Ja, de WOZ-waarde wordt meestal bepaald naar de toestand op de waardepeildatum. Deze waardepeildatum ligt één jaar voor het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Er zijn drie situaties waarbij de waarde bepaald moet worden naar een andere toestandspeildatum dan de waardepeildatum. Dit is het geval, wanneer tussen de waardepeildatum en het begin van het kalenderjaar waarvoor de WOZ-waarde geldt, zich één van de volgende omstandigheden voor doet:
wijzigingen in de objectafbakening. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer een bouwkavel wordt gesplitst in kavels met daarop afzonderlijke woningen, maar ook bij het bijkopen van een groenstrook;
fysieke wijziging van het object door bouw of verbouw. Bijvoorbeeld de (aan)bouw van een woning, maar ook het door brand verloren gaan van een garage; en
overige bijzondere omstandigheden die specifiek de onroerende zaak betreffen, zoals bijvoorbeeld de verandering van verkeersintensiteit van de weg waaraan het object is gelegen.
Vanwege de waardeverandering na de waardepeildatum geldt in deze gevallen het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld als de toestandspeildatum. Evenals de waardepeildatum is de toestandspeildatum ook altijd 1 januari.
Dat ligt aan de aard van de activiteiten. Indien het opknappen alleen bestaat uit het wegwerken van achterstallig onderhoud, dan voldoet dit niet aan de eisen die artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ stelt om te komen tot een toestandspeildatum die afwijkt van de waardepeildatum.
Indien sprake is van daadwerkelijke verbetering door bijvoorbeeld uitbreiding (zoals een aanbouw, serre of dakkapel), het creëren van extra voorzieningen of het bewoonbaar maken van een zolder of een garage, dan zal de waarde wel bepaald worden naar de toestand aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde geldt (toestandspeildatum).
Het realiseren van een verbetering betekent dat het woongenot of de gebruiksmogelijkheden daadwerkelijk toenemen. Dit betreft bijvoorbeeld het creëren van extra voorzieningen (zoals centrale verwarming of isolatie) of het creëren van extra ruimte (aanbouw, serre, bewoonbare zolder).
Bronnen
Hoge Raad 29 november 1995, nr. 30.898, Belastingblad 1996/52.
In feite houdt de formulering van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ een viertal criteria in:
Er moet sprake zijn van een omstandigheid, dat wil zeggen dat de waardeverandering moet samenhangen met een duidelijk aanwijsbare handeling of een duidelijk aanwijsbaar voorval.
De omstandigheid moet bijzonder zijn, hetgeen aangeeft dat het een verandering is die niet gebruikelijk of te verwachten is voor het betreffende object of de betreffende locatie.
Specifiek betekent dat omstandigheden die van invloed zijn op alle of zeer grote aantallen objecten niet worden bedoeld.
De omstandigheden moeten betrekking hebben op de onroerende zaak, dat wil zeggen dat bedrijfsomstandigheden of persoonlijke omstandigheden van de belanghebbende niet worden bedoeld.
Een voorbeeld van een bijzondere omstandigheid is een door de gemeente opgelegd gebruiks- en verhuurverbod van een kantoorpand omdat niet is voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit. Ook de opheffing van een dergelijk gebruiks- en verhuurverbod vormt grond voor verschuiving van de toestandsdatum.
Ja, dit kan. Wanneer de transactiecijfers na het besluit tot aanleg van een windturbinepark een waardeverandering laten zien, kan dit reden zijn om op basis van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ uit te gaan van de toestandsdatum. De vraag is op welk moment de waardeverandering intreedt, bijvoorbeeld bij publicatie van de voorgenomen plannen of pas bij het formele besluit van de gemeente. In de praktijk zal het lastig zijn één datum aan te wijzen waarop de waardeverandering werd ingezet, nu grote omgevingsplannen zich over de jaren geleidelijk aan ontwikkelen.
Wanneer het besluit van invloed is op alle of zeer grote aantallen objecten in de gemeente, is geen sprake van een specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheid.
Ja. Het ontdekken van bodemverontreiniging tussen de waardepeildatum en de toestandspeildatum is in de toelichting op de Wet WOZ genoemd als voorbeeld van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ.
Ja. Uit jurisprudentie blijkt dat deze mutatiegrond zowel kan leiden tot een hogere waarde als een lagere waarde aan het begin van het kalenderjaar dan op de waardepeildatum.
Ja. Omdat de levering van een nieuw gebouwde onroerende zaak gedurende de eerste twee jaar na het eerste in gebruik nemen is onderworpen aan omzetbelasting, wordt de WOZ-waarde van dergelijke objecten gedurende de eerste twee jaar ook getaxeerd inclusief BTW.
Het verstrijken van deze tweejaarsperiode is een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 18 derde lid van de Wet WOZ. Daarom moet in het tweede belastingjaar na het jaar van ingebruikname gekeken worden naar de situatie op de toestandspeildatum die 1 jaar na de waardepeildatum ligt. Bijvoorbeeld: een onroerende zaak wordt voor het eerst in gebruik genomen op 3 juli 2020. Voor de belastingjaren 2021, 2022 en 2023 ziet het schema er dan als volgt uit.
Ja. Uit de tekst en de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 18 derde lid, aanhef en letter c. Wet WOZ volgt dat specifiek ten opzichte van één of meer onroerende zaken geldende, zich buiten die onroerende zaken voltrekkende, externe omstandigheden of oorzaken zijn aan te merken als bijzondere omstandigheden. Indien door een aardbeving of de ontdekking van funderingsproblemen een vermindering in waarde heeft plaatsgevonden moet dat dus leiden tot aanpassing van de waardering naar de toestandsdatum. Voor die vermindering is de enkele omstandigheid dat de onroerende zaak geen zichtbare schade heeft opgelopen niet beslissend.
Handelingen II, 1993/94, blz. 5523, 5531, 5639-5640 en 5741.
Al bij publicatie van de aanvraag van een bouwvergunning in het Gemeenteblad kan sprake zijn van een bijzondere omstandigheid. Hierbij is niet van belang dat nog geen vergunning is verleend. Een potentiële koper zal immers rekening houden met de mogelijkheid dat de omgevingsvergunning wordt verleend. Daarmee wijzigt de waarde in de loop van het belastingjaar als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheid. Een op te richten bouwwerk kan zowel een positieve als negatieve invloed hebben op de waarde van de onroerende zaak.
