Hoofdstuk 5 - Taxatie volgens de vergelijkingsmethode

Bij voorkeur wordt bij de waardebepaling gebruikt gemaakt van verkopen in de directe omgeving, dezelfde buurt, kern of gemeente.

Wanneer sprake is van te weinig transacties van vergelijkbare woningen in de directe omgeving van het te taxeren object moet gezocht worden naar objecten in de ruimere omgeving. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van transactiegegevens van objecten die gelegen zijn in een andere buurt of kern, mits rekening gehouden wordt met de verschillen in waarde die het gevolg zijn van deze andere ligging. Bij het zoeken naar transacties van vergelijkbare objecten kan men ook gebruik maken van marktgegevens in omliggende gemeenten. Natuurlijk moet ook bij het gebruik van deze marktgegevens van buiten de gemeente wel rekening gehouden worden met verschillen in waardering voor de locatie.

Bronnen

Hof Leeuwarden 30 januari 2004, ECLI:NL:GHLEE:2004:AO2992, Belastingblad 2004/554.

Hof ’s-Hertogenbosch 28 april 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1702.

Hof Arnhem-Leeuwarden 30 maart 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:2964.

Als een eigendomsgrens een complex in twee objecten verdeelt die daardoor onzelfstandig worden, dient eerst de waarde van het gehele complex te worden bepaald. Vervolgens moet deze waarde naar evenredigheid aan de verschillende kadastrale percelen/appartementen toegedeeld worden, waarbij rekening wordt gehouden met de grootte en de ligging binnen het object. Deze werkwijze komt overeen met het bepalen van de waarde van een onroerende zaak die wordt doorsneden door een gemeentegrens.

Bronnen

Artikel 17, zesde lid, van de Wet WOZ.

Alle transacties waarvan na analyse vaststaat dat ze bruikbaar zijn. Het is niet noodzakelijk dat er bij de transactie van een object voldaan wordt aan alle ficties. Dit betekent dat bijvoorbeeld de prijs die betaald is bij de verkoop van een erfpachrecht op een woning ook gebruikt kan worden voor de WOZ-waardebepaling. Wel moeten de marktgegevens voor geconstateerde bijzonderheden worden aangepast, indien de bijzonderheden leiden tot een andere prijs dan die welke men met het toepassen van de ficties zou hebben verkregen. Een dergelijke afwijking moet inhoudelijk gemotiveerd en vastgelegd zijn.

Ook is het niet per se noodzakelijk dat de transacties direct rondom de waardepeildatum liggen. Wanneer gebruik gemaakt wordt van transacties die verder van de waardepeildatum gelegen zijn, moet met de waardeontwikkeling als gevolg van het tijdsverloop rekening gehouden worden.

Bronnen

Hof Amsterdam 19 december 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4562.

Hof Arnhem-Leeuwarden 23 juni 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4810.

In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor de peildatum heeft gekocht kan er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs (tenzij het tegendeel aannemelijk wordt gemaakt). Het eigen aankoopcijfer van een onroerende zaak is een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde dan verkoopcijfers van andere onroerende zaken (vergelijkingsobjecten). Het eigen aankoopcijfer hoeft, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, immers niet te worden gecorrigeerd voor waarde-relevante verschillen met de vergelijkingsobjecten. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid is herleiding van de marktwaarde uit een eigen aankoopcijfer gerealiseerd op een tijdstip dat op een grotere afstand van de waardepeildatum toelaatbaar dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Een maximaal tijdsverloop is hierbij niet te geven. Één en ander kan ook afhankelijk zijn van het type woning en beschikbaarheid van verkoopcijfers van goed vergelijkbare objecten.

Bij gebruik van een eigen verkoopcijfer moet wel rekening gehouden worden met een mogelijk verschil in de toestand van de onroerende zaak op het moment van verkoop ten opzichte van de toestand op de waardepeildatum of de eventueel afwijkende toestandspeildatum. Immers wanneer een woning wordt gekocht met achterstallig onderhoud en dit onderhoud direct wordt uitgevoerd of anderszins direct na aankoop van de woning de kwaliteit van de woning wordt verbetert kan de WOZ-waarde uiteindelijk hoger zijn dan de betaalde prijs. Naarmate het eigen verkoopcijfer dateert van verder vóór de waardepeildatum zal de kans dat de toestand die de basis vormt voor de WOZ-taxatie niet meer overeenkomt met de toestand op het moment van verkoop groter zijn. Daarom zal ook de invloed van het eigen verkoopcijfer op de WOZ-waarde na verloop van tijd afnemen, ook doordat er steeds meer onzekerheid bestaat over de indexering van de betaalde prijs naar de waardepeildatum.

Bronnen

Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, Belastingblad 2001/58.

Hof Den Haag 18 mei 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1404.

Hof Amsterdam 7 september 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:3643.

Hof Den Haag 19 januari 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:34.

Bij de modelmatige waardebepaling worden alle beschikbare marktgegevens benut. Met het taxatiemodel bepaalt de gemeente de invloed van de transactieprijs op de taxatiewaarde van een afzonderlijke woning.

Bij het opnemen van een verkoopcijfer in een taxatiemodel beoordeelt de gemeente of de toestand op het moment van verkoop overeenkomt met de kenmerken van de desbetreffende woning binnen het model. Wanneer de woning bijvoorbeeld binnen het model is geregistreerd als een (inmiddels) goed onderhouden woning, terwijl er op het moment van verkoop sprake was van achterstallig onderhoud, dan moet bij het optimaliseren van het model kenmerken en beschikbaar marktgegeven met elkaar in overeenstemming worden gebracht.

Ja. Voor alle woningen kan modelmatig een waarde worden bepaald. Een WOZ-taxateur moet de waarde uiteindelijk fiatteren en kan daarbij een correctie op de modelwaarde aanbrengen. Dit gebeurt door een nadere verfijning van het model. Alleen in uitzonderingesgevallen dienen correcties buiten het model aangebracht te worden. Immers het model is een belangrijk hulpmiddel om te waarborgen dat de onderlinge waardeverhoudingen tussen de woningen consistent zijn. Bij de meer individuele objecten kan eerder aanleiding zijn om een correctie op de modelwaarde toe te passen dan bij meer homogene woningbouw. Voor alle woningen kan een model echter dienen als een belangrijk hulpmiddel bij het taxeren. Het hangt van de ingevoerde marktinformatie en de berekeningsmethodiek van het model af voor welke objecten het model een betrouwbare uitkomst kan genereren en of correctie door de WOZ-taxateur nog noodzakelijk is.

Bronnen

Hof Arnhem-Leeuwarden 7 januari 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:10.

Hof Arnhem-Leeuwarden 9 februari 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:1016.

Hof Den Haag 15 september 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2017, Belastingblad 2020/481.

Nee. Er is geen verplichting om alle woningen modelmatig te waarderen. Het modelmatig waarderen van ook de meer individuele objecten heeft wel de voorkeur. Afhankelijk van de ingevoerde marktinformatie en de berekeningsmethodiek van het model zal het model ook voor deze objecten een betrouwbare uitkomst kunnen genereren en inzicht geven in de toe te passen correcties en de onderlinge waardeverhoudingen.

De invloed van kleine verschillen zal men moeten kunnen afleiden uit marktanalyse. De invloed van een extra stukje tuin of een dakkapel kan soms wel en soms niet tot uitdrukking komen in de betaalde prijs. Teneinde met betrekking tot deze punten een correcte marktanalyse te kunnen verrichten en om waarden goed naar belanghebbenden te kunnen communi­ceren is het van belang dat deze objectkenmerken vastgelegd worden.

Of een (klein verschil in een) bepaald kenmerk invloed heeft op de WOZ-waarde moet blijken uit de marktanalyse en kan verschillen in de loop van de tijd. Bijvoorbeeld op basis van bewonersvoorkeuren kan de invloed van de grootte van een tuin bij een volgende waardepeildatum meer of minder invloed hebben en kunnen bijvoorbeeld kenmerken die eerst niet waarde-relevant waren nu wel van belang worden voor een correcte inschatting van de marktwaarde.

Het eigen verkoopcijfer van een onroerende zaak is in de regel een nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van een object dan de verkoopcijfers van andere verkochte vergelijkbare onroerende zaken.

Van schending van het gelijkheidsbeginsel is sprake bij een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, veroorzaakt ofwel door begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk terwijl daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is, ofwel door een bevoordeling in een meerderheid van gelijke gevallen (meerderheidsregel). De toepassing van de meerderheidsregel moet worden beperkt tot objecten die (nagenoeg) identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Hierbij moeten de onderlinge verschillen zowel in primaire als in secundaire objectkenmerken verwaarloosbaar zijn.

Als het verkoopcijfer lager is prevaleert, blijkens jurisprudentie, het eigen verkoopcijfer (tenzij bekend is dat er aan de woning na de aankoop verbeteringen zijn aangebracht, zodat de verkoopprijs geen goede weergave meer is van de waarde op de waardepeildatum of de toestandspeildatum).

Bronnen

Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942, Belastingblad 2005/793.

Hof Den Haag 5 april 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:881, Belastingblad 2019/285.

Hof Den Haag 15 januari 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:48 (Hoge Raad 13 september 2019, ECLI:NL:HR:2019:1336 (art. 80a RO).

Hof Arnhem-Leeuwarden 29 september 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7853, Belastingblad 2020/434.

Hof 's-Hertogenbosch 2 september 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:2751, Belastingblad 2021/445.

De invloed van renovatie op de waarde moet uit de marktanalyse blijken. Afhankelijk van de omvang van de renovatie zal de waarde-invloed variëren en is afhankelijk van de vraag hoeveel een potentiële koper bereid is meer te betalen voor de woning. De invloed op de waarde kan in het algemeen niet worden afgeleid uit de investering die wordt gedaan ten behoeve van de renovatie. Soms is slechts een beperkt gedeelte van de renovatie­kosten terug te vinden in een verhoging van de waarde. In andere gevallen kan de waardeverhoging groter zijn dan de investering in de renovatiekosten. Dit is afhankelijk van de marktomstandigheden.

Bronnen

Hof Amsterdam 22 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2454, Belastingblad 2015/393.

Hof Amsterdam 18 april 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:1317.

Nee. Bij het taxeren van woningen met behulp van de vergelijkingsmethode is het niet verplicht een dergelijk onderscheid te maken. Uiteindelijk gaat het om de eindwaarde. Het wel hanteren van deze waardeopbouw op het taxatieverslag kan tot misverstanden leiden bij de onderbouwing van de waarde. Of een dergelijke waarde-opbouw gemaakt kan worden is ook afhankelijk van de structuur van het taxatiemodel dat is ingericht om de WOZ-waarde te komen. De gemeente zal bij het onderbouwen en verdedigen van de WOZ-waarde steeds de structuur van dit taxatiemodel kunnen uitleggen en onderlinge waardeverschillen ten opzichte van andere woningen aan de hand van dit model ook kwantitatief kunnen toelichten.

Een onderscheid tussen de grondwaarde en de opstalwaarde is in ieder geval wel aan de orde bij het toepassen van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Daarom is voor woningen in aanbouw het onderscheid tussen grond en opstal wel van betekenis, omdat het percentage gereed alleen betrekking heeft op de opstal. De grondwaarde is reeds aanwezig, voordat met de bouw begonnen is.

Bronnen

Hoge Raad 13 februari 2015, ECLI:NL:HR:2015:298.

Hof Amsterdam 3 augustus 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2459.

Nee. De waarde-invloed van de verdieping zal evenals de waarde-invloed van de lift moeten blijken uit de marktanalyse. Bedacht moet worden dat aan beide woningtypes enkele voor- en nadelen kleven. Bij een benedenwoning heeft men veelal een tuin, maar de woning is wel inbraakgevoeliger. De bovenwoning heeft geen tuin, misschien een balkon (met uitzicht) of een plat dak, en is relatief veiliger, maar het ontbreken van een lift is wellicht een minpunt.

Bronnen

Hof Amsterdam 13 juni 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2163 (Hoge Raad 13 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2605 (artikel 80a RO)).

Bij de taxatie van een nieuw gebouwde wijk kan men uitgaan van de gerealiseerde vrij-op-naamprijzen. De vrij-op-naamprijzen moeten dan wel op basis van verkoopomstandigheden die voldoen aan de ficties uit de Wet WOZ tot stand zijn gekomen. Om te kunnen beoordelen in hoeverre de vrij-op-naamprijzen representatief zijn voor het marktniveau, is het aan te bevelen de vrij-op-naamprijzen te vergelijken met transactiecijfers van vergelijkbare nieuwbouwobjecten waarbij er reeds sprake is van doorverkoop.

Bij het gebruik van de vrij-op-naamprijzen moet rekening gehouden worden met het moment van verkoop en de uiteindelijke oplevering. Het tempo van de bouw heeft bijvoorbeeld ook gevolgen voor de financieringskosten tijdens de bouw en daarmee op de vrij-op-naamprijs.

Bij de taxatie gebaseerd op vrij-op-naamprijzen moet verder rekening gehouden worden met het feit dat deze prijzen veelal lager zijn dan de marktwaarde na ingebruikname. Tussen vrij-op-naamprijs en marktwaarde liggen nog andere waardeverhogende aspecten, zoals kosten van de aanleg van een tuin, kosten van meerwerk gedurende de bouw (in het bijzonder bij zogenoemde casco-opleveringen) en aanpassingen die na de oplevering plaatshebben.

Wanneer men bij de taxatie afwijkt van de vrij-op-naamprijs moet deze afwijking goed onderbouwd en vastgelegd zijn.

Bronnen

Hof Leeuwarden 16 augustus 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BR5328, Belastingblad 2011/1088.

Hoge Raad 19 maart 2021, ECLI:NL:HR:2021:405, Belastingblad 2021/160.

Ja. Men moet woningen in het taxatiemodel systematisch vergelijken met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Bij deze vergelijking moet wel rekening worden gehouden met verschillen in bijvoorbeeld grootte, type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand. Door deze systematiek kunnen alle marktgegevens (dus ook uit andere wijken en soms zelfs uit andere gemeenten) gebruikt worden bij de waardebepaling.

Bij voorkeur wordt uiteraard vergeleken met marktinformatie uit dezelfde buurt/wijk. Wanneer deze onvoldoende beschikbaar is, kan gebruik gemaakt worden van marktinformatie uit andere buurten of wijken. Dit is vergelijkbaar met het gebruik van marktinformatie uit andere kernen of gemeenten.

Bronnen

Hof Arnhem-Leeuwarden 10 augustus 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7705, Belastingblad 2021/373.

Ja. Leegstand, indien niet kunstmatig in stand gehouden, geeft aan dat een locatie niet aantrekkelijk is in de ogen van potentiële kopers. Het is een kenmerk waarmee rekening wordt gehouden, door gerichte analyse van marktgegevens. De precieze invloed op de waarde van de leegstand dient afgeleid te worden uit de marktanalyse van bijvoorbeeld verkoopcijfers. Bij huurwoningen kan men trachten de waardedaling in te schatten door te vergelijken met wijken met koopwoningen waarbij vergelijkbare problemen zijn geconstateerd.

In het algemeen geldt dat bij de taxatie wordt gekeken naar de toestand van de woning inclusief de bijbehorende omgeving. Wanneer de buurt of straat verpauperd is, zal dit voor die woningen vaak leiden tot een lagere marktwaarde. Het is een kenmerk waarmee rekening wordt gehouden, door gerichte analyse van marktgegevens. De precieze waarde dient uit de marktanalyse van bijvoorbeeld verkoopcijfers te worden afgeleid. Wanneer er geen marktgegevens binnen de buurt of straat bekend zijn, kan men bij het taxeren kijken naar vergelijkbare buurten of straten op andere locaties om de waarde-invloed van de verpaupering in te schatten.

Bronnen

Hof Den Haag 17 oktober 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:2732, Belastingblad 2018/445.

Indien plannen voor veranderingen in de omgeving, zoals een windmolen­park of de bouw van woningen op de waardepeildatum de transactieprijzen beïnvloeden, dan wordt dit waardedrukkende effect ook meegenomen bij de waardebepaling. De waardedaling moet echter wel uit de markt blijken. De invloed op de waarde van dergelijke veranderingen in de omgeving kan ook afgeleid worden uit een vergelijkbare situatie op een andere locatie binnen of buiten de gemeente.

Bronnen

Hof Leeuwarden 7 mei 2003, ECLI:NL:GHLEE:2003:AF9019, Belastingblad 2003/957.

Hof Leeuwarden 18 juli 2003, ECLI:NL:GHLEE:2003:AI0841, Belastingblad 2003/1168.

Hof Arnhem-Leeuwarden 5 april 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:2676, Belastingblad 2003/1168 (Hoge Raad 23 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2150 (artikel 81 RO)).

Hof Arnhem-Leeuwarden 25 oktober 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:8540, Belastingblad 2016/499.

Bij koopgarant is sprake van een overeenkomst tussen een verkopende corporatie en een koper, waarin is opgenomen dat de woningeigenaar de woning bij verkoop aan de corporatie moet aanbieden. Hiermee is de verkoper gegarandeerd van verkoop. In de meeste gevallen wordt daarbij afgesproken dat het resultaat van de eventuele waardestijging of waardedaling verdeeld wordt tussen de koper en de corporatie. Bij de marktanalyse zal er rekening mee gehouden moeten worden als een koper een woning met de zogenaamde koopgarantregeling van een corporatie koopt.

Gelet op de voorwaarden van de koopgarantregeling is de transactieprijs veelal lager dan de marktwaarde. Echter doordat de verkoper het risico van een eventuele waardedaling of slechte verkoopbaarheid deels blijft dragen, kan de marktwaarde in voorkomende gevallen ook lager zijn dan de betaalde prijs. Doordat het verschil tussen de betaalde prijs en de marktwaarde niet goed inzichtelijk gemaakt kan worden, wordt het marktgegeven van een transactie die met een koopgarantregeling tot stand gekomen is, bij voorkeur niet gebruikt in de waardebepaling en onderbouwing van de waarde van vergelijkbare objecten.

Bronnen

Hof Den Haag 22 april 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:980.

Hof Amsterdam 28 september 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:3878.

Met behulp van vergelijkbare verkochte woningen op andere locaties kan men, in de meeste gevallen, de modelwaarde van een woning binnen een wijk bepalen. Hierbij moet een inschatting gemaakt worden van de waardering van de te taxeren locatie (imago, bewonersvoorkeur) in vergelijking tot de locatie waarvan de marktgegevens zijn gebruikt. Met behulp van de parameters in het model kunnen eventuele verschillen tussen de beide locaties gekwantificeerd worden, zodat de verkopen uit een andere buurt toch een adequate onderbouwing kunnen vormen van de WOZ-waarde.

Nee, de huurprijs mag niet gebruikt worden voor het bepalen van de marktwaarde van een woning. Het feit of het al dan niet een marktconforme huur betreft, doet niet ter zake. Huurprijzen worden in Nederland immers grotendeels beïnvloed door regulering.

Bronnen

Hof Amsterdam 16 mei 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:CA2694, Belastingblad 2013/290.

Binnen het taxatiemodel wordt de waarde van een woning afgeleid van marktinformatie van andere woningen. Bij deze afleiding wordt rekening gehouden met een groot aantal kenmerken. Deze verschillende kenmerken zullen er ook voor zorgen dat niet alle woningen getaxeerd zullen worden met eenzelfde "waarde per vierkante meter".

Voor de waardebepaling maakt het niet uit of sprake is van een huurwoning of een koopwoning. Bij de taxatie van huurwoningen moet gebruik gemaakt worden van marktinformatie van verkochte woningen in de directe omgeving van het te taxeren object. Natuurlijk dient daarbij rekening gehouden te worden met eventuele verschillen in objectkenmerken, zoals bijvoorbeeld de kwaliteit, de ligging en de onderhoudstoestand.

Het enkele feit dat een woning verhuurd wordt, is dus geen objectief kenmerk dat leidt tot een verschil in waarde binnen het taxatiemodel.

Bronnen

Hof Amsterdam 24 maart 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1076.

Ja. Bij de waardebepaling dient gekeken te worden naar de staat­ van het te taxeren object (objectkenmerken). Het is daarbij niet relevant wie de investeringen in de onroe­rende zaak heeft verricht. Ook is niet van belang dat de huurder de woning eventueel bij oplevering weer in oorspronkelijke staat moet terugbrengen. Overigens hoeft niet iedere investe­ring tot een waarde­verandering te leiden.

Indien sprake is van de huur van een cascowoning, waarbij de huurder zelf zorg draagt voor de verdere afwerking, zal de omvang van de investeringen door de huurder aanzienlijk zijn. In die situatie zullen ook de onderlinge verschillen in waarde tussen woningen in het complex groter zijn dan bij huurwoningen waarbij de afwerking voor alle woningen door de verhuurder is geschied.

Bronnen

Hof ’s-Gravenhage 18 maart 1991, nr. 2635/89, Belastingblad 1991/684.

Hof Leeuwarden 25 augustus 2000, ECLI:NL:GHLEE:2000:AS2505, Belastingblad 2001/248.

Hoge Raad 23 maart 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE0841, Belastingblad 2002/515.

De bouwwijze van een woning is niet de meest belangrijke factor bij de waardebepaling. Ligging, oppervlakte, vrijstaand of niet vrijstaand en de staat van onderhoud zijn factoren die de waarde in het algemeen meer beïnvloeden. De bouwwijze is één van de kenmerken waarmee rekening wordt gehouden in de waardebepaling. Als er geen marktgegevens van gelijksoortige woningen voorhanden zijn kan de woning op basis van de objectkenmerken worden vergeleken met woningen met een vergelijkbare ligging, oppervlakte etc. en vervolgens gecorrigeerd worden voor voorzieningen en het speciale karakter van de woning.

Ja. Een dergelijke woning brengt in de regel, bij afwezigheid van concurrentie, minder op dan een woning die wel op de vrije markt is verkocht. Niettemin kan een dergelijke verkoop ook als vergelijkbaar marktgegevem gebruikt worden, omdat dit niet kan leiden tot een te hoge waardevaststelling van de woning. Naar mag worden aangenomen zal een onderhandse koper immers bij verkoop op de vrije markt van diezelfde woning bereid zijn om (ten minste) hetzelfde bedrag daarvoor te betalen.

Indien echter uit de marktanalyse naar voren komt dat de betaalde prijs lager is dan op de vrije markt gerealiseerd had kunnen worden, zal wel een WOZ-waarde vastgesteld worden die hoger is dan de betaald verkoopprijs met het oog op de correcte onderlinge waardeverhoudingen en de rechtsgelijkheid. Het vaststellen van de hogere WOZ-waarde kan dan onderbouwd worden uit de marktanalyse waarbij de verkoop van de betreffende woning (niet op de vrije markt) wordt vergeleken met verkopen die wel op de vrije markt hebben plaatsgevonden.

Bronnen

Hof Amsterdam 19 december 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4562.

Bij recreatiewoningen kan men gebruik maken van marktgegevens van vergelijkbare recreatiewoningen op andere locaties, eventueel buiten de gemeentegrenzen. Daarbij moet wel rekening gehouden worden met verschillen in marktomstandigheden, waaronder de wijze van exploitatie van de recreatiewoning. Deze verschillen moeten in de waarde tot uitdrukking komen.

Bij recreatiewoningen heeft de mogelijkheid tot permanente bewoning over het algemeen invloed op de waarde. Er kan sprake zijn van een aantal situaties, waar verschillend mee omgegaan moet worden. Bij woningen waar permanente bewoning formeel wordt toegestaan en de bewoners zich dus op het betreffende adres kunnen inschrijven in de basisregistratie personen, moet hiermee rekening gehouden worden en kan de waarde worden bepaald alsof de recreatiewoningen een reguliere woning is.

Indien de gemeente permanente bewoning formeel niet toestaat, maar tegen eventuele permanente bewoning ook niet optreedt, dan wordt de waarde bepaald rekening houdend met de mogelijkheid van permanente bewoning.

Indien het permanent bewonen niet wordt gedoogd (handhavingsacties gestart) of dat het gedogen expliciet alleen geldt voor de huidige bewoners, dan wordt de waarde bepaald op basis van de zuivere bestemming van recreatiewoning.

Een verschil in waarde tussen recreatiewoningen die permanent bewoond mogen worden en recreatiewoningen waarbij dat niet mogelijk is, moet uit de marktanalyse blijken.

Bronnen

Hof Amsterdam 24 januari 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BC4555, Belastingblad 2008/406.

Hof Den Haag 29 oktober 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:3510.

Hoge Raad 17 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1235.

Bij sloopwoningen zijn drie fasen te onderscheiden. De eerste fase heeft betrekking op de periode vóór het sloopbesluit, waarin onzekerheid bestaat over het al dan niet slopen. De tweede fase heeft betrekking op de periode waarin het gebruik nog wordt voortgezet, maar bekend is dat sloop zal plaatsvinden en wanneer dat gebeurt. En de derde fase betreft de periode waarin het gebruik van de woning als woning is beëindigd.

Tijdens de eerste fase kan de invloed van onzekerheid over sloopplannen in de marktwaarde (WOZ-waarde) tot uitdrukking komen. Wanneer sloopplannen geïnitieerd zijn door de eigenaar zelf, is dit een subjectief aspect, waarmee bij de waardebepaling geen rekening gehouden mag worden. Wanneer voor de betrokken belanghebbenden onduidelijk is of en wanneer de woningen op grond van een besluit van de gemeente gesloopt moeten worden, heeft dit invloed op de bereidheid van de eigenaren en gebruikers, maar ook potentiële kopers om in die woningen te investeren. Een en ander kan blijken uit marktgegevens. Als er geen aanleiding is om de waardedrukkende factor van de onzekerheid te vertalen in een lagere waarde moet dat wel met die marktcijfers worden gemotiveerd.

In de tweede fase, nadat het sloopbesluit is genomen, maar zolang de woningen nog in gebruik zijn, moet de waarde ook bepaald worden op basis van vergelijking met marktgegevens van andere woningen. Bij deze vergelijking moet bewaakt worden dat de woningen waarmee vergeleken wordt, overeenkomen in mate van woongenot (kwaliteit en functionaliteit).

Wanneer het gebruik van de sloopwoning is beëindigd en de woning staat leeg in afwachting van sloop (derde fase), dient de waardebepaling te geschieden op basis van de grondwaarde minus de sloopkosten.

Bronnen

Hoge Raad 25 oktober 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7837, Belastingblad 2001/643.

Hof Leeuwarden 2 juli 2004, ECLI:NL:GHLEE:2004:AP8498, Belastingblad 2004/1061.

Hof ’s-Gravenhage 16 maart 2005, ECLI:NL:GHSGR:2005:AT1796, Belastingblad 2005/605.

Hof Amsterdam 24 oktober 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3689, Belastingblad 2013/536 .

Sinds 1 januari 2022 kunnen gemeenten gebruik maken van de Wet opkoopbescherming en tijdelijke verhuur. Dit betekent dat gemeenten de mogelijkheid hebben om af te dwingen dat woningen alleen gekocht mogen worden door mensen die er zelf in gaan wonen. Het is mogelijk dat door het toepassen van de opkoopbescherming de belangen van woningeigenaren verschuiven. Bijvoorbeeld wanneer de woning door de vastgestelde WOZ-waarde net onder de opkoopbescherming valt. Een eigenaar die wil verkopen, heeft dan belang bij een hogere WOZ-waarde, zodat de woning ook door een belegger gekocht mag worden. Een belang van de eigenaar heeft echter geen invloed op de marktwaarde en daarmee geen invloed op de WOZ-waarde.

De Wet opkoopbescherming zorgt ervoor dat een bepaalde groep gegadigden wordt uitgesloten. Uit de markt moet blijken of deze beperking van de kring van gegadigden invloed heeft op de verhouding tussen vraag en aanbod. Indien er voldoende gegeadigden zijn die de woning willen kopen voor zelfbewoning, zal er geen sprake zijn van invloed op de betaalde prijzen. Het van toepassing zijn van de Wet opkoopbescherming voor een bepaalde woning zal daarmee in de regel geen effect hebben op de bepaling van de WOZ-waarde of op het analyseren van de verkoopprijs die betaald is voor een woning die valt onder deze opkoopbescherming.

Hoewel de introductie van de opkoopbescherming geen grote invloed zal hebben op de gerealiseerde verkoopcijfers, is het wel belangrijk om hier tijdens de permanente marktanalyse aandacht aan te besteden, zodat onderzocht kan worden of er niet sprake is van een bepaald marktsegment waarvoor het wegvallen van de kopers die de woning willen verhuren, wel significant invloed heeft op de betaalde verkoopprijzen.

Ja. Bij de verkoop van een individuele woning kan een belegger de meest biedende gegadigde zijn. Wanneer een belegger een aantal woningen in één transactie koopt kan dit anders zijn. In dat geval is het ook de vraag of de de prijs tot stand is gekomen op de vrije markt.

Ja. Ook voor illegale bouwwerken (vergunningplichtige bouwwerken gebouwd zonder geldige vergunning) wordt een WOZ-waarde bepaald, wanneer deze onroerend zijn. De invloed op de WOZ-waarde van het illegale bouwwerk is afhankelijk van de aard van het bouwwerk, maar ook van het risico dat het bouwwerk in het kader van het gemeentelijke handhavingsbeleid gesloopt zal moeten worden. Immers een potentiële koper zal zijn prijs van dit risico laten afhangen.

Het feit dat het bouwwerk in de waarde is betrokken, legaliseert het bouwwerk niet.

Bronnen

Hof Arnhem 13 juli 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BN4114, Belastingblad 2010/1201.

Een mantelzorgwoning is in de regel een deelobject van een meeromvattend WOZ-object. In de meeste gevallen bestaat de verplichting de mantelzorgwoning te verwijderen bij beëindiging van de zorg dan wel bij verkoop. Omdat voor de waardering voor de Wet WOZ een zo zuiver mogelijke inschatting van de marktwaarde bij een veronderstelde verkoop moet worden gemaakt, moet men daarom uitgaan van een verkoop "na verwijdering van de mantelzorgwoning". Tijdelijke mantelzorgwoningen zijn in de meeste gevallen dan ook niet of maar beperkt waardeverhogend voor de woning waaraan deze dienstbaar zijn.

Indien geen sprake is van een verplichting tot verwijdering van de mantelzorgwoning bij beëindiging van de zorg of verkoop van de woning, heeft het gebouw(deel) dat in gebruik is als mantelzorgwoning wel een invloed op de WOZ-waarde. In die situaties zal na beëindiging van de zorg mogelijk de mantelzorgwoning gebruikt kunnen gaan worden als extra woonruimte en ook als zodanig verkocht kunnen worden. De verwachte hogere prijs bij verkoop, moet dan tot uitdrukking komen in de WOZ-waarde.

Bronnen

Waarderingsinstructie, Bijlage 10: Waardering Mantelzorgwoningen.

Ja. De toestand van de onroerende zaak is maatgevend. Uit de marktanalyse moet blijken of de desbetreffende aanpassingen ook betekenen dat de waarde hoger is. Indien de desbetreffende voorzieningen heel specifiek voor een bepaalde persoon zijn, zoals een traplift of aangepaste keuken, zal geen sprake zijn van een hogere waarde, omdat een andere gegadigde niet bereid is meer te betalen voor deze voorzieningen. Zijn de aanpassingen van een meer algemeen karakter (bijvoorbeeld vergroting van de woning), dan kan wel sprake zijn van een invloed op de waarde.

Bronnen

Rechtbank ’s-Gravenhage 9 november 2006, ECLI:NL:RBSGR:2006:AZ3620, Belastingblad 2007/84.

Hof Leeuwarden 11 februari 2005, ECLI:NL:GHLEE:2005:AS6254, Belastingblad 2005/562.

Rechtbank Oost-Brabant 19 juli 2019, ECLI:NL:RBOBR:2019:4321.

In de meeste situaties is de waarde van de gemeenschappelijke ruimten (gemeenschappelijke voorzieningen) verdisconteerd in de prijs van een appartement bij verkoop. Wanneer deze verkoopprijs wordt gebruikt bij onderbouwing van de waarde, zal de waarde van het gemeenschappelijke gedeelte automatisch ook in de WOZ-waarde worden meegenomen. Dit is anders als ter onderbouwing van de waarde een appartement gebruikt wordt dat gelegen is in een complex dat duidelijk meer of minder gemeenschappelijke voorzieningen heeft. Wanneer dat tot een hogere of lagere prijs leidt, zal hiermee in de waardebepaling rekening gehouden moeten worden.

Een taxatiemethode specifiek voor agrarische objecten is niet in de regelgeving vastgelegd, zodat iedere taxatiemethode die is genoemd in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is toegestaan.

De beschikbare marktgegevens van agrarische objecten bestaan uit verkoopcijfers van agrarische bedrijven en stichtingskosten van onderdelen van agrarische complexen. Om die reden wordt de taxatie gebaseerd op de vergelijkingsmethode.

Omdat agrarische objecten als geheel onderling vaak niet goed vergelijkbaar zijn, wordt de vergelijkingsmethode bij agrarische objecten per onderdeel toegepast.

Omdat binnen de gemeente vaak onvoldoende marktgegevens beschikbaar zijn om alle agrarische objecten te kunnen taxeren, wordt gebruik gemaakt van transacties buiten de gemeente. De analyse van de agrarische markt wordt daarom voor het gehele land uitgevoerd. De resultaten hiervan worden vertaald in kengetallen die zijn opgenomen in de Taxatiewijzers Agrarische gebouwen en grond.

Bij het analyseren van verkoopcijfers en de taxatie van agrarische objecten moet bedacht worden dat de bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgronden geen onderdeel uitmaken van de vast te stellen WOZ-waarde.

Bronnen

VNG Taxatiewijzer, Agrarische gebouwen.

VNG Taxatiewijzer, Grond bij agrarische objecten.

Bij de bepaling van de WOZ-waarde van de agrarische gebouwen wordt niet primair gekeken naar de hoeveelheid grond die op dat moment in gebruik is bij het desbetreffende bedrijf, maar naar de mogelijkheden voor een potentiële gegadigde om voldoende grond te kopen om de bedrijfsgebouwen optimaal te gebruiken. Belangrijke vraag is daarom of de grond verworven zou kunnen worden of is er ter plaatse een tekort aan landbouwgrond.

Hoe wordt rekening gehouden met de diverse productierechten (quota)?

Voor de bepaling van de waarde van agrarische gebouwen in het kader van de Wet WOZ speelt de functionaliteit van de gebouwen een belang­rijke rol. De invloed van de voor het bedrijf beschikbare productierechten op de functionaliteit van de gebouwen is vergelijkbaar met de invloed van de voor het bedrijf beschikbare grond.

Beoordeeld wordt of een potentiële gegadigde voor de agrarische bedrijfsgebouwen voldoende productierechten kan verkrijgen om de bedrijfsgebouwen optimaal te benutten. Omdat deze in feite afzonderlijk verhandeld kunnen worden, hebben de productierechten meer invloed op het algemene marktniveau voor een bepaald type agrarische gebouwen in een regio dan op de waarde van een afzonderlijk object in relatie tot andere objecten.

Overigens leidt de afwezigheid van milieuvergunningen (en de onmoge­lijkheid om deze vergunningen te verkrijgen) wel tot een aanzienlijke invloed op de functionaliteit van afzonderlijke bedrijfsgebouwen en daarmee op de waarde.

Gezien het bijzondere karakter van de markt voor agrarische objecten kan deze markt het best op landelijk niveau worden geanalyseerd. Om die reden wordt per waardepeildatum voor de taxatie voor agrarische objecten een landelijke taxatiewijzer opgesteld die gebaseerd is op deze landelijke marktanalyse. In de marktanalyse worden transactiecijfers altijd gecorrigeerd voor eventueel meeverkochte productierechten.

Nee. In de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken is bepaald dat de waarde van bedrijfsmatig geëxploi­teerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen, bij de waardebepaling buiten aanmerking blijft. De (verharde) grond die dienstbaar is aan een gebouw en het erf dat dienstbaar is aan de woning, worden niet bedrijfsmatig als cultuurgrond geëxploiteerd en de waarde daarvan blijft daarom bij de waardebepaling niet buiten aanmerking. Ook verharde grond die dienstbaar is aan de cultuurgrond wordt niet buiten aanmerking gelaten, omdat immers geen sprake is van cultuurgrond.

Bronnen

Hof Den Haag 3 augustus 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:3020, Belastingblad 2016/483 Hoge Raad 15 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2373, Belastingblad 2017:381 (artikel 81 RO)).

Nee, zolang het object als agrarisch object wordt getaxeerd, zullen de aanwezige agrarische gebouwen geen negatieve waarde hebben. De gebouwen zijn immers in overeenstemming met de functie van het object. Een potentiële koper van het agrarische object, die het agrarische bedrijf zal voortzetten, zal geen hogere prijs voor het complex betalen, wanneer het desbetreffende gebouw gesloopt zou zijn.

Indien echter de waardebepaling geschiedt op basis van een alternatieve bestemming, dan kan wel sprake zijn van een negatieve waarde, indien voor die alternatieve bestemming het noodzakelijk zal zijn de gebouwen te slopen. Deze alternatieve bestemming kan bij de waardebepaling slechts relevant zijn als dit leidt tot een hogere waarde dan de agrarische waarde.

Ja, alleen wanneer een agrarisch bedrijf wordt uitgeoefend, blijft de waarde van de cultuurgronden buiten aanmerking.

Daarnaast is van belang of de waarde getaxeerd wordt uitgaande van agrarisch gebruik of van een mogelijke alternatieve bestemming. Er kan een aanmerkelijk verschil zijn tussen de waarde van een agrarische bedrijfswoning en een woonboerderij.

Of de taxatie plaatsvindt uitgaande van agrarisch gebruik of uitgaande van een alternatieve bestemming is mede afhankelijk van het bestem­mingsplan. Een object waarin daadwerkelijk een agrarisch bedrijf wordt gevoerd, kan, wanneer het bestemmingsplan die alternatieve bestemming toelaat, worden getaxeerd uitgaande van een alternatieve bestemming en deze alternatieve bestemming leidt tot een hogere waarde. De waardebepaling van de woning dient ook dan te geschieden rekening houdend met de overige delen van het object (grond en opstallen).

Een woning kan daarentegen ook worden getaxeerd als agrarische bedrijfswoning terwijl er geen sprake (meer) is van een agrarisch bedrijf. Bijvoorbeeld de woning van een gepensioneerde agrariër die ondanks de agrarische bestemming wel mag blijven wonen. Bij overlijden of verhuizen van de gepensioneerde agrariër zal het object immers weer als agrarisch bedrijf moeten worden gebruikt.

Bronnen

Hof Amsterdam 11 februari 2004, ECLI:NL:GHAMS:2004:AO5610, Belastingblad 2004/557.

Hof ‘s-Hertogenbosch 22 februari 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:746, Belastingblad 2018/167.

Hoewel de cultuurgrond zelf bij waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten, kan de aanwezigheid wel van invloed zijn op de functionaliteit van de agrarische gebouwen.

Een potentiële koper van het agrarisch object zal de prijs die hij bereid is te betalen voor het object laten afhangen van de beschikbaarheid van geschikte agrarische grond. Wanneer dergelijke grond niet tot de onroerende zaak behoort, is voor de waardebepaling van de agrarische gebouwen van belang of deze grond in de directe omgeving van het object te verwerven is.

Omdat de kwaliteit, de oppervlakte en het soort grond het rendement van het agrarisch bedrijf beïnvloeden, hangt de waarde van de te taxeren agrarische gebouwen samen met het te verwachten rendement van de agrarische bedrijfsvoering.

De omvang en de wijze van verkaveling bepalen voor een deel de efficiency waarmee de agrariër kan werken. Ook hier gaat het niet alleen om de percelen die bij het agrarisch bedrijf horen, maar ook om de beschikbaarheid van landbouwgrond in het desbetreffende gebied en de wijze van verkaveling van het agrarisch gebied waarin het bedrijf zich bevindt. In een agrarisch gebied waar landbouwgrond relatief eenvoudig kan worden gekocht en waar sprake is van grote kavels die op efficiënte wijze zijn ingedeeld, zullen de rendementen en daarmee de waarden van de bedrijfsobjecten hoger liggen.

In uitzonderingsgevallen kan het voorkomen dat de de gecorrigeerde vervangingswaarde van een agrarisch object hoger ligt dan de marktwaarde. In de meeste situaties zullen de marktwaarde en de gecorrigeerde vervangingswaarde met elkaar in overeenstemming zijn. Alleen wanneer sprake is van een bijzondere bedrijfsvoering kan het feit zich voordoen dat de waarde voor de huidige eigenaar/gebruiker hoger is dan de waarde voor een andere gegadigde.

Ja, de grond waarop het bassin is gelegen maakt deel uit van het WOZ-object. Er is geen sprake van cultuurgrond. Hoewel ook het bassin zelf gewaardeerd wordt, zal de waarde van een aarden wal doorgaans zeer beperkt zijn.