Hoofdstuk 3 - Marktanalyse

Met betrekking tot het verzamelen van marktgegevens gelden de volgende criteria:

• alle verkoopcijfers worden volledig (inclusief objectkenmerken op het moment van verkoop) en continu verzameld;
• elke verkoop is binnen acht weken na levering door het kadaster vastgelegd in de WOZ-administratie;
• er is toegang tot relevante vraagprijzen (inclusief objeckenmerken), bijvoorbeeld in de vorm van een geautomatiseerd systeem dat online marktadvertenties verzamelt en bewaart (bijvoorbeeld iWOZ).
• huurgegevens van courante niet-woningen worden ten minste verzameld bij wijzigingen van huurder;
• stichtingskosten voor incourante niet-woningen worden volledig (inclusief objectkenmerken bij de start bouw) en continu verzameld. Deze stichtingskosten worden door deze te plaatsen op het WOZ-Datacenter ook gedeeld met andere gemeenten.

Dit zal het geval zijn als (object)gegevens ontbreken of wanneer de transactieprijs afwijkt van de vast­gestelde waarde, zonder dat deze afwijking kan worden verklaard met behulp van beschikbare gegevens. Wanneer uit de marktanaly­se blijkt dat inpandige opname van het object gewenst is moet deze opname zo snel mogelijk na de transactie plaatsvin­den.

De verkoopgegevens die het Kadaster levert, moeten worden gekop­peld aan de WOZ-objecten in de WOZ-administratie en aan de beschikbare advertenties voor de verkoop. Hierbij moet beoor­deeld worden of het verkochte object en het WOZ-object dezelfde afbakening hebben (bijvoorbeeld aan de hand van de kadas­trale gegevens) en of de objectkenmerken op het moment van verkoop overeenstemmen met de in WOZ-administratie geregistreerde kenmerken. Tevens kan in de gemeentelijke kadastrale admini­stratie of de WOZ-admini­stratie worden herkend of er sprake is van erfpacht­recht of opstalrecht of van verkoop in verhuurde staat. Ook andere beperkende zakelijke rechten zoals recht van overpad, kunnen uit de kadastrale administratie worden afgeleid. Ver­der wordt beoor­deeld of bijzon­dere verkoopomstandig­heden herkend worden (zoals bij een familietrans­actie of een (executie)veiling).

Bij verkoopprijzen die betrekking hebben op de verkoop van een appartementsrecht is het relevant om na te gaan in welke mate de betaalde verkoopprijs beïnvloed is door de overdracht van het aandeel in de reserves van de vereniging van eigenaren.

Daarna kan de daadwerkelij­ke analyse van­ de markt­gegevens starten. Hiervoor kan bijvoor­beeld een inlichtingenformulier worden gezonden aan de koper. Waar nodig kan een inpandige opname plaatsvinden van het verkochte object om de toestand op moment van verkoop goed in beeld te hebben. Bij het beoordelen van de toestand op het moment van verkoop wordt ook gekeken naar de objectaf­bakening. Van de koper kan ook nadere gegevens verkre­gen worden over de verkoop­omstandig­heden en het exacte moment van de koopovereenkomst.

Ja, het verzamelen van “vrij op naam”-prijzen is verplicht. De prijs “vrij op naam” is een belangrijk hulpmiddel bij de waardebepa­ling van nieuw gebouwde onroerende zaken. Uit jurisprudentie volgt dat in de regel de vrij-op-naam prijs, inclusief de kosten voor meerwerk, de marktwaarde vertegenwoordigt.

Bronnen

Artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.

ECLI:NL:GHDHA:2020:1604

Hof Leeuwarden 16 augustus 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BR5328, Belastingblad 2011/1088.

Hoge Raad 19 maart 2021, ECLI:NL:HR:2021:405, Belastingblad 2021/160.

Ja, het is verplicht alle waarderelevante gegevens van objecten te analyseren. Met behulp van geautomatiseerde hulpmiddelen (bijvoorbeeld iWOZ) zijn deze marktgegevens eenvoudig beschikbaar voor de marktanalyse in het kader van de Wet WOZ. De vraagprijzen kunnen van belang zijn om verkoopcijfers te kunnen interpreteren, te analyseren en zo mogelijk om onwaarschijnlijkheden te verklaren. De periode dat een object te koop heeft gestaan kan bijvoorbeeld bij de analyse van de verkoopprijs een rol spelen. Indien bij de analyse van een verkoopprijs blijkt dat deze afwijkt van verkoopprij­zen van vergelijkbare objecten, dan is het noodzakelijk om verder onderzoek te doen naar de oorzaken. De resultaten daarvan worden vastgelegd. Voor dit onderzoek zijn de van het desbetreffen­de object bekende vraagprijzen en het moment waarop het object werd aan­geboden mogelijk van belang. Het verzame­len van vraagprijzen, beschrijvingen van de woningen en beoordeling van aanwezig fotomateriaal kan daarnaast bijdragen aan een doelmatige WOZ-uitvoering, omdat zo de objectgegevens kunnen worden geoptimaliseerd.

Nee. Het verzamelen van huurprijzen van woningen is niet verplicht. Deze huurprijzen zijn niet van belang voor de taxatie, omdat woningen altijd getaxeerd worden door vergelijking met verkoopprijzen.

Ja. Het verzamelen van de reserve van de vve van woningen is verplicht. Het aandeel in de reserve van een vve behoort niet tot de marktwaarde van een appartement en daarmee niet tot de WOZ-waarde van een appartement. Bij het gebruiken van koopsommen van appartementen moet hiermee rekening worden gehouden. Dit betekent dat op grond van de jurisprudentie bij het gebruik van een koopsom van een appartementsrecht beoordeeld moet worden of in deze koopsom ook een bedrag zit voor "de overname van het aandeel in de reserves van de vve". Als dit het geval is moet dit bedrag op grond van de jurisprudentie worden afgetrokken van de koopsom, voordat deze koopsom gebruikt wordt voor de marktanalyse en de waardebepaling.

Bronnen

ECLI:NL:GHDHA:2019:2863

Ja. De verplichting tot het verzamelen van de stichtingskosten van niet-woningen is opgenomen in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

Voor incourante objecten geldt in het algemeen dat er weinig marktinformatie in de vorm van gerealiseerde transactieprijzen beschikbaar is. Daarom worden deze objecten getaxeerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij deze taxatiemethodiek zijn stichtingskosten essentieel.

Het is van belang dat deze gegevens ook beschikbaar zijn voor andere gemeenten (taxateurs van andere gemeenten). In verband met de beschik­baar­heid voor andere gemeenten worden relevante stichtingskosten mede verzameld en geanalyseerd door het WOZ-datacenter. Deze geanalyseerde gegevens worden vervolgens gebruikt voor de marktanalyse en ter onderbouwing van de kengetallen in taxatiewijzers.

Voor courante niet-woningen geldt over het algemeen dat deze worden getaxeerd op de marktwaarde. Om de marktwaarde te bepalen wordt gekeken naar koop- en huurtransacties, waardoor de stichtingkosten voor courante niet-woningen minder van belang zijn.

Bronnen

Artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.

Ja, het is verplicht om huurprijzen te verzamelen bij nieuwe huur­contracten met nieuwe huurders. Huurprijzen die worden overeen­gekomen met een nieuwe huurder geven een goed beeld van het actuele marktniveau. In aanvulling hierop kunnen tussentijdse herzieningen een goed beeld van de marktontwikkeling en het actuele marktniveau. Daarom kan het ook nuttig zijn om periodiek ook bij langer zittende huurders informatie over het huurcontract op te vragen. Huurtransacties zijn van groot belang voor de taxatie van niet-woningen en moeten daarom continu verzameld worden. Het gaat daarbij om die huurprijzen die een goede indicatie vormen van het marktniveau.

Het verzamelen van huurprijzen, kan worden gecombineerd met het continu volgen van gebruikersmutaties bij niet-woningen in verband met het vaststellen van de belastingplicht. Ook het beoordelen of er sprake is van een wijziging van de objectafbakening als gevolg van het afsluiten van een nieuw huurcontract, kan in hetzelfde werkproces worden meegenomen.

Eigenaren en gebruikers van niet-woningen zijn verplicht alle informatie te verstrekken die de gemeente nodig heeft voor de marktanalyse en de WOZ-taxaties. Hieronder valt het verstrekken van huurprijzen/huurcontracten. Deze informatie wordt niet alleen gebruikt voor de taxatie van het betreffende object, maar ook voor de marktanalyse en waardebepaling van vergelijkbare panden.

In beginsel valt deze informatie onder de geheimhoudingsverplichting van gemeenten gezien het privacy/concurrentiebelang hiervan. Daarom heeft de wetgever het vermelden van huurgegevens (in tegenstelling tot verkoopgegevens) op het taxatieverslag niet verplicht gesteld. Omdat de huurgegevens toch een rol kunnen spelen bij de onderbouwing van de waarde, moet er bij een bezwaar tegen de waarde van een object een afweging gemaakt worden tussen het belang van de bezwaarmaker bij het krijgen van inzage in deze onderbouwing en het belang van de huurder/verhuurder bij geheimhouding van de huurinformatie. In voorkomende gevallen kan deze afweging er toe leiden dat de informatie aan derde belanghebbenden of de belastingrechter moet worden verstrekt.

Bronnen

Hof ’s-Hertogenbosch 19 juni 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:1818.

De gebruiker of eigenaar van een niet-woning is verplicht om informatie te verstrekken die nodig is voor de uitvoering van de marktanalyse. Het komt voor dat een gebruiker of eigenaar van een niet-woning desondanks geen medewerking verleent aan een verzoek tot het verschaffen van informatie. In deze gevallen kan zowel voor de marktanalyse van woningen als de marktanalyse voor niet-woningen een informatiebeschikking worden genomen. Dit is een voor bezwaar vatbare beschikking waarbij het verzoek tot het verstrekken van informatie wordt geformaliseerd. Als na dit verzoek tot het verstrekken van informatie nog steeds geen gegevens worden verstrekt dan keert in beginsel de bewijslast tijdens een eventuele bezwaar- of beroepsprocedure om, net als bij weigering tot binnentreden. Daarnaast is er dan geen sprake meer van een proceskostenvergoeding in het geval dat een belanghebbende zich laat vertegenwoordigen door een gemachtigde.

Bronnen

Besluit gegevensverstrekking Wet waardering onroerende zaken.

Artikel 33 Wet waardering onroerende zaken.

Artikel 52A Algemene wet inzake rijksbelastingen.

ECLI:NL:RBMNE:2015:2075.

ECLI:NL:RBMNE:2019:6479.

ECLI:NL:RBMNE:2020:1146.

Door het permanent analyseren van de marktgegevens, het vragen van inlichtingen (schriftelijk, telefonisch of via een interactieve website) en onder meer het zo nodig bezoe­ken van objecten die bij een transactie betrokken zijn, kan informatie naar voren komen die geschikt is voor:

de beoordeling of de geregistreerde objectkenmerken van de verkochte of verhuurde onroerende zaak actueel en juist zijn;

gebruik om het taxatiemodel (de taxaties) aan te laten sluiten op het marktniveau;

de beoordeling van de kwaliteit van de taxaties;

het voorkomen van bezwaarschriften, omdat belanghebbenden altijd als eerste een vergelijking zullen maken met de zelf betaalde (huur)prijs.

Daarnaast wordt vastgesteld welke verhuur- en verkoopgegevens het meest geschikt zijn om de juistheid van de waarde te onderbouwen en welke verhuur- en verkoopgegevens alleen met een nadere toelichting geschikt zijn om de vastgestelde waarde te verklaren.

In artikel 3 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is daarom dan ook een verplichting tot permanente markt­analyse opgenomen.

Bronnen

Artikel 3 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.

Met het oog op de doelmatigheid staan er twee uitgangspunten centraal bij de marktanalyse van woningen:

de verkopen worden zo snel mogelijk nadat de transactie heeft plaats­gevonden geanalyseerd;

alle verkoopprijzen van woningen worden geanalyseerd, ook wanneer de verkoopprijs in eerste instantie mogelijk niet overeenkomt met de marktwaarde.

Door het uitvoeren van de marktanalyse worden alle beschikbare verkoopgegevens geschikt voor:

de beoordeling of de geregistreerde objectkenmerken van de verkochte woningen actueel en juist zijn;

gebruik om het taxatiemodel (de taxaties) aan te laten sluiten op het markt­niveau;

gebruik om te beoordelen welke objectkenmerken en welke lokatiekenmerken relevant zijn voor de waardebepaling en dus opgenomen moeten worden in het taxatiemodel;

de beoordeling van de kwaliteit van de taxaties;

de bepaling van de marktontwikkeling;

het voorkomen van bezwaarschriften, omdat belanghebbende altijd als eerste een vergelijking zal maken met de zelf betaalde prijs.

Daarnaast wordt vastgesteld welke verkoopgegevens het meest geschikt zijn om de juistheid van de waarde te onderbouwen en welke verkoop­cijfers alleen met een nadere toelichting geschikt zijn om de vastgestelde waarde te verklaren.

De marktgegevens voor woningen bestaan uit verkoopcijfers en vraag­prijzen (waaronder ook vrij-op-naamprijzen nieuwbouw). Elk gereali­seerd verkoopcijfer wordt vergeleken met de geldende vast­gestelde WOZ-waarde op het moment van verkoop. Deze vergelijking levert informatie op over de juistheid van de geregistreerde objectkenmerken, de kwaliteit van het taxatiemodel, en de marktontwikkeling sinds de waardepeildatum van de geldende WOZ-waarde. De conclusies die uit de marktanalyse worden getrokken leiden tot een optimalisatie van het taxatiemodel voor de komende herwaardering. De resultaten uit de marktanalyse leiden tot een conclusie over de bruikbaarheid van het marktcijfer, of er sprake is van een bijzondere omstandigheid (reden afwijking) en of deze omstandigheid van invloed is op het marktcijfer (relevantie afwijking).

In het kader van de kwaliteitsbeoordeling van de nieuwe taxaties wordt op een vergelijkbare wijze de verkoopprijs vergeleken met nieuwe taxaties. De werkwijze van de vergelijking in het kader van de marktanalyse en die in het kader van de kwaliteitscontrole zijn vergelijkbaar. Een beoordeling van de verhouding tussen de taxatiewaarde en het gerealiseerde verkoopcijfer (ratio) vormt de kern van deze vergelijkingen. Dit is uitgewerkt in het beoordelingsprotocol taxaties woningen en de beoordelingsprotocollen voor de diverse categorieën niet-woningen.

Bronnen

Waarderingsinstructie

Niet altijd. Indien het verkochte object en het WOZ-object wat betreft afbake­ning overeenstemmen, geldt dat de waarde van een object in het algemeen overeenkomt met de gerealiseerde verkoopprijs, wanneer deze verkoop rond de waardepeildatum heeft plaatsgevonden.

Er kunnen echter diverse redenen zijn waarom de WOZ-waarde afwijkt van de koopprijs. Zo moeten de omstandigheden bij de verkoop overeenstemmen met de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ. Zo moet sprake zijn van de verkoop van een volledig eigendomsrecht (geen verkoop van erfpacht- of opstalrecht). Verder moet de woning direct ter beschikking komen van de koper.

Daarnaast wordt er bij de waardering in het kader van de Wet WOZ uitgegaan van een normale zakelijke transactie (conform de definitie van de marktwaarde volgens IVS en EVS).

Verder moet rekening worden gehouden met een natuurlijke marge in de verkoopprijzen. Identieke woningen in dezelfde straat zullen doorgaansniet voor exact hetzelfde bedrag worden verkocht. Omdat het bij de WOZ-waarde om een geobjectiveerde waarde gaat, moeten objecten met dezelfde object­kenmerken wel dezelfde WOZ-waarde krijgen. Daarom zijn er doorgaans verschillen tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijzen binnen de genoemde marge in deze verkoopprijzen.

Ook kan een verschil in staat van de onroerende zaak aanleiding zijn voor een verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs, wanneer het object na aankoop door de koper is verbeterd. In dat geval is sprake van een toestandsdatum die afwijkt van de waardepeildatum. Om dit te onderkennen kan het van belang zijn om de objectkenmerken op het moment van verkoop te controleren door bijvoorbeeld het raadplegen van de vraagprijsgegevens en het versturen van een inlichtingen­formulier of door ter plaatse te kijken en om te beoordelen of de objectkenmerken aangepast moeten worden naar aanleiding van investeringen door de koper. Deze mogelijke aanpassing van de objectkenmerken moet worden geregistreerd, zodat bij de nieuwe taxatie deze verbouwing of verbetering correct in de waarde tot uitdrukking komt. Bij de kwaliteitscontrole van deze nieuwe taxatie kan dan worden geconstateerd dat de WOZ-waarde hoger is dan de betaalde verkoopprijs rondom de waardepeildatum, omdat de woning na verkoop is verbouwd.

Samengevat zijn de redenen voor verschillen tussen de verkoopprijs en de WOZ-waarde:

de verkoopprijs heeft niet altijd betrekking op een WOZ-object. Bij bijvoorbeeld een flatgebouw met woningen die worden verhuurd, heeft een transactieprijs van het gehele complex geen betrekking op de verschillende afzonderlijke WOZ-objecten;

de transactie komt niet altijd overeen met de overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie. Verschillen kunnen veroorzaakt zijn door verkoop op een veiling of familieverkoop. Ook prijzen bij de verkoop van erfpachtsrech­ten, opstalrechten of panden in verhuurde staat komen niet overeen met de overdrachtsfictie;

de WOZ-waarde wordt op zo objectief mogelijke wijze bepaald door gebruik te maken van diverse verkoopprijzen, terwijl een afzonder­lijke verkoopprijs altijd beïnvloed wordt door subjectieve omstandig­heden en de “onderhandelingsvaardigheden” van koper en verkoper.

Ja. Indien de omstandigheden bij de verkoop overeenstemmen met de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ, geldt dat de gerealiseerde verkoopprijs, als bruikbaar kan worden aangemerkt, ook al ligt het verkoopcijfer boven de vraagprijs.

Dit kan door te beoordelen:

• of de transactie overeenkomt met de waarderingsvoor­schriften (waarderingsficties) in het kader van de Wet WOZ. Dat wil zeggen beoordelen of sprake is van erfpacht en het eventueel beoordelen van de erfpachtvoor­waarden of het beoordelen of sprake is van verkoop in verhuurde staat al dan niet aan de zittende huurder, et cetera (is de transac­tie aan­gegaan onder omstandigheden die overeenstem­men met de fictie vrij en on­bezwaard (leeg en volledig eigendom) ­die in de Wet WOZ als waarde­ringsvoor­schrift is opgenomen);
• of de transactie heeft plaatsgevonden dicht bij de waardepeildatum of dat er sprake is van een significante marktontwikkeling tussen moment van verkoop en de waardepeildatum;
• of de verkoopprijs inclusief het bedrag is dat betaald is voor de overname van het aandeel in de reserve van de vereniging van eigenaren, bij de verkoopprijs van een appartement;
• of het een transactie op marktniveau betreft met redelijk handelende partijen of dat sprake is van meerdere belangen tussen koper en verkoper, zoals bij familietransacties of verkopen van meerdere onroerende zaken tegelijk of verkopen tussen gelieerde bedrijven;
• of het verkochte object al dan niet volledig overeenkomt met een WOZ-object;
• of de objectgegevens van het object bij de transactie overeenstem­men met de geregistreerde gegevens die zijn gebruikt bij het bepalen van de WOZ-waarde;
• of het object lang te koop heeft gestaan en hoe de uiteindelijke verkoop­prijs zich verhoudt tot de oorspronkelijke vraagprijs;
• of de verkoopprijs beïnvloed is door de gelijktijdige verkoop van roerende zaken.

De gemeente beschikt over de informatie om te onderbouwen of één van de genoemde oorzaken voor een verschil tussen de verkoopprijs en de WOZ-waarde van toepassing is.

Ja. Voor alle verkooptransacties geldt dat ook als de verkoopomstandig­heden afwijken van de waarderingsvoorschriften, de verkoopprijs toch altijd informatie bevat die van belang is voor:

• de taxatie;
• de onderbouwing van de taxatie;
• de kwaliteitsbeoordeling van de taxaties;
• de beoordeling van een bezwaar gebaseerd op de vergelijking met deze verkoopprijs.

De verkoopprijs wordt primair vergeleken met een taxatiewaarde waar­voor in de taxatie (het taxatiemodel) diverse objectkenmerken en locatiekenmerken zijn gewogen. Indien de verkoopprijs niet overeenkomt met de taxatiewaarde, wordt nagegaan of daarvoor een verklaring is. Deze verklaring kan gelegen zijn in bijzondere omstandigheden bij de verkoop, dan wel onjuistheden in de geregistreerde en bij de taxatie gebruikte kenmerken.

Wanneer er geen verklaring is, vindt een nader onderzoek plaats. Uit dit nadere onderzoek kan blijken dat het verschil wordt verklaard door kenmerken van het verkochte object die niet in het taxatiemodel zijn meegenomen. Als dit het geval is moet bekeken worden of en zo ja op welke wijze deze extra kenmerken in het taxatiemodel (voor het verkochte object, maar ook voor andere objecten) meegenomen kunnen en moeten worden.

Natuurlijk speelt hierbij de kennis van de markt van de betrokken vakbekwame medewerkers die betrokken zijn bij de marktanalyse, modelmatiga waardebepaling en taxaties.

In beginsel wordt voor het bepalen van de marktwaarde uitgegaan van de marktsituatie op de datum dat de koopovereenkomst wordt gesloten. Bij de meeste transacties is sprake van enkele weken tot enkele maanden tussen het moment waarop de koopovereenkomst tot stand komt en de datum waarop de koopakte wordt getekend. In de meeste gevallen is er daarom geen significant verschil tussen de marktsituatie op de datum dat de koopovereenkomst gesloten wordt en de transportdatum. Omdat de transportdatum een openbaar en verifieerbaar gegeven is, wordt de transportdatum op bijvoorbeeld het WOZ-taxatieverslag vermeld.

Wanneer de levering van een woning binnen drie maanden na het totstandkomen van de koopprijs plaatsheeft en er geen aanleiding is te vermoeden dat er andere bijzonderheden zijn die de koopprijs beïnvloeden, kan de koopprijs bij de waardebepaling tot uitgangspunt worden genomen. Dit staat los van het feit dat de koopprijs mogelijk gecorrigeerd moet worden, omdat deze niet op de waardepeildatum tot stand is gekomen.

Het kan voorkomen dat er aanzienlijk meer tijd verstreken is tussen het moment van sluiten van de koopovereenkomst en de transportdatum. Om die reden vragen gemeenten veelal de datum van de koopovereenkomst op als onderdeel van de permanente marktanalyse. Bij het bepalen van de waarde zal hiermee wel rekening gehouden moeten worden. Wanneer de marktomstandigheden in tussenliggende tijd zijn veranderd, zal hiervoor dan moeten worden gecorrigeerd. Een dergelijke correctie moet worden vastgelegd en onderbouwd.

Bronnen

Gerechtshof Den Haag 4 maart 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:480.

Rechtbank Utrecht 1 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BT2784.

Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113.

ECLI HR 2016:475

Ja. Bij de marktanalyse wordt uitgegaan van de verkoopprijs exclusief de meeverkochte roerende zaken. Het gaat bij de waarde­bepaling immers om de waarde van de onroerende zaak. Van de totaal betaal­de koopprijs wordt dan afgetrokken een reële prijs voor de geleverde roerende zaken. De koopprijs die het Kadaster levert is exclusief roerende goederen, dus een verdere correctie is meestal niet aan de orde.

Ja. Bij de marktanalyse wordt uitgegaan van de verkoopprijs exclusief het aandeel in de reserve van de vve. Het gaat bij de waarde­bepaling immers om de waarde van de onroerende zaak. Van de totaal betaal­de koopprijs wordt dan afgetrokken het aandeel in de reserve van de vve dat aan de koper wordt overgedragen. De koopprijs die het Kadaster levert is inclusief dit aandeel, dus een correctie is meestal aan de orde. In de regel kan de hoogte van het overgedragen aandeel in de reserve worden gevonden in de akte.

Het effect van erfpacht op de verkoopprijs is niet eenduidig aan te geven. Het is afhankelijk van de erfpachtvoorwaarden, de looptijd van het erfpachtcontract, de huidige canon en de termijn waarop deze canon mogelijk herzien wordt. Bij eeuwig­durend afgekochte erfpacht zal er waarschijnlijk geen ver­schil in prijs zijn tussen een verkoop van een object waarbij sprake is van (afge­kochte) erfpacht en een verkoop van een object met volledig eigendom.

Om een inschatting te maken van het verschil tussen de verkoopprijs van een erfpachtrecht en de verkoopprijs van het volledige eigendom voor hetzelfde object, kunnen de toekomstige canons worden gekapitaliseerd. Men dient hierbij uit te gaan van de feitelijk betaalde canon, rekening houdend met resterende looptijd, toekomstige aanpassing van de canon, rentevoet en marktontwikkeling. Wanneer de erfpachtovereenkomst binnenkort afloopt, is ook van belang onder welke voorwaarden nieuwe overeenkomsten tot stand komen en welk beleid de erfverpachter hanteert. Veelal is de WOZ-waarde niet zonder meer rekenkundig af te leiden uit transacties onderhevig aan erfpacht of vruchtgebruik.

Bronnen

Gerechtshof Amsterdam, ECLI:NL:HR:2019:1609 Bevestigd door HR ECLI:NL:HR:2020:939

Gerechtshof Amsterdam ECLI:NL:HR:2022:555

Ja. Ook verkoopprijzen van objecten op erfpachtgrond zijn van belang voor de waardebepaling.

Voordat de verkoopprijzen in het taxatiemodel kunnen worden meegenomen, zullen deze moeten worden gecorrigeerd. Deze correctie bestaat uit het verschil in verkoopprijs van het erfpachtrecht en de verkoopprijs van hetzelfde object in volledig eigendom. Verder worden alle verkoopprijzen (dus ook die van erfpachtrechten) bij de kwaliteitsanalyse van nieuwe taxaties gebruikt.

De verkoopprijzen voor een erfpachtrecht kunnen ook van belang zijn voor de onderbouwing van de taxatie op het taxatieverslag. Bij het selecteren van verkoopprijzen voor onderbouwing op het taxatieverslag bestaat wel de voorkeur om, indien beschikbaar, verkoopprijzen te vermelden die goed aansluiten op het marktniveau. Dit betekent dat wanneer van vergelijkbare woningen zowel verkoopprijzen voor volledig eigendom beschikbaar zijn als verkoopprijzen voor erfpachtrechten, de voorkeur uitgaat naar vermelding van de verkoopprijzen van het volledig eigendomsrecht.

Nee. Er moet rekening gehouden worden met het feit dat de verkoopprijs op meer betrekking kan hebben dan alleen de koop van het appartementsrecht. Zo wordt de eigenaar door de koop bijvoorbeeld ook lid van de vereniging van eigenaren, die mogelijk reserves heeft. Bij het gebruik van de verkoopprijs moet hiermee rekening gehouden worden. Voor de overdrachtsbelasting blijft het aandeel in de reserve buiten aanmerking, waardoor de maatstaf voor deze belasting een goed uitgangspunt is voor de WOZ-taxatie.

Bronnen

ECLI:NL:HR:2010:BL7268

Hof Den Haag 11 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:3041.

Nee. Voor het controleren van objectkenmerken kan gebruik gemaakt worden van 360 graden panoramafoto’s, mits deze foto’s voldoende actueel zijn en de resolutie van de foto’s voldoende is. Daarnaast kan ook gebruik worden gemaakt van lucht- en obliquefoto’s. Afhankelijk van welke objectkenmerken worden gecontroleerd is het gebruiken van 360 graden panoramafoto’s in sommige gevallen niet toereikend en zal een fysieke inspectie (opname ter plaatse of inpandige opname) van een object nodig zijn.

Bij een opname ter plaatse beoordeelt men de objectkenmerken van buitenaf. Bij een inpandige opname gaat men naar binnen om de objectkenmerken te controleren of vast te stellen.

Wanneer de verwachting bestaat dat ter plaatse informatie verkregen kan worden over de verkoop en/of het verkochte object die anders niet verkregen zou worden. Dit kan zowel betrekking hebben op kenmerken van het betreffende object, als op de omgeving hiervan.

Wanneer bij de marktanalyse blijkt dat een verkoopprijs sterk afwijkt van de vastgestelde WOZ-waarde, wordt de reden van dit verschil onderzocht. Indien niet langs andere weg een (gekwantificeerde) verklaring kan worden gevonden, moet een opname ter plaatse plaatsvinden. Wanneer bij deze opname ter plaatse gegevens relevant zijn die alleen inpandig verzameld kunnen worden, vindt een inpandige opname plaats.

Niet altijd. De gebruiker van een niet-woning is verplicht mee te werken als een taxateur een gebouw wil betreden. De bewoner van een woning mag toegang tot de woning weigeren. Belangrijk is om daarbij op te merken dat een weigering niet zonder gevolgen is. Indien een bewoner van een woning de toegang weigert, dan kan de bewijslast tijdens een eventuele bezwaar- of beroepsprocedure omkeren. Dat wil zeggen dat tijdens een dergelijke procedure de bewoner die de toegang tot de woning heeft geweigerd aannemelijk moet maken dat de gehanteerde (inpandige) objectkenmerken, die worden bestreden in de procedure, onjuist zijn.

Bronnen

Artikel 50 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen.

Artikel 2 van de Algemene wet op het binnentreden.

Nee. De belanghebbende is verplicht om gevraagde informatie aan de gemeente te verstrekken, bijvoorbeeld door het invullen van een inlichtingenformulier.

Het doen van een inpandige opname door de gemeente kan zowel voor de gemeente als voor de belanghebbende een passende manier zijn om informatie over de woning te verzamelen. Een belanghebbende mag het binnentreden van de woning weigeren. Dit ontslaat een belanghebbende echter niet van de verplichting om gevraagde informatie te verstrekken.

Op dezelfde manier kan het opvragen van foto’s of ander beeldmateriaal van de woning een efficiënte manier zijn om informatie te verzamelen over bijvoorbeeld de kwaliteit of het onderhoudsniveau van de woning. Ook hier geldt echter dat de belanghebbende het verstrekken van foto’s mag weigeren.

Net als bij de analyse van verkoopprijzen wordt bij de analyse van markthuurprijzen in eerste instantie gekeken naar het verschil tussen de overeengekomen huurprijs en de huurwaarde die gebruikt is bij de waardebepaling die ten grondslag ligt aan de geldende WOZ-beschikking (huurwaardekapitalisatie). Net als bij de analyse van verkoopprijzen zal men beoordelen:

of de transactie overeenkomt met de waarderingsvoor­schriften in het kader van de Wet WOZ. Bij analyse van huurprijzen gaat het hierbij om de beoordeling of de huurder en verhuurder “onafhankelijke” partijen zijn. Ook kunnen andere belangen een rol spelen bij het tot stand komen van de huurprijs. Zo kan de verhuurder belang hebben bij bepaalde huurders binnen een winkelcentrum, waardoor de huurprijs die hij rekent afhangt van welke (soort) onderneming huurt. Door het objectieve karakter van de Wet WOZ mag met deze verschillen bij de WOZ-taxatie geen rekening gehouden worden;

of het verhuurde object al dan niet volledig overeenkomt met een WOZ-object. Hierbij is ook van belang of de huurder zelf nog (onroerende) inrichting van het object moet verzorgen;

of de objectgegevens van het object bij de transactie overeenstem­men met de geregistreerde gegevens;

of er “kortingen” of andere condities zijn waardoor de huurprijs feitelijk niet overeenstemt met de huurmarktwaarde. Hierbij worden de huurprijzen vergeleken met die van vergelijk­bare objecten. Deze informatie moet als onderdeel van de marktanalyse bij de huurder of verhuurder worden opgevraagd.

Bij elke verzamelde en geanalyseerde huurprijs wordt in de WOZ-registratie een korte aanduiding gegeven of de prijs overeenstemt met vergelijkbare transacties of dat er sprake is van een bijzondere afwijking van het marktniveau met een verklaring van deze afwijking.

Bij een huurvrije periode worden er aan de huurder facilitei­ten geboden (namelijk de mogelijkheid om het object gedurende een bepaalde tijd te gebruiken zonder huur te betalen), omdat het object zonder deze faciliteiten tegen de gevraagde huurprijs niet of moeilijk te verhuren zou zijn. De gevraagde en ook gerealiseerde huurprijs na deze huurvrije periode ligt dus boven de markthuur, terwijl de marktwaarde in het kader van de Wet WOZ moet worden afgeleid uit de markthuur. De markthuur kan worden afgeleid uit de effectieve huur­prijs, dat wil zeggen het huurniveau over de gehele huurperiode.

Naast huurvrije periodes is er een aantal andere zaken dat de huur­prijs “oneigenlijk” beïnvloe­dt. Men kan denken aan gratis onder­houd gedurende een bepaalde periode of aan ter beschik­king gestelde voorzie­ningen of een lagere aanvangshuur. De huurprijs dient in dit soort gevallen gecorrigeerd te worden. Overigens kan deze invloed ook de andere kant opgaan, wanneer een huurder een lagere huurprijs betaalt en daarnaast bijvoorbeeld onder­houdswerkzaamheden verricht die normaal voor rekening van de verhuurder komen.

Voor het corrigeren van de betaalde huurprijs naar een reële markt­huur­waarde moeten de genoten voordelen worden verdisconteerd over de gehele periode waarin de huurder het object zal gebruiken. Een huurvrije periode van drie maanden, heeft bij een verwachte huur­periode van één jaar dus een veel grotere invloed dan dezelfde drie maanden bij een verwachte huurperiode van vijf jaar. Aangebrachte correcties op de huurprijs moeten worden onderbouwd.

De eigenaar mag investeringen die de huurder voor eigen rekening aanbrengt, niet in de huurprijs doorberekenen. Indien de gedane investeringen de waarde van de onroerende zaak beïnvloeden, zal door de investeringen de betaalde huurprijs lager zijn geworden dan de markthuur van een vergelijkbaar object, waarbij dezelfde investeringen door de eigenaar zijn verricht en betaald. Omdat het voor de bepaling van de staat van het object naar de peildatum niet uitmaakt wie de investerin­gen heeft verricht, moet de huurprijs van de investerende huurder worden verhoogd om tot de markthuurwaarde te komen. Hiermee moet dus bij de analyse van huurprijzen rekening worden gehouden. Aangebrachte correcties op de huurprijs moeten worden onderbouwd.

Bronnen

Hof ’s-Gravenhage 9 december 2003, ECLI:NL:GHSGR:2003:AO3271.

Rechtbank Gelderland 11 februari 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:758, Belastingblad 2014/151.

Hof Den Haag 19 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:3315.

Bij dit soort transacties koopt een belegger doorgaans een onroerende zaak inclusief lopende huurovereenkomsten. Deze transactie voldoet daarom niet aan de waarderingsvoorschriften. Om deze transactie te laten voldoen aan de waarderingsvoorschriften is het noodzakelijk om de “waarde” van de lopende huurcontracten uit het transactiecijfer te filteren en het marktcijfer hiermee te corrigeren. Een correctie is alleen aan de orde wanneer de betaalde huur niet in overeenstemming is met het actuele markthuurniveau. Na deze eventuele correctie voldoet het verkoopcijfer aan de waarderingsvoorschriften.

Door het uitvoeren van de marktanalyse krijgt men inzicht in de waardeontwikkeling van de verschillende soorten vastgoed op verschillende locaties. Met behulp van het inzicht in deze waardeontwikkeling kan beoordeeld worden of een correctie voor het verschil nodig is en zo ja hoe groot deze correctie (de gemiddelde waardeontwikkeling tussen waardepeildatum en transportdatum) moet zijn. Deze eventuele correctie in verband met tijdsverloop worden in het taxatiemodel meegenomen bij het bepalen van de modelwaarde.

Nee, de gemeente kan niet volstaan met het eenmaal per jaar analyseren van de verkoopgegevens. Het is van belang om verkoopgegevens zo snel mogelijk na de transactie te analyseren. Wanneer de gegevens slechts eenmaal per jaar worden geanalyseerd is het bijvoorbeeld lastig om de toestand op het moment van verkoop nog correct in te schatten. Dit betekent in de praktijk dat de mutaties worden verwerkt en geanalyseerd direct nadat de muta­ties van het Kadaster zijn ontvangen.

Ja, een analyse van de gronduitgifteprijzen levert informatie op over de waardeontwikkeling van bouwkavels. Dit kan relevant zijn bij de bepaling van de waarde van bouwkavels en van objecten in aanbouw, bij het inschatten van de waarde van een object bij een alternatieve bestemming en bij de taxatie van de grondwaarde voor de gecorri­geerde vervangingswaarde. Natuurlijk moet wel telkens beoordeeld worden of de door de gemeente gehanteerde uitgifteprijzen marktconform zijn.

Bronnen

Artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.

Nee. De bij de aanvraag van een omgevingsvergunning of bij inventarisatie van een nieuw object opgegeven stichtingskosten kunnen door diverse oorzaken (verandering van het ontwerp tijdens de bouw, tegenvallende kosten, uitloop van werkzaamheden) afwijken van de feitelijke stichtingskosten. De bij een omgevingsvergunning opgegeven stichtingskosten kunnen daarom niet zonder meer worden gebruikt als marktinformatie met betrekking tot de hoogte van stichtingskosten voor bijvoorbeeld nieuwbouwobjecten.

Indien voor een bepaalde categorie niet-woningen stichtingskosten nodig zijn, omdat de waardebepaling geschiedt met behulp van de gecorri­geerde vervangingswaarde, dan moeten voor deze objecten bij nieuw­bouw (en ingrijpende verbouw) de feitelijke stichtingskosten apart verzameld worden. Dit kan mogelijk tegelijk met een inventarisatie van het object ten behoeve van de waardebepaling. Het registreren van de opgegeven stichtingskosten is dus niet voldoen­de. Stichtingskosten worden verzameld en vastgelegd door het WOZ-datacenter.

Het is van belang om ook informatie te onttrekken aan transactieprijzen die afwijken van de marktwaarde (bijvoorbeeld familieverkopen, verkopen aan zittende huurder). Deze “afwijkende” transactieprijzen zijn niet altijd nodig voor het optimaliseren van het taxatiemodel, maar kunnen wel nuttig zijn voor de controle van de objectkenmerken en de kwaliteitscontrole van de taxaties.

Bij de permanente marktanalyse (‘PMA’) en taxatie van niet-woningen wordt onderscheid gemaakt tussen:

niet-woningen die volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde (‘gvw’) worden gewaardeerd op basis van landelijke marktgegevens. Het accent bij het verzamelen en analyseren van (markt)gegevens voor deze categorie ligt bij het WOZ-datacenter (doorgaans zijn dit stichtingskosten voor de opstallen). Van belang is wel om te controleren of deze landelijke marktgegevens in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de lokale marktomstandigheden. Indien deze afwijken door zelf verkregen informatie dan is het de bedoeling dat deze nieuwe informatie wordt doorgegeven aan het WOZ-datacenter zodat bij het vervaardigen van de nieuwe landelijke marktgegevens deze extra informatie wordt gebruikt.

niet-woningen die volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde (‘gvw’) worden gewaardeerd op basis van lokale marktgegevens. Voor deze categorie geldt dat de gemeente zelf informatie verzamelt en analyseert. Dit geldt in ieder geval voor de grondwaarde van de gecorrigeerde vervangingswaarde berekening.

niet-woningen die worden gewaardeerd op marktwaarde op basis van landelijke marktgegevens (doorgaans zijn dit agrarische objecten). Evenals bij de eerste categorie wordt bij deze groep objecten gebruik gemaakt van de verzameling en analyse van gegevens voor het WOZ-datacenter. Van belang is wel om te controleren of deze landelijke marktgegevens in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de lokale marktomstandigheden. Indien deze afwijken door zelf verkregen informatie dan is het de bedoeling dat deze nieuwe informatie wordt doorgegeven aan het WOZ-datacenter zodat bij het vervaardigen van de nieuwe landelijke marktgegevens deze extra informatie wordt gebruikt.

niet-woningen die worden gewaardeerd op marktwaarde op basis van lokale marktgegevens. Deze laatste categorie objecten bestaat uit courante niet-woningen, waarvoor geldt dat gemeenten zelf marktgegevens verzamelen en zelf de marktanalyse uitvoeren.

Het verzamelen en analyseren van gegevens gebeurt door het WOZ-datacenter. Gemeenten ondersteunen het WOZ-datacenter door het aanleveren van gevraagde informatie en het controleren van in het WOZ-datacenter geregistreerde gegevens. Het WOZ-datacenter analyseert stichtingskosten en levert deze geanalyseerde gegevens aan de producenten van de taxatiewijzers. Aan de hand hiervan genereren deze producenten nieuwe landelijke kengetallen, die worden vastgelegd in de taxatiewijzers en die als uitgangpunt voor de taxaties gelden.

Het toepassen van de landelijke taxatiewijzers als basis voor de taxaties gebeurt grotendeels geautomatiseerd met behulp van TIOX. Let daarbij wel op dat de waardering niet volledig geautomatiseerd kan plaatsvinden. Bij het taxeren met behulp van TIOX/taxatiewijzers zijn gemeenten zelf verantwoordelijk voor de controle van objectkenmerken, de plaats binnen de bandbreedte van de gehanteerde kengetallen, de bepaling van de levensduur, de bepaling van de restwaarde en de toegepaste correcties voor functionele veroudering. Hierbij is de inzet van een taxateur noodzakelijk.

De marktanalyse voor objecten die volgens de gecorrigeerde vervangingswaardemethodiek worden gewaardeerd op basis van lokale marktgegevens, is met name gericht op de waardering van de grond bij deze objecten. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de verzameling van marktgegevens zoals grondtransacties en uitgifteprijzen en de analyse hiervan.

De verzamelde en geanalyseerde gegevens leiden tot kengetallen voor de grondwaarde per bestemming en locatie binnen de gemeente.

Met het waarderen van deze niet-woningen op basis van landelijke marktgegevens worden objecten bedoeld waarvoor op landelijk niveau gegevens worden ingezameld omdat deze informatie op lokaal niveau onvoldoende beschikbaar is. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om agrarische objecten, benzinestations, parkeergarages, energiecentrales en hotels. Deze categorie objecten worden gewaardeerd op de marktwaarde.

Voor het taxeren van de marktwaarde van deze categorie niet-woningen zijn verkoopprijzen relevant maar kan ook informatie met betrekking tot de exploitatie, zoals productiecijfers en omzetgegevens van belang zijn.

Net als bij de analyse voor het bepalen van de gecorrigeerde vervaningswaarde, wordt relevante informatie door het WOZ-datacenter verzameld, geanalyseerd en gedeeld. Het WOZ-datacenter levert deze geanalyseerde gegevens aan de producenten van de taxatiewijzers. Aan de hand hiervan genereren deze producenten nieuwe landelijke kengetallen, die worden vastgelegd in de taxatiewijzers en die als uitgangpunt voor de taxaties gelden.

Let daarbij wel op dat de waardering niet volledig geautomatiseerd kan plaatsvinden.Bij het taxeren met behulp van de taxatiewijzers zijn gemeenten zelf verantwoordelijk voor de controle van objectkenmerken, de plaats binnen de bandbreedte van de gehanteerde kengetallen. Hierbij is de inzet van een taxateur noodzakelijk.

Het bepalen van de marktwaarde van courante niet-woningen gebeurt primair aan de hand van marktgegevens zoals koop- en huurtransacties en vraagprijzen van te koop en te huur staande objecten. Daarom moet de gemeente als onderdeel van de marktanalyse koop- en huurgegevens verzamelen en analyseren.

Tijdens de marktanalyse vindt een vergelijking plaats tussen de verkoopprijs en de WOZ-waarde of de huurprijs gehanteerde huurwaarde. Daarbij wordt in ieder geval beoordeeld of er sprake is van een betekenisvolle vergelijking (komt het object in de markt overeen met het WOZ-object, respectievelijk komen de omstandigheden op het moment van de transactie overeen met de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ).

Door een vergelijking te maken tussen verkoopprijzen en de actuele WOZ-waarde en door opgevraagde huurprijzen te vergelijken met de huurwaarden die aan taxaties ten grondslag liggen, kan in kwantitatieve zin een inschatting gemaakt worden van de aansluiting van de marktgegevens op de bestaande WOZ-waardering. Dit resulteert in signalen met betrekking tot de juistheid van geregistreerde objectkenmerken, de aansluiting van het gebruikte taxatiemodel op de markt en de marktontwikkelingen die relevant zijn voor de komende herwaardering.

Door kengetallen (huurwaarden per m² en kapitalisatiefactoren) voor verschillende categorieën objecten, verschillende groepen en verschillende waardegebieden op te stellen, worden de conclusies uit de marktanalyse bruikbaar voor de modelmatige waardebepaling.