10.1 De kwaliteitsbewaking van de waardering van woningen
Bij de jaarlijkse waardering van woningen wordt gebruik gemaakt van modelmatige waardebepaling. De resultaten uit de marktanalyse vormen een belangrijke basis voor het inrichten van het taxatiemodel. Door kwaliteitscontrole van de resultaten uit het model (modelwaarden en modelonderbouwingen) wordt het taxatiemodel in een aantal stappen steeds verder geoptimaliseerd.
Met betrekking tot de modelmatige waardebepaling van woningen moeten de beheersingsmaatregelen borgen dat:
het type model aansluit aan op de woningvoorraad, de beschikbare locatie- en objectkenmerken en op de beschikbare marktinformatie binnen de gemeente;
het model alle primaire, secundaire objectkenmerken gebruikt die volgens de marktanalyse relevant zijn voor de waarde op de waardepeildatum;
het model alle locatiekenmerken gebruikt die volgens de marktanalyse relevant zijn voor de marktwaarde op de waardepeildatum;
de modelwaarde ,die het model berekent voor (nagenoeg) alle woningen, aansluit op de marktwaarde;
het model de verkoopprijzen van ten minste vijf jaar voor de waardepeildatum en een half jaar na de waardepeildatum betrekt in de waardebepaling (als er voor een bepaald marktsegment voldoende recentere marktgegevens zijn, zal de invloed van de marktgegevens van enkele jaren voor de waardepeildatum beperkt zijn);
de onderlinge verhoudingen tussen de modelwaarde van een getaxeerde woning en de modelwaarden van andere woningen overeenkomen met de onderlinge verhoudingen in marktwaarde. Dit moet ten minste blijken uit een vergelijking met 25 verkopen;
alle onderlinge (model)waardeverschillen te herleiden zijn tot verschillen in object- en locatiekenmerken.
Bij voorkeur wordt bij de kwaliteitscontrole van de WOZ-taxaties van woningen gebruik gemaakt van een controlemodel. Dit is een tweede taxatiemodel dat evenals het primaire model in een aantal stappen is geoptimaliseerd. Het controlemodel hoeft echter geen taxatieverslagen te kunnen genereren. Door de modeluitkomsten van het contolemodel systematisch te vergelijken met de modeluitkomsten van het primaire taxatiemodel, krijgt de taxateur een beter beeld van de kwaliteit van de modelwaarden die gebruikt worden om de WOZ-waarden vast te stellen.
Gemeenten kunnen voor de bewaking van de kwaliteit van de taxaties gebruik maken van verschillende beoordelingsprotocollen die op de website van de Waarderingskamer worden aangeboden.
Daarnaast biedt de Standaard voor Ratiocontroles een aantal belangrijke handreikingen.
Ja, een systematische vergelijking tussen vraagprijzen en voorlopige WOZ-waarden is een belangrijke kwaliteitscontrole. Uiteraard moet daarbij rekening worden gehouden met de actuele marktomstandigheden.
Met betrekking tot de kwaliteitsbewaking van de modelmatige waardebepaling kan de volgende tijdlijn als leidraad gebruikt worden:
uiterlijk vier maanden na de waardepeildatum (1 mei) worden de ten behoeve van de kwaliteitscrontoles concrete toetsingsnormen vastgesteld. Daarbij is het aan te raden om ook gebruik te maken van de internationale standaard voor ratiocontroles;
er moet een risicoanalyse liggen ten grondslag aan de toetsingsnormen die worden opgesteld. Als daar aanleiding voor is moeten daarin de volgende aspecten worden betrokken:
de conclusies die zijn getrokken uit de permanente marktanalyse van de woningen;
de conclusies die zijn getrokken uit bezwaarprocedures van de voorgaande herwaardering en uit de andere vormen van interactie met belanghebbenden;
de conclusies die zijn getrokken over de juistheid van de geregistreerde objectkenmerken;
de samenstelling van de woningvoorraad;
uiterlijk vier maanden na de waardepeildatum (1 mei) wordt ten minste aan de hand van de woningen waarvan ook marktgegevens (vanaf een jaar voor de waardepeildatum) beschikbaar zijn, een eerste inschatting gemaakt van de te verwachten marktontwikkeling;
uiterlijk elf maanden na de waardepeildatum (dus één maand voor het begin van het kalenderjaar: 1 december) is 90% van de woningen gecontroleerd en goed bevonden.
In de kwaliteitscontrole van de woningtaxaties moet ten minste worden gekeken naar:
de aansluiting van de modelwaarden op het marktniveau. Hiervan moet de juistheid aangetoond kunnen worden;
de juistheid van de onderlinge waardeverhoudingen. Gelijke objectkenmerken moeten leiden tot gelijke modelwaarden en verschillen tussen modelwaarden moeten verklaard kunnen worden door verschillen in object- of locatiekenmerken. In dit kader moeten verschillen tussen verkochte en niet-verkochte woningen ook systematisch worden onderzocht;
de waardeontwikkeling. De juiste aansluiting van modelwaarden op de taxatiewaarden naar de vorige waardepeildatum moet kunnen worden aangetoond;
de risico's die samenhangen met het gekozen type taxatiemodel;
de onderbouwende verkoopcijfers op het taxatieverslag. De mate waarin de vermelde verkoopcijfers herkenbaar is en bijdragen aan acceptatie van de WOZ-waarde door belanghebbende.
Om te beoordelen of taxaties aansluiten op het marktniveau is het belangrijk om een directe vergelijking te maken tussen een taxatie en de verkoopprijs van hetzelfde object.
De verhouding tussen een modelwaarde en een verkoopprijs wordt aangeduid als een ratio. Systematisch onderzoek naar de aansluiting van modelwaarden op verkoopprijzen wordt daarom wel aangeduid als "ratio controles". Ratiocontroles worden overal toegepast waar men de kwaliteit van taxaties wil beoordelen.
Er is een internationaal erkende norm/werkwijze voor het uitvoeren van systematische ratiocontroles. Dat is de door de IAAO (International Association of Assessing Officers) vastgestelde Standard on Ratio Studies. In Nederland is deze internationale norm ook het uitgangspunt voor de kwaliteitscontroles naar de aansluiting van de modelwaarden op marktniveau. Daarom is in overleg met de IAAO een Nederlandse vertaling gemaakt: Standaard voor Ratiocontroles.
Een belangrijk aspect bij het bepalen en vaststellen van de WOZ-waarde is controle van de onderlinge waardeverhoudingen. Deze controle bestaat uit een aantal onderdelen.
Het uitgangspunt is dat objecten met gelijke kenmerken, dezelfde waarde hebben en dat een verschil in (waarderelevante) kenmerken correct in de WOZ-waarde tot uitdrukking komt. Hierbij wordt bijvoorbeeld gecontroleerd of de waarden van verschillende typen woningen zich goed tot elkaar verhouden. Daarbij kan bijvoorbeeld worden onderzocht of de verhouding van de waarde van rijwoningen en vrijstaande woningen juist is.
Dit kan worden gecontroleerd op basis van steekproeven en door op systematische wijze de waarden per vierkante meter te controleren.
Er is een internationaal erkende norm/werkwijze voor het uitvoeren van systematische ratiocontroles. Dat is de door de IAAO (International Association of Assessing Officers) vastgestelde Standard on Ratio Studies. In Nederland is deze internationale norm ook het uitgangspunt voor de kwaliteitscontroles naar de onderlinge waardeverhoudingen.
Hierin is beschreven dat de spreidingscoëfficiënt (COD) een van de meest bruikbare spreidingsmaten is om de consistente aansluiting op het marktniveau te onderzoeken. Ook de prijsgerelateerde spreidingscoëfficiënt (PRD) is een belangrijk kengetal om deze consistentie te beoordelen. Dit kengetal beoordeelt binnen een categorie of zowel de goedkopere woningen als de duurdere woningen op 100% van de marktwaarde zijn getaxeerd.
Centraal staat de eis dat een huidig taxatieverslag woningen drie (dat worden er vijf), voor de burger goed herkenbare, verkochte woningen als onderbouwing moet bevatten. De vermelde woningen moeten wat betreft buurt, categorie, grootte en vastgestelde waarde de belanghebbende de mogelijkheid bieden voor een goede vergelijking. Voor een goede vergelijking moeten de vergelijkbare woningen minimaal aan de volgende criteria voldoen:
woningen in dezelfde buurt;
woningen van dezelfde categorie;
woningen met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%;
woningen met een verkoopdatum in de periode tussen een jaar voor de waardepeildatum en een jaar na de waardepeildatum. Voor categorieën woningen met weinig verkoopcijfers is een ruimere periode aanbevolen.
Indien geen of minder dan drie woningen verkocht zijn die voldoen aan deze criteria, worden verkochte woningen vermeld in dezelfde buurt van vergelijkbare categorie met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%, dan wel worden verkochte woningen vermeld in een vergelijkbare buurt van dezelfde categorie met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%. Minstens één vermelde woning moet in dezelfde buurt zijn gelegen. Het kan voorkomen dat er geen drie vergelijkbare, verkochte woningen aanwezig zijn, bijvoorbeeld voor een woning die gelegen is in een buurt met hoofdzakelijk huurwoningen of bijvoorbeeld voor specifieke, unieke woningen. In deze situaties kunnen ook niet-verkochte woningen (dus zonder verkoopprijs, maar met vastgestelde waarde) vermeld worden. Dit betekent woningen in dezelfde buurt van dezelfde categorie met een verschil in vastgestelde waarde van maximaal 35%.
In de kwaliteitscontrole moeten ten minste de verkoopcijfers van een jaar voor en een half jaar na de waardepeildatum worden betrokken. Dit is echter het minimum. Het is aan te raden om verkoopcijfers uit een langere periode in de kwaliteitscontrole te betrekken.
10.2 De kwaliteitsbewaking van niet-woningen
De interne beheersingsmaatregelen bij de gemeente moeten erop gericht zijn dat:
er op een juiste wijze gebruik wordt gemaakt van de taxatiemethodiek zoals beschreven in de taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie;
er sprake is van een waardering waarbij gebruik wordt gemaakt van waardegroepen die tenminste is gebaseerd op categorie, ligging en grootte;
het objectieve leegstandsrisico wordt meegewogen in het vaststellen van de kapitalisatiefactor;
op basis van secundaire objectkenmerken de afwijking van de gemiddelde huurwaarde binnen de waardegroep wordt bepaald;
er een logische spreiding is binnen waardegroepen van minimale en maximale huurprijs en kapitalisatiefactor;
de kwaliteit van de gehanteerde marktgegevens gecontroleerd en gewaarborgd is;
de getaxeerde waarden overeenstemmen met het gehanteerde taxatiemodel en dat dus uitsluitend in uitzonderingsgevallen met de getaxeerde waarde wordt afgeweken van de modelwaarde (beperkt aantal handmatige aanpassingen op modelwaarden).
Met betrekking tot de waardebepaling van objecten met behulp van landelijke kengetallen moeten de interne beheersingsmaatregelen borgen dat:
er bij de waardering op systematische- en correcte wijze gebruik gemaakt wordt van de landelijke kengetallen;
alle afwijkingen ten opzichte van de kengetallen kunnen worden verklaard;
de gekozen positie binnen de bandbreedte van de landelijke kengetallen onderbouwd is met geregistreerde objectkenmerken;
bij objecten met een correctie voor functionele afschrijving van meer dan 20% deze correctie kan worden onderbouwd;
de waarde van de grond op juiste wijze in de eindwaarde tot uitdrukking komt, waarbij de grondwaarde kan worden onderbouwd met lokale of regionale marktgegevens;
de werktuigenvrijstelling juist wordt toegepast;
indien van toepassing een vergelijking wordt gemaakt tussen de modelwaarde en de stichtingskosten.
Met betrekking tot de waardebepaling van objecten met behulp van landelijke kengetallen moeten de interne beheersingsmaatregelen borgen dat:
er bij de waardering op systematische- en correcte wijze gebruik gemaakt wordt van de landelijke kengetallen;
er een controle moet zijn op de gehanteerde materiaalcodes
alle afwijkingen ten opzichte van de kengetallen kunnen worden verklaard;
de gekozen positie binnen de bandbreedte van de landelijke kengetallen onderbouwd is met geregistreerde objectkenmerken;
de waarde van de grond op juiste wijze in de eindwaarde tot uitdrukking komt, waarbij de grondwaarde kan worden onderbouwd met lokale of regionale marktgegevens;
de werktuigenvrijstelling juist wordt toegepast;
indien van toepassing een vergelijking wordt gemaakt tussen de modelwaarde en het transactiecijfer.
Ja. Als er van een incourant object in de gemeente actuele stichtingskosten beschikbaar zijn, dan moeten deze worden vergeleken met de uitkomst van de taxatie die tot stand is gekomen volgens de uitgangspunten van de landelijke taxatiewijzers.
Ja. Als er van een incourant object in de gemeente een actuele transactiecijfer beschikbaar is, dan moet deze worden vergeleken met de uitkomst van de taxatie die tot stand is gekomen volgens de uitgangspunten van de landelijke taxatiewijzers. Daarbij moet wel rekening gehouden worden of sprake is van een transactie gericht op voortzetting van het gebruik of een transactie gericht op transitie naar een andere bestemming. De vergelijking met een transactieprijs geeft een aanwijzing of de toegepaste correcties voor technische en functionele veroudering adequaat zijn.
Ja. Als er van een agrarisch object in de gemeente een actuele transactiecijfer beschikbaar is, dan moet deze worden vergeleken met de uitkomst van de taxatie die tot stand is gekomen volgens de uitgangspunten van de landelijke taxatiewijzers. Daarbij moet het transactiecijfer wel worden geschoond voor bijvoorbeeld het feit dat ook cultuurgrond in de transactie is betrokken.
De (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen is procesmatig ingepland om te voorkomen dat de waardebepaling leidt tot piek in de werkzaamheden vlak voor het begin van het kalenderjaar. Om het proces in de greep te houden, gelden met betrekking tot de (modelmatige) waardebepaling van niet-woningen de volgende criteria als richtlijn om een tijdige herwaardering te borgen:
indien voor een soort niet-woningen een in samenwerking met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde landelijke taxatiewijzer beschikbaar is, dan kan de taxatie van deze objecten na het verschijnen van de betreffende taxatiewijzers uiterlijk op 1 mei aanvangen;
uiterlijk zeven maanden na de waardepeildatum (1 augustus) is 20% van de niet-woningen getaxeerd;
uiterlijk tien maanden na de waardepeildatum (1 november) is 90% van de niet-woningen getaxeerd;
uiterlijk elf maanden na de waardepeildatum (dus één maand voor het begin van het kalenderjaar: 1 december) is 90% van de niet-woningen getaxeerd, gecontroleerd en goed bevonden.
