorzaakt door een kadastrale mutatie zijn binnen acht weken na levering door het Kadaster verwerkt in de WOZ-administratie;
• de objectkenmerken van de nieuwe objecten die ontstaan door een wijziging van de objectafbakening die is veroorzaakt door een gebruikersmutatie zijn binnen acht weken na constatering van de gebruikersmutatie verwerkt in de WOZ-administratie;
• wijzigingen van de kenmerken van objecten die worden veroorzaakt door verbouwingen waarvoor een omgevingsvergunning is verleend, zijn binnen acht weken na gereedkomen en gedurende de bouwactiviteiten telkens binnen acht weken na 1 januari verwerkt in de WOZ-administratie. Voor gemeenten met minder dan 10.000 objecten geldt dat deze termijn van acht weken wordt verlengd met een half jaar (dus een verwerkingseis van acht maanden, mits de toestand op 1 januari van een jaar binnen acht weken na 1 januari in de administratie is verwerkt en in de WOZ-beschikking voor het desbetreffende kalenderjaar);
• wijzigingen van de kenmerken van objecten die worden veroorzaakt door verbouwingen zonder omgevingsvergunning zijn binnen acht weken na de constatering verwerkt in de WOZ-administratie. Voor gemeenten met minder dan 10.000 objecten geldt dat deze termijn van acht weken wordt verlengd met een half jaar (dus een verwerkingseis van acht maanden), mits de toestand op 1 januari van een jaar wel binnen acht weken na 1 januari in de administratie is verwerkt en heeft geleid tot verzending van WOZ-beschikkingen voor het desbetreffende kalenderjaar;
• van elk object zijn de (primaire en secundaire) objectkenmerken die relevant zijn voor de waardebepaling en de onderbouwing volledig geregistreerd. Welke objectkenmerken relevant zijn moet blijken uit de marktanalyse;
• geconstateerde fouten in de geregistreerde objectkenmerken zijn binnen acht weken na constatering in de WOZ-administratie hersteld;
• de objectkenmerken die voortvloeien uit signalen vanuit de marktanalyse, zoals advertenties en inlichtingenformulieren, zijn volledig geregistreerd;
• de resultaten van de afhandeling van bezwaren zijn gebruikt om de juistheid van de geregistreerde WOZ-objectkenmerken te controleren en te verbeteren, niet alleen voor de objecten waarop het bezwaar betrekking heeft, maar ook voor objecten waarmee in het bezwaar eventueel vergeleken is en voor “domino-effecten”;
• periodiek maar ten minste jaarlijks wordt een systematische meting gedaan van de mate waarin de geregistreerde (primaire en secundaire) objectkenmerken overeen komen met de situatie ter plaatse. Deze meting moet aantoonbaar zijn (door bijvoorbeeld het overleggen van een beoordelingsprotocol objectkenmerken);
• bij het beoordelen van de feitelijke toestand kan gebruik gemaakt worden van diverse methoden van opname van het object. Daarbij kan afhankelijk van de aard van de te controleren kenmerken een opname ter plaatse (bijvoorbeeld een inpandige opname) ook worden vervangen door het beoordelen van recente luchtfoto's, recente obliekfoto's of recente foto's vanaf de straat. De uitgevoerde controles worden per object vastgelegd.