Deze methode kan worden toegepast voor de waardebepaling van een specifieke niet-woning waarvoor onvoldoende bruikbare marktgegevens in de vorm van transactieprijzen of huurprijzen bekend zijn. Ook wanneer wel huurprijzen bekend zijn, maar deze sterk fluctueren, kan met behulp van de discounted‑cash‑flow‑methode (DCF) een zuivere inschatting gemaakt worden van de “waarde” van deze inkomstenstroom.
Bij de DCF berekening worden alle toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot de onroerende zaak contant gemaakt naar de waardepeildatum. Daarom wordt deze taxatiemethode wel aangeduid als nettocontantewaardemethode. Voor het bepalen van de hoogte van de toekomstige inkomsten en uitgaven wordt niet alleen gekeken naar de daadwerkelijke inkomsten en uitgaven met betrekking tot het object voor de huidige eigenaar, maar moet er ook een vergelijking gemaakt worden met inkomsten en uitgaven die zich bij een vergelijkbaar object zouden voordoen. Er is dus sprake van geobjectiveerde kasstromen.
Bij de waardering van recreatieterreinen wordt gebruik gemaakt van (een variant van de) DCF-methode. De zogenaamde operationele-cashflow methode (OCF) gaat eveneens uit van geobjectiveerde kasstromen die met de exploitatie van een recreatieterrein kunnen worden behaald, om zo de waarde van het terrein als geheel te bepalen.
Het verschil tussen de "gewone" DCF-berekening en de OCF-berekening is dat bij de "gewone" DCF-berekening alleen gekeken wordt naar inkomsten en uitgaven die direct gerelateerd zijn aan de onroerende zaak. Daarbij kan gedacht worden aan huurinkomsten, opbrengst bij verkoop, investeringen in vernieuwing, zakelijke lasten etc. Bij de OCF-berekening wordt ook gekeken naar alle inkomsten en uitgaven die te maken hebben met de huidige exploitatie (bedrijfsvoering). Bij de OCF-methode wordt dus eveneens gekeken naar personeelskosten en totale exploitatieomzet van het bedrijf dat de onroerende zaak gebruikt.
De periode die in de DCF-berekening betrokken wordt, is in beginsel twintig jaar. Dit om korte (cyclische) fluctuaties te matigen. Indien de verwachte resterende economische levensduur van het object korter is, zal alleen die kortere resterende levensduur in de berekening worden opgenomen.
Bronnen
Toelichting op de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, Stb. 1994, 252.
Bij het te hanteren rentepercentage dient rekening gehouden te worden met de onzekerheid ten aanzien van de stroom aan opbrengsten minus kosten die contant gemaakt wordt. Als basis kan het rendement voor staatsleningen met een lange looptijd dienen (tussen acht en tien jaar), waarbij het risico dat het inkomen niet zal worden verkregen minimaal is. Eventueel kan in verband met de specifieke situatie in de desbetreffende branche een hoger of lager rentepercentage worden gehanteerd. Indien bijvoorbeeld in een branche de verdiensten in de toekomst erg onzeker zijn, dan dient het rentepercentage te worden verhoogd. Immers bij een hoger rentepercentage hebben de kasstromen verder in de toekomst een kleiner effect op de netto contante waarde op de waardepeildatum. Het gehanteerde rentepercentage en eventuele afwijkingen daarvan voor specifieke branches, maken onderdeel uit van de kengetallen, die de gemeente moet kunnen verstrekken ter onderbouwing van de getaxeerde waarde en de onderbouwing van de uniforme toepassing van deze DCF-methode.
Er moet onderscheid gemaakt worden naar het gebruik van de DCF-methode bij de bepaling van de marktwaarde en het gebruik van de methode voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde (bedrijfswaarde).
In het eerste geval wordt uitgegaan van de “geobjectiveerd” te behalen omzet bij voortgezet gebruik, of van alternatief gebruik indien dit binnen de bestemming toegestaan is en indien dit leidt tot een hogere waarde. De objectivering betekent dat gekeken wordt naar de exploitatie die een willekeurige potentiële gegadigde met de desbetreffende onroerende zaak kan verwezenlijken. De marktpositie van de huidige exploitant en de eventuele positieve invloed daarvan op de cashflow blijven in de WOZ-waarde buiten aanmerking.
Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt uitgegaan van de waarde die het object heeft voor de huidige eigenaar/gebruiker. Dit betekent dat bij gebruik van de DCF-methode voor het bepalen van de bedrijfswaarde van een object, wel gekeken wordt naar de cashflow van de huidige eigenaar.
De genoemde objecten hebben met elkaar gemeen dat het commercieel geëxploiteerde objecten zijn die moeilijk onderling vergelijkbaar zijn. Ook zijn er maar zeer weinig marktgegevens in de vorm van verkoopprijzen of verhuurprijzen beschikbaar.
Om de marktwaarde te bepalen wordt uitgegaan van de prijs die een potentiële koper bereid is te betalen voor de desbetreffende onroerende zaak. Deze prijs zal gebaseerd zijn op de opbrengsten die met de onroerende zaak kunnen worden gegenereerd (omzet) en van de kosten die daarmee verder gemoeid zijn. Bij de toepassing van de DCF-methode wordt gekeken naar “geobjectiveerde” cijfers over omzet en uitgaven die niet specifiek zijn voor de huidige eigenaar. Het gaat immers niet in de eerste plaats om het vaststellen van de waarde voor de huidige eigenaar, maar om de waarde voor een andere gegadigde. Omdat bij veel van dit soort horeca- en recreatieobjecten de inkomsten (en uitgaven) die direct samenhangen met de onroerende zaak moeilijk te scheiden zijn van de overige inkomsten en uitgaven (dienstverlening, etc.) wordt bij de taxatie van dit soort objecten vaak de OCF-variant van de DCF-methodiek gebruikt.
De Real Estate Norm-methode (REN) definieert een aantal kenmerken van objecten aan de hand waarvan deze objecten op een objectieve manier onderling vergeleken kunnen worden. De REN-methode wordt in het kader van de Wet WOZ gebruikt om de objectieve omzet bij motorbrandstofverkooppunten te kunnen bepalen. Dit gebeurt onder andere op basis van de mogelijke doorzet in hoeveelheid brandstof. Op basis van marktgegevens en DCF-berekeningen kan een landelijk stelsel van kengetallen worden gegeven, waarmee de berekende “geobjectiveerde” omzet vertaald kan worden in een taxatie van de marktwaarde.
Bioscopen zijn meestal commercieel geëxploiteerde objecten. De DCF-methode (OCF-variant) kan worden gebruikt om uit omzet en kosten een marktwaarde af te leiden.
Gezien het bijzondere karakter van bioscopen en het feit dat er ook nieuwe bioscopen worden gebouwd, betreft dit een categorie objecten waarbij ook de vergelijking met de gecorrigeerde vervangingswaarde van belang kan zijn, omdat deze soms hoger is dan de marktwaarde. In de VNG Taxatiewijzer Cultuur wordt voor bioscopen om die reden uitgegaan van een vervangingswaardeberekening.
Met name bij winkelpanden komt het voor dat er een zogenaamde omzetafhankelijke huur wordt gehanteerd. In veel gevallen wordt daarbij een vast basisbedrag afgesproken en een aanvullend bedrag dat afhankelijk is van de omzet van de onderneming die in het pand gevestigd is. Zowel in de marktanalyse als in de waardering van het object zal hiermee rekening gehouden moeten worden.
In de marktanalyse zal goed moeten worden onderzocht of het huurgegeven bruikbaar is en of deze bruikbaar gemaakt kan worden. Als de huur is opgebouwd uit een vast bedrag en een aanvullend bedrag, dan kan het vaste bedrag enige richting geven van de minimale huurwaarde. Als (geobjectiveerde) omzetgegevens beschikbaar zijn, kan met behulp hiervan een geobjectiveerde huurwaarde worden bepaald.
Bij de waardering van het object zal eerst gekeken moeten worden naar bruikbare huurprijzen van vergelijkbare objecten, waarbij geen sprake is van een omzetafhankelijke huur. Als er onvoldoende bruikbare marktgegevens zijn, kan de huurprijs van objecten die een omzetafhankelijke huur hebben, worden geobjectiveerd. Hiervoor kan worden gekeken naar de uiteindelijk gerealiseerde totale huurprijs in de afgelopen periode van het betreffende object, maar ook naar die van vergelijkbare objecten.
