Hoofdstuk 11 - Waarderingsvoorschriften

De WOZ-waarde wordt bepaald op de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde geldt.

De WOZ-waarde wordt bepaald op de marktwaarde, tenzij bij een niet-woning de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is.

De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Deze definitie van het internationaal gebruikte begrip marktwaarde komt inhoudelijk overeen met de definitie van het begrip waarde in de jurisprudentie over de Wet WOZ en de onroerendezaakbelastingen, namelijk de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.

De gecorrigeerde vervangingswaarde is het bedrag dat de eigenaar nodig heeft om een object weer in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen, gecorrigeerd met een correctie wegens technische en functionele veroudering, in aanmerking genomen de invloed van latere wijzigingen, en rekening houdend met de aard en bestemming van het object, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking worden genomen.

Onderdeel van de waarderingsvoorschriften zijn de zogenaamde WOZ-ficties:

• De bepaling van de WOZ-waarde geschiedt onder de veronderstelling dat alle rechten in één hand zijn (vrije en onbezwaarde eigendom).
• De bepaling van de WOZ-waarde geschiedt onder de veronderstelling dat alle rechten onmiddellijk ter beschikking komen van de veronderstelde koper (onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen).

Bronnen

Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, p. 44.

Artikel 17 van de Wet WOZ.

Nee. In de Wet WOZ is bepaald dat van onroerende zaken de waarde wordt bepaald. De wet geeft geen nadere invulling aan een specifiek waardebegrip, maar uit de toelichting op de wet en uit jurisprudentie is gebleken dat uitgegaan wordt van de waarde in het economische verkeer oftewel de marktwaarde. De marktwaarde is het geschatte bedrag waarvoor het object op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, zou worden overgedragen in een marktconforme transactie tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennisvan zaken, prudent en niet onder dwang. Deze internationaal gedragen definitie is onder andere vastgelegd in de Europese en International taxatiestandaarden.

De waarde in het economische verkeer is in de jurisprudentie uitgekristalliseerd en gedefinieerd als “de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.”

Bij zowel de definitie van de marktwaarde als die van de waarde in het economische verkeer wordt uitgegaan van een veronderstelde verkoop op de vrije markt van het object door een rationeel handelende verkoper aan een rationeel handelende koper. De beide formuleringen leiden zodoende tot dezelfde waarde.

Wel is het zo dat onder bepaalde omstandigheden de ficties of uitzonderingen kunnen zorgen voor een verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde, zoals deze door een belanghebbende wordt beleefd. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij erfpacht of een waterverdedigingsuitzondering.

De WOZ-waarde is dus gelijk aan de marktwaarde, rekening houdend met de “WOZ-ficties” dat van een object het volle en onbezwaarde eigendom van het pand kan worden overgedragen en dat de verkrijger het object in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen.

Om aan te sluiten bij internationale standaarden heeft het de voorkeur om het begrip marktwaarde te gebruiken.

Bronnen

European Valuation Standards (EVS).

International Valuation Standards (IVS).

Hoge Raad 22 juli 1980, ECLI:NL:HR:1980:AW9922, BNB 1980/278.

Hof Arnhem-Leeuwarden 31 mei 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:2679.

Hof Amsterdam 5 november 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018 (Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:988, Belastingblad 2020/317 (81RO)).

Het (geldende) bestemmingsplan of omgevingsplan is een voorschrift dat algemene rechtskracht heeft. Voorschriften die algemene werking hebben beïnvloeden in beginsel de WOZ-waarde. Een potentiële, redelijk handelende koper zal zich laten leiden door de gebruiksmogelijkheden van het object, waarbij in beginsel wordt uitgegaan van de gebruiksmogelijkheden die op grond van het huidige bestemmingsplan of omgevingsplan zijn toegestaan.

Bij de beoordeling van de gebruiksmogelijkheden zal de koper tevens potentiële toekomstige wijzigingen van het bestemmingsplan/omgevingsplan die de gebruiksmogelijkheden verruimen in aanmerking nemen. Ook wanneer het huidige gebruik in strijd met het geldende plan wordt gedoogd (of vormen van alternatief gebruik worden gedoogd) zal de koper deze gebruiksmogelijkheden die in feite afwijken van het bestemmingsplan of omgevingsplan in zijn bod betrekken.

Bronnen

Hoge Raad 20 december 2002, ECLI:NL:HR:2002:AF2256, Belastingblad 2003/127.

Hof ’s-Hertogenbosch 2 april 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1183 (Hoge Raad 25 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2813 (artikel 81RO)).

Bij de waardebepaling moet rekening gehouden worden met de agrarische bestemming die op de boerderij en de bijbehorende grond rust. Door de ontwikkelingen in de landbouw komen veel van oorsprong agrarische onroerende zaken (boerderijen) beschikbaar voor ander gebruik. De markt laat zien dat voor het gebruik voor woondoeleinden in de praktijk een veel hogere prijs betaald wordt dan voor het gebruik voor agrarische doeleinden.

Bij de waardebepaling van agrarische complexen en voormalig agrarische complexen moet daarom zorgvuldig aandacht worden geschonken aan de bestemming volgens het bestemmingsplan of het omgevingsplan (is een agrarische bestemming vastgesteld en sluit deze het gebruik voor woondoeleinden die niet zijn gerelateerd aan een agrarisch bedrijf uit?). Ook moet aandacht uitgaan naar het ruimtelijk beleid van de gemeente met betrekking tot het wijzigen van het bestemmingsplan/omgevingsplan, tot het verlenen van ontheffing van de bestemming of tot het gedogen van een alternatief gebruik.

De gebouwen behorend tot een agrarisch bedrijf, waaronder het woonhuis, moeten worden gewaardeerd in hun context, rekening houdend met de overige opstallen en grond die tot het object behoren. In hoeverre een woonhuis dat behoort tot een agrarisch complex aantrekkelijk is voor alternatief gebruik, heeft een belangrijke invloed op de waarde, indien bij de taxatie uitgegaan wordt van de mogelijkheid van alternatief gebruik.

In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is reguliere bewoning van (voormalig) agrarische bedrijfswoningen mogelijk gemaakt. Hiermee wordt het waardedrukkend effect van de agrarische bestemming in een aantal gevallen beperkt. De wet regelt dat deze plattelandswoningen niet worden beschermd tegen milieugevolgen van het bijbehorende bedrijf. Dit kan een waardedrukkend effect hebben. De luchtkwaliteit bij deze voormalige bedrijfswoningen moet daarentegen wel worden gewaardborgd.

Bronnen

Raad van State 4 februari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:236, NJB 2015/469.

Artikel 2.14 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Hof Arnhem-Leeuwarden 28 juli 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:5718, Belastingblad 2020/375.

Raad van State 23 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1340.

Dat hangt af van verschillende factoren. Wanneer in toeristische kernen veel panden recreatief en niet permanent worden gebruikt, kan er ongewenste “leegstand” ontstaan. Indien in dat geval een verplichting tot permanente bewoning wordt afgekondigd en deze ook wordt gehandhaafd, beperkt deze verplichting de kring van gegadigden wanneer de woning te koop zou worden aangeboden. Zo beschouwd is dit een verplichting met een waardedrukkende invloed die in aanmerking moet worden genomen bij de waardebepaling.

In hoeverre de waarde van de woonhuizen in deze toeristische omgeving wordt beïnvloed door de verplichting tot permanente bewoning, moet blijken uit de verrichte marktanalyse.

Dat hangt af van verschillende factoren. Veelal hebben woningen waar ook permanent gewoond kan worden en dit ook is toegestaan een hogere marktwaarde (en dus WOZ-waarde) dan woningen waar deze permanente bewoning niet is toegestaan. In hoeverre het verbod tot permanente bewoning ook leidt tot een lagere marktwaarde is mede afhankelijk van de mate van handhaving van dit verbod. Wanneer in een bepaalde gemeente in het algemeen permanente bewoning van recreatiewoningen wordt gedoogd, zal de invloed van dit verbod veel beperkter zijn dan in een gemeente waar strikt wordt gehandhaafd.

In hoeverre de waarde van een recreatiewoning wordt beïnvloed door het verbod tot permanente bewoning, moet blijken uit de verrichte marktanalyse.

Nee. De gecorrigeerde vervangingswaarde is in beginsel gelijk aan of hoger dan de marktwaarde. In het laatste geval geldt zij bij niet-woningen die geen rijksmonument zijn als waarde in het kader van de Wet WOZ. Slechts in uitzonderingsgevallen kan het voorkomen dat de gecorrigeerde vervangingswaarde lager is dan de marktwaarde. De gecorrigeerde vervangings­waarde is immers de resultante van gecorrigeerde stichtingskosten en de kosten voor vervangende grond.

Omdat de meeste gemeenten bij de uitgifte van grond een marktconforme uitgifteprijs vragen, zal de gecorrigeerde vervangingswaarde niet lager zijn dan de marktwaarde. Alleen wanneer de gemeente bij de uitgifte van grond prijzen hanteert die lager zijn dan de markt­prijs, zal de gecorri­geerde vervangings­waarde (die mede afhanke­lijk is van deze gronduitgifte­prijzen) la­ger kunnen zijn dan de marktwaarde. Dit is echter niet relevant in het kader van de Wet WOZ omdat dan de marktwaarde geldt.

Bronnen

Hoge Raad 31 mei 1995, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, Belastingblad 1995/475.

In bijzondere omstandigheden kan de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger zijn dan de marktwaarde. Over het algemeen geldt echter dat bij commercieel geëxploiteerde onroerende zaken de gecorrigeerde vervangingswaarde gelijk is aan de marktwaarde. Immers ook een andere gegadigde zou het object op een vergelijkbare manier kunnen exploiteren. De waarde voor deze andere gegadigde (de marktwaarde) is daarmee gelijk aan de waarde voor de huidige eigenaar (de gecorrigeerde vervangingswaarde).

In een aantal situaties kan dit verschillen. De huidige eigenaar kan bijvoorbeeld bij het object investeringen doen om de herkenbaarheid van het bedrijf te vergroten. Deze investeringen zullen bij verkoop aan een andere gegadigde hun waarde verliezen en wellicht zelfs verwijderd worden. Deze voorzieningen hebben daarom alleen invloed op de waarde voor de huidige eigenaar/ gebruiker (gecorrigeerde vervangingswaarde) en niet op de waarde voor andere gegadigden (marktwaarde). Ook in een situatie waarin bijvoorbeeld een (groot) commercieel vastgoedobject wordt gerealiseerd in een gebied met weinig vraag naar dergelijke objecten, kan de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger zijn dan de marktwaarde. In dat geval geldt de hogere gecorrigeerde vervangingswaarde als de WOZ-waarde.

Bronnen

Hoge Raad 31 mei 1995, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, Belastingblad 1995/475.

Hoge Raad 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3876, Belastingblad 2007/367.

Hof Amsterdam 8 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2329.

Hoge Raad 14 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:672, Belastingblad 2017/261.

Hoge Raad 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1231, Belastingblad 2019/326.

Nee. Alleen bij objecten waar het vooraf niet duidelijk is welke waarde hoger zal zijn, kan het zinvol zijn zowel de gecorrigeerde vervangingswaarde als de marktwaarde te bepalen. Bij veel objecten, zoals reguliere kantoorpanden kan worden aangenomen dat de marktwaarde gelijk is aan de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij dergelijke objecten kan worden volstaan met het bepalen van de marktwaarde. Andersom zijn er ook objecten waarbij de gecorrigeerde vervangingswaarde duidelijk hoger zal zijn dan de marktwaarde (bijvoorbeeld bij ziekenhuizen of bepaalde objecten voor de procesindustrie). Bij die objecten is het niet nodig de marktwaarde te bepalen.

Bij de waardebepaling moet van twee veronderstellingen worden uitgegaan die worden aangeduid als ficties. Zij komen op het volgende neer:

• de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak wordt overgedragen (overdrachtsfictie);
• de verkrijger kan de zaak in de staat waarin deze zich bevindt onmiddel­lijk en in volle omvang in gebruik nemen (verkrijgings­fictie).

De ficties zijn erop gericht om vast te leggen dat voor de WOZ de waarde wordt bepaald van het meest omvangrijke recht dat denkbaar is voor de onroerende zaak. Dit meest omvangrijke recht is het eigendomsrecht dat op geen enkele wijze belemmerd wordt door afsplitsing van andere rechten.

Zo gaat de gemeente er dus bij de taxatie vanuit dat een pand niet verhuurd is. De reden hiervoor is dat twee vergelijkbare objecten, waarvan de één verhuurd is en de ander niet, toch een gelijke waarde krijgen. Dit terwijl een verhuurde woning op de markt wellicht minder opbrengt. Op dezelfde wijze wordt bij de WOZ-waardering ook geen onderscheid gemaakt tussen een object waarvoor een erfpachtrecht is gevestigd en grond die in (volle) eigendom is.

Bij courante niet-woningen leidt deze fictie en het objectieve karakter van de WOZ-waardebepaling er toe dat de taxatie gebaseerd wordt op het voor het betreffende marktsegement ingeschatte (gemiddelde) leegstandsrisico.

Bronnen

Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.

Nee, een anti-speculatiebeding, al dan niet verzwaard met een ketting­beding, heeft geen invloed op de waarde van een onroerende zaak, omdat het beding geen invloed heeft op de omvang van het (ge­bruiks)genot van die onroerende zaak.

Indien de taxatie wordt gebaseerd op vergelijking met een transactieprijs die niet onderworpen was aan een anti-speculatie­beding met kettingbeding, wordt “automatisch” op het juiste niveau gewaardeerd. Bij de marktanalyse moet beoordeeld worden of een trans­actieprijs betrekking heeft op een object onderworpen aan een anti-speculatiebeding en zo ja, of dat beding invloed heeft gehad op de betaalde prijs.

Indien dit het geval is kan deze prijs niet zonder meer gebruikt worden voor de taxaties en de onderbouwing. Als de prijs wordt gebruikt dient een correctie plaats te vinden die de waarde-invloed van het anti-speculatiebeding op de transactieprijs elimineert.

Bronnen

Hoge Raad 3 februari 1982, ECLI:NL:HR:1982:AW9367, Belastingblad 1982/100.

Hoge Raad 25 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:AA2572, Belastingblad 1999/93.

Nee. Voor alle objecten geldt het waarderingsvoorschrift dat getaxeerd moet worden uitgaande van de veronderstelling dat het object vrij en onbezwaard verkocht zou kunnen worden (overdrachtsfictie). Dit geldt bijvoorbeeld ook wanneer op grond van erfpachtvoorwaarden de verhuur van de woning verplicht is gesteld.

Onder de bijdrage aan de vereniging van eigenaren (VVE-bijdrage) wordt verstaan de (jaarlijkse of maandelijkse) bijdrage die door alle appartementseigenaren wordt betaald als bijdrage in de gemeenschappelijke kosten, zoals kosten voor groot onderhoud of de elektriciteit in gemeenschappelijke ruimten. Met de hoogte van de VVE-bijdrage wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden.

Wel dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van de VVE-reserve bij de verkochte appartementen waarmee vergeleken wordt. Bij de vergelijking dient de invloed van de aanwezigheid van een onderhoudsreserve of VVE-reserve te worden uitgeschakeld, omdat het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op een dergelijke reserve, geen deel uitmaakt van de prijs die is betaald voor de onroerende zaak zelf.

Bronnen

Hoge Raad 8 september 1993, ECLI:NL:HR:ZC5446, Belastingblad 1993/667.

Hof Den Haag 30 oktober 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2863.

Hof Amsterdam 26 november 2019, nr. 18/00588, ECLI:NL:GHAMS:2019:4232.

Hof Arnhem-Leeuwarden 23 juni 2020, nr. 19/00530, ECLI:NL:GHARL:2020:4813.

Servicekosten in een een serviceflat zijn doorgaans hoger dan in een regulier appartement. Bij de bepaling van de WOZ-waarde wordt geen rekening gehouden met de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten waar diensten op het terrein van de persoonlijke verzorging tegenover staan.

Wel is het zo dat de markt voor serviceflats van een andere aard is. Voor deze flats worden, gelet op hun aard en de functie, prijzen betaald die lager zijn dan de prijzen die betaald worden voor vergelijkbare niet-serviceflats. Dit hangt samen met het feit dat er een veel kleinere kring van gegadigden is die een dergelijke flat willen en/of mogen kopen. Een dergelijke omstandigheid die de marktpositie van de onroerende zaak zelf beïnvloedt, blijft bij de waardering niet buiten aanmerking. Dit betekent dat er in de vergelijking wel rekening mee wordt gehouden of een object al dan niet een serviceflat is.

Bronnen

Hoge Raad 3 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV2583, Belastingblad 2012/109.

Hof Arnhem-Leeuwarden 17 januari 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:246.

Nee. Ingevolge de bij de waardebepaling te hanteren waarderingsficties dient er geen rekening gehouden te worden met een splitsingsverbod en splitsingskosten.

Bronnen

Hoge Raad 28 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9861, Belastingblad 2004/723.

Hoge Raad 26 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BY1074.

Nee. Bij verkamering wordt een woonruimte omgevormt in meerdere zelfstandige woonruimten. Uit de markt moet blijken of een verbod hierop invloed heeft op de verhouding tussen vraag en aanbod. Indien er voldoende gegadigden zijn die de woning willen kopen, zal er geen sprake zijn van invloed op de betaalde prijzen. Het van toepassing zijn van het verbod op verkamering zal daarmee in de regel geen effect hebben op de bepaling van de WOZ-waarde of op het analyseren van de verkoopprijs die betaald is voor een woning.

Hoewel een dergelijk verbod geen grote invloed zal hebben op de gerealiseerde verkoopcijfers, is het wel belangrijk om hier tijdens de permanente marktanalyse aandacht aan te besteden, zodat onderzocht kan worden of er niet sprake is van een bepaald marktsegment waarvoor het wegvallen van de kopers die de woning willen verkameren, wel significant invloed heeft op de betaalde verkoopprijzen.

Nee. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft zijn onroerende zaak te houden en te gebruiken. De vergoeding die voor een recht van erfpacht wordt betaald heet canon. Een recht van vruchtgebruik geeft het recht om goederen die aan een ander toebehoren te gebruiken en daarvan de vruchten te genieten.

Een object waarop een erfpachtrecht is gevestigd of een object dat in vrucht­gebruik is gegeven wordt getaxeerd door het erfpachtrecht en het recht van vruchtgebruik bij de taxatie te negeren en uit te gaan van de veronder­stelling (fictie) dat de volle eigen­dom van het object kan worden verkocht.

Dat betekent dat, indien beschik­baar, aanslui­ting wordt gezocht bij verkoopcijfers van panden in volle eigendom. Ingeval deze cijfers niet beschikbaar zijn kan er voor de taxaties gebruik gemaakt te worden van transacties waarbij er sprake is van erfpacht of vruchtgebruik. De transactiecijfers dienen dan wel gecorrigeerd te worden voor het feit dat alleen een beperkt recht wordt verkocht en niet het volledige eigendom.

Bronnen

Artikel 5:85 (erfpacht) en 3:201 (vruchtgebruik) van het Burgerlijk Wetboek.

Hoge Raad 23 september 1998, nr. 33.358, Belastingblad 1998/845.

Hof Amsterdam 11 juni 2004, ECLI:NL:GHAMS:2004:AQ9981, Belastingblad 2004/1260.

Hof Amsterdam 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609, Belastingblad 2019/264 (Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:939 (artikel 81RO)).

Alleen met beperkte zakelijk rechten die het woongenot of de doelmatigheid van het gebruik van de onroerende zaak aantasten, wordt bij de waardebepaling rekening gehouden. Te denken valt aan erfdienstbaarheden, zoals bijvoorbeeld het recht van overpad.

Bronnen

Hof Arnhem 19 februari 2003, ECLI:NL:GHARN:2003:AF6634, Belastingblad 2003/568.

Ja, maar in het algemeen kan echter niet gezegd worden wat de precieze invloed is van een erfdienstbaarheid. Deze invloed moet in ieder geval wel worden meegenomen in de WOZ-waarde. Bij het heersend erf zal sprake zijn van een positieve invloed op de waarde (zonder de erfdienstbaarheid zou het object bijvoorbeeld niet vanaf de openbare weg benaderd kunnen worden), terwijl bij het dienend erf sprake is van een negatieve invloed.

Bronnen

Hof Amsterdam 28 december 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:4099, Belastingblad 2022/109.

Een object of een gedeelte daarvan wordt bedrijfsmatig geëxploiteerd als voldaan is aan de volgende eisen:

• er is een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid (eenmans­zaak, vennootschap onder firma, BV);
• waarmee wordt deelgenomen aan het maatschappelijk productie­proces;
• met het oogmerk om daarmee winst te behalen;
• er is sprake van meer dan “normaal vermogensbeheer”.

Het feit dat de exploitatie bedrijfsmatig plaatsvindt is voldoende om onder de vrijstelling te vallen, wie exploiteert (eigenaar of gebruiker) maakt niet uit.

Daarnaast moet sprake zijn van exploitatie ten behoeve van landbouw of bosbouw. Door verwijzing naar het Burgerlijk Wetboek (boek 7) wordt onder land­bouw en bosbouw verstaan: akkerbouw, weidebouw, veehouderij, pluim­veehouderij, tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen, de teelt van griend­hout en riet en elke andere tak van bodemcultuur.

Er is geen sprake van veehouderij wanneer activiteiten plaatsvinden die bestaan uit het verlenen van diensten met betrekking tot dieren, zoals de tijdelijke terbeschikkingstelling van dieren (bijvoorbeeld rijpaarden) of het bieden van onderdak aan dieren (bijvoorbeeld een dierenpension). Veehouderij heeft wel betrekking op dieren, zoals varkens, kippen, koeien, paarden en pony’s, die worden gefokt met het overwegende oogmerk om ze te verhandelen. Beslissend is of de dieren of producten die de dieren voortbrengen voor de verkoop zijn bestemd.

De “vrijstelling” van cultuurgrond is een fiscale faciliteit voor de agrarische sector. Bij twijfel kan belanghebbende gevraagd worden de bedrijfsmatige exploitatie aan te tonen, bijvoorbeeld door de boekhouding of de aangifte voor de inkomstenbelasting ter inzage te geven. De deelneming aan de zogenoemde “meitelling”, of de inschrijving in de Kamer van Koophandel alleen zijn onvoldoende om bedrijfsmatige exploitatie aan te tonen, maar kunnen wel een rol spelen bij de beoordeling of de bedrijfsmatige activiteiten betrekking hebben op de exploitatie van cultuurgrond. Verder is ook de omvang van de activiteiten van belang voor het antwoord op de vraag of er sprake is van bedrijfsmatige exploitatie.

Bronnen

Hoge Raad 5 april 1978, nr. 18.753, BNB 1978/114.

Hoge Raad 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1379, Belastingblad 2014/302.

Hoge Raad 14 november 2014, ECLI:NL:HR:2014:3197, Belastingblad 2015/3.

Hof ’s-Hertogenbosch 21 april 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1570.

Hof Arnhem-Leeuwarden 30 juli 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:6182.

Hof 's-Hertogenbosch 25 april 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1719.

Bij de beoordeling van de vraag of exploitatie bedrijfsmatig plaatsvindt is uitsluitend het gebruik van de grond van belang. Overigens kan het (tegen een premie) braak leggen van cultuurgrond ook een vorm van bedrijfsmatige exploitatie zijn.

Bronnen

Hoge Raad 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058, Belastingblad 2003/617.

Nee, kassen zijn niet vrijgesteld voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Voor de gemeentelijke onroerendezaakbelastingen zijn bedrijfsmatig geëxploiteerde kassen wel vrijgesteld van heffing, wanneer er teelt plaatsvindt (in de volle grond, of op basis van substraatteelt). De heffingsmaatstaf voor de OZB is lager dan de WOZ-waarde, ingeval één of meer van dergelijke kassen deel uitmaken van een meeromvattend WOZ-object. Voor de watersysteemheffing van gebouwde onroerende zaken door de waterschappen geldt de WOZ-waarde van kassen wél als heffingsmaatstaf. Daarom moet de waarde van de grond en de opstallen van de kassen worden bepaald.

Bronnen

Artikel 2 van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ.

Artikel 220d, eerste lid, onderdeel a. en b., van de Gemeentewet.

Dit is afhankelijk van de omstandigheden. Indien deze grond alleen van belang is om de buitenzijde van de glasopstand te bereiken, dan is deze grond dienstbaar aan het gebouw en daarom betrokken in de waarde van de gebouwde onroerende zaak, zoals die voor de heffing van de water­systeemheffing voor gebouwde onroerende zaken door het waterschap wordt afgebakend. Dit kan een deel zijn van het totale WOZ-object. Wanneer daarentegen deze grond ook zelfstandig wordt gebruikt als cultuurgrond dan is de grond niet dienstbaar aan het gebouw en zal deze bij de bepaling van de WOZ-waarde buiten aanmerking blijven. Deze grond zal dan door het waterschap worden betrokken in de watersysteemheffing voor ongebouwde onroerende zaken.

Tot het deel van de agrarische onroeren­de zaak waarvoor een waarde bepaald wordt, behoren de gebouwen en de grond voor zover deze niet als bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond buiten aanmerking wordt gelaten. De grond die gebruikt wordt als tuin of erf valt dus niet onder de uitzondering.

Nee. Bij een manege (het bedrijfsmatig aanbieden van diensten aan mensen met paard­rijden als hobby, zoals stallen, verzorgen en trainen van paarden en het verzorgen van lessen) is geen sprake van landbouw als bedoeld in het Burgerlijk Wetboek. Dit geldt niet voor de onderdelen van het WOZ-object die bestaan uit cultuurgrond die gebruikt wordt voor het bedrijfsmatig kweken van diervoeding.

Alleen het fokken en houden van paarden en pony’s met als doel deze dieren of de producten van deze dieren te verkopen valt wel binnen de definitie van landbouw.

Bronnen

Hof Leeuwarden 25 januari 2008, ECLI:NL:GHLEE:2008:BC2992, Belastingblad 2008/408.

Hof Amsterdam 11 juni 1999, ECLI:NL:GHAMS:1999:AA8035, Belastingblad 1999/943.

Hoge Raad 14 november 2014, ECLI:NL:HR:2014:3197, Belastingblad 2015/3.

Nee, een zonnepark is in het algemeen een samenstel van gebouwde en ongebouwde eigendommen. Tot het zonnepark behoort dus ook de grond waarop het zonnepark is geplaatst. Het feit dat de grond als zonnepark wordt gebruikt kan geen aanleiding zijn om de grond "vrij te stellen" bij het bepalen van de WOZ-waarde. Het kan wel zijn dat er sprake is van gemengd gebruik van de grond, waarbij de grond tevens bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd als cultuurgrond, bijvoorbeeld voor het weiden van dieren. De waarde van de grond zal dan naar verwachting niet volledig buiten aanmerking blijven, omdat de ondergrond van de installaties, waar de dieren niet kunnen lopen, in ieder geval niet onder de vrijstelling kan vallen.

De bouwwerken en installaties waaruit het zonnepark bestaat zijn naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven en daarmee onroerend. Deze bouwwerken en installaties zijn een op zichzelf gebouwd eigendom. Dat technisch de mogelijkheid bestaat de bouwwerken en installaties te verplaatsen doet daaraan niet af. Daarmee is voor het geheel van de bouwwerken en installaties niet voldaan aan de vereisten om in aanmerking te komen voor de werktuigenvrijstelling. De bouwwerken en panelen zijn immers noodzakelijk voor de uiterlijke herkenbaarheid van het object als een zonnepark. Installaties die bijvoorbeeld worden gebruikt voor de omvorming van de opgewekte elektriciteit en de aansluiting op het elektriciteitsnetwerk, kunnen door de werktuigenvrijstelling wel buiten aanmerking blijven bij de WOZ-waardebepaling.

Bronnen

Rechtbank Gelderland 28 juni 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:3469, Belastingblad 2016/357.

Rechtbank Noord-Nederland 25 mei 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1934, Belastingblad 2020/319.

Nee. De werktuigenvrijstelling is niet van toepassing op zonnepanelen die zijn opgesteld in een zonnepark. Hoewel zonnepanelen op een zonnepark werktuigen zijn die dienstbaar zijn aan het productieproces, en ook eenvoudig met behoud van hun waarde verwijderd kunnen worden, verliest het zonnepark zijn herkenbaarheid als zonnepark wanneer de panelen worden verwijderd.

Deze eis van uiterlijke herkenbaarheid na verwijdering van het werktuig is door de Hoge Raad geformuleerd in een zaak over windturbines. De wieken van een windturbine zijn op eenzelfde wijze van belang voor de uiterlijke herkenbaarheid van een windturbine, als de zonnepanelen van belang zijn voor de uiterlijke herkenbaarheid van een zonnepark. De waarde van de zonnepanelen wordt daarom meegenomen in de waarde van het zonnepark.

De constructies waarop de zonnepanelen zijn bevestigd kunnen ook niet bij de WOZ-waardebepaling buiten aanmerking blijven, omdat dit op zich gebouwde eigendommen zijn.

Randapparatuur, zoals kabels, transformators en vergelijkbare elektronica zijn geen op zich gebouwd eigendom en ook niet noodzakelijk voor de uiterlijk herkenbaarheid. Deze kunnen wel onder de werktuigenvrijstelling vallen en worden niet meegenomen in de WOZ-waardering.

Bronnen

Hoge Raad 7 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6113, Belastingblad 2000/723.

Hof Arnhem 11 februari 2009, ECLI:GHARN:2009:BH3558.

Rechtbank Gelderland 28 juni 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:3469, Belastingblad 2016/357.

Rechtbank. Noord-Nederland 25 mei 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1934, Belastingblad 2020/319.

Voor het antwoord op deze vraag kan onderscheid gemaakt worden tussen de volgende twee situaties:

• De zonnepanelen vormen een bestanddeel van het gebouw wanneer de zonnepanelen eigendom zijn van en in gebruik zijn bij dezelfde belanghebbenden als de eigenaar respectievelijk gebruiker van het gebouw. De zonnepanelen produceren dan energie, dus er is wel sprake van een werktuig. Maar omdat dit werktuig, net als bijvoorbeeld de verwarmingsinstallatie, dienstbaar is aan het gebouw zal de werktuigenvrijstelling niet van toepassing zijn.
• Wanneer de zonnepanelen een andere eigenaar hebben (opstalrecht) of gebruiker (bijvoorbeeld energiecorporatie) zal de zonne-energiecentrale op het dak een zelfstandig WOZ-object vormen. Dit WOZ-object bestaat dan uit de zonnepanelen, de elektronica en de aansluiting op het elektriciteitsnet. Deze zonne-energiecentrale voldoet aan de criteria voor een werktuig. De centrale produceert immers energie die geleverd wordt aan derden (productieproces).

De zonne-energiecentrale op het dak wordt op eenzelfde wijze behandeld als de zonne-energiecentrale direct op de grond. Net als bij de zonnepanelen in een zonnepark, zijn de op een dak geplaatste zonnepanelen die onderdeel uitmaken van een zelfstandige zonne-energiecentrale noodzakelijk voor de uiterlijke herkenbaarheid. De zonne-energiecentrale geplaatst op een dak vormt dan een zelfstandig WOZ-object. In de waarde van dit WOZ-object wordt ook meegenomen de waarde van de zonnepanelen. Net als bij zonneparken zijn voor de uiterlijke herkenbaarheid niet nodig: kabels, transformators en vergelijkbare elektronica. Deze kunnen wel onder de werktuigenvrijstelling vallen en worden bij de zelfstandige zonne-energiecentrale op een dak niet meegenomen in de WOZ-waardering.

Ja. De cultuurgrondvrijstelling is van toepassing op grond die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd ten behoeve van de landbouw. Wanneer een landbouwbedrijf ervoor kiest om naast zijn hoofdactiviteit ook zonnepanelen of een zonnepark te plaatsen, is nog steeds sprake van grond die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd door dit landbouwbedrijf. Wanneer op de betreffende grond ook nog sprake is van gebruik als cultuurgrond, dus bijvoorbeeld dezelfde grond wordt tevens gebruikt voor het weiden van vee, dan kan de cultuurgrondvrijstelling van toepassing zijn. De cultuurgrondvrijstelling betreft uitsluitend de waarde van de onbebouwde grond. De ondergrond van de bouwwerken (waar geen gewassen kunnen groeien) wordt wel in de waardebepaling betrokken.

Ook wanneer bijvoorbeeld een energieleverancier ervoor kiest om zijn zonnepark zo in te richten dat de grond ook voor landbouw kan worden gebruikt – denk aan het grazen van dieren onder de zonnepanelen,is de cultuurgrondvrijstelling van toepassing.

Bronnen

Rechtbank Gelderland 28 juni 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:3469, Belastingblad 2016/357.

Rechtbank. Noord-Nederland 25 mei 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1934, Belastingblad 2020/319.

Ja. Bij de waardebepaling van deze landgoederen spelen twee bijzondere aandachtspunten. Allereerst blijft de waarde van de ongebouwde eigendommen in de waarbepaling buiten aanmerking. Dit buiten aanmerking laten van ongebouwde eigendommen gaat dus verder dan bijvoorbeeld de cultuurgrondvrijstelling, omdat bij Natuurschoonwetlandgoederen ook de tuin van de woning valt onder deze "vrijstelling".

Daarnaast gelden er bijzondere voorschriften voor de waarde van de gebouwen die dienen tot woning of die daaraan dienstbaar zijn. De waarde van deze gebouwde eigendommen wordt bepaald op de bestemmingswaarde.

Bronnen

Artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ.

VNG taxatiewijzer NSW-landgoederen.

Nee. Natuurterreinen die door particulieren worden beheerd zijn niet uitgezonderd in de waardebepaling. Alleen natuurterreinen die worden beheerd door “rechtspersonen met volledige rechtsbevoegdheid die zich uitsluitend of nagenoeg uitsluitend het behoud van natuurschoon ten doel stellen” zijn vrijgesteld.

Bronnen

Artikel 2, eerste lid, onderdeel c van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken.

VNG taxatiewijzer NSW-landgoederen

Hof ’s-Hertogenbosch 6 februari 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:394.

Hof Arnhem-Leeuwarden 24 augustus 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:8092.

Nee. De enkele omstandigheid dat een gebied als retentiegebied (overloop­gebied voor regen- of rivierwater) is aangewezen betekent niet dat dit gebied bij de waardebepaling buiten aanmerking gelaten moet worden. Vaak worden deze gebieden voor agrarische doeleinden gebruikt of zijn het natuurterreinen. Als voldaan is aan de daaraan gestelde voorwaarden, kunnen onroerende zaken binnen deze gebieden wel vrijgesteld zijn als bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond of als natuurterrein. De ligging van onroerende zaken in een retentiegebied kan daarnaast van invloed zijn op de waarde. Of er invloed is op de waarde, moet blijken uit de marktanalyse.

Bronnen

Hof Arnhem-Leeuwarden 24 juni 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:5065.

Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning. Van beheer is sprake indien het waterschap zorg besteedt aan het waterverdedigingswerk in de zin van regelgeving, handhaving, onderhoud en verbetering. Dit betekent dat onroerende zaken waarvan een dijklichaam (het waterverdedigingswerk) onderdeel uitmaakt, de waarde van dit dijklichaam bij de WOZ-taxatie buiten aanmerking moet worden gelaten.

De Hoge Raad heeft verduidelijkt dat de waarderingsuitzondering van toepassing is wanneer sprake is van een waterverdedigingswerk dat in beheer is bij het waterschap, ongeacht of dit waterverdedigingswerk is gelegen op het terrein van een ander. De waarderingsuitzondering is daarmee van toepassing op alle WOZ-objecten die (deels) op een waterverdedigingswerk liggen en geldt ongeacht wie de eigenaar is van het desbetreffende WOZ-object.

Alleen het dijklichaam zelf is een waterverdedigingswerk. De omstandigheid dat een waterschap ter bescherming en beheer van dat dijklichaam voorschriften vaststelt en beheersmaatregelen neemt die gelden voor naastgelegen zones, brengt niet mee dat die zones gerekend moeten worden tot de werken die bij de waardering buiten aanmerking moeten blijven.

De uitzondering geldt voor alle typen waterkeringen. Meestal worden twee typen onderscheiden, te weten: primaire waterkeringen en regionale waterkeringen. Primaire waterkeringen zijn waterkeringen welke vooral langs de grote rivieren liggen die door het Rijk zijn aangewezen op grond van de Waterwet. Regionale waterkeringen liggen vooral langs de boezemwateren en de kanalen en worden aangewezen op grond van een provinciale verordening. Daarnaast onderscheidt een waterschap veelal nog regionale waterkeringen die niet door de provincie worden aangewezen, maar wel van belang worden geacht en daarmee in de keur zijn aangewezen. Al de genoemde waterkeringen zijn als waterverdedigingswerk in de keur en de legger van het waterschap vastgelegd. Uit de legger of keur kan worden afgeleid welk deel van de onroerende zaak als kernzone van het waterverdedigingswerk is aangewezen.

De uitzondering geldt niet voor de delen die dienen als woning. Dit betekent dat bij de waardebepaling de woning, inclusief ondergrond, altijd in de waarde betrokken wordt. Alleen een ongebouwd gedeelte van de onroerende zaak kan bij de waardebepaling buiten aanmerking blijven.

De toepassing van de waterverdedigingsuitzondering voor woningen en niet-woningen wordt op dezelfde wijze toegepast. Hoewel een niet-woning niet expliciet is uitgezonderd van de waarderingsuitzondering, heeft de opstal geen waterkerende functie en maakt daarom geen deel uit van een waterverdedigingswerk in de zin van de vrijstelling. Hier komt bij dat het beheer door het waterschap zich niet uitstrekt tot de opstal. Derhalve valt de opstal en de ondergrond daarvan niet onder de waarderingsuitzondering. De ongebouwde onderdelen blijven uitsluitend bij de waardebepaling buiten aanmerking, wanneer ze daadwerkelijk tot het waterverdedigingswerk behoren.

Bronnen

Artikel 2, lid 1, onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ.

Artikel 220d onderdeel g van de Gemeentewet.

Hoge Raad 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:364, Belastingblad 2016/170.

Hoge Raad 10 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2828, Belastingblad 2017/472.

Hoge Raad 25 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:625, Belastingblad 2018/267.

Hof Arnhem-Leeuwarden 8 september 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7090, Belastingblad 2020/402.

Hof Arnhem-Leeuwarden 29 maart 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:2514.

Nee. Beschermingszones rond waterverdedigingswerken behoren niet tot het uit te zonderen gedeelte. De reikwijdte van de waarderingsuitzondering is beperkt tot het waterverdedigingswerk (de waterkering).

Door het raadplegen van de keur en de legger die door het waterschap wordt gepubliceerd, kan worden nagaan waar de waterverdedigingswerken zijn gelegen. De uitzondering blijft beperkt tot de in de keur beschreven en in de kaart (de legger) weergegeven waterkering (als onderdeel van het verzamelbegrip “waterstaatswerk”) of, indien in de keur de term “kernzone” nog gehanteerd wordt, tot de “kernzone”.

Door het raadplegen van de keur van het waterschap wordt niet alleen duidelijk welke onroerende zaken zijn betrokken bij de waarderingsuitzondering, maar wordt ook duidelijk welke oppervlakte exact valt onder de waterkering (het waterverdedigingswerk als bedoeld in de uitzonderingsbepaling). Soms is het relevante kaartmateriaal ook digitaal beschikbaar. Dit kan het inventariseren van de betrokken WOZ-objecten en het bepalen van de “uit te zonderen oppervlakte” ondersteunen.

Bronnen

Hof Den Haag 21 juni 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1787 (Hoge Raad 23 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:279, (artikel 81RO)).

Hoge Raad 10 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2828, Belastingblad 2017/472.

In eerste instantie moet voor de hele gemeente worden bepaald welke WOZ-objecten geheel of gedeeltelijk worden geraakt door de genoemde waterverdedigingswerken.

Vervolgens moet per object worden bepaald welk gedeelte (oppervlakte) van de onroerende zaak samenvalt met de waterkering (de kernzone). Dit kan bijvoorbeeld gedaan worden met behulp van een (geautomatiseerde) vergelijking van de kaart van de waterschapskeur met de WOZ-kaart. Hiervan moet worden afgetrokken het gedeelte van deze de oppervlakte die de ondergrond vormt van gebouwen. Hiermee is bekend hoeveel vierkante meters "buiten aanmerking worden gelaten".

Daarna moet worden bepaald welk gevolg dit heeft voor de waarde van het object. Hiervoor kunnen twee methoden worden gebruikt.

De eerste methode is om bij de waardebepaling uitsluitend te rekenen met de oppervlakte van het WOZ-object, die wel in de WOZ-waarde betrokken wordt. Dit kan worden gedaan door in het taxatiemodel de waarde te bepalen op basis van de grondoppervlakte van de onroerende zaak minus de uit te zonderen oppervlakte.

De tweede methode is het bepalen van de waarde van het uit te zonderen deel van het object en deze waarde als “minpost” in de taxatie op te nemen. Deze "uit te zonderen" oppervlakte zal vermenigvuldigd worden met een bedrag per vierkante meter. In de meeste omstandigheden zal dit bedrag overeenkomen met het bedrag dat het taxatiemodel hanteert voor een vierkante meter tuingrond voor het desbetreffende WOZ-object. In bijzondere gevallen, wanneer het "uit te zonderen" deel betrekking heeft op het primaire deel van de kavel, zal een hogere waarde per vierkante meter, namelijk het bedrag dat bij de taxatie wordt gebruikt voor de primaire meters van de kavel, gebruikt moeten worden om de aftrek te bepalen.

Administratie van de uitgezonderde oppervlakte van de betrokken WOZ-objecten blijft wel nodig ten behoeve van het waterschap. Omdat de oppervlakte van een deel van het object bij de waardering buiten aanmerking blijft, wordt het object met een "code B" geadministreerd (deels gebouwd/deels ongebouwd). Voor het deel dat buiten aanmerking blijft bij de waardering, wordt de oppervlakte berekend en ingevoerd in de WOZ-administratie. Dit gegeven wordt geleverd aan de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ). Voor de desbetreffende WOZ-objecten legt het waterschap dan naast de watersysteemheffing gebouwd op basis van de WOZ-waarde in beginsel ook een aanslag watersysteemheffing ongebouwd op, naar de oppervlakte van het vrijgestelde gedeelte.

Bronnen

Hof Den Haag 31 mei 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:2110.

Hof Den Haag 21 maart 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:837.

Bij een appartementencomplex wordt de ondergrond van het gebouw en de omliggende grond geregistreerd in een sluimerend WOZ-object. Wanneer dit complex geheel of gedeeltelijk is gelegen op een waterverdedigingswerk, heeft dit invloed op de registratie van het sluimerend WOZ-object. Doordat sprake is van een uitgezonderd deel, moet het sluimerend WOZ-object als “B-object” worden geregistreerd en geleverd aan de afnemers. De oppervlakte van de grond die niet is uitgezonderd op grond van de uitzondering voor waterverdedigingswerken wordt als meegetaxeerde oppervlakte geleverd. De Waterschappen kunnen op basis hiervan beoordelen of een aanslag watersysteemheffing voor het ongebouwde deel kan worden opgelegd. In de praktijk is de omvang van de ongebouwde uitgezonderde delen echter zo klein dat vaak de door het waterschap gehanteerde aanslaggrens niet wordt overschreven.

Ook voor de waardering van appartementen kan de uitzondering voor waterverdedigingswerken van invloed zijn. De waarde van de grond bij appartementencomplexen is over het algemeen verdisconteerd in de waarde van de afzonderlijke appartementen. Daarom moet, wanneer een gedeelte van de ongebouwde grond als onderdeel van een waterverdedigingswerk is uitgezonderd, worden beoordeeld of deze uitzondering van invloed is op de waarde van de individuele woningen in het complex. In de meeste gevallen bestaat de waarde van het appartement vooral uit de woning zelf en een aandeel in de ondergrond van het gebouw. De omliggende grond is van geen of geringe waarde.

Dit kan anders zijn wanneer rondom het appartementencomplex een aanzienlijk deel ongebouwde grond is gelegen, waarop bijv. een gemeenschappelijke tuin ligt of sprake is van tuinen van de woningen op de begane grond. In dat geval kan deze ongebouwde grond een groter aandeel in de waarde van de afzonderlijke appartementen vertegenwoordigen, waardoor bij toepassing van de uitzondering voor waterverdedigingswerken de waarde van de individuele woningen moet worden verlaagd met de waarde van de grond die als waterverdedigingswerk buiten aanmerking moet blijven.

Nee, uitsluitend de waarde van banen voor openbaar vervoer per rail met inbegrip van kunstwerken (tunnels, viaducten en aquaducten) blijft bij de waardebepaling buiten aanmerking. Naast het station, worden ook perrons en overkappingen in de waardering betrokken omdat deze niet onmiddellijk en uitsluitend dienstbaar zijn aan het railtraject. Ook winkels en kiosken op de perrons worden gewaardeerd.

Bronnen

Hoge Raad 21 september 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD3522, Belastingblad 2001/996.

Rechtbank Rotterdam 20 mei 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:3726, Belastingblad 2015/368.

Nee, een busstation is net als een spoorwegstation in beginsel niet vrijgesteld. Wanneer het busstation onderdeel uitmaakt van de openbare weg kan wel sprake van uitzondering zijn. De feitelijke openbaarheid is daarbij niet van doorslaggevend belang bij de bepaling van de vraag of er sprake is van een openbare weg in de zin van de Wegenwet.

Bronnen

Hoge Raad 6 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY9491, Belastingblad 2006/1265.

Het begrip “openbaar” moet worden uitgelegd in de zin van de Wegen­wet. Openbare landwegen zijn ingeschreven in de wegenlegger die elke wegbeheerder bijhoudt.

Bronnen

Hoge Raad 21 september 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD3522, Belastingblad 2001/996.

Nee, in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ is de bepaling opgenomen dat de waarde van openbare land- en waterwegen en banen voor openbaar vervoer per rail bij de waardebepaling buiten aanmerking blijft met inbegrip van kunstwerken. Kunstwerken hebben hierbij uitsluitend betrekking op de kunstwerken die deel uitmaken van deze openbare wegen, zoals bijvoorbeeld viaducten, tunnels en ook openbare verlichting, verkeersborden en verkeerslichten.

Bakens die onderdeel uitmaken van openbare vaarwegen en als zodanig een functie hebben die dienstbaar is aan het waterverkeer, zijn daarbij eveneens uitgezonderd. Zelfstandige objecten zoals een water­toren of een historische vuurtoren worden daar niet mee bedoeld.

Bronnen

Hof ’s-Gravenhage 15 maart 1989, nr. 2306/88, D 2.

Hof ’s-Gravenhage 23 augustus 2000, ECLI:NL:GHSGR:2000:AS2508, Belastingblad 2001/935.

Ja, een ontvangst- en toegangsgebouw van een veer, is onder bepaalde omstandigheden als kunstwerk aan te merken dat onderdeel uitmaakt van de openbare landweg. Van een zodanige omstandigheid is sprake als het kunstwerk zodanig is verbonden met openbare land- dan wel waterwegen dat dit kunstwerk aan het verkeer over die wegen dienstbaar is, en daardoor nodig is om die wegen als zodanig te kunnen laten functioneren. Bij de beoordeling of de uitzondering van toepassing is, moet dus vooral gekeken worden of sprake is van kunstwerken die erop gericht zijn om voor voertuigen en voetgangers de aansluiting te maken tussen de openbare weg en het veer. De gebouwen of delen van gebouwen die primair de functie hebben van kantoor of station, vallen net als bijvoorbeeld trein- en busstation niet onder deze uitzondering.

Bronnen

Hoge Raad 2 november 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD5041, Belastingblad 2002/72.

Uitsluitend de rangeerterreinen die dienstbaar zijn aan openbaar vervoer komen voor uitzondering in aanmerking. Een rangeerterrein dat dienstbaar is aan het vervoer van goederen is niet uitgezonderd.

Begraafplaatsen en crematoria dienen altijd gewaardeerd te worden, ongeacht of deze objecten in de gemeentelijke belastingverordening zijn vrijgesteld. De waardebepaling is immers ook van belang voor de watersysteemheffing. Een begraafplaats of een crematorium zal door de aanwezige gebouwen altijd als gebouwd object in de watersysteemheffing worden betrokken.

Bronnen

Hof Den Haag 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863, Belastingblad 2020/256.

Nee, er zijn enkele categorieën objecten die (nagenoeg) alle gemeenten vrijstellen en die ook niet betrokken worden in de belastingheffing door de afnemers. Dit betreft de vrijstelling voor straatmeubilair en voor plantsoenen, parken en waterpartijen. Gezien het feit dat deze vrijstelling door (nagenoeg) alle gemeenten wordt toegepast en gelet op het geringe effect op de totale belastingcapaciteit, acht de Waarderingskamer het niet doelmatig om deze objecten te taxeren. Voor deze objecten behoeven dan ook geen beschikkingen te worden genomen en de waarde zal ook buiten beschouwing blijven bij de bepaling van de belastingcapaciteit door het CBS.

Straatmeubilair omvat alle gebouwde eigendommen, niet zijnde gebou­wen, welke zijn geplaatst ten gerieve of in het belang van het publiek, ten dienste van het verkeer of ter verfraaiing van de gemeente, zoals standbeelden, monumenten, fonteinen, bankjes, abri’s, telefooncellen, hekken en palen. Het begrip straatmeubilair houdt in dat de bedoelde gebouwde eigendommen deel uitmaken van de openbare weg. Reclamezuilen en overige gebouwde eigendommen met een vergelijkbaar doel die niet dienstbaar zijn aan de openbare weg, worden wel getaxeerd.

Eenvoudige laadinstallaties voor elektrische voertuigen, zoals een laadzuil, een laadpaal of een laadpunt kunnen in de meeste gevallen worden gezien als straatmeubilair en hoeven daarom niet te worden getaxeerd. Deze kunnen bijvoorbeeld worden vergeleken met installaties voor het betalen van parkeergelden. Laadinstallaties die bij een gebouw behoren en bij het gebouw staan of beschikbaar zijn in de parkeergarage, zoals oplaadpunten bij een kantoor, kunnen als werktuig worden gezien, maar vormen dan gebouwgebonden installaties die dus niet zijn vrijgesteld. Wanneer sprake is van (commercieel geëxploiteerde) oplaadstations (snellaadstation), dienen deze ook te worden gewaardeerd.

Bronnen

VNG Taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten.

De vrijstelling geldt als het gebouw in hoofdzaak (70% of meer) is bestemd voor openbare erediensten en/of openbare bezinningssamenkomsten van levensbeschouwelijke aard, een en ander met uitzondering van delen van zodanige onroerende zaken die dienen als woning. Voor het antwoord op de vraag of het gebouw voor ten minste 70% voor de erediensten of bezinningssamenkomsten wordt gebruikt, moet een berekening worden gemaakt waarbij de oppervlakte van de gebouwdelen tot uitgangspunt wordt genomen.

Bronnen

Hoge Raad 4 december 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC4804, Belastingblad 1992/73.

Hoge Raad 12 augustus 2016, ECLI:NL:HR:2016:1918, Belastingblad 2016/400

Hof Den Haag 7 december 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:3776.

Hof ’s-Hertogenbosch 8 maart 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:1049, Belastingblad 2018/205.

De werktuigenvrijstelling houdt in dat bij de bepaling van de waarde in het kader van de Wet WOZ de waarde van de desbetreffende werktuigen die onderdeel uitmaken van een onroerende zaak buiten aanmerking blijft.

Voor deze vrijstelling komen in aanmerking werktuigen die aan de volgende vijf criteria voldoen:

• het werktuig moet onroerend zijn (roerende zaken worden in het kader van de Wet WOZ niet gewaardeerd);
• het moet een werktuig zijn ten behoeve van een productieproces en dus niet een installatie ten behoeve van het functioneren van een gebouw, zoals bijvoorbeeld een lift of een roltrap;
• het werktuig moet verwijderd kunnen worden zonder dat beschadiging van betekenis aan die werktuigen wordt toegebracht;
• het werktuig is geen op zichzelf gebouwd eigendom (waarbij aangetekend dat een werktuig in een gebouw niet op zichzelf een gebouwd eigendom kan zijn). Bijvoorbeeld olieopslagtanks in de open lucht zijn een op zichzelf gebouwd eigendom en kunnen daarom niet als werktuig worden vrijgesteld, terwijl een gasturbine in een gebouw van een elektriciteitscentrale wel kan worden vrijgesteld;

Onderdelen van een gebouwd eigendom kunnen alleen als werktuig bij de waardebepaling buiten aanmerking blijven als het resterende deel na verwijdering van deze onderdelen zijn uiterlijke herkenbaarheid behoudt. Bijvoorbeeld de wieken en mast van een windturbine, dan wel de zonnepanelen van een zonne-energiecentrale zijn bepalend voor de uiterlijke herkenbaarheid en zijn daarom niet als werktuig vrijgesteld, maar de generator in de windturbine wel.

Bronnen

Artikel 2, eerste lid, onderdeel e, Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ.

Hoge Raad 16 april 1980, nr. 19.727, BNB 1980/183.

Hoge Raad 2 maart 1994, nr. 29.559, Belastingblad 1994/303.

Hoge Raad 8 juli 1997, ECLI:NL:HR:1997:AA2223, Belastingblad 1997/711.

Hoge Raad 30 juni 1999, ECLI:NL:HR:1999:AA2814, Belastingblad 1999/688.

Hoge Raad 29 september 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU5177, Belastingblad 2006/1219.

Hoge Raad 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1380, Belastingblad 2014/324.

Nee, windturbines of windturbineparken zijn niet vrijgesteld. De windturbines zijn op zich gebouwde eigendommen waaraan een waarde moet worden toegekend. Voor een deel moet de waarde van werktuigen buiten aanmerking blijven.

Wanneer sprake is van een windturinepark op zee kan de waardebepaling achterwege blijven, wanneer deze parken niet op het grondgebied van de gemeente liggen. Voor de gemeentelijke indeling is er verschil tussen de Waddenzee en de Noordzee, omdat de Waddenzee gemeentelijk is ingedeeld en de Noordzee niet.

Bronnen

Wet regeling provincie- en gemeentegrenzen langs de Noordzeekust van Den Helder tot en met Sluis en wijziging van de Financiële-Verhoudingswet 1984.

VNG Taxatiewijzer Windturbines.

Nee. Niet alle installaties voldoen aan de eisen die worden gesteld aan een werktuig in het kader van de werktuigenvrijstelling. Bijvoorbeeld alle installaties die een gebouw beter geschikt maken voor de functie (zoals een lift, een roltrap, airconditioning of een verwarmingsinstallatie) zijn geen uitgezonderde werktuigen. De waarde van deze installaties moet daarom worden meegenomen bij de waardebepaling.

Alleen de waarde van installaties die dienstbaar zijn aan een productie­proces kan in het kader van de werktuigenvrijstelling buiten aanmerking blijven.

Bronnen

Hoge Raad 6 februari 2015, ECLI:NL:HR:2015:219, Belastingblad 2015/106.

Hoge Raad 30 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2198, Belastingblad 2016/459.

Ja, kabels en leidingen zijn doorgaans werktuigen in de zin van de werktuigenvrijstelling. Indien aan de overige voorwaarden van de uitzonderingsbepaling wordt voldaan, dienen deze te worden vrijgesteld. Ter zake bovengrondse leidingen kan de vrijstellingbepaling op grond van het uiterlijke herkenbaarheidscriterium ter discussie staan. Ook kan in dit geval sprake zijn van een op zichzelf gebouwd eigendom, waardoor de leidingen niet zijn uitgezonderd.

Indien kabels en leiding in een (ondergrondse) leidingstraat zijn gelegd, deelt deze leidingstraat op zich niet in de werktuigenvrijstelling.

Bronnen

Hoge Raad 16 april 1980, nr. 19.727, BNB 1980/183.

Hoge Raad 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1380, Belastingblad 2014/324.

Ja, deze zenders zijn dienstbaar aan een productieproces. Indien deze zenders zijn geplaatst op een mast dan wordt deze mast, exclusief de zender(s), wel gewaardeerd.

Het landelijk netwerk van sirenes die worden geluid wanneer sprake is van een calamiteit bestaat uit vele sirenes die op verschillende manieren zijn geplaatst. In het geval een sirene op een (vrijstaande) mast is bevestigd dan is de mast zelf, de ondergrond en eventuele grond rondom de mast niet vrijgesteld. De sirene met de bijpassende randapparatuur is wel vrijgesteld, omdat dit een werktuig is.

Als de sirene geplaatst is op een gebouw is eveneens de sirene zelf en de randapparatuur vrijgesteld. De constructie waarmee de sirene is bevestigd is in beginsel niet vrijgesteld, maar in veel gevallen is dit een zodanig eenvoudige constructie dat de waarde kan worden verwaarloosd.

Van rijksmonumenten wordt altijd de marktwaarde bepaald, ongeacht of het object als woning of als niet-woning gebruikt wordt.

Bronnen

Artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.

Nee. Artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ noemt alleen monumenten die zijn aangewezen op basis van de Erfgoedwet. Voor andere monumenten, zoals gemeentelijke monumenten, provinciale monumenten of beschermde stadsgezichten die geen rijksmonumenten zijn, gelden de normale waarderingsvoorschriften.

Voor de bepaling van de marktwaarde van rijksmonumenten zijn alle bestaande taxatiemethoden (vergelijkings­methode, kapitalisatiemethode, discounted-cash-flowmethode) te gebrui­ken, afhan­kelijk van de beschik­bare marktinformatie. Dit betekent dat rijksmonu­mentale woningen gewoon met een vergelijkingsmethode gewaardeerd worden.

Hiervoor is het noodzakelijk dat er marktinformatie in de vorm van bijvoorbeeld transactieprijzen of huurprijzen beschikbaar is.

Bronnen

Hof Arnhem 26 oktober 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BO3710.

Hof ’s-Hertogenbosch 26 juni 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:2369.

Hof Arnhem-Leeuwarden 5 december 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10744, Belastingblad 2018/29.

Hof Den Haag 15 september 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2017, Belastingblad 2020/481.

Hof Arnhem-Leeuwarden 1 februari 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:708, Belastingblad 2022/108.

Wanneer marktinformatie in de vorm van transactieprijzen of huur­prijzen ontbreekt, kan voor het bepalen van een reële prijs die een mogelijke gegadigde bereid is te betalen toch gewerkt worden met de vergelijkingsmethodiek. Vergeleken moet worden met investeringen die gegadigden zouden moeten doen om een object te krijgen met gebruiks­mogelijkheden die overeenstemmen met die van het desbetreffende rijksmonument.

Voor toepassing van deze methode is het belangrijk om eerst te bepalen of er sprake is van meerdere gegadigden voor het object. Indien er slechts één gegadigde is (door fysieke eigenschappen van het object, of door bestemming) is de vergelijking met investeringen die andere gegadigden willen doen niet mogelijk. De waarde zal dan vaak nihil zijn. De investe­ringen die een derde bereid is te doen, kan men kwantificeren door uit te gaan van stichtingskosten die voor objecten met een vergelijkbaar doel gemaakt zijn.

Wanneer er vergelijkbare transactiecijfers beschikbaar zijn die betrek­king hebben op transacties die voldoen aan de ficties, kan met behulp van de vergelijkingsmethode worden getaxeerd. Marktinformatie kan eventueel buiten de gemeentegrenzen gevonden worden.

Het onderscheid tussen de marktwaarde en de gecorrigeerde vervan­gingswaarde is van groot belang. Essentieel bij de gecorrigeerde vervangingswaarde is dat gekeken wordt naar de huidige eigenaar/gebruiker als mogelijke gegadigde. Bij het berekenen van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt dan ook gekeken naar de kosten voor het vervangend herbouwen ten behoeve van de huidige eigenaar/gebruiker.

Bij het bepalen van de marktwaarde wordt alleen gekeken naar andere gegadigden (dus niet naar de huidige eigenaar/gebruiker). Vergeleken wordt met wat uit de “markt” blijkt dat deze gegadigden zouden willen investeren in een dergelijk object. Artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ bepaalt dat de WOZ-waarde van rijksmonumenten wordt bepaald op de marktwaarde.

Bronnen

Hoge Raad 30 augustus 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6931, Belastingblad 2000/1115.

Als een object bestaat uit een (onzelfstandig) deel dat als rijksmonument is aangewezen, zal voor dat deel de marktwaarde moeten worden bepaald. Voor de overige delen gelden de gewone waarderingsvoorschriften en wordt dus de marktwaarde of de vervangingswaarde bepaald, afhankelijk van welke van beide het hoogste is. Met de term “onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de (…) registers” wordt in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, gedoeld op onroerende zaken in de zin van de Erfgoedwet, en niet op onroerende zaken in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ.

Bronnen

Hoge Raad 30 maart 2007, ECLI:NL:HR:2007:AY7199, Belastingblad 2007/587.1.

In het algemeen geldt dat voor deze objecten de marktwaarde wordt bepaald, tenzij de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is.

De gecorrigeerde vervangingswaarde moet bij bedrijfsmatig geëxploi­teerde objecten zo berekend worden dat de gecorrigeerde vervangings­waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak. De bedrijfswaarde is de waarde die de onroerende zaak in economische zin vertegenwoordigt voor de huidige eigenaar. De bedrijfswaarde heeft daarom als bodem de marktwaarde van het object.

Bronnen

Artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.

Hoge Raad 8 juli 1992, nr. 27.678, Belastingblad 1992/801.

Hoge Raad 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421, Belastingblad 2011/643.

Bij objecten met een cultuurhistorische betekenis wordt in sommige gevallen de benuttingswaarde bepaald. Voor kerkgebouwen en andere onroerende zaken met cultuurhistorische betekenis wordt bij de berekening van de vervangingswaarde een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenstemt met de behoeften van de huidige eigenaar/gebruiker.

Voor rijksmonumenten geldt dat altijd uitgegaan wordt van de marktwaarde, ongeacht of deze hoger of lager is dan de benuttingswaarde.

Bronnen

Artikel 4, derde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.

Uitsluitend in gevallen waarin een WOZ-object bestaat uit delen waarvoor dwingend een waarderingsvoorschrift is voorgeschreven (rijksmonumenten: marktwaarde) is het volgens de Hoge Raad mogelijk om voor de andere delen de vervangingswaarde te bepalen. De marktwaarde voor het ene deel wordt opgeteld bij de gecorrigeerde vervangingswaarde voor de andere delen. Gezamenlijk vormen zij de WOZ-waarde.

Bronnen

Hoge Raad 30 maart 2007, ECLI:NL:HR:2007:AY7199, Belastingblad 2007/587.1.

Hoge Raad 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132, Belastingblad 2011/718.

Ja, de gehanteerde taxatiemethodieken zijn alleen een hulpmiddel om in te schatten welk bedrag een potentiële gegadigde bereid is te betalen voor het desbetreffende object. Deze potentiële gegadigde zal bij het bepalen van zijn “prijs” ook eventueel onderdelen verschillend benaderen.

Bij een woon-winkelpand zal voor het winkelgedeelte vergeleken worden met andere winkelpanden (huurwaarde) en voor het woongedeelte met andere woningen (verkoopprijs). Bij een gecombineerd winkel-horecapand kan voor het winkelgedeelte gerekend worden met huurwaardekapitalisatie (vergelijking met andere winkelpanden), terwijl voor het horecagedeelte eerder naar de mogelijke omzet wordt gekeken (discounted-cash-flow-berekening).

Bronnen

Hof Arnhem 13 september 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BT2195.

Hof Amsterdam 20 maart 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:1336, Belastingblad 2018/288.

Wanneer de aard en inrichting van het object een splitsing toelaten, is een optelsom mogelijk. Wel dient met eventuele kosten van een splitsing rekening gehouden te worden. Immers een potentiële koper van de onroerende zaak houdt ook rekening met de splitsingsmogelijkheid. Afhankelijk van de marktomstandigheden kan er ook sprake zijn van een “meerwaarde” voor een gecombineerd pand.

Wanneer splitsing niet mogelijk is, dient tijdens de taxatie van de marktwaarde van het complex te worden uitgegaan. Dit hoeft echter niet automatisch tot een lagere waarde te leiden. Ook dit is afhankelijk van de marktomstandigheden.

Voor de waardering van landgoederen gelden bijzondere waarderingsvoorschriften, die onder andere inhouden dat uitsluitend de ondergrond van gebouwen bij de waardering in aanmerking wordt genomen en dat de waarde van de woning wordt gesteld op de bestemmingswaarde.

Deze bijzondere waarderingsvoorschriften gelden uitsluitend voor onroerende zaken die als landgoed gerangschikt zijn. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) is verantwoordelijk voor de behandeling van de aanvraag en voor de registratie van deze landgoederen. Als tweede vereiste geldt dat sprake moet zijn van een zogenaamd Natuurschoonwetlandgoed. Hiervoor gelden de volgende aanvullende vereisten:

ten minste 30 percent van de oppervlakte van het landgoed is bezet met houtopstanden; of

de oppervlakte van het landgoed is voor ten minste 20 percent met hout­opstanden bezet waarbij de oppervlakte voorts voor ten minste 50 percent bestaat uit natuurterrein.

Als een landgoed niet is gerangschikt, of als niet is voldaan aan één van de twee aanvullende vereisten, dan zijn de de bijzondere waarderingsvoorschriften niet van toepassing en gelden de reguliere waarderingsvoorschriften voor woningen en niet-woningen.

Bronnen

VNG taxatiewijzer NSW-landgoederen.

Volgens de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ blijft bij de waardebepaling buiten aanmerking de waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen.

Met betrekking tot de waardering van landgoederen die onder de Natuur­schoonwet 1928 vallen, moet daarom eerst worden nagegaan in hoeverre er gebouwde eigendommen op voorkomen. De grond onder de gebouwen maakt deel uit van het gebouwde eigendom.

De opstallen met de ondergrond moeten dus getaxeerd worden. De waarde van ongebouwde eigendommen (ook de tuin rond de woning en het erf bij niet-woningen) moet bij de waardering buiten aanmerking blijven.

Bronnen

VNG taxatiewijzer NSW-landgoederen.

Rechtbank Haarlem 4 september 2007, ECLI:NL:RBHAA:2007:BB3157, Belastingblad 2007/1323.

Hoge Raad 5 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1949, Belastingblad 2010/300.

Onderdeel van de bijzondere waarderingsvoorschriften van natuurschoonwetlandgoederen is dat de woning en de aan de woning dienstbare opstallen worden gewaardeerd op de de zogenaamde “bestemmingswaarde”. Hoewel het begrip zelf niet in de wet is vastgelegd, wordt ermee bedoeld: “de waarde van de gebouwde eigendommen die tot woning dienen, waarbij er rekening mee gehouden wordt dat het landgoed nog 25 jaar in stand moet worden gehouden en dat geen opgaand hout mag worden geveld anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is”. Dit voorschrift is vastgelegd in atikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ. Deze vereisten leiden er toe dat er bij het bepalen van de bestemmingswaarde rekening gehouden moet worden met de lasten die met de instandhouding gepaard gaan. Deze last wordt ook wel de instandhoudingslast genoemd.

Omdat de grond bij natuurschoonwetlandgoederen in de waardebepaling buiten aanmerking blijft, wordt de bestemmingswaarde uitsluitend voor de gebouwde eigendommen die tot woningen dienen bepaald. De bestemmingswaarde wordt zodoende alleen beïnvloed door de last die gepaard gaat met het instandhouden van de gebouwde eigendommen en niet door een eventuele last die gepaard gaat met het instandhouden van de ongebouwde delen.

De waarde van gebouwde eigendommen die tot het landgoed behoren, maar die niet tot woning dienen wordt bepaald op de marktwaarde of de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Bronnen

Hof Amsterdam 11 juni 2004, ECLI:NL:GHAMS:2004:AQ9981, Belastingblad 2004/1260.

Hof ’s-Hertogenbosch 4 mei 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1926.

Om de bestemmingswaarde te bepalen moet eerst gekeken worden naar welke marktwaarde de onroerende zaak zou hebben, wanneer het geen onderdeel van een NSW-landgoed zou zijn. Hierbij moet rekening gehouden worden met het feit dat alleen de ondergrond van de woning en de gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden gewaardeerd. Het bepalen van de marktwaarde van de woning en aan de woning dienstbare gebouwen op het landgoed geschiedt op vergelijkbare manier als de waarbepaling van andersoortige woningen, middels een methode van systematische vergelijking. Hierbij kan worden gekeken naar de verkoopprijzen van vergelijkbare objecten zoals buitenplaatsen, landhuizen of woningen gelegen op andere landgoederen.

In de vergelijking moet rekening gehouden worden met het feit dat het te taxeren object op een NSW-landgoed ligt, omdat dit invloed kan hebben op de marktwaarde. Enerzijds kan sprake zijn van een positieve invloed, vanwege de mooie ligging of van de fiscale voordelen, maar anderzijds kan ook sprake zijn van een negatieve invloed als gevolg van overlast als gevolg van de openstelling van het landgoed en de beperkingen in de bestemming die samenhangen met het feit dat de woning op een NSW-landgoed ligt.

De marktwaarde wordt vervolgens gecorrigeerd met de instandhoudingslast om tot de bestemmingswaarde te komen. De bestemmingswaarde is dus altijd gelijk aan of lager dan de marktwaarde.

Bronnen

Rechtbank Gelderland 26 november 2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:7307, Belastingblad 2016/4.

Hoge Raad 28 september 2018, nr. 18/00001, ECLI:NL:HR:2018:1801.

De instandhoudingslast is de last die voortkomt uit de verplichting om een landgoed 25 jaar in stand te houden. Omdat de grond bij de waardebepaling van NSW-landgoederen al buiten aanmerking blijft, moet uitsluitend gekeken worden naar de last die gemoeid is met de verplichting de gebouwde eigendommen die tot woningen dienen in stand te houden.

In tegenstelling tot een woning die niet is gelegen op een landgoed, heeft de eigenaar van een woning op een landgoed verdergaande verplichtingen ten aanzien van het onderhoud van de woning. Dit komt doordat de eigenaar van de woning op het landgoed niet de vrijheid heeft de woning of gedeelten daarvan te slopen. Hij moet in plaats daarvan de woning instandhouden. Met deze verplichting kunnen hogere kosten gemoeid zijn dan reguliere onderhoudskosten.

De instandhoudingslast wordt doorgaans vertaald naar een factor op de marktwaarde, zodat deze marktwaarde met de instandhoudingsfactor wordt vermenigvuldigd om tot de bestemmingswaarde te komen.

Indien er zich op het landgoed meerdere woningen bevinden wordt per WOZ-object een instandhoudingsfactor bepaald. Wanneer sprake is van gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan een woning, zoals bijvoorbeeld een garage, dan wordt één instandhoudingslast voor het samenstel van de woning en het bijgebouw gezamenlijk bepaald.

Bronnen

Hoge Raad 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD0436, Belastingblad 2008/1187.

Het openstellen van het landgoed kan van invloed zijn op de bestemmingswaarde van de woning. Omdat openstelling zowel voordelen als nadelen heeft, is deze invloed niet in alle gevallen gelijk. De voordelen van openstellen zijn met name gelegen in de fiscale sfeer. De nadelen van het openstellen zijn onder andere de verplichting om wandelpaden aan te leggen en te onderhouden en de eventuele overlast die het openstellen voor bezoekers met zich mee brengt. Omdat de mogelijkheid bestaat een gedeelte van het landgoed van openstelling uit te zonderen om de privacy van de bewoners te garanderen, zal de overlast die met openstelling gemoeid is mede afhankelijk zijn van de grootte van het landgoed.

In de waardering wordt het voor- of het nadeel van openstelling meegenomen bij het bepalen van de marktwaarde van het object. Vervolgens wordt deze marktwaarde gecorrigeerd voor de instandhoudingslast. De instandhoudingslast is niet afhankelijk van de openstelling van het landgoed.

Bronnen

Rechtbank Gelderland 12 februari 2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:7307, Belastingblad 2016/4.

Degene die een opengesteld landgoed erft of geschonken krijgt, kan een successie- of schenkingsrechtfaciliteit krijgen, zodat geen of minder schenk- of erfbelasting betaald hoeft te worden. Onder de bezitseis wordt verstaan dat bij degene die deze faciliteit heeft genoten en binnen 25 jaren na het overlijden of de schenking het landgoed verkoopt, een gedeelte van de buiten invordering gebleven schenk- of erfbelasting alsnog wordt ingevorderd.

De “bezitseis” voor de bepaling van de bestemmingswaarde kan alleen van belang zijn in combinatie met een openstelling van het landgoed. Het rekening houden met deze bezitseis is dus van belang bij de analyse van verkopen van landgoederen, omdat de prijs mogelijk mede beïnvloed is door het moeten betalen van de schenk- of erfbelasting.

Bronnen

Hof Den Haag 24 september 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2632.

Er is geen wettelijke verplichting tot afronding. Voor de gebruiker van een taxatiewaarde en de ontvanger van een WOZ-beschikking is een rond bedrag wel logischer, omdat dit meer in overeenstemming is met de bandbreedte voor de nauwkeurigheid die hij verwacht van de taxatie. Het op een beschikking vermelden van een exact getal suggereert dat er sprake is van een fictieve berekening, terwijl en niet van een systematische inschatting van een op de markt reële verkoopprijs voor de desbetreffende object.

Richtlijn is om de waarde van woningen rekenkundig af te ronden op eenheden van minimaal € 1.000. Woningen met een WOZ-waarde vanaf € 250.000 worden afgerond op € 5000. Woningen met een WOZ-waarde vanaf € 1.000.000 worden afgerond op € 10.000.

De VNG Taxatiewijzer, Algemeen deel geeft richtlijnen voor het afronden van de WOZ-waarde van niet-woningen. Voor WOZ-objecten met een waarde boven € 100.000 worden de waarden afgerond op € 5.000. Voor WOZ-objecten met een waarde boven € 1.000.000 worden de waarden afgerond op € 10.000. Voor WOZ-objecten met een waarde boven € 10.000.000 worden de waarden afgerond op € 50.000. Bij niet-woningen is het gebruikelijk om altijd naar beneden af te ronden (afkappen), omdat bij deze niet-woningen een belanghebbende nooit een formeel belang heeft bij een hogere WOZ-waarde.

Bronnen

VNG Taxatiewijzer, Algemeen deel.

Hof Amsterdam 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473.

Hof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310.