Hoofdstuk 14 - Gebruik van de WOZ-waarde

Het onderscheid tussen een woning en een niet-woning is onder andere van belang in het kader van de tariefdifferentiatie voor de onroerende-zaakbelastingen en voor de bepaling van de belastingcapaciteit voor de verdeling van het gemeentefonds. Bij dit onderscheid tussen woningen en niet-woningen is sprake van een woning als de waarde in hoofdzaak (70% of meer) betrekking heeft op woondelen. Tot een woondeel wordt gerekend een gedeelte van een object dat volledig dienstbaar is aan woondoeleinden. Is dat niet het geval dan wordt het object aangeduid als een niet-woning. Dit onderscheid is in artikel 220 van de Gemeentewet vastgelegd.

Bijvoorbeeld een akkerbouwbedrijf waarbij de woning meer dan 70% van de WOZ-waarde vormt, wordt in zijn geheel als woning aangemerkt, terwijl een veeteeltbedrijf waarbij de stallen meer dan 30% van de WOZ-waarde betreffen als niet-woning wordt aangemerkt. Dit veeteeltbedrijf wordt voor de OZB als niet-woning aangeslagen, maar het woondeel blijft voor het gebruikersdeel van de OZB buiten aanmerking.

Een woning in aanbouw wordt voor de onroerendezaakbelasting gezien als woning, maar een onbebouwd perceel waarop gebouwd gaat worden als niet-woning.

Bronnen

Artikel 220a, tweede lid, en artikel 220e van de Gemeentewet.

Hoge Raad 16 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ9075, Belastingblad 2008/11.

Hoge Raad 6 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1326, Belastingblad 2014/288.

Hoge Raad 14 juli 2017, ECLI:NL:HR:2017:1328.

Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de waarde in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (artikel 220a lid 2 van de Gemeentewet). Tot die delen moeten ook worden gerekend de woning in aanbouw en een leegstaand object met woonbestemming.

Vóórdat de (feitelijke) bouwkundige werkzaamheden, die tot de stichting van een woning leiden, zijn gestart, kan nog niet worden gesproken over delen die dienen tot woning, dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Een (bouw)perceel is daarom pas (volledig) dienstbaar aan woondoeleinden als de (feitelijke) bouwkundige werkzaamheden zijn begonnen.

Een bouwperceel wordt derhalve voordat de bouwwerkzaamheden zijn aangevangen aangemerkt als niet-woning. Zodra de werkzaamheden zijn begonnen is er sprake van een woning in aanbouw, dus vanaf dat moment is het woningtarief van toepassing.

Bronnen

Hoge Raad 21 januari 2022, ECLI:NL:HR:2022:49, Belastingblad 2022/92.

In het geval een object op grond van artikel 220a van de Gemeentewet een niet-woning is, maar binnen het object wel gedeelten zijn aan te wijzen die dienen tot woning of die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden is sprake van een woondeel (artikel 220e Gemeentewet).

Er is alleen sprake van een woondeel als dit deel is ingericht voor duurzaam individueel verblijf. Dit betreft bijvoorbeeld een woning in een woonwinkelpand of het woongedeelte in een boerderij.

Ook in complexen met een bijzondere woonfunctie die als niet-woning zijn aangemerkt, zoals een verzorgingshuis en een verpleeghuis, kan sprake zijn van woondelen. Er is sprake van woondelen, wanneer het object is bedoeld voor het duurzame verblijf van de bewoners. In een tehuis dat uitsluitend is gericht op kortdurende behandeling of dagbehandeling zullen zich doorgaans geen ruimten bevinden die zijn bedoeld voor duurzaam verblijf van “bewoners” en daarom is geen sprake van een woondeel.

Bij een verzorgings- of verpleeghuis dat gericht is op het duurzame verblijf van de bewoners zijn alle ruimten die vergelijkbaar zijn met die in een woning als woondeel aan te merken. Dat wil zeggen dat ruimten voor bijvoorbeeld dagbesteding, slapen, wassen en eten door de bewoners van het complex kunnen worden gezien als woondelen, ook wanneer deze ruimten meer dan incidenteel worden gebruikt door personeel. Ruimten die nagenoeg uitsluitend worden gebruikt door personeel, zoals kantoorruimte, zusterposten, voorraadkamers, de centrale keuken, (para)medische ruimten, winkels en restaurants kunnen niet als woondeel worden gezien. Ook woonstraten die meer dan incidenteel door verzorgend- of verplegend personeel worden gebruikt, kunnen niet worden gezien als volledig dienstbaar aan woondoeleinden.

Het aanwezig zijn van een woondeel heeft geen invloed op de WOZ-waarde. Maar in deze gevallen is de maatstaf voor de OZB voor gebruikers de WOZ-waarde exclusief de waarde van het woondeel.

Bronnen

Hoge Raad 16 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ9075, Belastingblad 2008/11.

Hoge Raad 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1125, Belastingblad 2013/545.

Hoge Raad 6 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1326, Belastingblad 2014/288.

Hof Arnhem-Leeuwarden 28 juni 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:5223.

Hof Arnhem-Leeuwarden 20 februari 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:1687, Belastingblad 2018/204.

Hof Arnhem-Leeuwarden 24 april 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:3624.

In artikel 220a van de Gemeentewet is bepaald wat het onderscheid is tussen een woning en een niet-woning. Hierin is geregeld dat wanneer de waarde van het object in hoofdzaak (ten minste 70% ) is toe te rekenen aan delen die dienstbaar zijn aan woondoeleinden, sprake is van een woning. Hierbij geldt het criterium dat die delen volledig ten dienste van woondoeleinden moeten staan. Het gaat hierom de mogelijkheid van gebruik als woning (het geschiktheidscriterium). Is het aandeel van dergelijke ruimten in de waarde kleiner dan 70%, dan is sprake van een niet-woning en geldt voor de aanslag OZB het niet-woningtarief.

Om te beoordelen of in een niet-woning sprake is van woondelen, moet conform artikel 220e van de Gemeentewet gekeken worden of een ruimte in hoofdzaak dienstbaar is aan woondoeleinden. Dit betekent dat wanneer de ruimte voor ten minste 70% voor woondoeleinden wordt gebruikt, sprake is van een woondeel dat in het gebruikersdeel van de OZB buiten aanmerking blijft. Hier gaat het om het daadwerkelijke gebruik als woning (het bestemmingscriterium).

Het verschil is dus dat bij de beoordeling of sprake is van het woning- of het niet-woningtarief gekeken wordt of ruimten geschikt zijn voor gebruik als woning of dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van woondelen binnen een niet-woning wordt gekeken of ruimten daadwerkelijk voor ten minste 70% voor woondoeleinden worden gebruikt.

Bronnen

Artikel 220a, tweede lid, en artikel 220e van de Gemeentewet.

Hoge Raad 6 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1326, Belastingblad 2014/288.

Hoge Raad 5 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:3.

Hof Den Haag 26 februari 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:381.

Hof Arnhem-Leeuwarden 24 april 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:3624.

Hof Arnhem-Leeuwarden 29 april 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3437.

Hof Den Haag 6 januari 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:36, Belastingblad 2021/145.

Hoge Raad 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1667.

Ja, bij de beoordeling of sprake is van een woning moet vooral worden gekeken naar de fysieke eigenschappen van de recreatiewoning. Wanneer deze woning is ingericht om enigszins duurzaam te verblijven en is uitgerust met de voorzieningen die daarvoor nodig zijn, is sprake van een woning. Ditzelfde geldt ook voor een onroerende stacaravan. Niet van belang is of de recreatiewoning commercieel wordt geëxploiteerd, noch dat deze telkens volgtijdig voor korte perioden wordt verhuurd.

Wanneer meer dan 70% van de waarde van het recreatieterrein is toe te rekenen aan gedeelten die dienstbaar zijn aan woondoeleinden (de recreatiewoning en de bijbehorende tuin, parkeerplaats etc.), dan wordt het recreatieterrein in geheel als woning in de heffing van de onroerendezaakbelasting betrokken.

Het feit dat gedeelten van het recreatieterrein worden aangemerkt als woning, of dat het object in geheel als woning wordt gezien doet niets af aan de objectafbakeningsregels van artikel 16, onderdeel e, van de Wet WOZ. Een dergelijk terrein wordt daarom nog steeds als één object afgebakend. Ook de waardering van dit object verandert niet wanneer sprake is van een woning.

Bronnen

Hoge Raad 16 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2084, Belastingblad 2016/465 en ECLI:NL:HR:2016:2085, Belastingblad 2016/464.

Hof Arnhem-Leeuwarden 29 november 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:9542, ECLI:NL:GHARL:2016:9543 en ECLI:NL:GHARL:2016:9329.

Hof Arnhem-Leeuwarden 4 april 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2853.

Hoge Raad 5 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:3, Belastingblad 2018/124.

Wanneer sprake is van een recreatieterrein waarvan de waarde niet voor ten minste 70% bestaat uit gedeelten die dienstbaar zijn aan woondoeleinden, wordt het object als niet-woning in de OZB-heffing betrokken. De gedeelten die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden moeten echter in het gebruikersdeel van de OZB buiten aanmerking blijven. Daarom moet voor deze gedeelten een waarde worden bepaald.

De waarde van het gehele object wordt bepaald conform de gebruikelijke waarderingsvoorschriften. Voor de meeste recreatieterreinen betekent dit dat de waarde wordt bepaald op de marktwaarde met behulp van de OCF-methode. Vervolgens moet deze waarde worden onderverdeeld in gedeelten die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden en de overige gedeelten.

Omdat het lastig te bepalen is welke kasstromen toegerekend kunnen worden aan welke gedeelten, is het doorgaans niet mogelijk voor dit onderscheid gebruik te maken van de OCF-methode.

Voor het maken van deze splitsing kan het beste gebruik gemaakt worden van de vervangingswaardemethodiek. Van ieder gedeelte van het object wordt dan de vervangingswaarde, gecorrigeerd voor technische veroudering, bepaald. Vervolgens wordt het aandeel van de “woondelen” in de totale vervangingswaarde berekend. Hierdoor ontstaat een verhoudingsgetal tussen de waarde van de woondelen en de waarde van de niet-woondelen. Dit verhoudingsgetal wordt vervolgens toegepast op de WOZ-waarde van het gehele object om zo te bepalen welk gedeelte van die waarde in het gebruikersdeel van de OZB buiten aanmerking blijft.

Bronnen

VNG Taxatiewijzer Recreatie.

In geval van een bijzondere woonfunctie, zoals een verzorgingshuis, verpleeghuis, behandelcentrum of gevangenis, is van belang welke functie de overhand heeft. Wanneer sprake is van een verzorgingshuis of verpleeghuis, dan heeft daar, mede vanwege het permanente karakter dat de bewoning heeft, de woonfunctie doorgaans meer gewicht dan de verzorgingsfunctie. Bij een ziekenhuis of een hospice is dit andersom en zal geen sprake zijn van ruimten die dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

Bij een tbs-kliniek, een behandelcentrum voor patienten met (psychische) stoornissen is van belang dat de minimale verblijfsduur hierin vier jaren bedraagt die vervolgens kan worden verlengd. Hiervan kan niet geoordeeld worden dat het verblijf naar zijn aard een tijdelijk karakter heeft.

Bronnen

Hof Arnhem-Leeuwarden 22 december 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:9783, Belastingblad 2016/104.

Hof Arnhem-Leeuwarden 28 juni 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:5223.

Hof Arnhem-Leeuwarden 20 februari 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:1687, Belastingblad 2018/204.

Hof Arnhem-Leeuwarden 26 april 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:3221.

Om te beoordelen of sprake is van een woning of een niet-woning moet worden gekeken naar de delen van het object die volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Indien deze delen een aandeel in de waarde hebben van tenminste 70% is sprake van een woning. Is dit aandeel lager, dan is sprake van een niet-woning.

Als het gedeelte van een kantoorpand dat wordt bewoond ook zodanig is ingericht dat dit geschikt is voor bewoning en dus is voorzien van de noodzakelijke voorzieningen, is sprake van een woondeel. Om te beoordelen of een gedeelte geschikt is voor bewoning kan onder andere gekeken worden naar de aanwezigheid van sanitair, verwarming, elektriciteit en stromend water.

Wanneer dit woondeel een aandeel in de waarde heeft van bijvoorbeeld 40%, is sprake van een niet-woning en zal een gebruikersaanslag onroerendezaakbelasting worden opgelegd. De delen die feitelijk tot woning dienen worden op basis van artikel 220e van de Gemeentewet in de heffing van de onroerendezaakbelasting buiten aanmerking gelaten. De overige delen (60%) kunnen worden gezien als delen die niet dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

Bronnen

Hoge Raad 20 december 2013, ECLI:NL:HR:2013:1786.

Hof 's-Hertogenbosch 28 november 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:5779, Belastingblad 2014/44.

In de meeste gevallen zal de waarde van de grond naar rato van de verdeling van de waarde van de gebouwen, verdeeld kunnen worden in “waarde grond voor woondoeleinden” en “waarde grond voor overige doeleinden”. Dit betekent dat in het geval een gebouw voor 40% van de waarde bestaat uit een woondeel, ook 40% van de waarde van de grond aan woondoeleinden moet worden toegekend.

Wanneer specifieke gedeelten van de grond bij het object zijn aan aan te wijzen als dienstbaar aan woondoeleinden, dan wordt deze grond als zodanig aangemerkt. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een terras dat grenst aan een woongedeelte van verpleeghuis, of bij een tuin.

Andersom wordt grond die duidelijk niet dienstbaar is aan wonen tot niet-woondeel gerekend en wordt de waarde van deze grond bij de gebruikersaanslag OZB in aanmerking genomen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een verhard terrein dat gebruikt wordt om een verpleeghuis te bevoorraden.

Grond die niet kennelijk dienstbaar is aan woongedeelten, dan wel aan niet-woongedeelten (restgrond), wordt vervolgens naar rato verdeeld over het woondeel en het niet-woondeel.

Bronnen

Hoge Raad 17 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL5650, Belastingblad 2010/1427 en ECLI:NL:HR:2010:BL5638, Belastingblad 2010/1430.

Hof Den Haag 7 augustus 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:3275, Belastingblad 2013/538.

Hoge Raad 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1125, Belastingblad 2013/545.

Hoge Raad 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1667, Belastingblad 2022/29.

Bij agrarische objecten met een woning moet bij het bepalen van de maatstaf voor de heffing van de OZB gebruikers de totale kavelwaarde gesplitst worden in een waarde van delen die dienstbaar zijn aan wonen (ondergrond van de woning, de tuin, en een deel van het erf) en een waarde van de grond die niet dienstbaar is aan wonen.

Voor de taxatie van de grond die dienstbaar is aan wonen wordt bij deze splitsing rekening gehouden met de hogere grondwaarde voor de bestemming wonen.

Bronnen

Hof Arnhem-Leeuwarden 20 januari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:398, Belastingblad 2015/132.

De waarde van de kas moet voor de gemeentelijke onroerende-zaakbelas­tingen buiten aanmerking blijven als sprake is van bedrijfsmatige exploitatie in het kader van de land- en tuinbouw. Dit kan zowel teelt in de volle grond als in de vorm van substraatteelt betreffen. De OZB-waarde wijkt dus af van de WOZ-waarde wanneer één of meer van dergelijke kassen deel uitmaken van het WOZ-object.

Bronnen

Artikel 220d, eerste lid, onderdeel a en b, van de Gemeentewet.

Hof ’s-Gravenhage 4 april 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BW8449, Belastingblad 2012/420.

Bij de beoordeling of de vrijstelling van toepassing is, moet allereerst worden gekeken naar de vraag of sprake is van bedrijfsmatige exploitatie voor de kweek of teelt van gewassen. Omdat de kas gedeeltelijk als caravanstalling wordt gebruikt moet worden gekeken naar het belangrijkste gebruik. Daarbij speelt niet alleen het tijdsaspect een rol, maar tevens het te behalen rendement van beide activiteiten. Wanneer de stalling van caravans een ondersteunende activiteit is van een bedrijf dat primair tuinbouwproducten produceert, kan sprake zijn van vrijstelling. Als de voornaamste inkomsten echter voortkomen uit de stallingactiviteiten, dan is geen sprake van vrijstelling.

Voor de watersysteemheffing door de waterschappen is het onderscheid tussen gebouwde onroerende zaken, ongebouwde onroerende zaken en natuurterreinen essentieel.

Voor de watersysteemheffing ter zake van gebouwde onroerende zaken zijn de objectafbakeningsregels identiek aan de regels voor de afbakening van het WOZ-object.

Voor de watersysteemheffing ter zake van ongebouwde onroerende zaken en natuurterreinen gelden in de Waterschapswet andere afbakeningsregels, waarbij het waterschap deze ongebouwde onroerende zaken en natuurterreinen per (gedeelte van een) kadastraal perceel afbakent. Deze regels zijn voor de uitvoering van de Wet WOZ niet van betekenis.

Belangrijk is de categorie van WOZ-objecten die gedeeltelijk gebouwd zijn en gedeeltelijk ongebouwd. Wanneer op grond van een vrijstelling de waarde van (een deel van) de ongebouwde delen buiten aanmerking blijft, kan deze onroerende zaak niet in zijn geheel worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak voor de watersysteemheffing. Van deze objecten moet in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ ook worden aangegeven welk gedeelte (oppervlakte) betrokken is in de WOZ-waarde. Het resterende deel wordt door het waterschap aangemerkt als ongebouwde onroerende zaak of natuurterrein.

Bronnen

Artikel 118 van de Waterschapswet.

De WOZ-waarde vormt ook de heffingsmaatstaf voor de watersysteem­heffing voor gebouwde onroerende zaken. Voor ongebouwde onroerende zaken en natuurterreinen geldt echter de kadastrale oppervlakte als heffingsmaatstaf voor de watersysteemheffing. Indien een WOZ-object is aangemerkt als gebouwd zal het waterschap de vastgestelde waarde gebruiken. Is het WOZ-object aangemerkt als ongebouwd, dan wordt de waarde door het waterschap niet gebruikt, maar geldt de (kadastrale) oppervlakte als heffingsmaatstaf. De gemeente hoeft alleen het onderscheid tussen gebouwd en ongebouwd te maken. De indeling in ongebouwd en natuurterrein wordt gemaakt door het waterschap.

Bronnen

Artikel 118 van de Waterschapswet.

Een sportcomplex bestaande uit velden en kleedruimten, kantine en dergelijke, is in zijn geheel een gebouwde onroerende zaak. Een sportcomplex kan alleen een ongebouwd onroerend object zijn als er geen opstallen tot het WOZ-object behoren en uitsluitend sprake is van velden die niet gefundeerd zijn en geen kunstmatige toplaag hebben. Voorbeelden van kunstmatige toplagen zijn kunstgras of gravel.

Bronnen

Artikel 118 van de Waterschapswet.

Wanneer begonnen is met de bouw van een appartementencomplex is voor elk van de appartementen sprake van een gebouwd eigendom in de zin van artikel 118 van de Waterschapswet.

Bronnen

Hoge Raad 24 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:3015, Belastingblad 2014/472.

Wanneer de grond bouwrijp is gemaakt, maar er zijn nog geen bouw­activiteiten, is sprake van een ongebouwd eigendom. Ook dit ongebouwd eigendom moet getaxeerd worden. Het is immers niet vrijgesteld op basis van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ. Voor de watersysteemheffing worden dergelijk objecten naar de kadastrale oppervlakte belast.

Bronnen

Artikel 6.1 en 6.3 van het Waterschapsbesluit.

In de meeste gevallen wel. Wanneer tot het WOZ-object één of meerdere gebouwen behoren, wordt het gehele complex als gebouwde onroerende zaak aangemerkt. Wanneer er geen gebouwen tot het WOZ-object behoren, is ook sprake van een gebouwde onroerende zaak, indien de velden gefundeerd zijn en/of voorzien van een kunstmatige toplaag. Dit betekent dat tennis-, of padelbanen, atletiekbanen (tartanbanen), kunstgrasvelden, voetbal­velden en korfbalvelden meestal een gebouwde onroerende zaak zullen zijn. Een uitzondering hierop kan een golfbaan zijn die als NSW-landgoed gerangschikt is. In dat geval is het ongebouwde deel van het object uitgezonderd.

Bronnen

Artikel 118, tweede lid, van de Waterschapswet.

Ja. Wanneer de garagebox die in eigendom is bij de woningeigenaar als dienstbaar aan de eigen woning wordt gebruikt moeten de WOZ-waarden van de woning en de garage worden opgeteld. Belanghebbende moet in de regel zelf bij het doen van de aangifte aangeven dat het WOZ-object bestaande uit deze garagebox meegeteld moet worden bij het eiegnwoningforfait. Dit is anders, wanneer de garagebox door een ander of voor bedrijfsmatige activiteiten wordt gebruikt.

Nee. Een eigen woning waarvan de bewoner erfpachter is, wordt conform de Wet WOZ gewaardeerd alsof sprake is van volledig eigendom. Dit hangt mede samen met het feit dat de betaalde canon, aftrekbaar is.

Nee, de praktijkruimte staat ter beschikking van de onderneming. Bij de aangifte van het eigenwoningforfait moet hiervoor een correctie ten opzichte van de WOZ-waarde worden aangebracht en desgevraagd worden gemotiveerd.

Bronnen

Artikel 3.111 van de Wet inkomstenbelasting 2001.

De ondernemer betaalt in de IB of de Vpb over de netto winst. Dit betekent dat afschrijving op in het verleden gedane investeringen in mindering gebracht kunnen worden op de winst. De hoofdregel is dat fiscaal wordt afgeschreven conform “goed koopmansgebruik”. Dat betekent dat de waardevermindering van het bedrijfsmiddel tot de restwaarde daarvan als kostenpost evenredig wordt verdeeld over de jaren waarin dat bedrijfsmiddel nut heeft.

De "restwaarde" tot welk bedrag fiscaal maximaal afgeschreven mag worden is afhankelijk van de vastgestelde WOZ-waarde.

De fiscale begrippen afschrijving en restwaarde voor de heffing van de IB en de Vpb staan geheel los van de begrippen correctie en restwaarde die gebruikt worden bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Bronnen

Artikel 3.30 van de Wet inkomstenbelasting 2001.

Indien de winst wordt bepaald over een niet met het kalenderjaar samen­vallend boekjaar, wordt als waarde tot welk bedrag afgeschreven mag worden (bodemwaarde afgeleid van de WOZ-waarde) genomen de WOZ-waarde voor het kalenderjaar waarin het boekjaar eindigt.

Afschrijven op een gebouw in een kalenderjaar is slechts moge­lijk, indien de (fiscale) boekwaarde van het gebouw hoger is dan de bodemwaarde daarvan. Afschrijving geschiedt op basis van “goed koop­mansgebruik”. De afschrijving bedraagt ten hoogste het verschil tussen de fiscale boekwaarde en de bodemwaarde.

De afschrijving wordt stopgezet als de (fiscale) boekwaarde van het gebouw beneden de bodemwaarde zakt. Als op enig moment nadien de bodemwaarde stijgt, terwijl al is afgeschreven tot de bodemwaarde leidt dit niet tot winstneming. Wel wordt door een stijging van de bodem­waarde de afschrijvingsruimte van nog lopende afschrijvingen verder beperkt.

De bodemwaarde is de waarde waar beneden voor de fiscale winst­berekening niet mag worden afgeschreven.

Voor ondernemers in de inkomstenbelasting geldt voor gebouwen die worden verhuurd (gebouw ter belegging) de WOZ-waarde als bodemwaarde. Voor gebouwen in eigen gebruik is de bodemwaarde 50% van de WOZ-waarde.

Voor de vennootschapsbelasting geldt de WOZ-waarde van het pand in alle gevallen als bodemwaarde.

Als meer dan 70% van het pand wordt verhuurd aan een derde, is er sprake van “onroerend goed ter belegging” en geldt 100% van de WOZ-waarde als bodemwaarde. Wanneer (een deel van) het gebouw leeg staat in afwachting van een huurder is ook sprake van “bestemd voor de verhuur” en is dus sprake van een gebouw voor belegging. Er is geen sprake van verhuur aan derden indien het object wordt gebruikt door “verbonden personen” of “verbonden lichamen”.

Er is sprake van “onroerend goed voor eigen gebruik” wanneer de onder­nemer de gebouwen als bedrijfsmiddel in de eigen onderneming gebruikt. Dit is nog het geval als minder dan 70% van het gebouw of de gebouwen verhuurd wordt aan een derde. Bij gebouwen in eigen gebruik is de bodemwaarde 50% van de WOZ-waarde, indien de ondernemer fiscaal belast wordt op basis van de inkomstenbelasting. Bij fiscale afrekening via de vennootschapsbelasting is het al dan niet zelf gebruiken niet relevant.

Er is ook sprake van eigen gebruik indien het object wordt gebruikt door “verbonden personen” of “verbonden lichamen”.

Verbonden personen zijn:

• de partner van de belastingplichtige;
• die personen die een notariële samenlevingsovereenkomst hebben met de belastingplichtige;
• degene die voor de toepassing van een pensioenregeling als partner van de belastingplichtige is aangemeld;
• de persoon die samen met een belastingplichtige een woning bewoont welke voor beide een eigen woning is en aansprakelijk of mede aansprakelijk is voor een schuld waarbij die woning als onderpand dient;
• de persoon, niet een bloed- of aanverwant in de eerste graad van de rechte lijn, die samen met de belastingplichtige voor het kalenderjaar kan kiezen voor kwalificatie als partner als bedoeld in artikel 1.2 van de Wet inkomstenbelasting 2001, tenzij de belastingplichtige aannemelijk maakt dat geen sprake is van een duurzaam gevoerde gemeenschappelijke huishouding;
• de minderjarige kinderen van de belastingplichtige, van zijn partner of van een onder b tot en met e aangeduide persoon.

Verbonden lichamen zijn:

• een lichaam waarin de belastingplichtige voor ten minste een derde gedeelte belang heeft;
• een lichaam dat voor ten minste een derde gedeelte belang heeft in de belastingplichtige;
• een lichaam waarin een derde voor ten minste een derde gedeelte belang heeft, terwijl deze derde tevens voor ten minste een derde gedeelte belang heeft in de belastingplichtige;
• een lichaam dat met de belastingplichtige deel uitmaakt van een fiscale eenheid.
• Verder hangt de verbinding tussen “personen” en “lichamen” samen met de beoordeling of een (verbonden) persoon een aanmerkelijk belang heeft in een (verbonden) vennootschap. Omdat voor het gebruik van de WOZ-waarde het begrip voor de fiscale afschrijving op onroerend goed het begrip "verbonden lichamen" alleen relevant is bij de heffing op basis van de inkomstenbelasting, is uitsluitend het eerste streepje van betekenis.

Volgens de IB en de Vpb behoren tot een “gebouw” niet alleen de opstal, maar ook de ondergrond en de aanhorigheden. Voor de meeste “gebou­wen” zoals bedrijfshallen, kantoorpanden et cetera komt deze definitie overeen met de objectafbakening in het kader van de Wet WOZ. Bij bijvoorbeeld grote industriële complexen als energiecentrales kunnen niet alle buiten opgestelde installaties gezien worden als aanhorigheid van de gebouwen. Voor dergelijke complexen geldt de beperking in de afschrijving niet voor het gehele WOZ-object, maar zal afschrijving op de installaties wel mogelijk zijn.

Werktuigen die bij de WOZ-waardebepaling buiten aanmerking worden gelaten, behoren ook niet tot het “gebouw” zoals bedoeld in de IB en de Vpb. Hiervoor geldt dat op vrijgestelde werktuigen afgeschreven kan worden zonder deze beperking.

Bronnen

Hoge Raad 17 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:65.

Als het gebouw met ondergrond en aanhorigheden overeenstemt met de onroerende zaak (WOZ-object) kan de WOZ-waarde direct tot uitgangs­punt bij de berekening van de bodemwaarde worden genomen. Als het gebouw niet volledig overeenstemt met het WOZ-object dan moet conform de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ de waarde van het “gebouw” worden bepaald. In de meeste gevallen is dit dan mogelijk op basis van de verschillende componenten op de taxatieverslagen die horen bij de WOZ-waarden die voor de verschillende WOZ-objecten die samen het “gebouw” voor de Vpb of IB vormen, zijn vastgesteld.

In de meeste gevallen wel, maar in een aantal gevallen komt het object waarvoor de WOZ-waarde is vastgesteld niet overeen met het object dat voor de fiscale winstberekening (afschrijving) van belang is. Dit komt vooral voor bij industriële complexen met installaties in de buitenlucht. Die installaties kunnen niet gezien worden als gebouw of als aanhorig­heid bij een gebouw. Dit komt ook voor bij boerderijen, woonwinkel­panden en woningen met praktijk of kantoor aan huis. In die gevallen is afhankelijk van de keuze van de ondernemer voor fiscale winst­berekening alleen de waarde van het bedrijfsgedeelte van belang of de waarde van het perceel. De waarde van het gebouw zonder de installaties buiten of de waarde van alleen het bedrijfsgedeelte kan niet (rechtstreeks) aan de WOZ-beschikking ontleend worden, maar kan soms wel van de WOZ-waarde of het daaraan ten grondslag liggende taxatieverslag afgeleid worden.

Nee. Alleen als bij de WOZ-waardebepaling onderdelen buiten aanmerking zijn gelaten, worden deze onderdelen niet getroffen door de afschrijvingsbeperking voor gebouwen. Dit is alleen het geval bij werktuigen die vallen onder de werktuigenvrijstelling.

Werktuigen die van een gebouw kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis aan de werktuigen wordt toegebracht en die niet op zichzelf als gebouwde eigendommen zijn aan te merken, worden als een afzonderlijk bedrijfsmiddel beschouwd. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde is de waarde van onroerende werktuigen al buiten aanmerking gebleven. Dit betekent dat de afschrijving op werktuigen niet is beperkt.

Ja.

Voor de afschrijving is de bodemwaarde van belang. De bodemwaarde is afgeleid van de WOZ-waarde. Conform de waarderingsvoorschriften in het kader van de Wet WOZ is de WOZ-waarde gelijk aan de bedrijfs­waarde, indien de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak daar aanleiding voor geeft en de bedrijfswaarde niet lager is dan de marktwaarde.

Wanneer er meerdere eigenaren zijn van een gebouw wordt de WOZ-waarde van het gebouw verdeeld naar rato van de mate van mede-eigen­dom.

Wanneer meerdere ondernemers of ondernemingen investeringen hebben gedaan in hetzelfde gebouw is van belang of deze ondernemers of onder­nemingen gelden als verbonden personen dan wel als verbonden lichamen. Als hiervan sprake is wordt er voor het bepalen van de fiscale afschrijving gedaan alsof de investeringen zijn gedaan door één persoon of één onderneming.

Voor onroerende zaken die in gebruik zijn als woning geldt de WOZ-waarde voor het kalenderjaar waarin de verkrijging plaatsvindt dan wel, ingeval de verkrijger daarvoor kiest, voor het op dat kalenderjaar volgende kalenderjaar.

Als een woning geheel of gedeeltelijk wordt verhuurd of verpacht, wordt de waarde gesteld op de zogenoemde leegwaarderatio. Dit is is een percentage van de WOZ-waarde van een woning. Het percentage hangt af van de verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde van de woning.

Bronnen

artikel 21 lid 8 van de Successiewet 1956.

artikelen 10 en 10a Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956.

Nee. De Wet belastingen op milieugrondslag (belasting op de levering van gas, elektriciteit en leidingwater) definieert een “aansluiting” als een onroerende zaak volgens de objectafbakeningsregels van artikel 16 van de Wet WOZ. De Wet belastingen op milieugrondslagen gebruikt dus de afbakening van een WOZ-object, maar deze wet brengt geen wijziging aan op de afbakeningsvoorschriften die in de Wet WOZ staan. De energiebelasting en de belasting op leidingwater kent een degressieve tariefstructuur, waardoor de belastingplichtige een belang heeft bij een zo groot mogelijke “aansluiting”. De criteria van artikel 16 van de Wet WOZ zijn echter bepalend. Correcte toepassing van de afbakeningsvoorschriften in de Wet WOZ is daarmee van groot belang voor een correcte uitvoering van de Wet belastingen op milieugrondslag.

Bronnen

College van Beroep voor het bedrijfsleven 2 juni 2020, ECLI:NL:CBB:2020:364.

Nee. Om te beoordelen welk tarief van toepassing is, wordt niet gekeken naar het verbruik per elektriciteits- of gasmeter, maar naar het verbruik in het gehele WOZ-object. Bijvoorbeeld een WOZ-object bestaat uit een bedrijf waar op tien plaatsen met een eigen elektriciteits­meter een aansluiting bestaat op het elektriciteitsnet. Hoewel bij elke afzonderlijke meter sprake is van een verbruik tussen de 8.000 en 10.000 kWh, betaalt dit bedrijf toch het tarief voor een verbruik boven de 50.000 kWh, omdat alleen gekeken wordt naar het totale verbruik binnen het WOZ-object.

Nee, het woningwaarderingsstelsel beïnvloedt de afbakeningsvoorschriften van de Wet WOZ niet. Volgens de regels van de Wet WOZ en de jurisprudentie moet een zelfstandige woning in de meeste gevallen ook als een zelfstandig WOZ-object getaxeerd worden. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor woningen in een zorg- of studentencomplex, wanneer deze woningen individueel beschikken over alle voorzieningen als sanitair en keuken.

Voor de toepassing van het woningwaarderingsstelsel is het van belang dat bij aangaan van een huurcontract een WOZ-waarde beschikbaar is. Dat kan in voorkomende gevallen ook de WOZ-waarde van de (huur)woning in aanbouw zijn. Daarom is het van betekenis dat de afbakeningsvoorschriften voor bijvoorbeeld (huur)woningen in aanbouw en met name (huur)appartementen in aanbouw in een zo vroeg mogelijk stadium van de bouw worden toegepast en de in aanbouw zijnde woningen en appartementen als afzonderlijke WOZ-objecten worden afgebakend.

Nee, het woningwaarderingsstelsel beïnvloedt de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ niet. De gemeente kan de WOZ-waarde dan ook op de gebruikelijke manier taxeren door vergelijking met marktprijzen. Het effect op de huurprijs is niet relevant voor de taxatie.

Nee. Wanneer een woning in de loop van het jaar wordt opgeleverd en verhuurd is er behoefte aan een WOZ-waarde om de maximaal redelijke huurwaarde te bepalen. De geldende WOZ-waarde heeft echter betrekking op de woning in aanbouw op 1 januari van het betreffende jaar. De systematiek van de Wet WOZ laat het niet toe dat er voor dit jaar een nieuwe WOZ-waarde wordt bepaald naar de toestand op het moment van oplevering. Het woningwaarderingsstelsel voorziet erin dat bij nieuwbouwwoningen het WOZ-taxatieverslag van de woning in aanbouw wordt gebruikt om het aantal punten voor het woningwaarderingsstelsel te bepalen.

Wel van belang is dat de WOZ-waarde van deze (huur)woning in aanbouw gebaseerd is op dezelfde WOZ-objectafbakening als de WOZ-waarde van de woning zoals deze uiteindelijk wordt verhuurd. Daarom is van belang dat ook bij de bepaling van de WOZ-waarde van (huur)woningen en (huur)appartementen in aanbouw in een zo vroeg mogelijk statium de WOZ-objectafbakening wordt gebaseerd op de uiteindelijke gebruikseenheden.