Hoofdstuk 8 - Taxatie volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde

Een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde bestaat altijd uit vier onderdelen, namelijk:

• vervangingswaarde grond;
• vervangingswaarde opstal;
• correctiefactor voor technische veroudering;
• correctiefactor voor functionele veroudering.

De vervangingswaarde van de opstal wordt vermenigvuldigd met de factoren voor technische veroudering en voor functionele veroude­ring. Bij het resultaat van deze vermenigvuldiging wordt de vervangings­waarde van de grond opgeteld.

Bronnen

Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.

Waarderingsinstructie

De berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde gaat uit van de investeringen die gedaan moeten worden ter vervanging van het te taxeren object. Als vervangingswaarde van de grond wordt daarom in eerste instantie gekeken naar de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met gelijke bestemming op een vergelijkbare locatie en rekening houdend met de grootte van de kavel. In aanvulling op het gebruik van gronduitgifteprijzen vindt er ook een analyse plaats van verkoopprijzen van onbebouwde grond in de regio.

Drie gegevens bepalen de vervangingswaarde van de grond, namelijk:

• locatie van de grond;
• oppervlakte van de kavel of toegestane grootte van het object;
• bestemming.

Uitgangspunt voor de vaststelling van deze gegevens is de reële uitgifte­prijs die door de gemeente wordt gehanteerd bij gronduitgifte. Indien bij de gronduitgifte rekening gehouden wordt met de maximaal bebouwbare oppervlakte of de grootte van het object, wordt dit eveneens meege­nomen in de berekening. Deze vervangingswaarde van de grond wordt niet gecorrigeerd voor technische of functionele veroudering. Factoren als bereikbaarheid en beschikbaarheid van parkeervoorzieningen in de omgeving komen indien noodzakelijk tot uiting in de factor voor functionele veroudering van de opstal. Bij de berekening van de vervangingswaarde van de grond worden aanlegkosten zoals verharding en parkeervoorzieningen niet meege­nomen. Deze komen tot uiting bij de vervangingswaarde voor de opstal, omdat op deze voorzieningen wel correcties mogelijk zijn. Voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn de waarderingsvoorschriften (volle en onbezwaarde eigendom, onmid­dellijk en in volle omvang in gebruik te nemen) ook van toepassing. Bij de bepaling van de vervangingswaarde van de grond wordt daarom geen rekening gehouden met de waardedrukkende invloed van erfpacht.

Wanneer een opstal is geplaatst op een zodanig groot perceel dat een deel van deze grond geen toegevoegde waarde heeft voor de eigenaar, moet hiermee rekening gehouden worden. In de waarbepaling kan het daarom relevant zijn onderscheid te maken tussen grond die gebouwgebonden is en grond die niet gebouwgebonden is. Hiermee kan onderscheid gemaakt worden tussen de daadwerkelijk benutte grond en de eventuele restgrond.

Voor het berekenen van de vervangingswaarde van de opstal wordt uitge­gaan van de kosten die gemaakt moeten worden voor de herbouw van het desbetreffende object. Deze vervangingswaarde heeft betrekking op de actuele stichtingskosten volgens moderne bouwmethoden voor een in beginsel identiek vervangend object op het moment van de peildatum. De vervangingswaarde van de opstal heeft betrekking op alle gebouwen, onderdelen en terreinvoorzieningen die tot de te taxeren onroerende zaak behoren.

De bepaling van de vervangingswaarde voor de opstal wordt gebaseerd op de stichtingskosten per vierkante meter per gebouwonderdeel (of per stuk/per strekkende meter). Bij de stichtingskosten kunnen de totale kosten per vierkante meter worden gesplitst in maximaal de volgende elementen: ruwbouw, afbouw/vaste inrichting, installaties. De stichtingskosten zijn inclusief overige kosten. Met overige kosten wordt bedoeld alle voor de herbouw noodzakelijke kosten, zoals voor projectbegeleiding, het honorarium van de architect of kosten voor de aanvraag van vergunningen, die onderdeel vormen van de vervangingswaarde.

De berekening van een ongecorrigeerde vervangingswaarde wordt afgeleid uit kengetallen voor de stichtingskosten per vierkante meter. Deze kengetallen kunnen zijn afgeleid direct, of via de verschillende taxatiewijzers uit gerealiseerde stichtingskosten van vergelijkbare recente (nieuw)bouwprojecten die landelijk verzameld en geanalyseerd worden door het WOZ-datacenter. De berekende ongecorrigeerde vervangingswaarde wordt gecorrigeerd met een correctiefactor voor technische veroudering en een correctiefactor voor functionele veroudering.

Voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) voor diverse soorten onroerende zaken verschillende taxatiewijzers opgesteld. Deze taxatiewijzers geven de kengetallen, met bijbehorende bandbreedtes, op basis waarvan de stichtingskosten (vervangingswaarde) van een object ingeschat kan worden. Verder geven de taxatiewijzers ook kengetallen, met bijbehorende bandbreedtes, voor andere onderdelen van de taxatie-opbouw, zoals bijvoorbeeld de levensduur. De taxatiewijzers zijn gebaseerd op een landelijke (markt) analyse van stichtingskosten bij concrete bouwprojecten. Deze marktanalyse wordt gevoed vanuit de geregistreerde gegevens van het WOZ-datacenter. Daarnaast zijn onder meer richtlijnen gegeven ter zake van de te hanteren methodiek voor de correctie voor functionele en technische veroudering. Taxatiewijzers zijn een hulpmiddel om de verschillende componenten van de opbouw van de gecorrigeerde vervangingswaarde te bepalen. De toepassing van de taxatiewijzers wordt ondersteund door het centraal rekenmodel: TIOX. Natuurlijk worden bij de waarbepaling met behulp van TIOX en de taxatiewijzers de specifieke kenmerken van het object en de specifieke voor het object geldende omstandigheden meegenomen in de waardebepaling. Deze specifieke kenmerken en omstandigheden bepalen op welke positie binnen de gegeven bandbreedte een kengetal voor een concrete taxatie wordt bepaald.

De taxateur is verantwoordelijk voor een goede onderbouwing van de waarde. Uitsluitend verwijzen naar kengetallen uit de taxatiewijzers is niet voldoende. De in de taxatiewijzers opgenomen geanalyseerde bouwprojecten kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan de door de taxateur op te stellen onderbouwing van de gehanteerde kengetallen. Daarnaast onderbouwt de taxateur de gekozen positie binnen de bandbreedte aan de hand van geregistreerde objectkenmerken en eventueel specifieke omstandigheden.

Bronnen

Hof Amsterdam 2 januari 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:22, Belastingblad 2014/122.

Hof Den Haag 13 januari 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:106, Belastingblad 2016/101.

Hoge Raad 3 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1040, Belastingblad 2016/290.

Er dient zoveel mogelijk te worden uitgegaan van de op het moment van de waardepeildatum actuele stichtingskosten volgens moderne bouwmethoden voor een in beginsel identiek vervangend object. Dit betekent dat aange­sloten moet worden op de feitelijke omvang en kwaliteit van het te taxeren object. Wanneer het te taxeren object groter of kwalitatief beter is dan op basis van het huidige gebruik of de huidige normen gebruikelijk is, leidt dit voor het te taxeren object tot een hogere ongecorrigeerde vervangingswaarde dan voor een nu nieuw te bouwen object volgens de actuele normen. Een en ander kan wel leiden tot een correctie in de functionele veroudering.

Bij het bepalen van de stichtingskosten dient rekening gehouden te worden met objectgebonden investeringssubsidies. Dit zijn subsidies welke van overheids­wege op of omstreeks de waardepeildatum aan een ieder worden verstrekt die een dergelijk object tot stand brengt. Deze subsidies beïnvloeden de kosten die de bouwer moet maken (vervangingswaarde).

Subjectgebonden investeringssubsidies, beïnvloeden niet de objectief te maken kosten. Subsidies die betrekking hebben op de exploitatie van een object hebben ook geen invloed op de hoogte van de getaxeerde stichtingskosten.

Bronnen

Hoge Raad 23 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA2720, Belastingblad 2008/183.

Nee, subsidienormen zijn niet maatgevend voor de waardebepaling. In de praktijk blijkt dat nieuwbouw van gebouwen in deze sector soms plaats­vindt tegen kosten die boven deze normen liggen en soms tegen kosten die onder deze normen liggen. Voor recent gebouwde objecten geven de werkelijke stichtingskosten daarom meer informatie dan de normen.

Voor objecten die langer geleden gebouwd zijn, is toepassing van de normen ook niet altijd mogelijk. Er zijn in het verleden wellicht gebouwen gebouwd met een bouwtechnische kwaliteit die met de nu geldende normbedragen niet meer gerealiseerd kan worden. Daar­entegen zijn er ook in het verleden gebouwen neergezet die niet meer voldoen aan de thans geldende bouweisen en waarbij de vervangingswaar­de dus lager zal zijn dan de vervangingswaarde volgens de norm­bedragen voor een even grote school of een zieken­huis met evenveel bedden.

Bij het waarderen van objecten door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde methodiek wordt de vervangingswaarde van een (deel)object gecorrigeerd voor technische veroudering. Deze correctie is afhankelijk van de levensduur, de ouderdom en de restwaarde van het object.

Bij iedere herwaardering moet een inschatting gemaakt worden van de correctie voor technische veroudering. De gecorrigeerde vervangingswaarde van een object dat net gereed is gekomen, is in beginsel gelijk aan de investeringen die gedaan zijn. Daarom is er bij nieuwe objecten doorgaans geen correctie voor technische veroudering. Aan het einde van de geprognosticeerde levensduur vindt er een zodanige correctie plaats dat de restwaarde is bereikt. De meest doelmatige en transparante manier om dit te doen is door uit te gaan van een lineaire toename van de correctie tussen het moment van gereedkomen en het einde van de levensduur van het (deel)object. Afhankelijk van de jaarlijks geactualiseerde inschatting van de restwaarde en van de resterende levensduur wordt de correctiefactor voor technische veroudering bij iedere herwaardering opnieuw bepaald.

Indien bijvoorbeeld na 15 jaar blijkt dat door gebrek aan onderhoud het object minder lang mee zal gaan dan de oorspronkelijk geschatte levensduur, zal dit leiden tot een verhoogde correctie. Indien daarentegen een renovatie heeft plaatsgehad, kan blijken dat het object (veel) langer meegaat dan oorspronkelijk voorzien en zal een kleinere correctie voor technische veroudering worden toegepast. Ook zonder investering in een renovatie kan bij de herwaardering blijken dat de technische kwaliteit van het object zodanig is dat de verwachte resterende levensduur langer zal zijn dan eerder ingeschat. Dit kan leiden tot een lagere correctie voor technische veroudering, omdat de correctie voor technische veroudering een actuele inschatting is op basis van de technische kwaliteit van het object. Er is dus geen sprake van een (fiscale of boekhoudkundige) afschrijving.

De (resterende) levensduur van een object wordt per onderdeel bepaald. Daarnaast vindt er doorgaans een onderverdeling plaats tussen de ruwbouw, afbouw en de installaties, omdat deze drie elementen van het onderdeel een verschillende levensduur kunnen hebben. Om de (resterende) levensduur te bepalen wordt gekeken naar hoe lang vergelijkbare objecten gebruikt worden zonder noemenswaardige renovaties. Omdat deze gegevens niet altijd binnen de gemeente bekend zijn, kan gebruik gemaakt worden van de kengetallen die zijn opgenomen in de landelijk taxatiewijzers. Bij gebruik van deze kengetallen moet echter wel altijd gekeken worden of het te taxeren object in voldoende mate overeenkomt met het object dat in de taxatiewijzers wordt genoemd en of de lokale omstandigheden, of de situatie rond het te taxeren object aanleiding geven om af te wijken van de landelijke kengetallen.

Bij het bepalen van de levensduur direct na ingebruikname van een object kunnen de kengetallen uit de taxatiewijzer een goede leidraad vormen. Bij de inschatting van de resterende levensduur van een langer in gebruik zijnd object gaat het nadrukkelijk om de technische kwaliteit van het desbetreffende object. De inschatting van de resterende levensduur moet in beginsel ieder jaar worden gedaan. Zorgvuldig gebruik en adequaat onderhoud kunnen leiden tot een betere technische kwaliteit van een object met een naar verwachting langere resterende levensduur en kleinere correctie voor technische veroudering dan bij een evenoud object (van hetzelfde archetype) dat meer geleden heeft onder gebruik en/of gebrekkig is onderhouden.

Bronnen

Hoge Raad 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169, Belastingblad 2020/122.

Hoge Raad 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, Belastingblad 2020/472.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 12 april 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:2742.

De restwaarde is de waarde van het object op het moment dat de nu ingeschatte levensduur voorbij is. De restwaarde van een object wordt bepaald door te kijken naar de waarde van vergelijkbare objecten op het moment dat hun (verwachte) levensduur is beëindigd. Waarbij er vanuit gegaan wordt dat het object aan het eind van deze verwachte levensduur nog in gebruik is, of kan worden genomen, wordt gerenoveerd, dan wel dat het object door herbestemming een andere functie krijgt. De restwaarde is dus in de regel niet gelijk aan de waarde bij sloop van het object. Gedurende de levensduur van een object kan de restwaarde veranderen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn, wanneer er meer of minder mogelijkheden zijn voor renovatie of om het object een andere functie te geven.

Evenals bij de bepaling van de levensduur van een onderdeel, kan ook voor het jaarlijks bepalen van de restwaarde gebruik worden gemaakt van landelijke kengetallen die zijn opgenomen in de taxatiewijzers.

In beginsel wel. De correctiefactor voor technische veroudering maakt het mogelijk dat tijdens de levensduur van het object de waarde geleidelijk wordt gecorrigeerd. De correctie start bij ingebruikname. Door het voortschrijden van de tijd wordt immers het toekomstig nut van de desbetreffende zaak steeds kleiner. Een object dat gebouwd is om 25 jaar onderdak te bieden, levert twintig jaar later nog maar vijf jaar lang dit profijt op. Een object dat net gereed is, zal gedurende de levensduur nog het volledige nut moeten opleveren.

Overigens betekent het jaarlijks taxeren van de gecorrigeerde vervangingswaarde ook dat jaarlijks een inschatting gemaakt wordt van de resterende levensduur. In de praktijk kunnen gebouwen langer of korter worden gebruikt dan de bij de bouw ingeschatte verwachte levensduur. Gedurende de gebruiksperiode zal steeds beoordeeld worden, op basis van de technische staat van het object, hoe lang het object nog gebruikt zal kunnen worden. Dit kan gedurende de gebruiksperiode leiden tot bijstelling van de correctie, omdat de correctie verdeeld kan worden over een groter of juist een kleiner aantal jaren.

Voor objecten met een hoge leeftijd moet voor het bepalen van de factor voor technische veroudering rekening gehouden worden met de gedurende de gebruiksperiode gedane investeringen in onderhoud en verbetering. Bij zeer oude objecten heeft het geen betekenis om een correctiefactor voor technische veroudering te berekenen op basis van de gehele levensduur van het object. In die gevallen wordt voor de correctie voor technische veroudering uitsluitend gekeken naar de resterende levensduur. Voor de werkwijze bij het bepalen van de correctie voor technische veroudering in het algemeen en voor oude objecten in het bijzonder wordt verwezen naar het algemeen deel van de taxatiewijzers.

Bronnen

VNG Taxatiewijzer Algemeen.

De sloop op zich heeft geen effect op de correctie voor technische veroudering. Indien de sloop plaatsvindt in verband met de slechte technische kwaliteit van het object, zal er sprake zijn van een grote correctie voor technische veroudering. Deze grote correctie wordt verklaard door de slechte staat van het object. De verwachte levensduur van het object hangt in deze situatie direct samen met de verwachte sloopdatum. Onderzocht moet worden wat de restwaarde is (eventuele opbrengst of mogelijkheden voor hergebruik).

Indien de sloop plaatsvindt omdat er iets anders gerealiseerd moet worden, kan de technische staat van het object nog uitstekend zijn. Er is bij een goede technische staat sprake van een beperkte correctie voor tech­nische veroudering. Dit leidt tot een hogere waarde van het object, hetgeen ook tot uiting zal komen in de schadeloosstelling die de eigenaar zal krijgen in verband met de sloop.

Bij de inschatting van de levensduur gaat men in die situatie niet uit van de verwachte sloopdatum, maar van de verwachte levensduur van het desbetreffende object bij normaal voortgezet gebruik.

Bronnen

Hof Amsterdam 15 september 2000, ECLI:NL:GHAMS:2000:AA7535, Belastingblad 2002/146.

Hof Arnhem-Leeuwarden 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824.

Nee. De methode waarbij de correctie voor technische veroudering wordt bepaald door uit te gaan van een lineair toenemende correctie is weliswaar een goed hulpmiddel, maar het gebruik ervan is niet verplicht.

De lineair toenemende correctie wordt bepaald door de inschatting van de (resterende) levensduur en de restwaarde van een object. Deze inschatting wordt bij iedere herwaardering opnieuw gemaakt. Dit heeft tot gevolg dat de uiteindelijk toegepaste correcties voor technische veroudering door de jaren heen niet altijd op een rechte lijn liggen.

Bronnen

VNG Taxatiewijzer Algemeen.

Nee. Binnen een WOZ-object kunnen bijvoorbeeld verschillende gebouwen onderscheiden worden met verschillende bouwjaren of geheel verschillende bouwkwaliteit waarop andere correctiepercentages worden toegepast. Er kan ook sprake zijn van gebouwdelen, bijvoorbeeld een latere aanbouw, die op een andere wijze wordt gecorrigeerd, bijvoorbeeld omdat deze aanbouw naar verwachting een andere levensduur zal hebben.

Daarnaast wordt in de verschillende taxatiewijzers bij het bepalen van de correctie onderscheid gemaakt tussen ruwbouw, afbouw/vaste inrichting, installaties en infrastructuur, omdat deze onderdelen bijvoorbeeld een geheel verschillende levensduur hebben. De ruwbouw van een pand kan bijvoorbeeld wel honderd jaar meegaan, terwijl de installaties al na 20 jaar vervangen moeten worden.

Verder vindt er uiteraard geen correctie voor technische veroudering plaats op de grondwaarde.

Gedurende de gebruiksperiode van een object kan de inschatting van de resterende levensduur om verschillende redenen veranderen. Zo kan er sprake zijn van een grote renovatie of een sloop, maar er kan eveneens sprake zijn van een langer verwacht gebruik van het object als gevolg van veranderde (omgevings)factoren. Bij iedere herwaardering wordt een inschatting gemaakt van de resterende levensduur. Telkens op de peildatum moet op basis van de technische staat van het object beoordeeld worden gedurende welke periode de onroerende zaak in de toekomst voor de eigenaar/gebruiker nog nut zal hebben en hoe hoog dat nut zal zijn. Deze methodiek van het jaarlijks inschatten van de technische correctie wijkt hiermee af van de boekhoudkundige afschrijving op gedane investeringen. Immers deze afschrijving kan alleen groter worden in de tijd, terwijl de inschatting van de correctie, bijvoorbeeld door een geactualiseerde inschatting van de resterende levensduur, ook kleiner kan worden.

Het op de waardepeildatum normaal functioneren en het ontbreken van aanwijzingen dat het huidige gebruik overeenkomstig de bestemming op korte termijn wordt beëindigd, zijn belangrijke aanwijzingen dat de levensduur kan/moet worden verlengd. Wanneer de inschatting van de resterende levensduur verandert, kan dit op verschillende manieren in de waardering worden verwerkt.

Als de inschatting van de resterende levensduur op de waardepeildatum langer is dan eerder werd verondersteld, doordat er een renovatie heeft plaatsgevonden, of dat, op basis van de technische staat van het object, het object langer geschikt zal zijn voor het beoogde gebruik, kan de levensduur worden verlengd. In dat geval wordt de verwachte resterende levensduur opnieuw geschat. Deze inschatting wordt vertaald naar een verwachte totale levensduur voor het object en wordt er een nieuw correctiepercentage berekend op basis van de restwaarde, de leeftijd en de totale levensduur van het object. Er moet, op het moment dat sprake is van een veranderde inschatting van de resterende levensduur, ook bekeken worden of er invloed van deze levensduurverlenging is op de restwaarde.

Als sprake is van een zodanige renovatie dat (bijna volledig) sprake is van nieuwbouw, dan kan met behulp van de taxatiewijzer en de stichtingskosten van vergelijkbare objecten een nieuwe inschatting gemaakt worden van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object. Het wordt dan gewaardeerd alsof sprake is van nieuwbouw. Daarbij wordt uitgegaan van een nieuw “bouwjaar” en wordt eveneens de restwaarde en de levensduur opnieuw ingeschat. Dit kan bijvoorbeeld ook worden toegepast op afzonderlijke onderdelen, zodat de afbouw/inrichting en installaties worden getaxeerd met een nieuw bouwjaar, terwijl voor de ruwbouw sprake is van een correctie op basis van het oorspronkelijke bouwjaar van het pand.

Bronnen

VNG Taxatiewijzer, Algemeen.

Hoge Raad 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169, Belastingblad 2020/122.

Hoge Raad 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, Belastingblad 2020/472.

Bij objecten die worden gewaardeerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde kunnen omstandigheden voorkomen die een correctie op de waarde rechtvaardigen die groter is dan de “normale” correctie vanwege het feit dat het object verouderd. Omdat de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde die het object voor de eigenaar zelf heeft, weergeeft, zal er bij de waardering rekening gehouden moeten worden met de mate waarin een object kan voldoen aan de eisen die de eigenaar aan het object stelt. Deze omstandigheden kunnen worden onderscheiden in vier categorieën.

Economische veroudering

Als door omstandigheden anders dan de gebruikelijke veroudering, maatschappelijk of economisch gezien minder behoefte bestaat aan het object, zal de waarde hiervoor moeten worden gecorrigeerd. Hierbij moet worden gedacht aan een schoolgebouw dat door een sterke afname van het aantal (potentiële) leerlingen veel groter is dan noodzakelijk of een havengebonden object dat door het toenemen van het gemiddelde formaat van schepen een steeds kleiner wordende groep schepen kan bedienen.

Verandering van bouwwijze

Ook wanneer de bouwwijze van het object aanzienlijk duurder is dan de hedendaagse bouwmethoden die zouden worden toegepast wanneer een vergelijkbaar object nieuw zou worden gebouwd, dan moet hiervoor worden gecorrigeerd. Immers, de vervangingswaarde van het object is lager, omdat de huidige eigenaar een vergelijkbaar object tegen lagere kosten zou kunnen (laten) ontwikkelen.

Belemmering in gebruiksmogelijkheden

Wanneer de gebruiksmogelijkheden van het object sterk zijn beperkt en het object, ten opzichte van vergelijkbare objecten minder geschikt is te gebruiken voor het doel waarvoor het gesticht is, kan de waarde hiervoor worden gecorrigeerd. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de capaciteit van een evenementenlocatie is verminderd als gevolg van veranderde regelgeving rondom de brandveiligheid, of wanneer strengere milieuwetgeving de productie van een fabriek beperkt.

Excessieve gebruikskosten

Als vierde kan een correctie toegepast worden wanneer het gebruik van het object tot aanzienlijk hogere kosten leidt dan bij een vergelijkbaar (nieuwer) object. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als het object slecht is geïsoleerd en hierdoor veel meer energie verbruikt dan vergelijkbare objecten met een vergelijkbare correctie voor technische veroudering. Voor de eigenaar heeft het object als gevolg van deze hogere gebruikskosten een lagere waarde dan vergelijkbare objecten zouden hebben.

De factor voor functionele veroudering wordt bepaald door de volgende aspecten af te wegen:

• de behoefte die nog bestaat aan dit object;
• de verandering van bouwwijze;
• de belemmeringen voor het normale productieproces;
• excessieve gebruikskosten.

Voor elk van deze elementen wordt een factor bepaald. Vermenigvuldiging van die factoren levert de correctiefactor voor functionele veroudering. Voor elk van deze factoren is de basiswaarde 1.00. Alleen wanneer het te taxeren object significant afwijkt van een functioneel object op één van de genoemde aspecten, wordt een lagere factor gehanteerd.

Bronnen

Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.

Ja. Immers met het begrip restwaarde wordt in het kader van de Wet WOZ de technische restwaarde bedoeld, dus de restwaarde aan het eind van de ingeschatte levensduur. Een object kan een hoge technische restwaarde hebben bijvoorbeeld omdat het object zodanig geconstrueerd is dat hergebruik goed mogelijk is. Wanneer het object echter een lage of geen economische betekenis meer heeft, moet een verdere correctie plaatsvinden om de gecorrigeerde vervangingswaarde te bepalen. De gecorrigeerde vervangingswaarde kan hierdoor in verband met het ontbreken van een economische betekenis lager zijn dan de technische restwaarde.

Overigens kan deze hoge functionele correctie wel betekenen dat de marktwaarde (de waarde voor een willekeurige andere gegadigde) hoger is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde (de waarde voor de huidige eigenaar). In dat geval wordt de hogere marktwaarde als WOZ-waarde gehanteerd.

Een overschot aan ruimte kan aanleiding zijn een correctie voor functionele veroudering toe te passen, wegens economische veroudering. Een tekort aan ruimte is geen aanleiding een correctie voor economische veroudering toe te passen, omdat het object in die situatie volledig benut wordt en de eigenaar altijd de mogelijkheid heeft ruimte elders te betrekken.

Als sprake is van een te kleine maatvoering van ruimten, waardoor de gebruiksmogelijkheden beperkt worden, kan wel sprake zijn van een correctie voor functionele veroudering wegens belemmering van de gebruiksmogelijkheden. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een industrieel complex dat logistiek niet meer goed bereikbaar is met moderne vervoermiddelen.

Een voorgenomen sloop heeft in beginsel geen invloed op de factor voor functionele veroudering. Zoals een voorgenomen sloop kan functioneren als signaal dat de technische levensduur verstreken is, kan een voorgenomen sloop ook het signaal zijn dat het eind van de economische levensduur bereikt is. Het feit dat er geen behoefte meer bestaat aan het object, dat het productie­proces belemmerd wordt of dat de gebruikskosten excessief zijn, leidt dan tot het besluit tot sloop. Het enkele besluit tot sloop zelf heeft geen effect op de factor voor functionele veroudering, maar mogelijk wel op de genoemde elementen van de functionele/economische veroudering.

Bronnen

Hoge Raad 25 oktober 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7837, Belastingblad 2001/643.

Hof ’s-Gravenhage 31 januari 2001, ECLI:NL:GHSGR:2001:AS2465, Belastingblad 2002/5.

Hof Amsterdam 12 april 2005, ECLI:NL:GHAMS:2005:AT4101, Belastingblad 2005/698.

Wanneer de aanwezigheid van bodemverontreiniging zodanig is dat dit de waarde die het object voor de eigenaar zelf heeft, beïnvloedt, kan hiervoor een correctie voor functionele veroudering worden toegepast. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de verontreiniging er toe leidt dat het gebruik van het object wordt belemmerd, beperkt of niet meer is toegestaan. De kosten die de eigenaar moet maken als gevolg van de verplichting om de grond te saneren, kunnen leiden tot een aftrek op de waarde los van de correctie voor functionele veroudering.

Ja. Economische, maatschappelijke en politieke omstandigheden op de waardepeildatum kunnen leiden tot een extra aftrek wegens functionele veroudering. Hierbij valt te denken aan gewijzigde marktomstandigheden als vraag en aanbod, onzekere toekomstige (politieke) vooruitzichten en de (gestegen of gedaalde) prijs van een product.

Bronnen

Hoge Raad 11 augustus 2017, ECLI:NL:HR:2017:1610, Belastingblad 2017/337.

Hof ’s-Hertogenbosch 7 februari 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:454, Belastingblad 2019/210.

Nee. De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald door uit te gaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen en van de waarde van de grond. De correctie voor functionele veroudering heeft uitsluitend betrekking op de opstallen.

Op het moment dat de oorzaak van de functionele veroudering eveneens tot gevolg heeft dat er een overschot aan grond is met de betreffende bestemming, zal ook de grondwaarde (gronduitgifteprijzen van de gemeente) neerwaarts worden bijgesteld.

Bronnen

Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:144, Belastingblad 2016/120.

Nee. Uit de marktanalyse kan blijken dat er bijvoorbeeld nieuwe musea worden gebouwd, waarin veel hogere investeringen worden gedaan, dan vanuit de financiële exploitatie verklaard kan worden. Deze hogere investeringen geven aan dat de huidige gebruiker (vaak met steun van subsidies) niet alleen uit financiële overwegingen heeft geïnvesteerd, maar ook om andere redenen. Deze objecten voorzien in een maatschappelijke behoefte. Het feit dat deze investeringen in de praktijk worden gedaan, leidt tot de conclusie dat deze maatschappelijke behoefte ook tot uitdrukking komt in de investeringen die worden gedaan. De vervangingswaarde van bijvoorbeeld een museum is daarom hoger dan uit de financiële exploitatie afgeleid kan worden.

De bedrijfswaarde is een bijzondere vorm van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Evenals bij de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gekeken naar de waarde die het object voor de huidige eigenaar/gebruiker heeft. De bedrijfswaarde kan uitsluitend van toepassing zijn voor commercieel geëxploiteerde niet-woningen. Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de economische situatie in de branche waartoe het bedrijf dat de onroerende zaak gebruikt behoort. Deze economische situatie in de branche is ook bepalend voor de “maatschappelijke” behoefte aan het object en daarmee voor de factor voor functionele veroudering. Deze bedrijfswaarde is wel afhankelijk van de economische situatie in de branche, maar niet direct van de economische situatie in een bedrijf. Slechte bedrijfsvoering heeft geen invloed op de waarde in het kader van de Wet WOZ.

Bronnen

Memorie van Toelichting Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, Stcrt. 1994, 252.

Bij het bepalen van de bedrijfswaarde wordt vanuit de bedrijfsvoering door de huidige eigenaar/gebruiker de waarde bepaald die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. Aan de hand van de ongecorrigeerde vervangingswaarde en deze “bedrijfs­waarde” wordt de juiste factor voor functionele veroudering bepaald. Omdat de bedrijfswaarde tot uitdrukking komt in de factor die wordt gebruikt om de ongecorrigeerde vervangingswaarde te corrigeren zal de bedrijfswaarde nooit hoger liggen dan de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object.

De bedrijfswaarde wordt dus afgeleid uit de kosten en opbrengsten (de bedrijfsvoering) die voor het bedrijf met de desbetreffende onroerende zaak samenhangen. Voor het berekenen van de bedrijfswaarde wordt in de literatuur en jurisprudentie een aantal methoden beschreven zoals:

1. het uitgaan van de balanswaardering onder toepassing van afwaarde­ring wegens lagere winstgevendheid;
2. het uitgaan van de waarde van onroerende zaken die voor de eigenaar hetzelfde nut opleveren als de te waarderen onroerende zaak;
3. het uitgaan van winstverwachtingen gebaseerd op resultaten uit de afgelopen jaren;
4. het uitgaan van de contante waarde van de toekomstige ontvangsten en de toekomstige uitgaven, samenhangend met de productie waarvoor de onroerende zaak wordt gebruikt (de DCF-methode of OCF-variant).

Anders dan bij het gebruik van de discounted-cash-flowberekening voor het bepalen van de marktwaarde (waarbij immers de meest gerede gegadigde bepalend is voor de waarde) zijn voor het bepalen van de bedrijfswaarde de uitgaven en inkomsten van de huidige eigenaar/gebruiker maatgevend. Hierbij is het wel van belang of de resultaten (lage inkomsten of hoge uitgaven) reëel en marktconform voor de desbetreffende bedrijfstak zijn.

Bronnen

Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken artikel 4, vierde lid.

Hoge Raad 18 januari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC1904, Belastingblad 2008/619.

Hoge Raad 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421, Belastingblad 2011/643.

Hof Arnhem-Leeuwarden 30 oktober 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:9442.

Hof 's-Hertogenbosch 7 februari 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:454, Belastingblad 2019/210.

Er is sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie indien er oogmerk is om winst te behalen. De omstandigheid dat subsidies van belang zijn voor de exploitatie, brengt niet noodzakelijkerwijs met zich mee dat die onroerende zaak niet in de commerciële sfeer wordt gebezigd. Desalniettemin hangt de uitkering van subsidies of exploitatiebijdragen vaak samen met een verplichting voor de ondermemer om bij te dragen aan bredere doelstellingen dan uitsluitend het behalen van winst.

Bronnen

Hoge Raad 8 juli 1992, nr. 27.678, Belastingblad 1992/801.

Hof Arnhem 13 april 2001, ECLI:NL:GHARN:2001:AD3534, Belastingblad 2002/415.

Hof Amstedam 24 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5642, Belastingblad 2016/78.

Hoge Raad 17 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:443.

Hof Amsterdam 5 februari 2019, nr. 17/00251, ECLI:NL:GHAMS:2019:4408.

Hof Amsterdam 24 december 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3447, Belastingblad 2021/107.

De benuttings­waarde is een vorm van de gecorrigeerde vervangingswaarde die wordt bepaald bij objecten met een cultuurhistorische betekenis. De benuttingswaarde bij dergelijke onroerende zaken wordt bepaald door een zodanige factor voor functionele veroudering toe te passen dat de berekende gecorrigeerde vervangingswaarde overeenkomt met de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar heeft. Door het hanteren van de benut­tingswaarde wordt voorko­men dat de cultuurhisto­rische waarde van het object wordt toegerekend aan de huidige eigenaar/gebruiker, terwijl deze cultuurhistorische waarde met name voor de maatschappij van belang is. Wanneer de marktwaarde van objecten met een cultuurhistorische betekenis hoger is dan de benuttingswaarde, wordt de WOZ-waarde onverkort bepaald op de marktwaarde.

Bronnen

Artikel 4, derde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.

Voor het bepalen van de benuttingswaarde van een object met cultuurhistorische betekenis gelden in hoofdlijnen de algemene regels voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De cultuurhistorische waarde heeft in de meeste gevallen primair betrekking op de waarde van het object voor de maatschappij en niet op de waarde voor een individuele gegadigde. Het bijzondere karakter van deze objecten moet tot uitdrukking worden gebracht in de factor voor de functionele veroudering. Overeenkomstig de algemene uitgangspunten voor de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt ook bij de bepaling van de benuttingswaarde uitgegaan van een waarde van de grond gebaseerd op uitgifteprijzen en van een vervangingswaarde van de opstal gebaseerd op de kosten die gemaakt moeten worden voor de herbouw van het desbetreffende object. De vervangingswaarde heeft betrekking op actuele stichtingskosten voor een in beginsel identiek vervangend object op het moment van de waardepeildatum. Deze vervangingswaarde dient gecorrigeerd te worden voor zowel de technische- als de functionele veroudering.

De hoogte van de correctie voor functionele veroudering wordt bij het bepalen van de benuttingswaarde berekend op een zodanige wijze dat de waarde overeenkomt met de waarde (het nut) die het object heeft voor de huidige eigenaar. De waarde komt daarmee overeen met de waarde van een object dat voor de eigenaar wel hetzelfde nut heeft maar geen cultuurhistorische betekenis vertegenwoordigt.

Wanneer de benuttingswaarde onder de marktwaarde van het object ligt, dient voor de WOZ-beschikking de marktwaarde (de hoogste) te worden gebruikt.

Bronnen

Hoge Raad 5 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:BI5433, Belastingblad 1996/430.

Hoge Raad 20 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AH0931.

Hof ’s-Hertogenbosch 23 juli 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3382, Belastingblad 2013/482.

Hof Den Haag 28 oktober 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:3100.

Hoge Raad 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169.

Hof Amsterdam 4 mei 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1257.

Hoge Raad 14 januari 2022, ECLI:NL:HR:2022:25, Belastingblad 2022/68.

Bij het beoordelen van de invloed van subsidies op de hoogte van de benuttingswaarde is van belang of er sprake is van een objectgebonden subsidie of een subjectgebonden subsidie. Als een subsidie voor iedereen gelijkwaardig beschikbaar is die een bepaald type object bezit of aanschaft, spreekt men van een objectgebonden subsidie. In dat geval is het offer dat een eigenaar zal moeten brengen lager. Aangezien de benuttingswaarde een vorm van de gecorrigeerde vervangingswaarde is, zal deze waarde in het geval er sprake is van objectgebonden subsidies lager zijn, dan wanneer geen subsidies beschikbaar zouden zijn.

Indien een subsidie uitsluitend aan specifieke (categorieën) eigenaren of gebruikers verstrekt wordt, is sprake van een subjectgebonden subsidie. In dat geval heeft deze subsidie geen invloed op de waarde van een object.

Bronnen

Hoge Raad 20 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AH0931, Belastingblad 2003/840.

Hof ‘s-Gravenhage 18 december 2007, ECLI:NL:GHSGR:2007:BE9566.

Rechtbank Limburg, 30 april 2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:3663, Belastingblad 2015/265.

Hof 's-Hertogenbosch 23 juli 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3382.

Voor het bepalen van de correctiefactor voor functionele veroudering moet overeenkomstig de algemene uitgangspunten voor de berekening van een gecorrigeerde vervangingswaarde rekening gehouden worden met vier elementen:

• bestaat er door technische, economische of maatschappelijke ontwikke­lingen nog behoefte aan het gebruik dat van de onroerende zaak wordt gemaakt;
• zijn de stichtingskosten van het object in redelijke mate in overeen­stemming met de benuttingsmogelijkheden of, in andere woorden, is het object in redelijke mate in overeenstemming met een referentie-object dat de eigenaar/gebruiker als vervangend object zou bouwen gezien de huidige benutting van het object met de cultuurhistorische betekenis;
• worden de normale activiteiten in het kader van de huidige benutting belemmerd door niet doelmatige inrichting van de ruimte;
• zijn de kosten (onder meer onderhoudskosten) voor de normale activi­teiten in het kader van het huidig gebruik duidelijk hoger dan wanneer deze activiteiten plaats vinden in een zuiver functionele ruimte.

Wat betreft het tweede element speelt een verschil tussen de vervangingswaarde van het huidige object met cultuurhistorische betekenis en de vervangingswaarde van een referentieobject zonder cultuurhistorische betekenis met dezelfde gebruiksmogelijkheden, een vergelijkbaar bouwjaar en dezelfde aard en bestemming een belangrijke rol. De verhouding tussen beide vervangingswaarden geeft een indicatie voor dit element van de factor voor de functionele veroudering.

Als vierde element in de factor voor functionele veroudering kunnen eventuele excessieve gebruikskosten tot uitdrukking worden gebracht.

Wanneer bij het taxeren wordt uitgegaan van de kosten van een vervangend gebouw, dat voor de belastingplichtige hetzelfde nut oplevert als het te taxeren object, hoeven de (al dan niet excessieve) gebruikskosten van het te taxeren object vaak niet nogmaals als afzonderlijke correctiepost te worden aangemerkt. Afzonderlijk dient te worden beoordeeld of een verdere correctie aan de orde is.

Bronnen

Hof Leeuwarden 30 januari 1998, ECLI:NL:GHLEE:1998:BV3970.

Hoge Raad 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421, Belastingblad 2011/643.