Hoofdstuk 13 - Bijzondere aspecten van de waardebepaling

Wanneer de eigenaar van een onroerende zaak waarvoor de gecorri­geerde vervangingswaarde wordt berekend de omzetbelasting kan verrekenen, dan wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde exclusief omzetbelasting bepaald. Wanneer de eigenaar de omzetbelasting niet kan verrekenen, doordat het object wordt gebruikt voor activiteiten die niet aan de heffing van omzetbelasting zijn onderworpen of doordat de belanghebbende om andere redenen de BTW niet kan verrekenen, dan wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief omzetbelasting berekend. Er is in dit verband ook sprake van de mogelijkheid van verrekenen van de omzetbelasting wanneer deze verrekend kan worden met het BTW-compensatiefonds.

Het uitgangspunt bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangings­waarde is immers het bepalen van de kosten die de huidige eigenaar/gebruiker zou moeten maken om een “identieke” vervangende onroerende zaak te verwerven. Indien de omzetbelasting niet verrekend kan worden, behoort de omzetbelasting tot deze kosten en wanneer de omzetbelasting wel verrekend kan worden, behoort de omzetbelasting niet tot de kosten.

Voor het beoordelen of de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief of exclusief omzetbelasting bepaald moet worden, is de BTW-positie van de juridische eigenaar maatgevend.

Bronnen

Hoge Raad 8 juli 1992, nr. 27.003, Belastingblad 1992/721.

Hoge Raad 31 januari 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF3651, Belastingblad 2003/322.

Hoge Raad 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3876, Belastingblad 2007/367.

Voor woningen wordt de marktwaarde bepaald. De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

In de praktijk wordt bij de waardebepaling van woningen uitgegaan van transactieprijzen van bestaande woningen. Deze transacties zijn niet onderworpen aan omzetbelasting. Bij de waardebepaling komt de omzet­belasting dus niet afzonderlijk tot uitdrukking, zoals de vraag ten onrechte suggereert. De WOZ-waarde is gebaseerd op de verkoopprijs "kosten koper", dus de verkoopprijs exclusief de overdrachtsbelasting.

Bij de koop van nieuwbouwwoningen wordt een koper wel omzetbelas­ting in rekening gebracht. De omzetbelasting maakt dan onderdeel uit van het bedrag dat een koper bereid is voor de woning te betalen. Dit betekent dat er bij de waardebepaling van nieuwbouwwoningen moet worden uitgegaan van de prijs van de woning, inclusief de betaalde BTW.

Bronnen

Hof ’s-Gravenhage 24 november 1998, ECLI:NL:GHSGR:1998:AS2737, Belastingblad 1999/595.

Hoge Raad 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924, Belastingblad 2004/84.

Hof Arnhem-Leeuwarden 24 juli 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:6737, Belastingblad 2018/377 (HR 21 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1001 (81RO)).

Is de marktwaarde van courante niet-woningen inclusief of exclusief omzetbelasting?

Transacties van onroerend goed zijn in beginsel vrijgesteld van de heffing van omzetbelasting. Er is daarom bij gewone transacties van onroerende zaken geen sprake van de heffing van omzetbelasting, maar van overdrachtsbelasting. De WOZ-waarde is dus niet exclusief BTW, maar gebaseerd op een transactieprijs die niet aan de heffing van omzetbelasting onderworpen is.

Op deze regel bestaat een belangrijke uitzondering. Bij nieuw gebouwde onroerende zaken vindt verkoop in de eerste twee jaar na de eerste ingebruikname plaats inclusief omzetbelasting. Hoewel onder omstandigheden ook transacties van onroerende zaken ouder dan twee jaar belast kunnen zijn met omzetbelasting, geldt voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ dat alleen gekeken wordt naar de tweejaarsperiode. Binnen de tweejaarsperiode wordt getaxeerd inclusief omzetbelasting en daarna wordt getaxeerd uitgaande van een transactie die niet belast is met omzetbelasting.

Wanneer de eerste ingebruikname van het object minder dan twee jaar voor de toestandspeildatum was, wordt de waarde van het object inclusief BTW bepaald. Bijvoorbeeld: een onroerende zaak wordt voor het eerst in gebruik genomen op 3 juli 2020. Voor de belastingjaren 2021, 2022 en 2023 ziet het schema er dan als volgt uit.

Bij de transacties van onroerende zaken na de eerste twee jaar na de ingebruikname is wel overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor de bepaling van de marktwaarde wordt uitgegaan van de verkoopprijs exclusief de overdrachtsbelasting (prijs kosten koper).

Bronnen

Hoge Raad 30 oktober 1991, nr. 27.164, Belastingblad 1992/228.

Hoge Raad 9 augustus 2013, ECLI:NL:HR:2013:477, Belastingblad 2013/444.

Hoge Raad 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1376.

Bij de huurwaardekapitalisatiemethode moet zowel in de marktanalyse als in de waardering rekening gehouden worden met de omzetbelasting.

Voor het bepalen van de marktwaarde, uitgaande van een transactie die is onderworpen aan overdrachtsbelasting (bij objecten die langer dan twee jaar in gebruik zijn) wordt idealiter gebruik gemaakt van huurprijzen exclusief BTW en van een kapitalisatiefactor die is onderbouwd door middel van verkopen die belast zijn met overdrachtsbelasting. Wanneer bij het bepalen van de kapitalisatiefactor wordt aangesloten op verkoopgegevens van transacties die zijn onderworpen aan overdrachtsbelasting en huurgegevens exclusief BTW behoeft de uit de marktgegevens afgeleide huurwaarde en kapitalisatiefactor niet voor de BTW gecorrigeerd te worden. Toepassing van deze kapitalisatiefactor op een huurwaarde exclusief BTW leidt dan tot een waarde-uitkomst gebaseerd op een transactie die onderworpen is aan overdrachtsbelasting. Wanneer gebruik gemaakt zou worden van kapitalisatiefactoren die zijn afgeleid uit verkopen die zijn onderworpen aan omzetbelasting, dan moet de kapitalisatiefactor hiervoor worden gecorrigeerd.

Voor het bepalen van de WOZ-waarde inclusief BTW (bij objecten die korter dan twee jaar in gebruik zijn) wordt, voorzover mogelijk, gebruik gemaakt van huurcijfers van objecten die worden verhuurd inclusief BTW en een kapitalisatiefactor die is gebaseerd op een verkoopprijs inclusief BTW. In dat geval behoeft er geen correctie van de huurwaarde en kapitalisatie plaats te vinden. Als dergelijke gegevens onvoldoende beschikbaar zijn, kan de waarde ook worden onderbouwd met een kapitalisatiefactor die is afgeleid uit verkoopcijfers die zijn onderworpen aan overdrachtsbelasting, maar zal hiervoor wel een correctie moeten worden toegepast.

Bronnen

Hoge Raad 21 december 2012, ECLI:NL:HR:2012:BY6824, Belastingblad 2013/20.

Hof Arnhem-Leeuwarden 2 juli 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5046.

Ja, bijvoorbeeld in de situatie dat de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief BTW hoger is dan de marktwaarde, terwijl de gecorrigeerde vervangingswaarde exclusief BTW lager is dan deze markwaarde.

Indien voor de desbetreffende belanghebbende eigenaar de gecorrigeerde vervangingswaarde exclusief BTW moet worden bepaald, geldt in dit geval de marktwaarde als hoogste van de twee. In het andere geval zal de gecorrigeerde vervangingswaarde incl. BTW de hoogste van de twee zijn.

Bronnen

Hoge Raad 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3887, Belastingblad 2007/369.

Ja, wanneer een gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend en de eigenaar kan de omzetbelasting verrekenen, dan wordt de vervangings­waarde exclusief BTW bepaald. Dit geldt dus ook in de gevallen waarin een gemeente of provincie eigenaar is van een gebouw of werk en de BTW kan verrekenen via het BTW-compensatiefonds.

Bronnen

Hof Amsterdam 7 november 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3920, Belastingblad 2014/10.

Hoewel de betaalde BTW uiteindelijk terugvloeit in de staatskas, kan de Staat als zakelijk gerechtigde bij vervanging van een object geen BTW verrekenen. Daarom wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van objecten die in bezit zijn van de Staat berekend inclusief BTW.

Bronnen

Hof Amsterdam 24 september 2004, ECLI:NL:GHAMS:2004:AR2930, Belastingblad 2004/1299.

Ja. Ingevolge artikel 11, derde lid, onderdeel b. van de Wet op de omzetbelasting is van een nieuw vervaardigde onroerende zaak ook sprake indien door verbouwing een vervaardigd goed is voortgebracht. Dus ook bij een ‘verbouwing’ kan er sprake zijn van nieuwbouw en dient de WOZ-waarde inclusief omzetbelasting te worden bepaald. Van vervaardiging van een goed is alleen dan sprake als er door de werkzaamheden ‘in wezen nieuwbouw’ heeft plaatsgevonden. Na de verbouwing dient de onroerende zaak volledig te zijn omgevormd. Van belang is of de bouwkundige constructie en/of identiteit is gewijzigd, of sprake is van een functiewijziging en welke investeringen zijn gedaan. Ook bij nog steeds bestaande herkenbaarheid van de onroerende zaak in de voormalige identiteit kan toch sprake zijn van ‘in wezen nieuwbouw’, bijvoorbeeld bij de transitie van een markant kantoorgebouw tot woonappartementen.

Bronnen

Hoge Raad 9 augustus 2013, ECLI:NL:HR:2013:477, Belastingblad 2013/444.

Hof ’s-Hertogenbosch 5 maart 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:839.

Ja. Sinds 1 januari 2019 geldt een verruiming van de BTW-sportvrijstelling. Vanaf dat moment geldt deze vrijstelling niet alleen voor sportverenigingen, maar ook voor exploitanten van sportaccommodaties die geen winst beogen. Door de vrijstelling van BTW op amateursportactiviteiten kunnen gemeenten en amateursportorganisaties in rekening gebrachte btw bij nieuwbouw niet aftrekken. Om de nadelige gevolgen hiervan te voorkomen, heeft de minister voor Medische Zorg en Sport twee regelingen ingesteld. Voor gemeenten is er de Regeling specifieke uitkering stimulering sport (SPUK). Voor amateursportorganisaties is er de Bouw en Onderhoud Sportaccommodaties (BOSA). Doordat gemeenten en amateursportorganisaties gecompenseerd worden voor het feit dat zij btw niet kunnen aftrekken, wordt een gelijke situatie als bij instellingen met een winstoogmerk gecreëerd. De WOZ-waarde van sportaccomodaties wordt daarom exclusief BTW vastgesteld.

Een object wordt gezien als in aanbouw wanneer bij een nieuwbouwobject met de bouwactiviteiten is gestart. Ook bij een verbouwing van een bestaand object kan sprake zijn van een object in aanbouw. Dit is alleen het geval als het object tijdens de verbouwing niet meer geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn doel.

De bouw dan wel verbouwing kan als gereed worden gezien als het object geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn bestemming. Voor een woning betekent dit dus dat de woning bewoonbaar moet zijn.

Bronnen

Artikel 17 lid 4 van de Wet WOZ.

Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:20I2:BW4147, Belastingblad 2014/472.

Hof Amsterdam 20 december 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY9880, Belastingblad 2013/136.

Objecten in aanbouw waarvoor een omgevingsvergunning is verleend, worden gewaardeerd op de vervangingswaarde, dat wil zeggen de grondwaarde plus de stichtingskosten van de opstal naar de toestand op 1 januari. Het waarderen van de vervangingswaarde en de grondwaarde kan ruim voor 1 januari gebeuren. Rond 1 januari hoeft dan slechts het voortgangspercentage ingeschat te worden.

Dit geldt zowel voor woningen als voor niet-woningen. Uitgangspunt is dat binnen acht weken na 1 januari de objecten in aanbouw getaxeerd zijn en dat tegelijk met de massale verzending van WOZ-beschikkin­gen/aanslagen gemeentelijke belastingen een beschikking/aanslag verstuurd wordt. Daarnaast zijn de waarderingsvoorschriften (bijvoorbeeld met betrekking tot bodemverontreiniging en werktuigenvrijstelling) van toepassing.

Bij het bepalen van de vervangingswaarde zijn drie componenten van belang:

1. Grondwaarde

Het bepalen van de grondwaarde bij een object in aanbouw wijkt in beginsel niet af van het bepalen van de waarde van de bouwgrond, voordat met de bouwwerkzaamheden begonnen is.

De bepaling van de grondwaarde betreft een tweetal variabelen: “oppervlakte” en “waarde per vierkante meter”.

De oppervlakte die bij de berekening van de grondwaarde wordt gebruikt, is gelijk aan de grondoppervlakte die aan het WOZ-object toegekend is. Hierop zijn twee uitzonderingen mogelijk, namelijk wanneer een deel van de grond bij de waardebepaling buiten aanmer­king blijft (bijvoorbeeld bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond) of wanneer de gemeente bij de gronduitgifte een systematiek hanteert, waarbij de prijs niet wordt bepaald door de oppervlakte van de grond, maar bijvoorbeeld door de oppervlakte van de te realiseren bebouwing.

Mogelijke benaderingen voor de bepaling van de waarde per vierkante meter zijn:

• uitgifteprijs gemeente conform bestemmingsmogelijkheden (hierbij kan dan ook sprake zijn van een andere eenheid dan vierkante meter grond, bijvoorbeeld vierkante meter BVO);
• prijs van vraag en aanbod bij verkopen van te bebouwen grond conform bestemming.

2. Stichtingskosten van de onroerende zaak

Voor het bepalen van de verwachte totale stichtingskosten van de in aanbouw zijnde opstal worden “geobjectiveerde” stichtingskosten als uitgangspunt genomen.

Voor courante niet-woningen en voor woningen kan gebruik gemaakt worden van landelijke kengetallen. Deze landelijke kengetallen kunnen bijvoorbeeld afgeleid zijn uit kengetallen die worden gebruikt bij de kostencalculatie van de bouw, bij het bepalen van de herbouw­kosten voor de verzekering, bij de controle van de opgegeven bouw­kosten bij de bouwleges. Ook kunnen de kengetallen afgeleid zijn uit de stichtingskosten die in het WOZ-datacenter zijn ingevoerd.

Voor objecten die ook na afronding van de bouw gewaardeerd worden op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde kunnen de ken­getallen worden gebruikt uit de taxatiewijzer die voor de desbetref­fende soort niet-woningen is opgesteld.

Het feit dat het object in aanbouw is, is geen reden om een correctie voor functionele veroudering te hanteren. Het gebruik, het laten afbou­wen om het later in “gebruik” te nemen, is immers 100% functio­neel. Er is in dit geval dus geen sprake van een verouderings­factor, maar alleen van een factor gebaseerd op basis van het percentage gereed.

3. Voortgangspercentage van de bouw

Om de waarde van het object in aanbouw aan het begin van het kalenderjaar te bepalen, moeten de geschatte stichtingskosten voor de in aanbouw zijnde opstal nog vermenigvuldigd worden met het voort­gangspercentage per 1 januari van het desbetreffende jaar. Het bepalen van het voortgangspercentage gebeurt zoveel mogelijk op basis van geüniformeerde bouwstadia. Voor de vastlegging kan het handig zijn om te beschikken over foto's die rond de waardepeildatum genomen zijn.

Bij het bepalen van de grondwaarde en de stichtingskosten als onder­delen van de vervangingswaarde is van belang of deze inclusief of exclu­sief omzetbelasting (BTW) berekend moeten worden. De waardebepaling van het object in aanbouw moet aansluiten op de waarde die later bepaald zal worden voor het object zodra de bouw gereed is. De waarde van het object in aanbouw zal dus inclusief omzetbelasting worden bepaald, wanneer ook de waarde van het object na gereedmelding inclusief de BTW-component zal worden gewaardeerd en exclusief BTW, wanneer na gereedmelding exclusief BTW wordt gewaardeerd. Dit betekent dat de bepaling van de vervangingswaarde voor woningen en courante niet-woningen in aanbouw inclusief omzetbelasting geschiedt. Voor de bepaling van de vervangingswaarde van objecten in aanbouw waarvan na gereedmelding ook de gecorrigeerde vervangings­waarde de maatstaf vormt, is de BTW-positie van de juridisch eigenaar maatgevend.

Bronnen

Waarderingsinstructie, bijlage 9.

Een object waarvan de bouw nog niet gereed is kan toch reeds een aan­merkelijke waarde vertegenwoordigen. Bij sommige objecten, zoals bijvoorbeeld industriële installaties, wordt jaarlijks het nodige gewijzigd en is er voortdurend een vorm van “aanbouw”. De Wet WOZ legt derhalve de verplichting op om objecten in aanbouw ook in de waardebepaling te betrekken. Voor deze objecten geldt steeds de toestandspeildatum 1 januari van het kalenderjaar waarvoor de waarde geldt. Dit betekent dat van alle objecten in aanbouw, woningen en niet-woningen, de voortgang op 1 januari moet worden geïnventariseerd en op basis hiervan een waarde moet worden bepaald.

Bronnen

Artikel 18, eerste en derde lid, van de Wet WOZ.

Ja, ook appartementen in aanbouw waarvan nog niets fysiek aanwezig is moeten getaxeerd worden. Denk hierbij aan het appartement dat moet komen op de derde verdieping, terwijl alleen de fundering van het hele appartementencomplex gereed is. Appartementen, zijn vanaf het moment van vergunningverlening of splitsing in appartementsrechtenaan te merken als afzonderlijk WOZ-objecten. Ook bij een transformatie van een niet-woning naar appartementen is dit het geval.

Nee, in aanbouw zijnde huurwoningen, zijn bestemd om afzonderlijk te worden gebruikt. Aan de voorwaarde voor het vormen van een samenstel "naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren" is dan niet voldaan. Voorwaarde voor het afbakenen is natuurlijk wel dat kan beoordeeld worden of de huurappartementen na oplevering voldoen aan de zelfstandigheidseisen. Deze beoordeling is in de regel aan de hand van de bouwvergunning goed uit te voeren.

De waarde van appartementen in aanbouw wordt bepaald door de grond­waarde en de bouwkosten van het complex toe te rekenen aan het te waarderen appartement. De bouwkosten worden vervolgens per appartement vermenigvuldigd met het voortgangspercentage. Voor het bepalen van het percentage gereed geeft de Waarderingsinstructie richtlijnen.

Bronnen

Waarderingsinstructie, bijlage 9.

Ja. Bij de bepaling van de waarde van een woning in aanbouw moet worden uitgegaan van de gestandaardiseerde unifore voortgangspercentages. Deze gestandaardiseerde voortgangspercentages zijn in de waarderingsinstructie gedefinieerd (zie hieronder). Het maximale percentage hierbij is 60%. Als een object op 1 januari nagenoeg gereed is (oplevering eind januari), moet toch van 60% worden uitgegaan.

Bronnen

Waarderingsinstructie, bijlage 9.

Een woning in aanbouw wordt gewaardeerd op de (gecorrigeerde) vervangingswaarde. Wanneer de bouw gereed is, wordt de woning gewaardeerd op de marktwaarde. De bouw kan als gereed worden gezien als de woning geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn bestemming. Voor een woning betekent dit dus dat de woning bewoonbaar moet zijn. Dit houdt in dat naast het feit dat de woning in voldoende mate afsluitbaar is, de woning ook van essentiële voorzieningen moet zijn voorzien, zoals stromend water en elektriciteit.

Wanneer installaties, zoals een verwarmingsinstallatie, nog niet zijn geïnstalleerd is de woning nog niet geschikt voor gebruik en moet de woning dus op de gecorrigeerde vervangingswaarde worden getaxeerd.

Bronnen

Artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ.

Hof Amsterdam 20 december 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY9880, Belastingblad 2013/136.

Objecten die na gereedkoming gewaardeerd zullen worden op de marktwaarde, zoals woningen, courante niet-woningen en agrarische objecten, wordt de waarde bepaald inclusief BTW. Immers, bij de marktwaarde kan geen rekening gehouden worden met de BTW-positie van de belanghebbenden, omdat het objectieve karakter van de waardebepaling de huidige belanghebbende buiten aanmerking wordt gelaten.

Voor objecten in aanbouw die na gereedkoming gewaardeerd zullen worden op de gecorrigeerde vervangingswaarde gelden in beginsel dezelfde algemene richtlijnen als voor objecten die volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde worden gewaardeerd. Wanneer de juridische eigenaar van een onroerende zaak waarvoor de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend de omzetbelasting kan verrekenen, dan wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde exclusief omzetbelasting bepaald.

Bronnen

Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.

Hoge Raad 9 augustus 2013, ECLI:NL:HR:2013:477, Belastingblad 2013/444.

Ja. Bij de waardering moet rekening gehouden worden met de mogelijkheid het object op alternatieve wijze te gebruiken. Het uitgangspunt daarbij is dat gekeken wordt naar de mogelijkheden die het object biedt aan een potentiële gegadigde koper. Als de regelgeving inzake de ruimtelijke ordening een gebruik toestaat waardoor potentiële kopers meer bereid zijn te betalen, of wanneer er een reële kans bestaat dat de juridische mogelijkheden zullen worden gewijzigd, dan moet dit in de waarde tot uitdrukking komen.

Andersom moet ook rekening gehouden worden met een eventuele waardedruk die het gevolg is van een (reële kans op een) wijziging van de juridische mogelijkheden of het eindigen van een gedoogconstructie, waardoor het object minder mogelijkheden biedt voor kopers.

Bronnen

Hoge Raad 9 juni 2006, ECLI:NL:HR:2006:AX7319, Belastingblad 2006/919.

Rechtbank Almelo 27 januari 2010, ECLI:NL:RBALM:2010:BL1666, Belastingblad 2010/462.

Rechtbank Alkmaar 20 december 2012, ECLI:NL:RBALK:2012:BY7091, Belastingblad 2013/50.

Hoge Raad 29 juni 2018, nr. 17/05586, ECLI:NL:HR:2018:1036.

Nee. Wanneer door het wegvallen van de vraag naar kantoorruimte weinig tot geen huur- en transactiegegevens beschikbaar zijn, is het niet zinvol te waarderen op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij het waarderen op de gecorrigeerde vervangingswaarde moet namelijk bij het bepalen van de correctie voor functionele veroudering op zodanige wijze rekening gehouden worden met het wegvallen van de vraag naar kantoorruimte dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger zal zijn dan de marktwaarde.

Waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde kan wel relevant zijn wanneer een kantoorpand niet commercieel geëxploiteerd wordt, maar gebruikt wordt door de eigenaar zelf en voor hem een hogere waarde heeft dan de marktwaarde.

Indien er marktgegevens (verkoopprijzen) beschikbaar zijn van onroerende zaken waarbij de bodem verontreinigd is, kan de invloed van de bodemverontreiniging op de waarde uit deze marktgegevens worden afgeleid. Wanneer er bijvoorbeeld sprake is van een gehele wijk met woningen op verontreinigde grond en in deze wijk zijn enkele verkoopprijzen rondom de waardepeildatum beschikbaar, dan kan de marktwaarde voor alle woningen in deze wijk worden afgeleid uit deze verkoopprijzen. Een verdere correctie in verband met de bodemverontreiniging is dan niet noodzakelijk.

Indien er geen marktgegevens beschikbaar zijn van objecten met een verontreinigde bodem, dan wordt de invloed van de bodemverontreini­ging zowel bij de marktwaarde als bij de gecorri­geerde vervangingswaarde tot uitdrukking gebracht in een aftrek.

Indien de marktwaarde van een onroerende zaak met een verontreinigde bodem wordt afgeleid van marktgegevens van objecten zonder bodemverontreiniging, dan zal sprake zijn van een aftrek. In deze aftrek wordt tot uitdrukking gebracht de invloed van de kosten van sanering, de beperking van de gebruiksmogelijkheden, de overlast en rompslomp bij bijvoorbeeld sanering, het negatieve imago van de omgeving en de onzekerheid.

Indien de saneringskosten niet ten laste komen van de huidige eigenaar van de onroerende zaak, maar van bijvoorbeeld de oorspronkelijke vervuiler of van de overheid (zoals meestal het geval is bij grootschalige bodemverontreiniging onder woningen), dan leidt de hoogte van de saneringskosten niet tot een aftrek. De hoogte van de aftrek kan pas bepaald worden als de mate van gebruiksbeperkingen, de aard van de overlast en de bijdrage aan de saneringskosten zijn ingeschat en wanneer bekend is of en zo ja welk deel van de saneringskosten ten laste van de huidige eigenaar komen.

Bronnen

Hoge Raad 14 april 1999, ECLI:NL:HR:1999:AA2728, Belastingblad 1999/439.

Hoge Raad 23 november 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD6055, Belastingblad 2002/395.

Hof Amsterdam 11 februari 2005, ECLI:NL:GHAMS:2005:AT1584, Belastingblad 2005/593.

Hoge Raad 1 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT3035, Belastingblad 2005/558.

Net als bij de marktwaarde wordt bij het bepalen van de grondwaarde rekening gehouden met de invloed van de kosten van sanering, de beperking van de gebruiks­mogelijkheden, de overlast en rompslomp, het negatieve imago van de omgeving en de onzekerheid. Hierbij kan echter de waarde van de grond nooit minder dan nihil worden.

Op de waarde van de opstal wordt alleen een correctie toegepast indien er daadwerkelijk sprake is van beperking van de gebruiksmogelijkheden van de opstal.

Indien er marktgegevens (verkoopprijzen) beschikbaar zijn van onroerende zaken waarbij een vergelijkbaar aardbevingsrisico is, kan de invloed hiervan op de waarde uit deze marktgegevens worden afgeleid.

Wanneer er bijvoorbeeld sprake is van een gebied met woningen waar een bovengemiddeld aadbevingsrisico bestaat en in dit gebied zijn enkele verkoopprijzen rondom de waardepeildatum beschikbaar, dan kan de marktwaarde voor alle woningen in dit gebied worden afgeleid uit deze verkoopprijzen. Een verdere correctie is dan niet noodzakelijk, omdat het risico in de prijs tot uitdrukking is gekomen.

Indien er geen marktgegevens beschikbaar zijn van objecten met een vergelijkbaar risico, dan wordt de invloed hiervan zowel bij de marktwaarde als bij de gecorrigeerde vervangingswaarde tot uitdrukking gebracht in een aftrek.

Bronnen

Hof Arnhem-Leeuwarden 22 juni 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6064.

Als er sprake is van dergelijke schade bij een object, leidt dit tot een aftrek op de waarde. In deze aftrek wordt tot uitdrukking gebracht de invloed van de herstelkosten, de beperking van de gebruiksmogelijkheden, de overlast en rompslomp bij bijvoorbeeld herstel, het negatieve imago van de omgeving en de onzekerheid.

Voor herstelkosten geldt dat wanneer deze niet ten laste komen van de huidige eigenaar van de onroerende zaak, maar van een ander, de herstelkosten niet tot een aftrek leiden. Wanneer de eigenaar een vergoeding van de schade heeft gekregen, maar de schade niet is hersteld, zullen de herstelkosten wel op de waarde in mindering gebracht moeten worden. Wanneer de vergoeding nog niet is uitbetaald en het recht op de vergoeding bij verkoop van de woning overgaat op de nieuwe eigenaar, zal deze bij het bepalen van zijn prijs er rekening mee houden dat hij deze vergoeding zal krijgen. In dat geval worden de herstelkosten niet in mindering gebracht op de WOZ-waarde.

Bronnen

Hof Arnhem-Leeuwarden 22 juni 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6064.

Dit geschiedt op overeenkomstige wijze als bij de invloed van bodem­verontreiniging. Dat betekent dat er bij objecten waarin asbest is verwerkt, een aftrek op de WOZ-waarde plaatsvindt ten opzichte van objecten waarin geen asbest is verwerkt.

Hierbij zal de hoogte van de aftrek primair afhan­kelijk zijn van de hoogte van de (eigen bijdrage in de) saneringskosten. Bij het bepalen van de hoogte van deze saneringskosten moet rekening gehouden worden met het feit dat deze saneringskosten vaak pas op termijn gemaakt worden, namelijk op het moment dat het object wordt gesloopt of verbouwd. Wanneer met het oog op de gezondheid de sanering op korte termijn moet plaatsvinden, dan zal de invloed van de saneringskosten op de waarde groter zijn. Gezien de verwijderingsplicht zal een potentiële koper met deze (toekomstige) verwijderingskosten rekening houden.

Bronnen

Hoge Raad 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD7580, Belastingblad 2002/140.

Hoge Raad 25 april 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF7802, Belastingblad 2003/793.

Hof Arnhem 5 juli 2007, ECLI:NL:GHARN:2007:BB0994, Belastingblad 2007/973.

Rechtbank Noord-Nederland 10 augustus 2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:3136.

Ja, funderingsproblemen zijn omstandigheden die van invloed kunnen zijn op de marktwaarde en daarmee op de WOZ-waarde. Wanneer de marktwaarde wordt afgeleid van verkoopprijzen van objecten waar ook deze problemen spelen, is geen verdere analyse voor een eventuele aftrek nodig.

Indien er geen marktgegevens beschikbaar zijn van objecten welke in een vergelijkbare omstandigheid verkeren, dient er wel een nadere analyse plaats te vinden of een correctie nodig is en zo ja hoe groot deze aftrek moet zijn. De hoogte van deze aftrek zal met name afhangen van de eigen bijdrage van de eigenaar om de omstandigheid teniet te doen.

Bronnen

Hof Amsterdam 1 februari 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BC3385, Belastingblad 2008/402.

Hof ’s-Gravenhage 21 september 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT8888.

Hof ’s-Gravenhage 27 juni 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BX4399.

De invloed van het energielabel op de waarde moet uit de marktanalyse blijken. Het is daarom van belang dat geregistreerd wordt welk energielabel een woning heeft. In de marktanalyse moet de invloed van het energielabel worden onderscheiden van andere invloeden op de waarde. Zo kan er een correlatie bestaan tussen het energielabel enerzijds en het bouwjaar en de kwaliteit van de woning anderzijds.

Bronnen

Hof Arnhem-Leeuwarden 27 januari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:635.

Hof Den Haag 18 januari 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:53.

Een energieneutrale woning, ook wel een nul-op-de-meterwoning genoemd, is een woning die niet meer energie verbruikt dan deze zelf opwekt. Een koper zal vermoedelijk rekening houden met het feit dat hij hierdoor lagere energielasten zal hebben en hij zal in de koopprijs tot uitdrukking brengen. Dit kan mede ingegeven worden door het feit dat financierders bereid zijn een hogere lening te verstrekken bij koop van een energieneutrale woning.

Wanneer de waarde wordt bepaald door vergelijking met transacties van andere energieneutrale woningen is geen correctie nodig. Wanneer dergelijke transacties echter niet beschikbaar zijn, zal een correctie moeten worden toegepast ten opzichte van de verkoopprijzen van andere woningen. De hoogte van deze correctie zal uit de marktanalyse moeten blijken.

Een zonnepaneel of zonnecollector is in de regel een onroerend bestanddeel van een woning en moet daarom in de waardering worden betrokken.

Wanneer bij de waardebepaling gebruik gemaakt kan worden van marktgegevens van andere woningen met een vergelijkbaar opgesteld vermogen aan zonnepanelen, dan is de invloed van deze panelen op de marktwaarde direct al meegenomen. Wanneer bij de waardebepaling vergeleken worden met verkoopprijzen van woningen met een significant hoger of lager opgesteld vermogen aan panelen, dan zal in de taxatie hiervoor gecorrigeerd moeten worden. Hoe hoog deze correctie is, zal uit de marktanalyse moeten blijken.

Ook bij commercieel vastgoed zal de eigenaar/gebruiker bereid zijn meer te betalen voor het object, wanneer de energielasten lager zijn. Dit zal in vergelijking met commercieel vastgoed waarin geen duurzaamheidsinvesteringen zijn gedaan leiden tot een hogere marktwaarde. Evenals bij woningen moet er in marktanalyse rekening mee gehouden worden dat er een correlatie kan bestaan tussen invloed op de waarde van de duurzaamheidsinvesteringen enerzijds en de invloed van het bouwjaar en de kwaliteit van het object anderzijds.

Per 1 januari 2023 moet een kantoorgebouw minimaal energielabel C hebben. Deze verplichting staat in het Bouwbesluit 2012. Dit betekent dat voor de taxatie van kantoorgebouwen die niet aan deze eis voldoen, vooral gekeken zal moeten worden naar de marktwaarde (huurwaardekapitalisatie) van kantoorgebouwen die wel energielabel C hebben en dat deze marktwaarde gecorrigeerd moet worden voor de investering die nodig is om dit niveau bij het te taxeren kantoorpand ook te halen.