Hoofdstuk 6 - Taxatie volgens de kapitalisatiemethode

Nee, want de Wet WOZ gaat er juist vanuit dat de potentiële koper direct leeg kan aanvaarden. Bij het bepalen van de beleggingswaarde wordt uitgegaan van de feitelijke huurprijs zoals die door de zittende huurder betaald wordt. Bij het bepalen van de WOZ-waarde met de kapitalisatiemethode gaat men er vanuit dat het object vrij en on­bezwaard (leeg, niet verhuurd en volledig eigendom) door een potentiële gegadigde wordt gekocht. Deze potentiële gegadigde heeft de keuze tussen het verhuren tegen markthuurprijzen of het pand zelf te gebruiken. De taxatie wordt daarom niet gebaseerd op de feitelijke huurprijs, maar op de actuele markthuurwaarde van het object op de waardepeildatum.

Bronnen

Hof Arnhem-Leeuwarden 31 maart 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:2780.

Ja. Bij gebrek aan verkopen van courante niet-woningen in lege staat mogen ook verkopen in verhuurde staat worden gebruikt, mits marktconform en rekening wordt gehouden met het effect van de verkrijgingsfictie. De koopsom dient te worden gecorrigeerd voor ten tijde van de verkoop lopende huurcontracten die afwijken van een marktconforme huurprijs (de zogenoemde “kraag” dan wel het “gat” in de huur). In bepaalde sectoren is sprake van een verhuurdersmarkt. Ook zuivere beleggingstransacties, die beïnvloed zijn door bestaande huurcontracten, kunnen dan bruikbaar zijn bij de waardebepaling. De ‘beste koper na de beste voorbereiding’ kan immers een belegger zijn die daarna wil (blijven) verhuren.

Bronnen

Hoge Raad 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982, Belastingblad 2014/257.

Hoge Raad 5 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3514, Belastingblad 2015/35.

Hof Amsterdam 1 maart 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:1659.

Hof Den Haag 21 augustus 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:2176.

Hof Amsterdam 12 maart 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1261, Belastingblad 2019/247.

Nee. De verkoopprijs en het huurcijfer in een “sale and lease back-constructie” zijn niet geschikt om te gebruiken bij het bepalen van de WOZ-waarde. Als de betaalde huur het gevolg is van een dergelijke constructie is deze niet marktconform. De onroerende zaak wordt immers niet ter verkoop op de vrije markt aangeboden. De koper wordt verhuurder van het object en de verkoper wordt huurder van het object. Er wordt dan ook niet voldaan aan de vereisten die de Wet WOZ stelt aan het gebruik van verkoop- en huurcijfers.

Bronnen

Hof Den Haag 18 oktober 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2786, Belastingblad 2020/26.

Nee. Wanneer er transacties zijn van vergelijkbare objecten op vergelijk­bare locaties buiten de gemeentegrenzen kan men deze marktgegevens gebruiken voor de waardebepaling van onroerende zaken. Uit die trans­acties voortvloeiende huurwaarden of kapitalisatiefactoren kunnen in de marktanalyse worden meegenomen.

Bij onvoldoende marktgegevens (verhuurgegevens en/of verkoop­gegevens) binnen en buiten de gemeentegrenzen wordt ter onderbouwing gebruik gemaakt van een discounted-cash-flow-berekening. Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor gebruiken gemeenten de beschikbare taxatiewijzer.

Nee. Wanneer er van de objecten genoeg marktinformatie in de vorm van verkoopprijzen voorhanden is, kan deze informatie ook gebruikt worden om deze objecten met behulp van de vergelijkingsmethode te taxeren. Ook is het bij grote kantoren of winkels mogelijk deze objecten op de gecorrigeerde vervangings­waarde wordt bepaald, indien dit zou leiden tot een hogere waarde. Te denken valt bijvoorbeeld aan een prestigieus kantoorpand dat door landelijke bekendheid het imago van een bedrijf moet versterken. Ook kan gedacht worden aan een kantoor specifiek gebouwd voor de (Rijks)overheid. De waarde voor de huidige eige­naar/gebruiker kan dan groter zijn dan voor een andere gegadigde.

De taxatie van dergelij­ke objecten kan ook gebaseerd zijn op een alterna­tief gebruik. Bijvoorbeeld wanneer een object in zijn huidige gebruik als kansarm of kansloos wordt ingeschat.

Bronnen

Hoge Raad 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1231, Belastingblad 2019/326.

De GOP-methode (Gross Operating Profit-methode) is een methode om voor bijzondere objecten zoals hotels en recreatieterreinen de exploitatiewaarde te berekenen. Hierbij wordt, vanuit de huidige bedrijfsvoering, de exploitatiewaarde bepaald. Het bruto bedrijfsresultaat (GOP) van het bedrijf waarbinnen de onroerende zaak wordt aangewend, wordt vermenigvuldigd met een “multiplier” en op de uitkomst van deze vermenigvuldiging (de waarde van het bedrijf) worden de waarde van de goodwill, roerende zaken, verwervingskosten etc. in mindering gebracht.

De GOP-methode dient ter bepaling van de exploitatiewaarde van de onroerende zaak en niet de marktwaarde. Hoewel berekent vanuit de huidige exploitatie geeft deze waarde indien geobjectiveerd wel een goede indicatie van de marktwaarde. Deze methode kan worden gebruikt als er geen vergelijkbare transactiegegevens voorhanden zijn, om de waarde af te zetten tegen de gecorrigeerde vervangingswaarde, en te bepalen welke waarde de hoogste is. Wanneer sprake is van een commercieel geëxploiteerde niet-woning, wijkt de marktwaarde in beginsel niet af van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Omdat de gecorrigeerde vervangingswaarde, net als de GOP-methode, een methode is om de exploitatiewaarde te berekenen, waarbij vanuit de bedrijfsvoering door de huidige eigenaar/gebruiker de waarde wordt bepaald die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt, kan hiervan worden uitgegaan.

Bronnen

VNG Taxatiewijzer Recreatie.

Hof Den Haag 19 januari 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:56, Belastingblad 2021/90.

Hof 's-Hertogenbosch 17 september 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:3624, Belastingblad 2015/512.

Ja. Vestigingssubsidies zijn over het algemeen overheidsbijdragen die worden verstrekt aan kopers of huurders met als doel zich in een bepaalde gemeente of op een bepaald bedrijfsterrein te vestigen. Dit kan bijvoorbeeld worden gedaan om de werkgelegenheid te stimuleren.

Het kan zijn dat de koper of huurder vanwege de verstigingssubsidie bereid is een hogere prijs te betalen. Daarom zijn de marktgegevens van transacties waarbij een vestigingssubsidie aan de orde is minder geschikt voor de waardebepaling en onderbouwing daarvan in het kader van de Wet WOZ.

Aannemelijk is dat de eigenaar/gebruiker bereid zal zijn meer te betalen voor het object, wanneer de energielasten lager zijn. Dit zal in vergelijking met commercieel vastgoed waarin geen duurzaamheidsinvesteringen zijn gedaan leiden tot een hogere marktwaarde. Evenals bij woningen moet er in marktanalyse rekening mee gehouden worden dat er een correlatie kan bestaan tussen invloed op de waarde van de duurzaamheidsinvesteringen enerzijds en de invloed van het bouwjaar en de kwaliteit van het object anderzijds.

Per 1 januari 2023 moet een kantoorgebouw minimaal voorzien zijn van energielabel C. Deze verplichting staat in het Bouwbesluit 2012.

Indien in de huurprijs ook gebruikerslasten zijn berekend is deze prijs niet geschikt om te gebruiken in de waardebepaling, tenzij deze lasten inzichtelijk zijn en kunnen worden afgescheiden van de huur van het object.

Het is mogelijk dat de verhuurder aan de huurder een korting heeft gegeven op de huurprijs, omdat deze huurder een trekkersfunctie heeft. Dit komt bijvoorbeeld voor bij een grote supermarkt in een winkelcentrum. De door deze huurder betaalde prijs is in geval van een korting minder geschikt om te gebruiken in de onderbouwing van de taxaties in het betreffende winkelcentrum. In de marktanalyse moet door het vergelijken met huurprijzen van andere objecten in het winkelcentrum en met andere, vergelijkbare objecten op andere locaties, beoordeeld worden of sprake is van een afwijking tussen de feitelijk betaalde huurprijs en de markthuurwaarde.

Ja, men mag een groot object taxeren en daarbij rekening houden met het alternatief gebruik (natuurlijk rekening houdend met de bepalingen in het bestemmingsplan). Het gebruik in afzonderlijke units is een alternatieve vorm van gebruik. Men dient, indien men taxeert alsof er in een groot object kleine eenheden zouden worden gevestigd, wel rekening te houden met de eventuele verbouwings­kosten om tot die kleine eenheden te komen. Wanneer het grote object verkocht wordt, heeft een koper immers de mogelijk­heid om het desbetreffende object op te splitsen. Een potentiële koper zal daarom bereid zijn om voor het object meer te betalen, namelijk dan de som van waarden van de kleine objecten, verminderd met de verbouwingskosten.

De investeringen door de huurder kunnen van invloed zijn op de marktwaarde. Dit is uitsluitend het geval wanneer deze investeringen van toegevoegde waarde zouden zijn voor een eventuele andere gebruiker. De huurdersinvesteringen in bijvoorbeeld een nieuwe pui of een nieuwe inrichting kan daarom beperkt of nihil zijn als deze investeringen vooral bedoeld zijn om de huisstijl van de gebruiker zichtbaar te maken.

Het verbeteren van het pand, zoals bijvoorbeeld door het plaatsen van een nieuwe pui of het aanbrengen van een nieuwe inrichting zijn wel verbeteringen die aanleiding kunnen zijn tot een waardebepaling naar een afwijkende toestandspeildatum.

Bronnen

Rechtbank Gelderland 20 juni 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:3212.

Wanneer een verhuurder aan een huurder een vergoeding geeft voor investeringen, moet hiermee in de marktanalyse rekening worden gehouden. Er zijn daarbij meerdere opties mogelijk.

Als een huurder door een verhuurder wordt gecompenseerd voor uitgaven aan roerende zaken of aan andere zaken die geen positieve invloed hebben op de WOZ-waarde van het gehuurde, dan is sprake van een zogenaamde incentive. Voorbeelden van dergelijke investeringen zijn computers of meubilair. In dat geval moet bij de marktanalyse rekening gehouden worden met deze beloning. De huurprijs zal dan moeten worden gecorrigeerd voor de incentive.

Als de huurder investeringen doet aan (onroerende) bestanddelen van het pand die objectief gezien een positieve invloed op de waarde hebben en de verhuurder compenseert de huurder hiervoor, dan is geen sprake van een incentive. De betaalde huurprijs zal in dat geval overeenkomen met de markthuurwaarde van het object na de gedane investeringen. Een verdere correctie van de huurwaarde in het kader van de huurderinvesteringen is in dat geval ook niet aan de orde.

Bronnen

Hof Amsterdam 1 maart 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:1659.

Hof Arnhem-Leeuwarden 21 april 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3245.

Omdat de markt voor parkeerplaatsen bij de meeste kantoorgebouwen en bedrijfsterreinen wordt gekenmerkt door huurtransacties is voor deze objecten de huur­waardekapitalisatiemethode het meest geschikt.

Dit is anders bij individuele parkeerplaatsen die worden gebruikt bij woningen (afsluitbaar met een klaphek op straat, in een parkeergarage of een garagebox), waarvan de markt vooral gekenmerkt wordt door verkooptransacties. In dat geval is de vergelijkingsmethode het meest geschikt.

Bij parkeergarages of bij grote parkeer­terreinen is ook de gecorrigeerde vervangingswaarde of taxatie met behulp van de DCF-methode mogelijk.

Bronnen

VNG Taxatiewijzer Parkeren

Hof Amsterdam 5 februari 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:440.

Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:936, Belastingblad 2020/297.

Hof Den Haag 22 december 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:2596.

Bij onvoldoende huurgegevens in de gemeente kan gebruik gemaakt worden van huurgegevens uit omliggende gemeenten. Omdat er in voorkomende gevallen wel verkoopcijfers (winkelier/eigenaar) beschikbaar zijn, kan de taxatie van deze objecten veelal ook met behulp van de vergelijkingsmethoden worden uitgevoerd.

De ITZA-methode kan gebruikt worden om onderscheid te maken tussen meer en minder productieve delen van een winkel. Zo is de oppervlakte van een winkelruimte op een verdieping of achterin een winkelpand minder productief te gebruiken dan de oppervlakte direct bij de ingang.

De optimale oppervlakte (zone A) is het gedeelte dat binnen het aandachtsveld ligt van de meeste klanten en dat de hoogste productiviteit kent. Dit is doorgaans het deel dat het dichtste bij het front van de winkel op de begane grond ligt. De grootte van deze zone A wordt daarom primair beïnvloed door de frontbreed­te van de winkel.

De vergelijking van de huurwaarde van het te taxeren object met andere winkels en marktgegevens gebeurt op basis van de huurwaarde van de “Zone A”. De waarde van de overige oppervlakten in de winkel wordt uitgedrukt als percentage van de huurwaarde van “zone A”

Wanneer gebruik gemaakt wordt van de ITZA-methode, moet dit onderbouwd worden met marktinformatie.

Bronnen

Hof ’s-Hertogenbosch 31 augustus 2001, ECLI:NL:GHSHE:2001:AD3676, Belastingblad 2001/1202.

Hof Amsterdam 7 april 2000, ECLI:NL:GHAMS:2000:AA7685, Belastingblad 2000/872.

Hof ’s-Hertogenbosch 4 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2177.

Hof Den Haag 19 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:3315, Belastingblad 2017/35.

Hof 's-Hertogenbosch 26 april 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:1825.

Hof Den Haag 18 oktober 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2784, Belastingblad 2019/434.

Nee. Er dient getaxeerd te worden alsof het object vrij en on­bezwaard opgeleverd zou worden. Dit betekent dat het voor de taxatie niet relevant is welk soort winkel in het betreffende object gevestigd is, maar alleen de huurprijs die de verhuurder voor het object kan behalen. Deze huurprijs is afhankelijk van de ligging, de uitstraling, de staat van onderhoud etc. De mogelijkheden in het bestemmingsplan kunnen wel het gebruik beperken en hiermee van invloed zijn op de marktwaarde.

Voor de bepaling van de marktwaarde is het van belang of een andere gegadigde bereid is voor de aanwezigheid van deze bijzondere voorzieningen een hogere huur te betalen. Wanneer het bijvoorbeeld de luxe aankleding in de huisstijl van de huidige gebruiker betreft, zal dit niet het geval zijn.

Bij de waardering van objecten met dergelijke voorzieningen is het wel belangrijk om te beoordelen of de gecorrigeerde vervangingswaar­de hoger is, omdat voor de bepaling van de gecorri­geerde vervangings­waarde deze bijzondere voorzieningen (waarde voor de huidige eigenaar/gebruiker) natuurlijk wel in de waarde betrokken moeten worden.

De kapitalisatiefactor is kort gezegd het aantal keer de jaarhuur dat men bij verkoop wil ontvangen of bij koop bereid is te betalen. Andersom is de kapitalisa­tiefactor gelijk aan 100 gedeeld door het percentage van de waarde van een object dat men als jaarlijkse inkomsten wil ontvangen.

­

Het bedrag dat een koper bereid is te betalen ten opzichte van de jaarhuur is afhankelijk van het risico dat hij met zijn investering loopt. Een object met een laag leegstandsrisico is daarom meer waard dan een minder object met een hoog leegstandsrisico. Van een object met een laag leegstandsrisico zal de kapitalisa­tiefactor dus hoger liggen dan voor een object met een hoog leegstandsrisico.

De kapitalisatiefactor wordt daarnaast beïnvloed door onder meer de rentestand (het rendement op alternatieve investeringen), de verwachte inflatie en de te verwachten onderhoudskosten.

De kapitalisatiefactor wordt, indien mogelijk, afgeleid uit verkooptransacties die voldoen aan de waarderingsficties van de Wet WOZ (top-down). Dat wil zeggen dat de waarde wordt bepaald ervan uitgaande dat het object leeg en onbezwaard wordt opgeleverd en waarbij de eigenaar het object direct en in volle omvang in gebruik kan nemen.

Voor een object waarvoor een dergelijke verkooptrans­actie bekend is, kan een huurwaarde bekend zijn (recent gesloten huurovereenkomst) en anders getaxeerd worden. De gerealiseerde verkoopprijs wordt gedeeld door deze (getaxeer­de) huurwaarde en dit levert een kapitalisatiefactor op die als referentie gebruikt kan worden voor de kapitalisatie bij andere objecten.

De aldus berekende kapitalisatiefactor leidt voor alle objecten waar­bij de factor wordt toegepast tot een waarde die direct aansluit op de verkoop­prijzen die op de markt worden betaald door eigenaar-gebruikers. Deze waarde vormt daarmee een goede benadering van de marktwaarde die in het kader van de Wet WOZ centraal staat. Verdere correcties, zoals bijvoorbeeld voor verkoopkosten en overdrachtsbelasting, op de gekapitaliseerde huurwaarde zijn dan niet meer nodig. Wel moet rekening gehouden worden met onderlinge verschillen in leegstandrisico of onderhoudskosten.

Indien er geen of onvoldoende eigenaar-gebruiker transacties beschikbaar zijn, kan ook gebruik worden gemaakt van beleggingstransacties. Deze verkoopcijfers dienen dan wel gecorrigeerd te worden voor het geobjectiveerde huurniveau en het werkelijke leegstandsrisico voor soortgelijke objecten. Vaak wijken deze af van de situatie van het specifieke object, waardoor de transactieprijs niet één-op-één overeen kan komen met de WOZ-waarde.

Naast het gebruik van verkoopprijzen, kan ook een methode worden gehanteerd, waarbij de kapitalisatiefactor wordt berekend aan de hand van het verwachte risico en gewenste rendement van een investeerder (bottom-up, NAR).

Bij deze methode wordt naast een basisrendement en een standaard risico-opslag voor vastgoed ook rekening gehouden met het leegstandsrisico en de onderhoudslasten van het object. In de taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie is een uitvoerige beschrijving van deze methode gegeven.

Bronnen

VNG Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie.

Hoge Raad 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982, Belastingblad 2014/257.

Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1136.

Hof Den Haag 18 oktober 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2784, Belastingblad 2019/434.

Hoge Raad 13 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1766.

De kapitalisatiefactor wordt vermenigvuldigd met de (getaxeerde) huur­waarde. Het resultaat is de marktwaarde. Omdat bij de taxatie van de huurwaarde in beginsel de bruto-huurwaarde wordt bepaald (uitgaande van de huurprijs zonder aftrek van onderhouds­kosten en lasten voor de eigenaar), wordt ook de bruto kapitalisatie­factor toegepast. De bruto kapitalisatiefactor is lager dan de netto kapitalisatie­factor. De netto kapitalisatiefactor wordt immers vermenig­vuldigd met de (lagere) netto huurwaarde en dit moet dezelfde marktwaarde opleveren.

Bronnen

Hof Arnhem-Leeuwarden 21 november 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10142.

Nee. De te hanteren kapitalisatiefactor kan niet direct worden afgeleid uit de rendementen van beleggingen zoals dat wel geschiedt bij de BAR-methode en de NAR-methode. De kapitalisatiefactor wordt afgeleid uit de beschikbare transacties die in redelijke mate overeen­stemmen met de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ. Een belangrijk verschil met de methodiek van de WOZ is dat men bij het bepalen van de BAR of de NAR uitgaat van de daadwerkelijke huren die door de huurder betaald worden. Bij de kapitalisatie­methode gaat men er vanuit dat het object vrij en on­bezwaard door een potentiële gegadigde wordt gekocht en gaat men bij de kapitalisatie dus uit van de huurwaarde op actueel marktniveau. De BAR- of NAR-methode zijn dus niet geschikt voor het waarderen van niet-woningen in het kader van de Wet WOZ.

Bronnen

Hof Arnhem 25 september 2000, ECLI:NL:GHARN:2000:AA7432, Belastingblad 2001/758.

Hof ’s-Hertogenbosch 24 maart 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1317.

Hof Amsterdam 1 maart 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:1659.

Hof Amsterdam 15 december 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3739.

Er kan zowel gewerkt worden met één kapitalisatiefactor voor het WOZ-object in zijn geheel, als met verschillende kapitalisatiefactoren voor onderdelen van het WOZ-object. De gehanteerde kapitalisatiefactor moet aansluiten op het risicoprofiel, de exploitatiekosten en de rendementsverwachting van het te taxeren (deel)object. Uitsluitend wanneer binnen het object verschillende onderdelen zijn aan te wijzen die eventueel ook zelfstandig gebruikt kunnen worden en waarvoor een apart risicoprofiel geldt (bijvoorbeeld winkel en kantoor) of waarvoor exploitatiekosten sterk verschillen (bijvoorbeeld een historische pand met een moderne vleugel) is het hanteren van verschillende kapitalisatiefactoren nodig om de marktwaarde te kunnen bepalen.

Bronnen

Rechtbank Midden-Nederland 24 december 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:6346.

Ja, immers ook een potentiële gegadigde zal op basis van een berekening bepalen wat een voor hem maximaal acceptabele prijs is. Deze berekening zal gebaseerd zijn op een financiële vergelijking. Het bepalen en onderbouwen van de kapitalisatiefactor op deze alternatieve manier is vergelijkbaar met de berekening die een koper uitvoert. Deze berekening is gebaseerd op drie elementen:

• het basisrendement voor onroerend goed;
• vergoedingen voor te maken kosten;
• het opslagpercentage voor leegstandsrisico.

Het basisrendement voor onroerend goed kan worden afgeleid uit het rendement op andere vermogensbestanddelen, bijvoorbeeld het rendement op staatsleningen. Hierbij moet men echter rekening houden met een opslag in verband met risico’s van onroerend goed. Omdat de risico’s bij onroerend goed groter zijn dan bij staatsleningen, zal bij onroerend goed een hoger basisrendement verlangd worden. Daarnaast moet rekening gehouden worden met waardeontwikkeling. Wanneer verwacht wordt dat de waarde van het onroerend goed in de toekomst stijgt, kan nu worden volstaan met een lager rendement.

De vergoedingen voor te maken kosten hebben primair betrekking op onderhoudskosten, verzekeringen, belastingen en beheerskosten.

Een opslagpercentage voor leegstand is noodzakelijk, omdat er tijdens leegstand geen huurinkomsten zijn en dit betekent dat in de andere perioden de inkomsten hoger moeten zijn om de leegstandsperioden te overbruggen.

Bij het bepalen of controleren van de kapitalisatiefactor langs deze weg moet ook rekening gehouden worden met de invloed van de omzet­belasting en met het feit dat de marktwaarde in het kader van de Wet WOZ in beginsel moet worden gebaseerd op een veronderstelde verkoopprijs “kosten koper”.

Bronnen

VNG Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor.

Hof 's-Hertogenbosch 25 juli 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:2845.

De belangrijkste factoren die de hoogte van de kapitalisatiefactor bepalen zijn het leegstandsrisico en de onderhoudsgevoeligheid. De andere elementen die bepalend zijn voor de hoogte van de kapitalisatiefactor (basisrendement onroerend goed, kosten verzekeringen en belastingen) variëren in veel mindere mate tussen objecten.

Bij vergelijking tussen minder vergelijkbare panden (bijvoorbeeld winkels ten opzichte van kantoren of kantoren op verschillende locaties) moet ook rekening gehouden worden met het verschil in verwachte waarde-ontwikkeling. Op een locatie waar verwacht wordt dat de waarde van de kantoor­panden snel stijgt, zal met een lager rendement (dus een hogere kapitalisatiefactor) gerekend worden.

Bronnen

Hoge Raad 13 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1766.

Hof Arnhem-Leeuwarden 20 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6899.

In de markt wordt vaak onderscheid gemaakt tussen verschillende vormen van leegstand. Het meest voorkomende onderscheid is:

• frictieleegstand: leegstand samenhangend met het wisselen van gebruikers/huurders;
• aanvangsleegstand: leegstand wanneer een nieuw object nog in gebruik genomen moet worden;
• structurele leegstand: leegstand van structurele aard, omdat er geen vraag is naar het desbetreffende object;

Bij het bepalen van de kapitalisatiefactor wordt het objectieve leegstandsrisico bepaald. Daarbij is met name de structurele leegstand van belang. Bij objecten waarbij veel wisseling van gebruikers plaatsvindt, kan ook de frictieleegstand een onderdeel uitmaken van het objectieve leegstandsrisico.

Bronnen

VNG Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor.

Het objectieve leegstandsrisico van een object is van belang bij het bepalen van de hoogte van de kapitalisatiefactor. Het objectieve leegstandsrisico is niet gelijk aan de feitelijke leegstand in een specifiek object, maar is een inschatting van het risico dat een eigenaar loopt als gevolg van leegstand. Dit risico wordt beïnvloed door onder andere object-specifieke kenmerken, maar vooral ook door omgevingsfactoren. Bij het maken van een inschatting van het objectieve leegstandsrisico wordt daarom eerst gekeken naar de feitelijke leegstand van vergelijkbare objeceten in de omgeving op of rond de waardepeildatum. Dit houdt in dat rond de periode inzichtelijk moet zijn welke objecten leegstaan en actief te huur of te koop worden aangeboden. Immers, wanneer een object leegstaat maar niet actief wordt aangeboden op de markt telt dit niet mee voor de bepaling voor het werkelijke leegstandsrisico van soortgelijke objecten. Anderzijds moet worden beoordeeld of de leegstand kort na de waardepeildatum zal veranderen. Wanneer bijvoorbeeld bekend is dat kort na de waardepeildatum een groot aantal viekante meters leeg komt te staan, zal dit in het leegstandsrisico moeten worden meegewogen.

Op basis van deze informatie wordt beoordeeld in welke mate het te taxeren object verschilt van het “gemiddelde” object in de omgeving. Is bijvoorbeeld sprake van een betere ligging, bijvoorbeeld ten opzichte van de snelweg, of op een betere zichtlocatie, dan kan dit het leegstandsrisico verkleinen. Andersom kan het te taxeren object een groter leegstandsrisico hebben als gevolg van een mindere ligging of uitstraling, of doordat het object zeer groot is en niet gemakkelijk in gedeelten te verhuren is.

Zowel de eigenaar/verhuurder als de eigenaar/gebruiker hebben leegstandsrisico. Bij de eigenaar/verhuurder bestaat het risico uit het feit dat de eigenaar gedurende een bepaalde tijd geen inkomsten uit zijn vermogen verwerft. Bij de eigenaar/gebruiker bestaat het risico uit het feit dat hij na verloop van tijd geen gebruiksmogelijkheden voor het object meer heeft en het object wellicht niet onmiddellijk kan verkopen.

Bronnen

Hof Arnhem-Leeuwarden 18 november 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8844, Belastingblad 2015/36.

Hof Arnhem-Leeuwarden 17 maart 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:2102, Belastingblad 2015/174.

Hof ’s-Hertogenbosch 10 maart 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:906, Belastingblad 2016/333.

Hof Arnhem-Leeuwarden 6 september 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7234.

Hof Arnhem-Leeuwarden 31 maart 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:2779.

Ja. Vestigingssubsidies zijn over het algemeen overheidsbijdragen die worden verstrekt aan kopers of huurders met als doel zich in een bepaalde gemeente of op een bepaald bedrijfsterrein te vestigen. Dit kan bijvoorbeeld worden gedaan om de werkgelegenheid te stimuleren.

Het leegstandsrisico zal bij verstrekking van een verstigingssubsidie waarschijnlijk lager zijn. Daarom zijn de marktgegevens van transacties waarbij een vestigingssubsidie aan de orde is minder geschikt voor de waardebepaling en onderbouwing daarvan in het kader van de Wet WOZ.

In de marktanalyse moet er rekening mee gehouden worden dat er een correlatie kan bestaan tussen invloed op het leegstandsrisico van de duurzaamheidsinvesteringen enerzijds en de invloed van het bouwjaar en de kwaliteit van het object anderzijds.

Per 1 januari 2023 moet een kantoorgebouw minimaal voorzien zijn van energielabel C. Deze verplichting staat in het Bouwbesluit 2012.

Een object met energielabel A zal in beginsel een lager leegstandsrisco kennen dan een object met energielabel B (en lager).