Het taxatieverslag moet inzicht geven in de opbouw van de WOZ-waarde. De modellen voor het taxatieverslag woningen en het taxatieverslag niet-woningen zijn vastgelegd in de bijlagen bij de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
Het taxatieverslag bevat, naast de tenaamstelling en aanduiding van het pand, een aantal kenmerken dat van belang is voor de waardebepaling. In ieder geval vermeldt het taxatieverslag het bouwjaar, het type object, de grootte van het pand en het perceel en eventuele aan- en bijgebouwen (de primaire objectkenmerken). Daarnaast kan melding worden gemaakt van bijzondere kenmerken die van belang zijn voor de waardebepaling, zoals de ligging of de staat van onderhoud (de secundaire objectkenmerken).
Verder geeft het taxatieverslag inzicht in de aansluiting op de markt. Bij woningen geschiedt dit door de vermelding van de verkoopprijzen (of eventueel de vastgestelde waarden) van ten minste drie vergelijkbare woningen. Bij niet-woningen wordt de opbouw van de taxatie weergeven (de huurwaarde en kapitalisatiefactor bij (voornamelijk) courante objecten of de stichtingskosten en correctiefactoren bij (voornamelijk) incourante en agrarische objecten).
Voor het controleren van de kwaliteit van de taxaties en de onderbouwing zijn door de Waarderingskamer beoordelingsprotocollen opgesteld. Er zijn beoordelingsprotocollen ontwikkeld voor:
Ja, de taxatie van woningen geschiedt altijd door de vergelijking met gerealiseerde verkoopcijfers. Het taxatieverslag moet deze taxatie voor de belanghebbende inzichtelijk maken. Daarom vormen de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen een belangrijk onderdeel van het taxatieverslag woningen en moet dit onderdeel in beginsel altijd worden gevuld.
Er zijn woningen of categorieën woningen waarbij geen verkoopcijfers van goed vergelijkbare woningen beschikbaar zijn. Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij huurwoningen in een buurt waar alle woningen door een woningbouwvereniging worden geëxploiteerd en dus geen verkoopcijfers beschikbaar zijn. In deze wijken kan het onderling vergelijken van de vastgestelde waarde van enkele typen woningen meer informatie geven dan een verkoopprijs uit een geheel andere wijk.
Ook in specifieke marktsegmenten (bijvoorbeeld top van de markt, bejaardenwoningen/wooneenheden in zorgcomplexen) zijn soms onvoldoende vergelijkbare panden verkocht, zodat het melden van de meest vergelijkbare transactie voor de belanghebbende de taxatie niet inzichtelijk maakt. Ook in die gevallen is de vergelijking met de vastgestelde waarden van enkele wel vergelijkbare panden voor de belanghebbende duidelijker.
Indien mogelijk heeft het vermelden van verkochte woningen altijd de voorkeur. Ook de rechter zal bij een beroepsprocedure meer belang hechten aan verkoopcijfers van vergelijkbare woningen dan aan de vastgestelde waarde van vergelijkbare objecten.
Het is niet wettelijk verplicht dat secundaire objectkenmerken op het taxatieverslag worden vermeld. In het Model taxatieverslag zijn alleen de primaire objectkenmerken opgenomen.
Het is wel toegestaan de secundaire objectkenmerken te vermelden. Het Model taxatieverslag verbiedt niet om aanvullende gegevens op te nemen. Met het oog op transparantie in de richting van belanghebbende en de wenselijkheid om in een zo vroeg mogelijk stadium aan de belanghebbende de op de zaak betrekking hebbende stukken te verstrekken, heeft het wel de voorkeur om de secundaire objectkenmerken die gebruikt zijn bij de waardebepaling ook te vermelden op het taxatieverslag.
Nee. Het is niet mogelijk elk (waarderelevant) objectkenmerk dat is gebruikt voor de onderlinge vergelijking te vertalen in een afzonderlijke waarde. Vaak beïnvloeden de verschillende kenmerken elkaar en is het niet altijd mogelijk of gewenst om van elk afzonderlijk kenmerk de invloed op het waardeverschil ten opzichte van vergelijkbare objecten te kwantificeren.
Op het taxatieverslag worden wel de deelobjecten (bijvoorbeeld berging, garage, dakkapel) met hun kenmerken getoond. Het Model taxatieverslag verbiedt niet om aanvullende gegevens op te nemen. Met het oog op transparantie in de richting van belanghebbende en de wenselijkheid om in een zo vroeg mogelijk stadium aan de belanghebbende de op de zaak betrekking hebbende stukken te verstrekken, kunnen sommige waarderelevante kenmerken eventueel afzonderlijk op het taxatieverslag worden benoemd.
Nee. Het is verplicht bij de waardebepaling op een goede manier rekening te houden met onderlinge verschillen tussen objecten. Voor woningen betekent dit onder andere dat in het geval van twee vergelijkbare opstallen, het verschil in de grootte van het perceel in de waarde van de beide objecten tot uitdrukking moet komen.
Het maken van een onderscheid tussen de waarde die moet worden toegekend aan de grond en de waarde die moet worden toegekend aan de opstallen is in de praktijk vaak alleen rekenkundig mogelijk, omdat de koper en verkoper in de overeengekomen prijs geen onderscheid maken tussen een bedrag voor de grond en voor de opstal. Daarom wordt ook op het taxatieverslag geen afzonderlijke waarde voor de grond en voor de opstal vermeld, maar wordt uitsluitend de totale WOZ-waarde getoond. Veel taxatiepakketten houden echter wel rekening met een waarde per onderdeel.
Het Model taxatieverslag verbiedt niet om aanvullende gegevens op te nemen. Met het oog op transparantie in de richting van belanghebbende en de wenselijkheid om in een zo vroeg mogelijk stadium aan de belanghebbende de op de zaak betrekking hebbende stukken te verstrekken, kan een dergelijk onderscheid wel afzonderlijk op het taxatieverslag worden benoemd.
Bij woningen in aanbouw, welke op de vervangingswaarde worden gewaardeerd, is het wel verplicht de waarde van de grond en de opstallen te onderscheiden.
https://uitspraken.rechtspraak...Nee, een grondstaffel is een hulpmiddel om de waarde die moet worden toegekend aan de grond te taxeren dan wel het verschil in waarde als gevolg van een afwijkende kavelgrootte ten opzichte van objecten waarmee vergeleken is, in te schatten. Met behulp van de grondstaffel kan ervoor worden gezorgd dat de invloed op de waarde van een extra vierkante meter grond verandert, naarmate een perceel groter of kleiner is. Op die manier wordt het mogelijk om de waarde te bepalen van een object door een vergelijking te maken met objecten die op een grotere of kleinere kavel gelegen zijn.
Het toepassen van diverse (grond)staffels is niet verplicht, maar het kan wel een goede manier zijn om de resultaten van de marktanalyse op een systematische manier te gebruiken bij de taxatie.
Omdat het gebruik van een grondstaffel een hulpmiddel is dat niet in alle taxatiemodellen wordt toegepast, is het niet verplicht om in het taxatieverslag inzage te geven in de opbouw van de waarde van het grondcomponent in de totale taxatie van de woning. Bij het beoordelen en vergelijken van de waarde is de WOZ-waarde van het gehele object van belang.
Het is wel toegestaan de grondstaffels zoals deze bij het onderhavige object zijn toegepast te vermelden. Het Model taxatieverslag verbiedt niet om aanvullende gegevens op te nemen.
Met het oog op transparantie in de richting van belanghebbende en de wenselijkheid om in een zo vroeg mogelijk stadium aan de belangheb-bende alle op de zaak betrekking hebbende stukken te verstrekken, heeft het wel de voorkeur om de toepgepaste grondstaffels te vermelden als deze ook daadwerkelijk bij de taxatie zijn gehanteerd.
Ja, iedereen die een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kan verzoeken om een taxatieverslag. Dat betekent dat ook een nieuwe eigenaar die in de loop van het kalenderjaar verzoekt om een beschikking, een taxatieverslag moet kunnen krijgen. Om aan al deze verzoeken te kunnen voldoen, is het noodzakelijk dat de gemeente eenvoudig het taxatieverslag kan vervaardigen uit de WOZ-administratie.
Nee dat mag niet. De wetgever heeft bepaald dat op het taxatieverslag voor courante niet-woningen de huurprijzen van de objecten waarmee vergeleken wordt, niet worden getoond.
Bij de vraag in hoeverre huurgegevens van vergelijkbare panden toch gedeeld mogen worden met derden ter onderbouwing van de waarde in een bezwaarprocedure, zal een belangenafweging gemaakt moeten worden tussen bekendmaking en geheimhouding. Dit is vergelijkbaar met de toetsing die moet worden verricht in het kader van artikel 3:4 Algemene wet bestuursrecht. De voor één of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit mogen niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen.
Indien ter onderbouwing van de waarde huurprijzen van vergelijkbare objecten worden verstrekt, moet aangegeven worden op welk object deze huurprijs betrekking heeft. Het is bij een waardering die is gebaseerd op vergelijking met andere objecten van essentieel belang om te weten om welke referentieobjecten het precies gaat. Zonder dit gegeven kan een belastingplichtige de door de heffingsambtenaar verstrekte gegevens niet controleren.
Wanneer een verkoopcijfer is opgenomen in de openbare registers, kan het desbetreffende verkoopcijfer worden vermeld. De overige gegevens, zoals opgevraagde stichtingskosten worden alleen vermeld op het taxatieverslag van het betreffende object zelf.
Bij de vraag in hoeverre (niet openbare) verkoopcijfers en stichtingskosten van vergelijkbare panden toch gedeeld mogen worden met derden ter onderbouwing van de waarde in een bezwaarprocedure, zal een belangenafweging gemaakt moeten worden tussen bekendmaking en geheimhouding. Dit is vergelijkbaar met de toetsing die moet worden verricht in het kader van artikel 3:4 Algemene wet bestuursrecht. De voor één of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit mogen niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen.
Op het taxatieverslag van een agrarisch object wordt vermeld uit welke kadastrale percelen het object bestaat en wat de oppervlakte van deze percelen is. Daarnaast wordt afzonderlijk vermeld welke grond meegetaxeerd wordt. Deze meegetaxeerde grond betreft de ondergrond van de gebouwen en de grond die dienstbaar is aan de gebouwen. Het verschil tussen de totale oppervlakte van het object en de meegetaxeerde oppervlakte gebouwd is de oppervlakte van de vrijgestelde cultuurgrond. Deze oppervlakte wordt niet afzonderlijk vermeld, maar kan dus wel worden afgeleid uit het taxatieverslag. De oppervlakte van de vrijgestelde cultuurgrond wordt door het waterschap gebruikt voor de watersysteemheffing op de ongebouwde onroerende zaken. In de Waarderingsinstructie is een voorbeeld van een taxatieverslag voor een agrarisch object opgenomen.
9.4 Het taxatieverslag objecten in aanbouw
Nee dit hoeft niet. Van objecten in aanbouw wordt de waarde bepaald op basis van de vervangingswaarde. Het taxatieverslag bestaat daarom voornamelijk uit de opbouw van de stichtingskosten en informatie over de voortgang van de bouw. Op het taxatieverslag worden daarnaast uitsluitend marktgegevens van het object zelf getoond, indien beschikbaar. Als marktgegeven kunnen eventueel vrij-op-naam-prijzen worden vermeld.
Tot slot is het aan te raden om de situatie op of rondom 1 januari te fotograferen en deze foto op het taxatieverslag te tonen.
