Waarderingskamer

Vragen over het meten van de gebruiksoppervlakte

Moeten we bij de gebruiksoppervlakte de overige inpandige ruimte apart registeren ?

Dit is niet verplicht binnen de BAG of de WOZ.

Er is gekozen voor een verplichting die haalbaar is voor alle 8 miljoen woningen in Nederland.

Indien we zouden kiezen voor een verplichte onderverdeling tussen gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte dan zou dit betekenen dat alle woningen inpandig moeten worden opgenomen. Je moet dan bijvoorbeeld vaststellen of de zolder al dan niet aangemerkt mag worden als woonruimte.

Het onderscheid tussen gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte is voor de makelaar/taxateur erg belangrijk. Daarom staat dit onderscheid ook in de meetinstructie. Voor de BAG en De WOZ wordt dit onderscheid niet toegepast.

Er zijn voor de WOZ wel situaties te bedenken waarbij het vanuit waarderingsoogpunt noodzakelijk is om (de oppervlakte van) een bepaalde "overige inpandige ruimte" afzonderlijk in de taxatie te betrekken. Denk bijvoorbeeld aan de oppervlakte van een inpandige garage. In die gevallen wordt deze ruimte als een afzonderlijk WOZ-deelobject geregistreerd en opgemeten.

Moet er onderscheid gemaakt worden tussen woonruimte en een zolder met een vlizotrap bij de WOZ?

Dit is niet verplicht binnen de WOZ.

Er is gekozen voor een verplichting die haalbaar is voor alle 8 miljoen woningen in Nederland.

Indien we zouden kiezen voor een verplicht onderscheid tussen zolder met een vaste trap en zolders met een vlizotrap, dan zou dit betekenen dat alle woningen inpandig moeten worden opgenomen. Dit is naar onze mening een erg kostbare oplossing en moeilijk uitvoerbaar.

Er zijn natuurlijk wel situaties te bedenken waarbij dit vanuit waarderingsoogpunt noodzakelijk is om de beperkte toegankelijkheid en bruikbaarheid van de zolder apart te registreren. Maar dat zijn uitzonderingen en in die situatie zal de zolder als afzonderlijk WOZ-deelobject worden gemeten en geregistreerd.

Welke eisen worden gesteld ten aanzien van de toleranties en de betrouwbaarheid van de gebruiksoppervlakte?

Absoluut verwachten we een nauwkeurigheid van tenminste 5%.

Maar omdat de gebruiksoppervlakte vooral gebruikt wordt om woningen met elkaar te vergelijken, verwachten we dat de onderlinge verschillen nauwkeuriger ingemeten zijn. Daarom verwachten we een relatieve nauwkeurigheid van 3%. Dat betekent dat wanneer in een straat allemaal vergelijkbare woningen staan van circa 100 m², terwijl bij één woning sprake is van een aangebouwde serre, de nauwkeurigheid van het verschil tussen woningen met en zonder serre niet groter mag zijn dan 3 m².

Verder geldt de expliciete eis dat gelijke woningen ook geregistreerd staan met exact dezelfde gebruiksoppervlakte.

Net als bij alle andere objectkenmerken verwachten we dat er periodiek een onderzoek gedaan wordt naar de juistheid van de gebruiksoppervlakten im de WOZ-administratie. Voor deze onderzoeken kan gebruik gemaakt worden van het Beoordelingsprotocol objectkenmerken. Om te bewaken dat de gebruiksoppervlakten voor de WOZ overeenkomen met de gebruiksoppervlakten in de BAG is het Beoordelingsprotocol aansluiting BAG een nuttig hulpmiddel.

Verder verwachten we dat na de overgang naar gebruiksoppervlakte de zorgvuldigheid van het project kan worden aangetoond met bijvoorbeeld het Beoordelingsprotocol overgang gebruiksoppervlakten woningen. Dit beoordelingsprotocol zullen we naar verwachting medio 2019 publiceren.

Is het meten met een 3D tool voldoende nauwkeurig en maakt het uit welke 3D tool wordt gebruikt?

Uit ervaringen van diverse organisaties komt naar voren dat de metingen van de gebruiksoppervlakten met de diverse 3D-tools behoorlijk accuraat zijn. Echter een meting van een actuele bouwtekening of een meting ter plaats is in de regel betrouwbaarder. Daarom is het wenselijk/noodzakelijk om in projecten waarbij massaal gebruiksoppervlakten worden ingewonnen of gecontroleerd de metingen uit de 3D tool te vergelijken met andere metingen en op die manier de uitkomsten uit de tool te "schalen".

Wanneer uitsluitend metingen uit de 3D tool worden gebruikt zonder deze te schalen aan de hand van metingen uit bouwtekeningen of metingen ter plaatse, zullen de nauwkeurigheidseisen (5% algemeen, 3% voor verschillen tussen vergelijkbare woningen en gelijke woningen hebben gelijke oppervlakte) veelal niet gehaald worden. Hierbij moet rekening heouden worden met het feit dat de nauwkeurigheid van de gebruiksoppervlakte uit de 3D tool ook in sterke mate wordt bepaald door de nauwkeurigheid van de gebruikte geometrische gegevens (de panden in de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT)).

 

 

De optelling van de afzonderlijke WOZ-deelobjecten komt door afronding niet op overeen met de totale gebruiksoppervlakte. Hoe moet men hier mee omgaan?

Wanneer het woningen betreft, dan zijn er slechts zelden meer dan drie WOZ-deelobjecten die gekoppeld zijn aan één verblijfsobject. Overige WOZ-deelobjecten van hetzelfde WOZ-object zullen meestal betrekking hebben op bijgebouwen (afzonderlijke panden).

Wanneer we drie oppervlakten optellen tot één totaal voor het verblijfsobject dan is het verschil tussen “direct optellen” en “optellen na afronding van de onderdelen op hele meters” altijd beperkt tot maximaal 1 m², maar in de meeste gevallen zal er in het geheel geen effect zijn van het afronden. We zijn van mening dat 1 m² als afrondingsverschil alleszins acceptabel is en we gaan er dan ook vanuit dat ook de BAG deze optelling als gebruiksoppervlakte overneemt. Op die manier bereiken we immers dat een inwoner in de BAG-viewer/WOZ-waardeloket dezelfde oppervlakte ziet, die ook op het taxatieverslag staat als optelling van de oppervlakten van de WOZ-deelobjecten.

Als men in de samenwerking tussen BAG en WOZ tot de conclusie komt dat men deze 1 m² afronding echt niet acceptabel vindt, kan men natuurlijk altijd besluiten om de optelling op een andere manier te laten sluiten. Bijvoorbeeld de drie onderdelen woning, aanbouw, serre, van 70,5 m², 20,7 m² en 10,5 m² zouden zonder afronding leiden tot een gebruiksoppervlakte van 101,7 m², dus 102 m². Met afronding zou dit leiden tot 71 m² plus 21 m² plus 11 m², dus tot 103 m². Wanneer men vindt dat de uitkomst in ieder geval op 102 m² moet uitkomen, kan men in een dergelijk geval eventueel besluiten om bijvoorbeeld de serre toch af te ronden op 10 m².

Uiteindelijk verwachten we dat bij woningen dit niet gaat leiden tot problemen. Bij niet-woningen (denk aan een groter bedrijfsverzamelgebouw) dan kan het effect in aantal vierkante meters natuurlijk groter zijn (meer WOZ-deelobjecten), maar relatief zal het ook dan beperkt zijn.

Samengevat:

Wij verwachten geen problemen van de hoofdregel “gebruiksoppervlakten van WOZ-deelobjecten afronden op hele meters en daarna eventueel optellen van onderdelen om te komen tot de gebruiksoppervlakte van een verblijfsobject”. Deze methodiek valt ook binnen alle toleranties zowel die van de BAG als de WOZ.

Moet je voor de WOZ en de BAG onderscheid maken tussen gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte

Nee.

Dit onderscheid wordt wel gemaakt door makelaars in advertenties en in de meetstaat door taxateurs bij taxaties voor hypotheek.

Voor de BAG en de WOZ wordt dit onderscheid niet gemaakt.

Moeten we de gebruiksoppervlakte meten van een aangebouwde garage die niet binnendoor toegankelijk is?

Voor het voorbeeld gaan we even uit van een woning, waarbij later een garage wordt aangebouwd. Voor het bouwen van deze garage is er in dit voorbeeld sprake van een simpele situatie. Er was in de BAG sprake van één pand en daarbinnen één verblijfsobject en in de WOZ was deze woning (het opstal) geregistreerd als één WOZ-deelobject. Dit WOZ-deelobject was gekoppeld aan het verblijfsobject.

Door het bouwen van de garage zonder dat deze binnendoor bereikbaar is, ontstaat er in de BAG een extra pand. Aan het verblijfsobject verandert niets, want de garage is niet binnendoor bereikbaar.

In de WOZ-administratie wordt een extra WOZ-deelobject vastgelegd voor de garage. Deze garage krijgt in de WOZ een oppervlakte (gebruiksoppervlakte van de garage moet dus voor de WOZ gemeten worden). Dit WOZ-deelobject wordt niet gekoppeld aan het verblijfsobject, maar wel aan het “nieuwe pand”.

Wanneer nu later alsnog een verbouwing plaats vindt en er een tussendeur wordt gemaakt, is de verwerking hiervan simpel. Het WOZ-deelobject van de garage wordt nu ook gekoppeld aan het verblijfsobject. Daarmee wordt het verblijfsobject “automatisch” groter, want de oppervlakten van de twee WOZ-deelobjecten worden opgeteld tot de gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject. In de BAG zal verder het verblijfsobject ook gekoppeld moeten worden aan het tweede pand (het verblijfsobject ligt nu in twee panden).

Eigenlijk is deze casus een mooi voorbeeld van de voordelen van het registreren van objecten op het niveau van de kleinste eenheid, omdat bij deze mutatie dus het opnieuw meten van het verblijfsobject niet nodig is.

Hoe gaan we om met een tussenmuur tussen de woning en een garage?

Deze vraag is vooral belangrijk wanneer sprake is van seriematige bouw en sommige woningen hebben wel een aangebouwde garage en andere niet.

Het is wenselijk dat voor alle woningen de oppervlakte van de woning op exact dezelfde wijze wordt vastgelegd. Voor de woningen zonder garage zijn dan alle muren "buitenmuren" waarvan de oppervlakte dus buiten de gebruiksoppervlakte blijft. Bij de woningen met een aangebouwde garage wordt een deel van één van de butenmuren nu een tussenmuur. De oppervlakte van deze tussenmuur moet wordt meegenomen in de gebruiksoppervlakte van het verblijfsobject (de garage is binnendoor bereikbaar).

Om te zorgen dat de oppervlakte voor alle woningen in de serie gelijk blijft, wordt de oppervlakte van deze tussenmuur niet "opgeteld" bij de gebruiksoppervlakte van de woning. Daarom wordt de oppervlakte van de tussenmuur "opgeteld" bij de gebruiksoppervlakte van de garage. Door dan de oppervlakten van garage en woning op te tellen, ontstaat de gebruiksoppervlakte voor het verblijfsobject, inclsuief de oppervlakte van de tussenmuur.

Hoe gaan we om met de tussenmuur tussen het winkeldeel en het woondeel van een woon-winkelpand?

Volgens de meetinstructie meten we in beginsel eerst de totale gebruiksoppervlakte van een bouwlaag. Daarna meten we de gebruiksoppervlakte van de ruimte die binnen deze bouwlaag afzonderlijk onderscheiden moet worden. In de meetinstructie gebeurt dit bijvoorbeeld door het onderscheiden van een gedeelte "oberige inpandige ruimte" op een bouwlaag die verder primair uit woonruimte bestaat. In die meetinstructie hoort de tussenmuur tussen woonruimte en overige inpandige ruimte dan tot de woonruimte.

Op overeenkomstige wijze wordt een bouwlaag gemeten die deels bestaat uit woonruimte en deels als winkelruimte. Wanneer de bouwlaag primair bestaat uit het winkelgedeelte, dan meet je eerste de totale (gebruiiks-)oppervlakte van de bouwlaag en daarna de gebruiksoppervlakte van het woongedeelte. Daarmee hoort de oppervlakte van de tussenmuur bij de winkel.

In de situatie dat eigenlijk meer sprake is van een woning met slechts een zeer klein winkelgedeelte, dan kan de keuze gemaakt worden om het onderscheid precies andersom te maken, waardoor de oppervlakte van de tussenmuur tot de woonruimte wordt gerekend. In het algemeen zal deze oppervlakte van de tussenmuur geen grote invloed hebben op de gemeten oppervlakte.

Hoe wordt de gebruiksoppervlakte bepaald van een externe berging?

Voor het bepalen van de gebruiksoppervlakte van een externe berging, kan gewoon de meetinstructie gevolgd worden.

Indien voor de berging (of andere kleine bijgebouwen) reeds de bruto-oppervlakte is bepaald, dan is in de regel niet nodig om ieder klein bijgebouw opnieuw te meten voor het bepalen van de gebruiksoppervlakte. We verwachten immers dat in de meeste gevallen de bruto-oppervlakte gelijk is aan de gebruiksoppervlakte als de oppervlakte wordt afgerond op hele vierkante meters.